烂尾楼停贷潮愈演愈烈 中国经济学家吁检讨房产预售制

中国烂尾楼风暴持续发酵，近日知名经济学者任泽平呼吁检讨房产预售制。他直言，没有严格的监管保障，就不应该推行商品房预售制，更不应该将烂尾与风险甩给民众与社会。

据新浪网报导，日前，因为烂尾楼中国爆发集体停贷潮。对此，中国知名经济学者任泽平表示，中国应该取消商品房预售制。他直言：“用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。”

对此，任泽平解释，1997年中国当局推行房改时，整个国家处于“二缺”的状态，即国家缺房子，开发商缺钱。在这种时候，中国当局借鉴香港“卖楼花”的销售模式，即推行“商品房预售制度”。当前世界上很多国家都存在预售制，但通常来说，这些国家都有严格的监管保障措施。如果没有严格的监管保障措施，将会触发风险，对购房者不公平。

任泽平进一步解释，预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆不再把烂尾风险甩给老百姓和社会。但这同时需要房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。

政协委员描述预售制及其背后的不公

今年3月，中国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希曾描述过预售制及其背后的不公：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”

在这样的模式下，银行、政府和开发商，都轻轻松松先赚了两笔钱：

1. 银行获取了业主的房贷，也给开发商贷款，在房价相对稳定的情况下，利用高利息赚钱，即使业主违约，也可以拍卖，然后给业主上征信；

2. 政府卖出了土地，一年进账5万亿～8万亿人民币，还赚了房屋销售税、印花税等，据地产商任志强说，房价的70%被政府拿走了；

3. 而开发商呢，只要能够弄到地，既获得了银行的金融信贷，又能够获得建筑商等供应商的商业信贷，只用很小的资金就撬动了动辄几个亿、几十亿的项目。房地产的高杠杆由此而来，风险也由此而来。

在这种由政府主导的房地产经济模式下，只有购房人需要承担更多代价和风险。

在中国当前的预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，会全部转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。从原则上来说，这个账户是由地方政府和银行监管的。其实如果政府和银行真正能起到监管作用，房子是很难烂尾的。但问题是绝大多数烂尾楼，是工程还没有做完，但业主买房的钱、也就是监管账户的钱，就已经没有了。

正常来说，房地产商如果想要提取资金需要准备授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水等。最为重要的是，早在2003年，央行出台的“121号文件”中就曾明确地表示，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。等开发商准备好这些材料之后，审核通过，它才能提取监管账户的资金。

所以在工程还没有结束，监管账户就被取空，只能说明政府和银行没有尽好监管义务。

陆媒分析商品房预售制度出现的问题

新浪财经引述“市场信息”认为中国商品房预售制度出现问题主要是因为两点：

1、首付款的监管缺了律师第三方的监督，且购买后就要开始付贷款。

报导以香港的卖楼花作为比对，指出在香港买预售房，首先是将首款交给律师行在银行开设的信托账户，律师行再根据项目进度支付定金给开发商。

香港购房者在缴完首付后，整个预售阶段都不必再付款，这也不需要向银行申请贷款，也就代表还没有开始付分期房贷。

在这样的操作模式下，香港的购房者只需要承担3成的烂尾风险。

但是，中国的购房者的首付款是直接交到开发商在银行开设的专项账户，虽然名义上由银行监督使用，但缺少公正的第三方监管。

另外，在中国的预售制度当中，开发商拿到预售证后，购房者就得开始办理按揭贷款。这就等于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款。在这种情况下，房子烂尾的全部损失全部由购房者承担。

2、产权关系被人为扭曲，开发商太易取得土地使用权。

报导指出，中国预售制最根本的问题是，购房者全额支付的房价包含了购买土地使用权的地价。但是，直到交房拿证前，购房者没有土地使用权的保障。

而开发商只是垫付了一笔土地出让金，却有土地使用权，并且将其抵押给了银行。

中国的预售机制的出发点是保证政府的土地出让金权益，再延伸到开发商快速回笼资金，并强化了银行的交易地位，但却把烂尾风险扔给了购房者。