为促房市 中国多地取消商品房公摊面积 专家“很难”

中国商品房公摊面积的问题一直备受争议，近年，房地产市场持续低迷，为促进房市，多地于近期相继宣布“取消公摊面积”，此举引发广泛关注。有专家指出，该政策的本质是变相降价，难以从根本上提振房市。

据《证券时报》报导，12月以来，湖南衡阳与河北张家口等地先后宣布取消商品房公摊面积。比如，衡阳市规划局规定，自2025年起，商品房将按套内建筑面积计价；张家口市则提出取消商品房价格限价，并逐步推行“取消公摊”。

其实，广东肇庆、湖南湘潭等地在此前已提出类似政策；广州、长沙、杭州、厦门等地也通过优化阳台面积计算规则等方式间接提升实际得房率。业内人士预测，明年或将有更多城市加入取消公摊的行列。

在中国，“公摊面积”是指电梯井、楼梯间、走廊、警卫值班室等公共区域，由整栋楼的产权人共同分摊。但由于缺乏统一标准，公摊面积经常成为消费者不满的焦点。不少购房者抱怨，购买的100平方米的房屋实际得房率不到七成，且分摊费用的透明度太低，极易引发纠纷。

早在2019年，中国住建部曾发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，提议“住宅建筑应以套内面积计价”，但这一提议在2022年的修订中被删除。

有业内人士认为，“取消公摊”能有效减少信息不对称，规范房屋销售行为。但此举能否能促进房市，则有待观察。

美国经济学者黄大卫指出，尽管公摊面积会在计价中取消，但其成本仍会反映到套内面积价格中。他称，“这类似于买西瓜，不论按肉称还是连皮一起称，最终的价格变化不大。”

黄大卫强调，“取消公摊”虽会提高透明度，但无法触及房地产市场的核心问题。他认为，影响楼市的关键在于经济环境、信贷政策、供求关系及税费压力，而当前中国的房地产市场问题包括税负过高、保障房覆盖不足、资金管理混乱等，这些因素未得到解决，仅靠取消公摊政策，难以挽救市场颓势。

美国南卡罗来纳大学教授谢田认为，公摊面积的计价方式本质上是一种不透明、不公平的市场行为。虽然部分地方政府试图通过取消公摊重塑购房者的信心，但这仅仅是变相降价，无法改变市场持续下行的趋势。他说，“市场尚未触底，这种政策难以起到实质性作用。”

美国房地产投资公司总裁蒋品超表示，购房者是否购房取决于经济环境与自身需求，而非单一政策。他说，“取消公摊对刺激购房意愿的作用非常有限。”

蒋品超指出，在中国，公共区域和设施的建设成本通常被直接计入房价，同时购房者还需承担物业管理费用，形成了“双重收费”等局面。而在美国等地，类似费用由物业公司通过其他方式收取，购房者对具体费用的用途更加清楚。

黄大卫进一步分析，中国的公摊面积计算方式缺乏统一标准，甚至出现虚高现象。有些开发商为了提高楼盘价格，增加了大量使用率低的公共设施。这种做法不仅增加了购房成本，也让消费者对其实际用途和合理性产生质疑。相比之下，西方国家的公共区域成本通常由开发商和物业公司分担，更加注重实际需求和透明度，更容易让购房者接受。