清零急转弯，中国房地产政策也转向 能挽救低迷的经济吗？

随着中国政府将重点放回经济增长，官方正在放松对房地产行业的一些限制，这些限制导致作为经济驱动力的房地产行业陷入危机。专家表示，官方的支持政策有助该行业走出危机，但更持续的发展取决于市场需求的恢复。

据中国官媒新华社周五（1月13日）报道称，中国央行已起草了21项工作任务来改善房地产企业的负债状况，促进房地产市场平稳发展，这些措施将帮助房地产开发商的融资，包括调整对他们的借贷限制，

报道指出，该计划主要针对具有一定“系统重要性的优质房企”，但没有提供有望获得支持的中国房地产公司的名单。

中国在2020年以打击房地产高风险借贷和投机行为的名义，规定了开发商负债率的“三条红线”，这被广泛视为引发后来房地产违约潮的主要原因。

经济学家指出，过去三年严格的新冠清零政策令中国经济增长乏力，政策制定者现在渴望化解房地产行业的衰退风险，该行业的动荡已损害到更广泛的经济增长目标。

新加坡国立大学房地产系教授、城市与地产研究院院长程天富(Sing Tien Foo)告诉美国之音：“最近注入新流动性的政策可以帮助稳定中国的房地产市场。如果开发商不能完成项目，购房者开始拖欠贷款，房地产危机可能会蔓延到金融系统，因此有必要采取及时的措施来避免房地产危机。”

路透社的调查显示，由于政府放弃新冠清零并出台经济支持政策，中国房地产销售下跌速度将放缓，预计今年的房地产销售将下滑8%，低于去年约25%的下滑幅度。

地产救市“三只箭”

最近几个月，中国当局对陷入困境的房地产行业的态度发生了巨大变化，究其原因是政府仍然需要房地产来提振中国的经济增长。

据穆迪投资者服务公司的数据，房地产及相关行业主要推动了中国GDP的增长，在2022年占中国GDP的24%，并贡献了26%的城市就业；同时，中国30%的地方政府收入、69%的家庭资产和26%的银行贷款与房地产行业有关。

穆迪副总裁兼高级信用评级主任李秀军(Lillian Li)告诉美国之音：“中国自一年前以来的房地产低迷是由于监管去杠杆化，以及疫情导致的社会和流动限制，这大大削弱了投资和消费情绪，增加了开发商和小型银行的信贷风险，并减少了地方政府的土地买卖收入。”

为了扭转房地产下行趋势，自去年下半年以来，中国监管机构陆续推出了信贷、债券和股权三方面融资支持来缓解地产商的资金困境，这三项措施也被称为地产救市“三支箭”。

政府的救市信号增强了银行向房地产行业放贷的意愿。据国际信用评级机构惠誉国际的数据，截至去年12月5日，超过50家房企已与24家银行签署了战略协议，授信额度总计达3.1万亿元。

中国官方不仅是放松了信贷限制，甚至还可能推出潜在贷款。《金融时报》上周援引多家中国国有银行的官员报道称，在对房地产商的借款评估中，这些银行实际上已经搁置了杠杆限制。

恒大危机犹在眼前

中国房地产商得益于中国过去几十年的城市化发展浪潮，通过大规模举债的方式迅速扩张，占到经济总量的约四分之一，这也推动了房价飙升，导致很多普通居民无力买房。

伦敦经济研究机构凯投宏观中国经济研究员谢娜·岳（Sheana Yue）认为，中国政府对房地产行业的去杠杆化措施太过极端，又碰上了经济的下行周期，最终导致房地产商出现危机。

谢娜·岳（Sheana Yue）告诉美国之音：“（中国政府对房地产的监管）发生得太快，也太极端。去杠杆化政策对该行业造成的冲击，远大于中期下行趋势所造成的冲击。因此，房地产市场低迷对经济造成了很大拖累。”

去年夏天，现金流紧张的开发商出现无法如期交房的情况，导致一些买家加入抵制偿还房贷的活动。更少的房产出售，加上银行和投资者拒绝为房地产注资，反过来又限制了开放商筹集资金和支付现有债务的能力。

中国房地产巨头恒大在2021年12月正式违约，成为全球负债最多的房地产开放商，其他主要房地产商正面临不同程度的债务风险。据全球金融市场数据提供商路孚特（Refinitiv），中国房产商在2023年面临高达1410亿美元的到期离岸债务，而2022年为1207亿美元。

需求恢复尚待时日

尽管政府推动房地产行业回暖，但该行业更加可持续的复苏将依赖于住房需求的稳健恢复。新冠疫情打击了家庭收入和消费信心，居民对住房的需求恢复尚待时日。

谢娜·岳说：“最近的大多数政策都是通过政策性银行，旨在直接帮助债权人。但现在市场被购房者的低迷情绪拖累得更厉害。只有当情绪开始回升，而且高频数据显示可能正在发生好转时，这些政策才会开始生效。”

从楼市销售情况来看，中国全国商品房销售仍延续下跌趋势。中国统计局的数据显示，去年1-11月，商品房销售面积、销售额累计同比分别下降23.3%与26.6%，降幅较1-10月分别扩大1、0.5个百分点。

为了刺激需求，中国官方已调低了购房者的房贷利率和首付款要求。中国央行周四（1月12日）发文决定建立针对首次购房者的利率动态调整机制，称新房价格连降3个月可阶段性下调或取消首套房贷利率下限。

法国外贸银行亚太区首席经济学家艾莉西亚·埃雷罗(Alicia Garcia Herrero)近期在一份报告中写道：“现实是这些支援只能暂时争取时间，缓解开发商的流动性压力。但如果房屋销售没有复苏，开发商就不可能真正摆脱困境。”

一些经济学家还表示，在官方政策扶持下，那些实力较强的、有官方背景的房地产开发商可能会获得转机，但财务状况较差的开放商将继续面临流行性紧张，因为他们获得银行融资的机会较少。

惠誉在上述报告中写道：“近期的融资政策松绑或利好中资国有及头部民营房企的外部融资渠道，提升房地产市场集中度并加剧房企的信用分化。”

尽管外界担忧，官方的房地产救市计划会增加新的债务，但一些专家认为，政府目前仍然致力于降低经济风险，将对大规模刺激计划保持克制。

李秀军说：“我们预计这种支持将主要是为了防止更多的负面溢出效应，但不会提供更多的全面支持，因为这将重新给该行业带来杠杆风险。”