清零急轉彎，中國房地產政策也轉向 能挽救低迷的經濟嗎？

隨着中國政府將重點放回經濟增長，官方正在放鬆對房地產行業的一些限制，這些限制導致作為經濟驅動力的房地產行業陷入危機。專家表示，官方的支持政策有助該行業走出危機，但更持續的發展取決於市場需求的恢復。

據中國官媒新華社周五（1月13日）報道稱，中國央行已起草了21項工作任務來改善房地產企業的負債狀況，促進房地產市場平穩發展，這些措施將幫助房地產開發商的融資，包括調整對他們的借貸限制，

報道指出，該計劃主要針對具有一定「系統重要性的優質房企」，但沒有提供有望獲得支持的中國房地產公司的名單。

中國在2020年以打擊房地產高風險借貸和投機行為的名義，規定了開發商負債率的「三條紅線」，這被廣泛視為引發後來房地產違約潮的主要原因。

經濟學家指出，過去三年嚴格的新冠清零政策令中國經濟增長乏力，政策制定者現在渴望化解房地產行業的衰退風險，該行業的動盪已損害到更廣泛的經濟增長目標。

新加坡國立大學房地產系教授、城市與地產研究院院長程天富(Sing Tien Foo)告訴美國之音：「最近注入新流動性的政策可以幫助穩定中國的房地產市場。如果開發商不能完成項目，購房者開始拖欠貸款，房地產危機可能會蔓延到金融系統，因此有必要採取及時的措施來避免房地產危機。」

路透社的調查顯示，由於政府放棄新冠清零並出台經濟支持政策，中國房地產銷售下跌速度將放緩，預計今年的房地產銷售將下滑8%，低於去年約25%的下滑幅度。

地產救市「三隻箭」

最近幾個月，中國當局對陷入困境的房地產行業的態度發生了巨大變化，究其原因是政府仍然需要房地產來提振中國的經濟增長。

據穆迪投資者服務公司的數據，房地產及相關行業主要推動了中國GDP的增長，在2022年占中國GDP的24%，並貢獻了26%的城市就業；同時，中國30%的地方政府收入、69%的家庭資產和26%的銀行貸款與房地產行業有關。

穆迪副總裁兼高級信用評級主任李秀軍(Lillian Li)告訴美國之音：「中國自一年前以來的房地產低迷是由於監管去槓桿化，以及疫情導致的社會和流動限制，這大大削弱了投資和消費情緒，增加了開發商和小型銀行的信貸風險，並減少了地方政府的土地買賣收入。」

為了扭轉房地產下行趨勢，自去年下半年以來，中國監管機構陸續推出了信貸、債券和股權三方面融資支持來緩解地產商的資金困境，這三項措施也被稱為地產救市「三支箭」。

政府的救市信號增強了銀行向房地產行業放貸的意願。據國際信用評級機構惠譽國際的數據，截至去年12月5日，超過50家房企已與24家銀行簽署了戰略協議，授信額度總計達3.1萬億元。

中國官方不僅是放鬆了信貸限制，甚至還可能推出潛在貸款。《金融時報》上周援引多家中國國有銀行的官員報道稱，在對房地產商的借款評估中，這些銀行實際上已經擱置了槓桿限制。

恆大危機猶在眼前

中國房地產商得益於中國過去幾十年的城市化發展浪潮，通過大規模舉債的方式迅速擴張，占到經濟總量的約四分之一，這也推動了房價飆升，導致很多普通居民無力買房。

倫敦經濟研究機構凱投宏觀中國經濟研究員謝娜·岳（Sheana Yue）認為，中國政府對房地產行業的去槓桿化措施太過極端，又碰上了經濟的下行周期，最終導致房地產商出現危機。

謝娜·岳（Sheana Yue）告訴美國之音：「（中國政府對房地產的監管）發生得太快，也太極端。去槓桿化政策對該行業造成的衝擊，遠大於中期下行趨勢所造成的衝擊。因此，房地產市場低迷對經濟造成了很大拖累。」

去年夏天，現金流緊張的開發商出現無法如期交房的情況，導致一些買家加入抵制償還房貸的活動。更少的房產出售，加上銀行和投資者拒絕為房地產注資，反過來又限制了開放商籌集資金和支付現有債務的能力。

中國房地產巨頭恆大在2021年12月正式違約，成為全球負債最多的房地產開放商，其他主要房地產商正面臨不同程度的債務風險。據全球金融市場數據提供商路孚特（Refinitiv），中國房產商在2023年面臨高達1410億美元的到期離岸債務，而2022年為1207億美元。

需求恢復尚待時日

儘管政府推動房地產行業回暖，但該行業更加可持續的復甦將依賴於住房需求的穩健恢復。新冠疫情打擊了家庭收入和消費信心，居民對住房的需求恢復尚待時日。

謝娜·岳說：「最近的大多數政策都是通過政策性銀行，旨在直接幫助債權人。但現在市場被購房者的低迷情緒拖累得更厲害。只有當情緒開始回升，而且高頻數據顯示可能正在發生好轉時，這些政策才會開始生效。」

從樓市銷售情況來看，中國全國商品房銷售仍延續下跌趨勢。中國統計局的數據顯示，去年1-11月，商品房銷售面積、銷售額累計同比分別下降23.3%與26.6%，降幅較1-10月分別擴大1、0.5個百分點。

為了刺激需求，中國官方已調低了購房者的房貸利率和首付款要求。中國央行周四（1月12日）發文決定建立針對首次購房者的利率動態調整機制，稱新房價格連降3個月可階段性下調或取消首套房貸利率下限。

法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾莉西亞·埃雷羅(Alicia Garcia Herrero)近期在一份報告中寫道：「現實是這些支援只能暫時爭取時間，緩解開發商的流動性壓力。但如果房屋銷售沒有復甦，開發商就不可能真正擺脫困境。」

一些經濟學家還表示，在官方政策扶持下，那些實力較強的、有官方背景的房地產開發商可能會獲得轉機，但財務狀況較差的開放商將繼續面臨流行性緊張，因為他們獲得銀行融資的機會較少。

惠譽在上述報告中寫道：「近期的融資政策鬆綁或利好中資國有及頭部民營房企的外部融資渠道，提升房地產市場集中度並加劇房企的信用分化。」

儘管外界擔憂，官方的房地產救市計劃會增加新的債務，但一些專家認為，政府目前仍然致力於降低經濟風險，將對大規模刺激計劃保持克制。

李秀軍說：「我們預計這種支持將主要是為了防止更多的負面溢出效應，但不會提供更多的全面支持，因為這將重新給該行業帶來槓桿風險。」