《玩具总动员5》首周狂揽3.12亿美元登顶年度开画冠军
2026 年 6 月 23 日
据澳洲人报报道，随著移民人数升高，全国的租房空置率在8月份达到了历史新低，而更多的房东正在出售房产。 PropTrack的数据显示，8月份国家租赁空置率录得了一年多来的最大降幅，下降了0.14个百分点，降至1.1%。 租赁空置率下降，加上需求旺盛，预计将给已经难以承担住房成本的租户带来更大压力，PropTrack预测称，租金将进一步上涨。 PropTrack首席经济学家Anne Flaherty表示，没有迹象表明租赁条件正在缓解，新移民、减少的投资者、较小的家庭以及更多澳大利亚人被困在租赁市场中，都在让这一问题变得更糟糕。 Flaherty说：“我们预计未来几个月租金将继续上涨，空置率可能会进一步下降。” “利率上涨如此之快，让许多潜在的首次购房者陷入了租赁市场，因为他们可以贷款的金额比2022年4月少了30%，但房价并没有下降那么多。” Anne Flaherty说。 根据PropTrack的数据，悉尼的租赁条件在8月份进一步恶化，其空置率下降了0.19个百分点，降至1.26%，而墨尔本下降了0.1个百分点，降至1.19%。 其他地区的空置率要低得多，布里斯本的空置率略微下降至0.84%，而阿德莱德和珀斯仍然是空置率低于0.7%的最紧张市场。 堪培拉的租赁空置率是所有首府城市中最高的，为1.72%，但录得了0.26%的最大月度降幅。达尔文的租赁空置率在8月份增加了0.17个百分点，达到1.7%。 PropTrack报告称，住房可负担性是三十年来最差的水平，典型的或中等收入家庭，年收入仅略高于10.5万澳元，只能承担过去一年中交易的房产的13%。 根据澳大利亚税务局的数据，超过一半的房地产投资者年龄在50岁以上，年龄在60岁以上的投资者占任何年龄组的最大比例。房地产公司在调查中发现，50%的房东认为投资物业不再像以前那么吸引人。 Flaherty女士表示，较多的老年房地产投资者对市场不利，许多人可能会在退休前出售房产。 Flaherty说：“许多房地产投资者在大流行期间出售，因为当时租金下降，而房价飙升，以至于他们能够获得良好的回报。” “尽管租金上涨，但在大多数情况下，租赁的运营成本上升更多。对于寻找收入来源的退休人员来说，他们发现将房产出售并将现金存入银行更划算。”Flaherty称。
由于需求疲软以及悉尼和墨尔本办公空间供应增加，澳大利亚全国范围内的CBD办公室空置率已升至近30年来的高点。 根据澳洲金融报的报道，澳洲房地产委员会半年度发布的CBD写字楼市场更新报告显示，过去6个月，全澳CBD办公室空置率上升了20个基点，从12.6%升至12.8%，这是自1996年以来的最高水平。 需求萎缩导致悉尼CBD办公室空置率上升20个基点，至11.5%，而墨尔本则跃升90个基点，至15%。 在这两个CBD区域，更多的租约将于2023年下半年到期，一些办公大楼的空置面积可能高达3万平方米。 房地产委员会首席执行官佐尔巴斯（Mike Zorbas）表示，需求下降是由于企业根据预测全球经济衰退的前景缩减规模。然而，他认为澳大利亚有望避免经济衰退，移民增加和政府对公共交通基础设施的大量投资可能会抵消负面需求。 尽管如此，佐尔巴斯指出，负面需求并不是悉尼和墨尔本空置率上升的唯一原因。自2020年以来，写字楼供应的增幅高于平均水平，而墨尔本的写字楼供应增长尤其明显，达到了自全球金融危机爆发前以来的最高水平，尽管需求并未以同样的速度增长。 据房产维权人士厄温（Steve Urwin）表示，墨尔本CBD已经过度建设，空置率将进一步恶化。预计未来两到三年内墨尔本的整体空置率不会见顶，因为“下一波写字楼供应基本上仍未得到大型租户的承诺”。 厄温还警告称，澳大利亚各地的实际空置率甚至可能高于房地产委员会所显示的水平，因为它没有考虑到“影子空置”，即那些空置的办公空间，尽管由于工作模式的改变，进驻率最低，但租户仍在支付租金。 与此同时，布里斯本和堪培拉的CBD空置率则分别大幅下降至11.6%和8.2%。在布里斯本的CBD，需求增长了1.3%，而在过去的6个月里，没有任何办公楼在建。 除了CBD区域，全澳范围内的空置率达到近30年来的最高水平，为17.3%。
据房产网站realestate.com.au报导，州际移民持续到来给黄金海岸的租赁市场带来压力，各郊区的出租房源清一色下降。 REA集团的数据显示，在截至7月的12个月里，黄金海岸的出租房源令人震惊的下降了45.1％，加深了租赁危机。 REA集团经济研究总监Cameron Kusher表示，在过去的一年里，黄金海岸的出租房源明显收紧，反映了整个地区对出租房的强劲需求。 SQM研究的最新数据显示，7月份住宅空置率达到0.9%，仅略高于前一个月的0.7%的历史最低水平。其中黄金海岸南部郊区的房源最为紧张，只有0.4%的空置率；北区的空置率为0.6%。 但是，疲于寻找房子的租户可能还有希望，因为春天是房地产市场的传统旺季，新的租赁房源比上个月增加了4.7％，终于扭转了下降的趋势。 房产公司Surfers Paradise Ray White董事Andrew Bell表示，黄金海岸租房危机在2020/21年期间一直在加剧，由于市场上的购房者以自住者为主导，并没有提高出租房供应。 最近投资者的回归也主要集中在中档公寓市场，没有对租赁需求产生重大影响。Bell说，“我们刚刚开始看到投资者重新进入市场，但一般来说，他们购买的可能是五六十万的公寓，并没有购买豪宅，现在租赁市场上最强烈需求的是高端房产。” Bell说，搬到黄金海岸的家庭和高净值个人，在寻找购买房产的同时寻求租房，这推动了需求。
据Domain房地产网消息，一项分析显示，尽管澳洲房价在上涨，而租金收入没有跟上房价上涨的步伐，导致投资回报率下跌，但房地产投资者依然扎堆涌入住房市场。 根据澳洲统计局8月初公布的数据，在过去一年中，批给投资者的贷款翻了一番。业界分析认为，虽然房产投资的回报整体乏善可陈，但投资者真正看重的是未来资本增长的前景，他们受到去年房价惊人上涨的鼓舞，并对租房市场的未来报以希望。 在悉尼和墨尔本这两个澳洲最大的城市，房价和租金的变化有明显的脱节，数据显示，在今年第二季度中，悉尼的独立房房价飙升了8.2%，但租金价格持平；悉尼的公寓房价格上涨了3.2%，但公寓房租金也保持在原来的水平。 在去年因国境关闭、留学生流失而深受打击的悉尼市区，公寓房价比一年前上涨了8.5%，但租金却下降了11.8%。 墨尔本也是类似的情况：在今年第二季度中，独立房房价上涨了4.1%，但租金水平没变；公寓房价上涨了0.8%，公寓房租金下降了2.7%。 在陷入困境的墨尔本市区，公寓房价格虽然仅比一年前低了1.4%，但公寓房租金却已暴跌了24%。 AMP 资本集团的首席经济师Shane Oliver说，“在过去12个月里，我们看到房地产价格飙升，这些突然反映到投资者的雷达上，他们会认为，‘也许我们应该再次进入（市场）’。” Oliver表示，尽管租金价格追不上房价上涨的脚步，但在国际移民减少后，租房市场空置率出现下降，这意味着投资者可能认为租房市场的最坏情况已经结束。 但Oliver认为，房价从2020年9月的低点飙升之后，现在买房的一些投资者可能已经错过了时机。 SQM Research的数据显示，7月份悉尼和墨尔本CBD的空置率仍处于高位，悉尼CBD的空置率上升至6.1%；墨尔本下降至5.7%。普遍认为，空置率要跌到5%以下，才有可能迎来租金上涨。 而在其它首府城市中，租房市场则极为紧张，可供出租的住房很少，对租金价格形成了上行的压力。布里斯班的空置率稳定在1.3%，而其它所有首府城市的空置率都保持在1%以下。 与大城市相比，乡镇地区的租金涨幅较大，因为封锁可能促使新一波城市居民急于改变生活环境，搬到乡下居住。
据房产网realestate.com.au报导，一份新报告显示，自COVID-19以来，西澳业主和租客之间在住房负担能力方面的差距已经拉大。 最近Bankwest 科廷经济中心（Bankwest Curtin Economics Centre）发布的西澳住房负担能力报告显示，虽然业主的生活越来越舒适，但租房者特别是单亲家庭，正在为生计苦苦挣扎。 该报告借鉴了第四次住房负担能力调查结果，调查对象为西澳、新州和昆州的4000个家庭。53%的西澳受访者表示他们能负担得起住房，在2015年这一比例仅为39%。对于房主来说，负担能力改善主要是由于较低的房贷利率推动的。 该报告还发现，五分之一的单亲家长认为他们负担不起住房，40%的人支付的住房费用超过了他们收入的三分之一。 Bankwest 科廷经济中心主任Alan Duncan表示，随着COVID-19租房禁逐令全面取消，这种差距在未来几个月可能会加大。Duncan认为，紧张的租房市场也是造成这种差距的原因。 Duncan教授说：“自2020年9月以来，西澳的租金平均每周涨了60澳元。现在禁逐令已经取消，租金可能会进一步上涨。” 如果租金上涨10%，对西澳超过10万名租房者的财务状况将产生重大影响，尤其是那些接受租金补贴的租客。 在Port Hedland和Karratha等乡镇地区，截至2021年3月的一年中，单元房租金的中位价每周已上涨了100多澳元，在South Perth，独立屋租金中位价每周上涨了150澳元。 目前，珀斯的租房空置率低于1%，这是40年来的最低水平。 报告还发现，自COVID-19以来，家庭对居住条件的要求发生了变化，许多人希望有更大的室内外生活空间，更便利的生活设施便利。 对于租房市场的前景，澳大利亚住房和城市研究所科廷大学研究中心主任Steven Rowley教授表示，建房热潮将有助于缓解租金上涨的压力。 截至2021年4月，西澳批准的住宅数量增长了118%，尽管基数很低。 在政府的激励政策下，在未来6至12个月内，大约10,000个首次购房家庭将离开私人租赁市场成为业主，这也将缓解租赁市场的压力。 首次置业者是政府激励政策的大赢家，在2020年7月至2021年4月的10个月内，西澳有超过2.2万份新的住房贷款被批准给首次置业者，与一年前相比，这个数字几乎翻了一番。 Rowley教授说，自2009年以来，首次置业者获得的新房贷款数额首次超过了非首次置业者。
