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2026 年 7 月 14 日
據澳洲人報報道，隨著移民人數升高，全國的租房空置率在8月份達到了歷史新低，而更多的房東正在出售房產。 PropTrack的數據顯示，8月份國家租賃空置率錄得了一年多來的最大降幅，下降了0.14個百分點，降至1.1%。 租賃空置率下降，加上需求旺盛，預計將給已經難以承擔住房成本的租戶帶來更大壓力，PropTrack預測稱，租金將進一步上漲。 PropTrack首席經濟學家Anne Flaherty表示，沒有跡象表明租賃條件正在緩解，新移民、減少的投資者、較小的家庭以及更多澳大利亞人被困在租賃市場中，都在讓這一問題變得更糟糕。 Flaherty說：「我們預計未來幾個月租金將繼續上漲，空置率可能會進一步下降。」 「利率上漲如此之快，讓許多潛在的首次購房者陷入了租賃市場，因為他們可以貸款的金額比2022年4月少了30%，但房價並沒有下降那麼多。」 Anne Flaherty說。 根據PropTrack的數據，悉尼的租賃條件在8月份進一步惡化，其空置率下降了0.19個百分點，降至1.26%，而墨爾本下降了0.1個百分點，降至1.19%。 其他地區的空置率要低得多，布里斯本的空置率略微下降至0.84%，而阿德萊德和珀斯仍然是空置率低於0.7%的最緊張市場。 堪培拉的租賃空置率是所有首府城市中最高的，為1.72%，但錄得了0.26%的最大月度降幅。達爾文的租賃空置率在8月份增加了0.17個百分點，達到1.7%。 PropTrack報告稱，住房可負擔性是三十年來最差的水平，典型的或中等收入家庭，年收入僅略高於10.5萬澳元，只能承擔過去一年中交易的房產的13%。 根據澳大利亞稅務局的數據，超過一半的房地產投資者年齡在50歲以上，年齡在60歲以上的投資者占任何年齡組的最大比例。房地產公司在調查中發現，50%的房東認為投資物業不再像以前那麼吸引人。 Flaherty女士表示，較多的老年房地產投資者對市場不利，許多人可能會在退休前出售房產。 Flaherty說：「許多房地產投資者在大流行期間出售，因為當時租金下降，而房價飆升，以至於他們能夠獲得良好的回報。」 「儘管租金上漲，但在大多數情況下，租賃的運營成本上升更多。對於尋找收入來源的退休人員來說，他們發現將房產出售並將現金存入銀行更划算。」Flaherty稱。
由於需求疲軟以及悉尼和墨爾本辦公空間供應增加，澳大利亞全國範圍內的CBD辦公室空置率已升至近30年來的高點。 根據澳洲金融報的報道，澳洲房地產委員會半年度發布的CBD寫字樓市場更新報告顯示，過去6個月，全澳CBD辦公室空置率上升了20個基點，從12.6%升至12.8%，這是自1996年以來的最高水平。 需求萎縮導致悉尼CBD辦公室空置率上升20個基點，至11.5%，而墨爾本則躍升90個基點，至15%。 在這兩個CBD區域，更多的租約將於2023年下半年到期，一些辦公大樓的空置面積可能高達3萬平方米。 房地產委員會首席執行官佐爾巴斯（Mike Zorbas）表示，需求下降是由於企業根據預測全球經濟衰退的前景縮減規模。然而，他認為澳大利亞有望避免經濟衰退，移民增加和政府對公共交通基礎設施的大量投資可能會抵消負面需求。 儘管如此，佐爾巴斯指出，負面需求並不是悉尼和墨爾本空置率上升的唯一原因。自2020年以來，寫字樓供應的增幅高於平均水平，而墨爾本的寫字樓供應增長尤其明顯，達到了自全球金融危機爆發前以來的最高水平，儘管需求並未以同樣的速度增長。 據房產維權人士厄溫（Steve Urwin）表示，墨爾本CBD已經過度建設，空置率將進一步惡化。預計未來兩到三年內墨爾本的整體空置率不會見頂，因為「下一波寫字樓供應基本上仍未得到大型租戶的承諾」。 厄溫還警告稱，澳大利亞各地的實際空置率甚至可能高於房地產委員會所顯示的水平，因為它沒有考慮到「影子空置」，即那些空置的辦公空間，儘管由於工作模式的改變，進駐率最低，但租戶仍在支付租金。 與此同時，布里斯本和堪培拉的CBD空置率則分別大幅下降至11.6%和8.2%。在布里斯本的CBD，需求增長了1.3%，而在過去的6個月里，沒有任何辦公樓在建。 除了CBD區域，全澳範圍內的空置率達到近30年來的最高水平，為17.3%。
據房產網站realestate.com.au報導，州際移民持續到來給黃金海岸的租賃市場帶來壓力，各郊區的出租房源清一色下降。 REA集團的數據顯示，在截至7月的12個月里，黃金海岸的出租房源令人震驚的下降了45.1％，加深了租賃危機。 REA集團經濟研究總監Cameron Kusher表示，在過去的一年裡，黃金海岸的出租房源明顯收緊，反映了整個地區對出租房的強勁需求。 SQM研究的最新數據顯示，7月份住宅空置率達到0.9%，僅略高於前一個月的0.7%的歷史最低水平。其中黃金海岸南部郊區的房源最為緊張，只有0.4%的空置率；北區的空置率為0.6%。 但是，疲於尋找房子的租戶可能還有希望，因為春天是房地產市場的傳統旺季，新的租賃房源比上個月增加了4.7％，終於扭轉了下降的趨勢。 房產公司Surfers Paradise Ray White董事Andrew Bell表示，黃金海岸租房危機在2020/21年期間一直在加劇，由於市場上的購房者以自住者為主導，並沒有提高出租房供應。 最近投資者的回歸也主要集中在中檔公寓市場，沒有對租賃需求產生重大影響。Bell說，「我們剛剛開始看到投資者重新進入市場，但一般來說，他們購買的可能是五六十萬的公寓，並沒有購買豪宅，現在租賃市場上最強烈需求的是高端房產。」 Bell說，搬到黃金海岸的家庭和高凈值個人，在尋找購買房產的同時尋求租房，這推動了需求。
據Domain房地產網消息，一項分析顯示，儘管澳洲房價在上漲，而租金收入沒有跟上房價上漲的步伐，導致投資回報率下跌，但房地產投資者依然扎堆湧入住房市場。 根據澳洲統計局8月初公布的數據，在過去一年中，批給投資者的貸款翻了一番。業界分析認為，雖然房產投資的回報整體乏善可陳，但投資者真正看重的是未來資本增長的前景，他們受到去年房價驚人上漲的鼓舞，並對租房市場的未來報以希望。 在悉尼和墨爾本這兩個澳洲最大的城市，房價和租金的變化有明顯的脫節，數據顯示，在今年第二季度中，悉尼的獨立房房價飆升了8.2%，但租金價格持平；悉尼的公寓房價格上漲了3.2%，但公寓房租金也保持在原來的水平。 在去年因國境關閉、留學生流失而深受打擊的悉尼市區，公寓房價比一年前上漲了8.5%，但租金卻下降了11.8%。 墨爾本也是類似的情況：在今年第二季度中，獨立房房價上漲了4.1%，但租金水平沒變；公寓房價上漲了0.8%，公寓房租金下降了2.7%。 在陷入困境的墨爾本市區，公寓房價格雖然僅比一年前低了1.4%，但公寓房租金卻已暴跌了24%。 AMP 資本集團的首席經濟師Shane Oliver說，「在過去12個月里，我們看到房地產價格飆升，這些突然反映到投資者的雷達上，他們會認為，『也許我們應該再次進入（市場）』。」 Oliver表示，儘管租金價格追不上房價上漲的腳步，但在國際移民減少後，租房市場空置率出現下降，這意味著投資者可能認為租房市場的最壞情況已經結束。 但Oliver認為，房價從2020年9月的低點飆升之後，現在買房的一些投資者可能已經錯過了時機。 SQM Research的數據顯示，7月份悉尼和墨爾本CBD的空置率仍處於高位，悉尼CBD的空置率上升至6.1%；墨爾本下降至5.7%。普遍認為，空置率要跌到5%以下，才有可能迎來租金上漲。 而在其它首府城市中，租房市場則極為緊張，可供出租的住房很少，對租金價格形成了上行的壓力。布里斯班的空置率穩定在1.3%，而其它所有首府城市的空置率都保持在1%以下。 與大城市相比，鄉鎮地區的租金漲幅較大，因為封鎖可能促使新一波城市居民急於改變生活環境，搬到鄉下居住。
據房產網realestate.com.au報導，一份新報告顯示，自COVID-19以來，西澳業主和租客之間在住房負擔能力方面的差距已經拉大。 最近Bankwest 科廷經濟中心（Bankwest Curtin Economics Centre）發布的西澳住房負擔能力報告顯示，雖然業主的生活越來越舒適，但租房者特別是單親家庭，正在為生計苦苦掙扎。 該報告借鑒了第四次住房負擔能力調查結果，調查對象為西澳、新州和昆州的4000個家庭。53%的西澳受訪者表示他們能負擔得起住房，在2015年這一比例僅為39%。對於房主來說，負擔能力改善主要是由於較低的房貸利率推動的。 該報告還發現，五分之一的單親家長認為他們負擔不起住房，40%的人支付的住房費用超過了他們收入的三分之一。 Bankwest 科廷經濟中心主任Alan Duncan表示，隨著COVID-19租房禁逐令全面取消，這種差距在未來幾個月可能會加大。Duncan認為，緊張的租房市場也是造成這種差距的原因。 Duncan教授說：「自2020年9月以來，西澳的租金平均每周漲了60澳元。現在禁逐令已經取消，租金可能會進一步上漲。」 如果租金上漲10%，對西澳超過10萬名租房者的財務狀況將產生重大影響，尤其是那些接受租金補貼的租客。 在Port Hedland和Karratha等鄉鎮地區，截至2021年3月的一年中，單元房租金的中位價每周已上漲了100多澳元，在South Perth，獨立屋租金中位價每周上漲了150澳元。 目前，珀斯的租房空置率低於1%，這是40年來的最低水平。 報告還發現，自COVID-19以來，家庭對居住條件的要求發生了變化，許多人希望有更大的室內外生活空間，更便利的生活設施便利。 對於租房市場的前景，澳大利亞住房和城市研究所科廷大學研究中心主任Steven Rowley教授表示，建房熱潮將有助於緩解租金上漲的壓力。 截至2021年4月，西澳批准的住宅數量增長了118%，儘管基數很低。 在政府的激勵政策下，在未來6至12個月內，大約10,000個首次購房家庭將離開私人租賃市場成為業主，這也將緩解租賃市場的壓力。 首次置業者是政府激勵政策的大贏家，在2020年7月至2021年4月的10個月內，西澳有超過2.2萬份新的住房貸款被批准給首次置業者，與一年前相比，這個數字幾乎翻了一番。 Rowley教授說，自2009年以來，首次置業者獲得的新房貸款數額首次超過了非首次置業者。
