為促房市 中國多地取消商品房公攤面積 專家「很難」

中國商品房公攤面積的問題一直備受爭議，近年，房地產市場持續低迷，為促進房市，多地於近期相繼宣布「取消公攤面積」，此舉引發廣泛關注。有專家指出，該政策的本質是變相降價，難以從根本上提振房市。

據《證券時報》報導，12月以來，湖南衡陽與河北張家口等地先後宣布取消商品房公攤面積。比如，衡陽市規劃局規定，自2025年起，商品房將按套內建築面積計價；張家口市則提出取消商品房價格限價，並逐步推行「取消公攤」。

其實，廣東肇慶、湖南湘潭等地在此前已提出類似政策；廣州、長沙、杭州、廈門等地也通過優化陽台面積計算規則等方式間接提升實際得房率。業內人士預測，明年或將有更多城市加入取消公攤的行列。

在中國，「公攤面積」是指電梯井、樓梯間、走廊、警衛值班室等公共區域，由整棟樓的產權人共同分攤。但由於缺乏統一標準，公攤面積經常成為消費者不滿的焦點。不少購房者抱怨，購買的100平方米的房屋實際得房率不到七成，且分攤費用的透明度太低，極易引發糾紛。

早在2019年，中國住建部曾發布《住宅項目規範（徵求意見稿）》，提議「住宅建築應以套內面積計價」，但這一提議在2022年的修訂中被刪除。

有業內人士認為，「取消公攤」能有效減少信息不對稱，規範房屋銷售行為。但此舉能否能促進房市，則有待觀察。

美國經濟學者黃大衛指出，儘管公攤面積會在計價中取消，但其成本仍會反映到套內面積價格中。他稱，「這類似於買西瓜，不論按肉稱還是連皮一起稱，最終的價格變化不大。」

黃大衛強調，「取消公攤」雖會提高透明度，但無法觸及房地產市場的核心問題。他認為，影響樓市的關鍵在於經濟環境、信貸政策、供求關係及稅費壓力，而當前中國的房地產市場問題包括稅負過高、保障房覆蓋不足、資金管理混亂等，這些因素未得到解決，僅靠取消公攤政策，難以挽救市場頹勢。

美國南卡羅來納大學教授謝田認為，公攤面積的計價方式本質上是一種不透明、不公平的市場行為。雖然部分地方政府試圖通過取消公攤重塑購房者的信心，但這僅僅是變相降價，無法改變市場持續下行的趨勢。他說，「市場尚未觸底，這種政策難以起到實質性作用。」

美國房地產投資公司總裁蔣品超表示，購房者是否購房取決於經濟環境與自身需求，而非單一政策。他說，「取消公攤對刺激購房意願的作用非常有限。」

蔣品超指出，在中國，公共區域和設施的建設成本通常被直接計入房價，同時購房者還需承擔物業管理費用，形成了「雙重收費」等局面。而在美國等地，類似費用由物業公司通過其他方式收取，購房者對具體費用的用途更加清楚。

黃大衛進一步分析，中國的公攤面積計算方式缺乏統一標準，甚至出現虛高現象。有些開發商為了提高樓盤價格，增加了大量使用率低的公共設施。這種做法不僅增加了購房成本，也讓消費者對其實際用途和合理性產生質疑。相比之下，西方國家的公共區域成本通常由開發商和物業公司分擔，更加注重實際需求和透明度，更容易讓購房者接受。