爛尾樓停貸潮愈演愈烈 中國經濟學家吁檢討房產預售制

中國爛尾樓風暴持續發酵，近日知名經濟學者任澤平呼籲檢討房產預售制。他直言，沒有嚴格的監管保障，就不應該推行商品房預售制，更不應該將爛尾與風險甩給民眾與社會。

據新浪網報導，日前，因為爛尾樓中國爆發集體停貸潮。對此，中國知名經濟學者任澤平表示，中國應該取消商品房預售制。他直言：「用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。」

對此，任澤平解釋，1997年中國當局推行房改時，整個國家處於「二缺」的狀態，即國家缺房子，開發商缺錢。在這種時候，中國當局借鑑香港「賣樓花」的銷售模式，即推行「商品房預售制度」。當前世界上很多國家都存在預售制，但通常來說，這些國家都有嚴格的監管保障措施。如果沒有嚴格的監管保障措施，將會觸發風險，對購房者不公平。

任澤平進一步解釋，預售制度有一定歷史階段性，現在中國住房進入存量時代，取消預售制度有助於降負債降槓桿不再把爛尾風險甩給老百姓和社會。但這同時需要房企債務重組、復工保交樓、恢復市場信心和房地產長效機制。

政協委員描述預售制及其背後的不公

今年3月，中國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希曾描述過預售制及其背後的不公：「對於老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對於開發商而言，沒有錢也可以干，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然後就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預售，可以收錢。」

在這樣的模式下，銀行、政府和開發商，都輕輕鬆鬆先賺了兩筆錢：

1. 銀行獲取了業主的房貸，也給開發商貸款，在房價相對穩定的情況下，利用高利息賺錢，即使業主違約，也可以拍賣，然後給業主上徵信；

2. 政府賣出了土地，一年進賬5萬億～8萬億人民幣，還賺了房屋銷售稅、印花稅等，據地產商任志強說，房價的70%被政府拿走了；

3. 而開發商呢，只要能夠弄到地，既獲得了銀行的金融信貸，又能夠獲得建築商等供應商的商業信貸，只用很小的資金就撬動了動輒幾個億、幾十億的項目。房地產的高槓桿由此而來，風險也由此而來。

在這種由政府主導的房地產經濟模式下，只有購房人需要承擔更多代價和風險。

在中國當前的預售制度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，會全部轉入房地產開發企業名下的預售資金監管賬戶。從原則上來說，這個賬戶是由地方政府和銀行監管的。其實如果政府和銀行真正能起到監管作用，房子是很難爛尾的。但問題是絕大多數爛尾樓，是工程還沒有做完，但業主買房的錢、也就是監管賬戶的錢，就已經沒有了。

正常來說，房地產商如果想要提取資金需要準備授權委託書、申請報告、工程進度節點相關證明材料、監管賬戶銀行流水等。最為重要的是，早在2003年，央行出台的「121號文件」中就曾明確地表示，建築不封頂，銀行是不允許發放貸款的。等開發商準備好這些材料之後，審核通過，它才能提取監管賬戶的資金。

所以在工程還沒有結束，監管賬戶就被取空，只能說明政府和銀行沒有盡好監管義務。

陸媒分析商品房預售制度出現的問題

新浪財經引述「市場信息」認為中國商品房預售制度出現問題主要是因為兩點：

1、首付款的監管缺了律師第三方的監督，且購買後就要開始付貸款。

報導以香港的賣樓花作為比對，指出在香港買預售房，首先是將首款交給律師行在銀行開設的信託賬戶，律師行再根據項目進度支付定金給開發商。

香港購房者在繳完首付後，整個預售階段都不必再付款，這也不需要向銀行申請貸款，也就代表還沒有開始付分期房貸。

在這樣的操作模式下，香港的購房者只需要承擔3成的爛尾風險。

但是，中國的購房者的首付款是直接交到開發商在銀行開設的專項賬戶，雖然名義上由銀行監督使用，但缺少公正的第三方監管。

另外，在中國的預售制度當中，開發商拿到預售證後，購房者就得開始辦理按揭貸款。這就等於房子沒造好，開發商就拿到了全部購房款。在這種情況下，房子爛尾的全部損失全部由購房者承擔。

2、產權關係被人為扭曲，開發商太易取得土地使用權。

報導指出，中國預售制最根本的問題是，購房者全額支付的房價包含了購買土地使用權的地價。但是，直到交房拿證前，購房者沒有土地使用權的保障。

而開發商只是墊付了一筆土地出讓金，卻有土地使用權，並且將其抵押給了銀行。

中國的預售機制的出發點是保證政府的土地出讓金權益，再延伸到開發商快速回籠資金，並強化了銀行的交易地位，但卻把爛尾風險扔給了購房者。