維州新規：計程車司機若拒載短程乘客恐面臨吊銷執照
2026 年 6 月 24 日
中國官方為救房市、穩經濟所做的「保交樓」宣示將屆滿一年。據調查，過去一年以來雖然多項政策工具齊發，然而目前僅約3成完成交付。造成這個情形的原因之一是紓困資金申請門檻過高。 在「爛尾樓」與「停貸」風暴之中，中國官方於去年7月宣布「保交樓」，從中央到地方陸續提出各式政策與方案，試圖拆彈。然而一年過去，整體交付情形仍不如預期。 據第一財經報導，建築業資訊平台「百年建築網」近日發布的調查資料指出，在全中國1114個正在進行「保交樓」專案的開發項目中，截至今年5月交付比例約為34%，其中華南地區達到56%，然而西南和華中則只有15%、16%。 這項數據顯示雖然房企力拚「保交樓」，不過整體進度仍較為緩慢。 報導指出，不動產開發商相關人士坦言，加大政策力道以來，確實有可喜之處，至少紓困資金相關措施正在推動，也讓大家看到了實實在在的開工和交付；然而，現實上卻也有困難之處，其中之一就是紓困資金「看的到吃不到」，許多資不抵債的開發商，拿不出充足抵押品，以至於難以申請紓困款項。 一名房地產業內人士提到，申請紓困資金沒有資格限制，一般從申請到放款大約需要半年左右，雖然行政流程繁瑣，但仍算迅速。然而，申請雖然沒有限制，審查卻設下重重門檻，並非無差別救助。「其中，最重要的門檻是專案資產要大於負債，政府需要審計相關資料，確認合格且資產可抵押後，才會通過並放款。」 這名相關人士還表示，不同城市發放紓困貸款所設定的抵押成數不同，有的7成、有的5成。成數設置越低代表抵押後可貸得的資金就越少。 報導提到，在重重限制下，除了沒有抵押物而無法貸到款項之外，也有不少專案無法拿到理想的金額，以至於「能夠復工但不夠完工，反而形成另一種爛尾樓」。 報導另引述國盛證券的一份報告指出，目前保交樓進度稍慢且區域之間進展分化明顯。從目前已落實的保交樓資金看，後續總量資金仍需加碼，在地方、項目執行力道上也需加碼。 億翰智庫則認為，執行「保交樓」過程中存在明顯的優先順序，部分亟欲需要支援的建案反因為政策而無法及時獲得資金。此外，目前不少風險開發商也正面臨各種糾紛，包含和債權人間的談判，也影響保交樓的推進。
1 這個視頻是廣州市花都區融創文旅城B2區的業主，在去年的6月份上傳的。從她的哭訴中可以看出她的絕望與無奈。現在時間又過去了9個月，可這個項目仍舊是原來的樣子。 花都區融創文旅城是一個上千億的項目，當年開盤時也是熱火朝天，一房難求。但是自2021年融創中國就出現債務危機，該項目就因資金鏈斷裂停工。期間業主們多次維權，開發商也組織了幾次表演式復工。但是外牆的吊塔早已拆除，開發商只是每天安排幾個工人裝模作樣的做一些零星的工作，項目看不出有什麼進展，交房仍舊是遙遙無期，這個項目幾乎註定爛尾了。 買房對每個家庭來說都是大事。在很多國家和地區，買期房（即尚未建設完成的房屋）是很正常的，但是爛尾並不常見。而在中國，業主買期房就如同一場豪賭，如果賭贏了，可以順利入住自己的房子；如果賭輸了，樓盤爛尾，不僅沒有房子住，還會陷入財務陷阱無法脫身。 2 3月31日，雲南昆明市嵩明縣楊林經濟技術開發區，藍光地產承建的雍錦府房產，目前停工已近一年，面臨爛尾，絕望的業主走投無路，聚集到縣政府示威抗議。當局派出逾百警察，試圖驅散示威民眾，還抓捕了一些示威者。 據購房者反映，位於雲南省昆明市楊林滇中新區由藍光地產公司承建的雍錦府項目，業主於2020年12月買房，但2021年6月項目就停工。業主維權多次，但藍光地產公司推脫，稱已無建房款，而政府也在推脫責任。 業主質問，承建房子的6.8億元的龐大資金的資金遭挪用，到底是誰同意？讓資金不翼而飛？如今到了交房時間，工地還是一片狼藉。停工兩年之久，房貸每月照還，申訴無門，請問誰來為上千戶老百姓做主？ 據悉，雍錦府分雅庭、觀庭2個地塊開發。其中，雅庭項目共16棟樓，總建面約23.44萬平，原計劃2023年3月31日交付。觀庭項目共9棟樓，總建面約12萬平，原計劃2023年6月30日交付。 另外，2022年4月，藍光公司因328億債務逾期，10.69億面臨強制執行。而藍光公司在昆明的其他4個項目，也都在停工中。 3 或許有觀眾會問，可以向法院起訴啊。那就一起看看這個典型的爛尾樓業主起訴開發商的案件，法院是如何處理的。 4月2日，大陸一名律師分享一張鄭州市二七區法院3月31日的判決書截圖，並表示這是一起業主（原告）起訴開發商逾期不交房的案件。 判決書稱，原告依據《商品房買賣合同》起訴被告，符合起訴條件。但因為涉案樓盤為「涉眾性問題樓盤」，關係複雜，「非單一法律問題」。法院「為統一實質性化解問題樓盤糾紛」，認為應「先由政府有關部門處理為宜」，因此決定駁回起訴。 判決書還稱，案件受理費減半收取9493元人民幣。分享判決書的律師嘲諷道，法院「為實質性化解涉案樓盤糾紛而駁回起訴」，這其中的邏輯「實在是太強大了」。 還有一名疑似律師跟帖，敘述了一起更荒唐的爛尾樓案件，法官以「不利於開發商的上下游企業」為由，駁回業主要求退房的訴求，要求原告撤訴。原告不同意，就被要求當庭補繳費用。結果案子拖了一年三個月，最終還是駁回，但訴訟費一分沒有少繳。 許多爛尾樓業主維權無門，無奈只得住進爛尾樓。 4 這是雲南昆明的爛尾樓盤「別樣幸福城」。2012年樓盤「別樣幸福城」正式開始售賣，商家大肆宣揚這裡日後將會多麼繁華。但是三年之後「幸福城」卻宣布破產、成為爛尾樓。 這裡環境破敗，野草、磚塊和渣土隨處可見，還有廢棄的混凝土攪拌機，甚至有一輛推土車撗立在爛尾樓前。 73歲的劉桂芬老人就是「別樣幸福城」爛尾之後，自願入住的業主之一。早年他的子女在外地務工，為了給父母養老努力攢錢，終於在市區的繁華地段買了一棟期房。 丈夫患有慢性病，自己也逐漸年老體衰、行動不便，他們的最大願望就是有一個自己的家、一個簡單的棲身之所。 9年前劉桂芬的兒子為了給父母養老，掏盡家底在「別樣幸福城」的四層樓買了屬於自己的房子，當時開發商承諾，三年即可竣工。 樓盤緊鄰關上第二小學，坐落於昆明官渡區巫家壩CBD核心區，交通四通八達十分便捷。地鐵、學區、商圈應有盡有。業主們一眼就相中了這個樓盤，爭相要在這裡安家落戶。 自此之後，他們就盼望著可以在自己的小家安穩的生活，入住成了他們最大的心愿。 5 但是直到劉桂芬的老伴離世，他們一家人也沒能等來入住的通知。 「別樣幸福城」爛尾了。這個消息猶如晴天霹靂。最後兒子承擔了高額的房貸，兒媳也頂不住壓力和他離婚，兒子不得已外出打工補貼家用。家中只剩下劉老太，她成了「留守老人」，在等待中逐漸老去。 2020年，在多次維權無果之後，劉桂芬不顧家人反對。選擇和其他業主一樣，毅然搬進了「別樣幸福城」，住進了屬於自己的房子。 「每天要爬四層樓，屋子裡潮濕，隔水層也沒有做好，每天都滴答滴答地往下漏水，有時候風濕犯了就自己忍著，誰也幫不了我。」她說。 如果這座樓盤可以如期竣工，自己的老伴或許也不會那麼早離世，自己會有一個美滿的家庭，甚至自己已經抱上孫子了… 2020年6月4日，另一個購買了「別樣幸福城」的業主劉萍，扛不住經濟壓力，也來到了自己尚未完工的房子，簡單布置之後就住下了，成為了劉桂芬的鄰居。 劉萍說：「我和我的丈夫現在下崗待業，實在負擔不了一年3萬的房租，現在每月要還9200元的房貸。」每每說到這裡，劉萍的眼淚都會止不住往下流。 入住別樣幸福城的的幾十家業主各有各的故事，他們是全國千千萬萬個遭受爛尾樓打擊的家庭的縮影，也各有各的辛酸。 中國究竟有多少爛尾樓，多少家庭墜入爛尾樓的泥潭？這種數據只有中國政府掌握，外界永遠無從得知。 6 爛尾樓在中國各地大小城市都很常見。有熱心網友統計數據顯示，一二線城市中，昆明市爛尾率排名第一，達10%，爛尾面積350萬平方米；鄭州市第二，爛尾面積440萬平方米，爛尾率高達9%；北京、南京、廣州、上海均榜上有名。三四線城市中，南通排名第一，爛尾率高達11%，爛尾面積120萬平方米；洛陽市爛尾面積58萬平方米，爛尾率5%；六安、煙台等榜上有名。 由於爛尾樓問題逐步發酵，2022年7月，中共中央不得不提出「保交樓」。於是各地不斷推出所謂「保交樓政策」，花樣繁多，但其最終目的仍是為了欺騙爛尾樓業主，維護所謂的「社會穩定」。 去年9月7日，爛尾樓問題嚴重的鄭州市下發通知，要求10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。 結果多名河南網友反映，部分地方復工，但有些工地只有幾個工人，甚至存在表演式交房的情況。有一位爛尾樓的業主李先生表示，「開發商說只要有一個人幹活都算復工。」 大陸官方媒體報道：有關機構的調研顯示，至今年1月15日，分布在武漢、鄭州、西安等32個城市，共有290個爛尾樓盤，尚未交付的總建築面積共4532萬平方米、尚未交付的住房總套數約40.8萬套。290個樓盤中有126個仍處於停工狀態，佔比達43.4%；另有16個項目雖有復工動作，但僅僅是間歇式、小範圍復工。真正全面復工的項目僅62個，佔比僅21.4%。 7 那麼為什麼會出現這麼多爛尾樓呢？其實背後的推手正是政府。其本質是政府、銀行和開發商聯手搜刮掠奪民眾的財富。 開發商從政府購得土地使用權後，辦理工程規劃許可證和施工許可證，開工建設，工程進度達到設計總投資的25%，就可以向政府房產管理部門申請預售許可證，拿到這個證書就可以開始銷售了。 業主買房，通常是夫妻雙方、雙方父母及親友的積蓄拿出來交首付，一般是總房價的30%。然後從銀行貸款總房價的70%，開始按月償還銀行（月供）。 買家交的首付和從銀行借貸的款項存入一個專門的銀行賬戶，該賬戶由銀行監管，按照工程建設進度給開發商撥付工程款。但是銀行在實際執行監管過程中，往往對開發商何時及如何使用資金網開一面。一個樓盤只要建好框架並封頂以後，開發商基本就可以從銀行拿到全款了。這也是為什麼很多爛尾樓都是建好了框架再爛尾。 對於開發商來說，只要拿到工程款，然後抓緊買地，開啟更多項目，更多開始預售樓盤，可達到利益最大化。 8 對於銀行來說，樂於見到買家貸款買房，賺取放貸收益，至於開發商是否交房給買家，銀行並不考慮。 對地方政府來說，非常樂於見到房地產開發商買地，不斷開工新項目。通過這種貌似合理合法的方式，政府收取大量資金。至於開發商最終能否順利交房，不是政府優先考慮的問題。 因此，在這個過程當中，購房者的利益是不被在意的。政府只管賣地，銀行只管貸款和放款，開發商拿了錢只想著開新樓盤。所以儘管有規定各項目專款專用，但是只要工程進度款到了開發商手裡，他們拿去做什麼就難以監管了。有些房款甚至輾轉到了海外，變成了私人存款、豪宅、豪車；有些納入了各級官員的口袋。 以中國銷售量第一的房企碧桂園為例，在2018年的時候，碧桂園推出了讓人匪夷所思的高周轉政策，把周轉率做到了人類可以想像的極致。拍下土地的當天，設計院必須當天連夜出圖，第3個月開盤賣房，第4個月資金回正，第5個月資金再周轉，回收的資金再用於買地再擴張。 9 高速周轉的風險很大，因為一直在建新樓盤。所開的樓盤過多，只要是某一個樓盤銷售不順利了或者回款的速度慢了，資金鏈就會斷，這樣就會導致一些樓盤沒有錢接著施工而爛尾。一旦爛尾了，有些小的開發商根本無力挽回，就會馬上捲款跑路，只剩下爛尾樓伴隨購房者了。 在中國，所有銀行的後台老板其實都是各級政府。整個過程中，只有買房者是弱勢群體。 從1998年中國開始住房市場化改革後，各級政府收入嚴重依賴賣地，被稱為「土地財政」。 需要注意的是，中國政府所謂賣地，只是將70年的土地使用權「賣給」地產開發商，並未將所有權出售，70年後，土地使用權會被政府收回，然後可以再賣。 2007年，地方政府賣地收入首次突破1萬億元，而當年地方政府財政總收入22710億元，賣地收入占其總收入的44%。其後，土地出讓金快速增長。2017年開始，賣地收入佔地方財政總收入的比例（字幕：土地使用權出讓收入/地方政府一般公共財政預算收入+地方政府性基金預算收入+地方國有資本經營預算收入）連續5年超過三成，2020年佔比達到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。 根據中國財政部官網公布的數據，2012至2021年十年間，賣地收入佔地方政府總收入的27%~44%。 10 中國社會科學院經濟研究所所長裴長洪調查研究得出結論：「土地成本普遍占房價40%以上」。 中國民營經濟研究會副會長任澤平撰文表示：共抽取北京、上海等11個城市進行城市層面房價構成的核算。土地成本占房價的40.1%，稅收成本佔16.7%，也就是政府拿走了總房價的近60%。2015年，深圳市土地成本佔總房價的比例高達70%以上。 所以從中可以看出，民眾傾其所有買到爛尾樓，根源就在既不負責任，又貪得無厭的中共政府。也許有很多觀眾會問：哪有政府這樣故意盤剝民眾的啊？別忘了，中共在1989年用6月4日以幾十萬軍隊在北京屠殺數萬普通民眾；以計劃生育為名殺害三千多萬無辜的嬰兒；近幾十年來，活體摘除民眾器官販賣牟利…就連這麼邪惡的事情中共都能幹的出來，還有什麼邪惡它干不出來的呢？中共就是一個邪教，只要它不滅，中國民眾的苦難就會繼續。
房產佔GDP比重大 中國面臨金融崩壞危機 中國房市於恆大發生嚴重財務危機以後，在中國三條紅線的規範下，房市急凍，引發嚴重的爛尾樓危機，各省出現集體停繳貸款的現象。儘管江西在上月19日率先判定幾家建商必須歸還頭期款給買屋屋主，但大多數建商停工、資金鏈斷裂，屋主呈現求助無門的狀態。積弊已久的爛尾樓問題，現已成為中國房地產泡沫、金融崩壞危機的巨大隱憂。 什麼是爛尾樓？是指建築工程已開始，但房屋因建商財務不足、國家政策、人為因素等導致停工，而這些蓋到一半，甚至剛開始蓋的房子沒有繼續蓋下去，讓已經購屋的屋主陷入無法交屋、頭期款付諸東流、卻又要繼續繳交房貸。 中國國內生產毛額（GDP）中，四分之一來自房地產，而中國今年度第二季GDP僅年增0.4％。7月愈演愈烈的爛尾樓屋主串連拒繳房貸的抗爭，已對中國當局施加更大壓力。 今年中國前百大開發商的銷售額比去年減少了一半，3月底，房地產貸款成長放緩至20多年來最低水平。 超過25省區民眾 參與停貸活動 自習近平上任以來，建築和房地產銷售一直是中國最大的推力。隨著新興中產階及湧入房地產，過去15年中，房地產業飆升6倍。但由於房地產開發商越來越多的向國際投資者尋求資金，新房被預售，導致投資戶投機性購買。而當中國官員發現問題，加大措施降低泡沫風險，並緩和負擔不起的住房可能造成的不平等時，又發生因疫情造成的封城措施，加劇了在疫情期間開始的銷售下滑，導致一些主要開發商違約，引發現金流危機。 從恆大破產事件，就能看到逐漸浮現中國房地產缺陷的原因，當時有人認為，恆大的破產，將波及到金融業、整個房地產業。今年6月底，江西景德鎮恆大瓏庭建案的業主發出的「強制停貸告知書」，主要因購屋人控訴建案在去年5月開工並大勢銷售後，因為資金斷鏈而停工。購屋人表示，若開發商不能如期復工，將停止繳交貸款，以保障自己的合法權利，此一建案的自我保護聲明意外引發全中國各主要城市爛尾樓買主的響應，相繼拒絕向銀行繳納貸款。 花旗（Citigroup）分析師陳俊瑋（Griffin Chan）報告指出，截至7月12日中，國至少已有8個省區22個城市的35個建案屋主強制停貸。 《美國之音》7月16日指出，中國已有至少21個省區的52城市發生兩百餘建案發生停貸事件，數百萬屋主停貸。截至7月18日已有超過25個省區315個建案的屋主加入停貸行動。 中共亡羊補牢 推3000億人民幣房產基金 中國中央政治局日前針對房地產市場動蕩，要求要穩定市場，堅持房子是用來住而不是炒的定位，要保交樓、穩民生、保持金融市場總體穩定，妥善化解一些地方村鎮銀行風險。外媒指出，中國人民銀行將藉由發放1兆人民幣的貸款，助房地產開發商度過因「爛尾樓」而爆發的危機。 還有傳出中國當局計劃推出一個3000億人民幣的房地產基金，主要用於爛尾樓的交付，最新紓困計畫規模更大，並試圖著眼於房企債務風險的緩解。 7月30日更是有傳出，中國考慮從陷入困境的房地產公司手中強行收回未開發的土地，用來幫助完成因遭抵制貸款停滯不前的住房開發項目。 70%城市財富存於房產 中國有超過70%城市財富儲存在住房產業中。《華盛頓郵報》指出，中國政府已經調整一些規則以試圖穩定局勢。如中央銀行加大對幾家陷入困境的開發商的支持力度，並指示銀行確保住房抵押貸款，和部分地區開發商貸款的增長，最重要的是，他們避免雷曼風暴再發生。 報導指出，房地產業的危機是今年共產黨最優先事項，因為習近平將在大會上獲得第3個任期，而這事件可能成為政府將努力遏制危機的一動力，至少在短期內是如此。 雖然中國急於緩解爛尾樓的存在，祭出多種措施，不過房地產開發商和分析師表示，即使是人民幣1兆元的新融資，也不足以解決房地產行業面臨的所有債務問題。
6月底以來，全國各地因樓盤停工爛尾引發的停貸斷供風波持續發酵。據不完全統計，截止目前已有超280個停工或爛尾樓盤項目的業主發出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。 各大媒體都很有大局意識，只是叨叨著擔憂引發金融風險。各大銀行也發布消息，宣布斷貸涉及的貸款佔比很小，不會造成金融風險云云。 這事兒卻透著更悲涼的意味——老老實實當房奴都當不成了！ 魯迅說中國只有兩個時代在循環，暫時做穩奴隸的時代和想做奴隸而不得的時代。 我們當下正處在一個偉大的時代，時代是否偉大，取決於它的包容程度。按狄更斯的標準是兩極並存才彰顯時代的偉大： 「這是?個最好的時代，這是?個最壞的時代；這是?個智慧的年代，這是?個愚蠢的年代；這是?個光明的季節，這是?個?暗的季節；這是希望之春，這是失望之冬；?們?前應有盡有，?們?前??所有；?們正踏上天堂之路，?們正?向地獄之門。」中土的特色還得加上一條：這是一個做穩房奴與想做房奴而不得並存的時代。 現在的年輕人，掏空六個口袋按揭一套房子，是他們一生最重要的財產，是安身立命之本，要用半生的努力去償還房貸，他們自稱是房奴，不是自嘲，而是扎紮實實的身份認同。幸福都是相對的，是比較出來的。住上新房背著沉重還貸壓力的房奴，看到爛尾樓房奴的絕望，情不自禁會生出「做穩」房奴的慶幸感。房產商嚴格遵守合同，讓按揭購房者順利做穩房奴，竟成了一件積德善行。爛尾樓業主被迫集體宣告「斷貸」，為能做上名副其實的房奴而抗爭。 《茶館》里的常四爺盼望的理想社會很簡單：「盼哪，盼哪，只盼誰都講理，誰也不欺侮誰！」這麼簡單的理想其實很高端了，到現在還看不到這理想能實現的影子。「誰都得講理，誰也不欺侮誰」可以當做社會最高理想，而憑真金白銀順利坐穩房奴才是社會的最低訴求。 黑格爾認為傳統中國是「普遍奴隸制，只有皇帝一個人是自由的，其他的人，包括宰相，都是他的奴隸」。「普遍奴隸制」是最壞的一種奴隸制，跟古希臘、羅馬甚至十九世紀美國南方的奴隸制完全不同，後者可以贖身成為自由民，前者卻是永遠的奴僕。在中國朝廷，宰相也是可以當庭脫褲子打屁股的，皇權之下，在理論上人人都是朝不保夕的。當然，奴隸也是分等級的，通過科舉，奴隸可以升級為奴才，成為在編奴隸，幫助皇上管理編外奴隸，努力延長做穩奴隸的周期。 順便說一句，西方歷史上也有造反和起義，但很少有人要推翻國王取而代之，沒有打天下坐江山面南而王的野心，好像王位被覬覦的風險很低。而在中土，「皇帝輪流坐，明年到我家」卻深入人心，一個殺豬屠夫心裡也藏著一個皇帝夢。看似人人匍匐跪拜，崇拜的只是權力，「彼可取而代之」是歷代梟雄的勵志雞湯，粗鄙如李逵也念念不忘「殺去東京，奪了鳥位」。也許因為只有皇帝才是唯一自由者的緣故吧？中國人嚮往當皇帝算是嚮往自由的象徵吧。 美國南方的黑奴，是白人奴隸主的重要財產，黑奴能吃飽喝足有房屋，還能娶妻生子。如果黑奴生活困頓，衣食住行得不到保障，奴隸主離破產就不遠了。可見，以生產為目的的奴隸制，既嚴格束縛奴隸的自由，又必須有生活保障和生命保護。東方式「普遍奴隸制」卻可以很瀟洒，只管束縛不管保障，自帶乾糧受奴役。只有在編的奴隸才有保障，比如取得官員身份給皇上當差的奴才，才是做穩了奴隸的「人上人」。賈府的丫鬟是女奴，但一旦犯錯被「攆出去」，就哭天喊地以死抗爭。因為賈府的奴僕也是在編的有保障的奴隸，「攆出去」就沒編了，「想做穩奴隸而不得」了。在中國，能給編製而蓄奴就是善人恩主了。 在過去的所謂人民公社體制里，農民的溫飽得不到保障，自由卻受到嚴重的束縛，這是史上最差的奴隸制。推行承包責任制時，有個經濟學家說是「解放農奴」。如果中國農民能像美國南方的黑奴那樣能吃飽喝足，小崗村民還用冒著殺頭坐牢的風險搞承包？「蓄奴」也是需要下本錢的，誰能想像弔兒郎當把莊園弄破產的奴隸主？公社是無力「蓄」奴了，才走向解散。沒有什麼解放農奴，只是解散農奴。 奴隸最主要的特徵是沒有私人財產權。在一個私人財產被隨意徵收徵用罰沒的地方，私宅下的土地只有幾十年使用權的地方，不論一時湧現多少億萬富翁，都是在「普遍奴隸制」下的摩擦性生存。 一些高大上的詞其實很簡單——經濟體制改革就是讓人做穩奴隸，或成為有編的奴才；政治體制改革就是廢奴，讓人自主自由地生活。
爛尾樓現象在中國一直存在，但是今年7月集中爆發的業主宣布斷供事件，令爛尾樓和房地產市場衰落再次成為社會焦點。截至7月中旬，全國出現至少270多份「停貸告知書」，各地尤其是河南、湖南、湖北等省份二線城市的大批遭遇爛尾樓的業主在等樓無望之下宣布集體停貸，給銀行和政府形成不小壓力。目前銀保監會表示會採取撫慰措施，但是具體行動尚無細節。分析人士指出，爛尾現象從根本上說來始於政府但是最終涉及到所有人自掘的陷阱，解決方案將十分艱難。 全國各地遭遇「爛尾樓」的業主陸續宣布停貸 今年7月，全國性的「停工停貸潮」烽煙四起。近幾年尤其是新冠疫情發生以來，一些房地產開發商資金鏈斷裂，出現或者即將面臨「爆雷」局面，不少城市的房地產項目紛紛停工，令已經購買這些期房的業主陷入「爛尾樓」的絕境。無奈之下，他們宣布單方面停止向銀行交納按揭房供，直到項目完全復工為止。 最早的「停貸告知書」出現在2021年4月的山西省太原市。當地樓盤「太原泰禾金尊府」5000餘戶購房者，在樓盤爛尾兩年多變成雜草叢生之地後，忍無可忍向當地銀行、房產管理局、紀委監委等各部門發出共同停貸告知書，要求設立政府監管賬戶確保資金用於小區後期工程建設，否則大家堅決一直停貸。 7月以來，中國各地宣布停貸的現象此起彼伏。7月18日，位於上海的「易居研究院智庫中心」發布了一份「2022年全國爛尾樓研究報告」。報告作者、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受美國之音採訪的時候說，面對最近出現的各種案例，他希望通過研究摸個底：「這個行業就是一筆糊塗賬，以前沒人專門用這種定量的東西去分析。」 報告稱，截至2022年7月16日，全國至少出現了271份停貸告知書，其中大部分發佈於7月。從歸屬地看，來自河南、湖北、湖南等省份數量較多，其中河南就佔54份，也就是說河南一省就有54個樓盤項目遭遇停工停貸。而在54份來自河南的停貸書里，省會鄭州佔了32個樓盤。單從城市看，歸屬於鄭州、西安、武漢等二線城市的數量比較多。 報告還從房企分類的角度研究了這些停貸告知書，發現在涉及爛尾樓的樓盤中，大型房企至少佔了一半。從時間角度來說，爛尾樓大部分是最近四年內認購的樓盤。 從資金規模角度來說，2022年上半年全國爛尾樓涉及的房貸規模為0.9萬億元，佔了全國房貸餘額的1.7%。 嚴躍進表示，雖然1.7%聽起來不高，但是對於銀行來說已經算嚴重。「銀行對這個不良貸款的容忍率，如果正常的話都是小數點位的，都是零點幾，不會超過1的。當然房貸只是其中一塊啦。房貸比如說佔了50%，1.4%就是0.7%啊，也就是到了邊界線上。」 7月9日，鳳凰網發布了一部名為「我家住在爛尾樓」的紀錄片，引起廣泛關注。2011年西安灞橋區「易合坊」小區開售，開放商承諾2015年6月交房，但是2014年因開發商資不抵債，樓房爛尾。2022年3月，面對疫情管控、收入減少、房貸壓力等多重因素，近300名業主選擇住進了爛尾長達8年的「家」。 14分鐘的紀錄片採訪了多位心酸的業主：67歲的李竹娥每天四五次舉著手電筒爬13層樓；打工人曹英一個月掙2800元，還房貸2500元，現在每個月來易合坊住半個月，因為要「把房佔起來，害怕人家不給咱房了」；得知房子爛尾後開始失眠的黨奇，搬進來之後不再失眠，因為「雖然是爛尾了，畢竟住到自己房子里」；談戀愛的時候靠兩家父母湊首付買房的李珂，現在帶著6歲的女兒住在沒水沒電的毛坯爛尾樓，提到未來潸然淚下。 2013年5月購房的魯紅梅，也是住在爛尾水泥毛坯房裡的一位。屋裡沒有水電和衛生間，因為灰塵大，床必須用布蓋著，晚上睡覺之前要抖掉灰。疫情給她的收入帶來嚴重影響，一個月的收入也就兩千多元。老母親一日三餐就是饃和麵條，加上自己拔的野菜。魯紅梅看著老人做飯忍不住抹淚說：「孩子上學，你還得交著房貸，還得交著房租，等那邊租的小房子到期了，這邊爛就爛吧，全家就一起搬過來。」 監管不到位造成了中國特色的「爛尾樓」 一位在中美兩地從事房地產開發的業內人士方先生（應本人要求隱去真實姓名）告訴美國之音，中國的爛尾樓有其獨特的背景。「在很多國家，包括在美國很多的州，要房屋局給你做個檢測，證明適合居住以後給你發個合格的檢測證。然後我們做房屋開發的才能夠正式讓銀行進來，跟客戶簽約，把這個房子給賣出去。」 方先生介紹，如果是期房，美國銀行會嚴格把控監管。「銀行他就是經營風險的，一旦他的錢有風險，他什麼都不會跟你談。超過這個風險他不跟你幹了，這個生意不做了。他為什麼控制這個風險呢，其實就是為了避免爛尾。」 方先生舉例說，作為開發商,他們打算在紐約建一個酒店，在銀行有6000萬美金的信用額度。「在這個項目上我們最多可以貸6000萬，但是銀行不會同時把這6000萬給我。」 「怎麼給呢？我用我自己的錢蓋完一樓，這時候我蓋二樓，他會把第一層樓的錢給我。相當於我用一層樓的錢去蓋二樓。等我蓋二樓的時候呢，銀行有專業的獨立監管的團隊，他們再過來看我。二樓我也蓋得差不多了，地基啊各方面都沒問題了，好了，他又把我二樓的成本算進去，把三樓的錢給我。」 對中國地產業也深入觀察的方先生認為，中國的開發商「有的時候心比較大」。「他拿這個錢，他不好好蓋這個項目，他拿去買地啊，到處弄啊，在光景好、房市健康的時候他不怕，為啥？地也漲，這個也漲,那個也漲，他能夠把錢重湊回來繼續完成他該做的事情。」 方先生說，一旦房市向下調頭情況不好了，這種操作就是極其危險的。尤其在疫情發生之後經濟受到影響的大環境下，貿然擴張的房企很容易陷入困境和麻煩，然後形成連鎖反應。「在我們這個行業，那基本就是自殺性的。因為這些資產立刻成為你每天的噩夢，成為你的包袱。 爛尾樓在中國並非新鮮事，最著名的莫過於首都北京距天安門不到兩公里的中信國安府，爛尾近30年。全國其他省份爛尾事件也屢見不鮮，但是直到今年7月由於全國各地的業主開始集體維權宣布斷供，一下子成了全民關注的焦點問題。 中國國內一位要求匿名的經濟學家告訴美國之音說，爛尾現象的發生和銀行關係並不大，因為銀行沒有監管義務，房企只是有一個託管賬戶，真正負有監管責任的應該是住建部。但是在實踐中，監管其實很難。 她說：「小的房企一直都沒有什麼監管。經濟好的時候，隨著不停的擴張，大部分樓盤是可以交付的。但是經濟不行的時候，就變成了有點像龐氏騙局，沒有後續資金就開始爛尾。」 她補充說：「現在中國的住宅90%都是靠期房的方式建的。本來是個權宜之計，因為一開始沒錢就想蓋房。這種模式應該不被允許才對。但是後來政府想發展房地產，就縱容這些房企，所以這些模式越搞越大了。」 在絕望和希望中掙扎的業主何去何從 目前，中共的宣傳部門加強了對爛尾停貸類消息的封鎖。在網易，抖音，新浪等平台，很多涉及停貸和爛尾樓主題的新聞、視頻和分析文章都被盡數刪去。 按照中國的預售房制度，賣房的資金本不該被挪用，必須用於此樓盤的專款專用，並且受到住建局和銀行的監管。但是在實際操作中，監管不力是普遍現象。 嚴躍進告訴美國之音，資金管控是個兩難的問題：「現在這個政策，預售資金監管的嚴一點，好像是對的。反過來去理解，本來房企資金壓力就很大了，你把他管的更嚴，他不是更沒資金了嗎，更要爆雷。松管的目的是在特殊時期讓他更容易回籠資金，資金到位的話，項目才會有人去開工。所以理解這個問題你會發現很痛苦。」 從事房產行業的方先生覺得，對於遭遇爛尾樓的業主來說，也是左右為難。「一旦開發商出於某種原因，沒有錢把這個房子繼續再蓋下去了。那麼你說我這個錢是還給銀行還是不還。我繼續還，那麼可能我損失繼續擴大，這房子我可能住不了。我不還，我的徵信，還有我的其他財產可能會被銀行悉數拍賣。」 他說：「單方面的斷供，其實是一個雙刃劍，兩邊你都會傷害。銀行這筆錢已經給了開發商，所以銀行來說就會有一筆呆死賬，他沒法去交差。這種情況下銀行肯定也就會拚命的去跟你要錢，一方面來起訴你，另一方面也會對以後再來找他合作的房地產商非常的謹慎。」 7月21日，國務院新聞辦舉行發布會，中國銀行保險監督管理委員會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，6月30日，江西景德鎮某個樓盤因為延期交房引發了輿論關注，銀保監會對此高度重視。 劉忠瑞說，在地方黨委政府「保交樓」工作安排的總體框架下，指導銀行積极參与相關工作機制，主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。 位於美國的油管自頻道主「小翠時政財經」的小翠在她評論銀保監會的反應時說，下面政府可能會採取三種方案。第一種可能是，銀行把貸款包裝成理財產品賣給投資者，以減少自己的風險；第二是成立新的監管賬戶，由業主墊付爛尾樓剩下所需要尾款，銀行再提供貸款支持以及利率優惠；第三種就是由地方政府擔保，銀行放款蓋樓。 小翠認為，第二種方案實施的可能性最高，因為之前有過先例。她評論說：「爛尾樓不是今年才出現，十幾二十年前，中國房地產剛起步的時候就有了爛尾樓現象。然而，共產黨內部所有相關部門都是視而不見。他們所有的精力都花在如何阻止人民上訪，如何阻止人民聚集起來把事情鬧大，卻從來沒有反思過一點點關於自身監管的缺失。」 她在欄目最後總結說：「所有的人都在房價永遠上漲的美夢中激進前行，包括盲目上車的韭菜，包括瘋狂舉債的房企，也包括與房企相關的所有政府部門。氣球越吹越大，總有一天是要破的。」
大家好，我是田靜。 你體會過徹底的絕望嗎？最近，很多人正在經歷這種感覺。 有一群女性，她們棲居在晦暗潮濕的爛尾樓當中。 那裡沒有門窗，沒有水電，半夜還經常有野狗闖入。 她們不是無家可歸的拾荒者，而是名下有價值百萬房產的勤勞女性。 網路圖片 1. 努力生活的人，住進了「貧民窟」 「我像是碰上了一個合法的殺豬盤」，網上一位女性白領，這樣形容自己的遭遇。 她在鄭州打拚多年，用盡積蓄、背上三十年貸款，只為擁有一個屬於自己的家。 對於大部分女性來說，房子是象徵獨立與安全的憩息地。 有了房，可以逃離不幸的原生家庭，可以擺脫婚嫁的束縛，可以在都市裡活得有尊嚴。 但在當下，買房卻成了一場可能傾家蕩產、尊嚴盡失的賭博。 在交房之際，這個女孩卻被告知，房子爛尾了。 此時，新家像個窯洞，交出去的首付不見蹤影，還要繼續向銀行還巨額房貸。 她想不通，一個人怎麼能因為買了套房，而落得一個露宿街頭的下場？ 無奈之下，她只能回老家尋求父母的幫助。代價是，同意相親。 但與她相同遭遇的人還有很多，而其中大多數人卻連退路都沒有。 一些無家可歸的女性，只能搬進爛尾的水泥房，在惡劣的環境中艱難求生。 網路圖片 雲南省一位名叫高桃花的女性，為了給女兒一個更好的教育環境，從宜良縣來到昆明市。 她用盡所有存款，在靠近CBD的樓盤「別樣幸福城」，買下了一套房子。 可誰也沒想到，這個五證齊全的房子居然也會爛尾。 高桃花因此失去了全部積蓄，還背上了債務，丈夫也跟她離了婚。 眼看銀行卡餘額從四位數變成三位數，她索性帶著女兒住進爛尾的新家。 走進小區，是遍地長滿的雜草，樓梯間隨處可見的狗糞，橫七豎八的鋼筋水泥。 到了晚上，這個堅強的女人第一次感受到了恐懼。 屋裡黑咕隆咚，沒有門窗沒有水電，穿堂風在房間里呼嘯而過。 一群尖牙利爪的野狗，在外面暴躁地狂吠，在尋找入侵者的身影。 「數不清有多少次，七八隻野狗從暗處衝出來，圍攻我，咬我。」 之後每天晚上，高桃花都要用兩扇自製的鐵絲門，再堵上裝滿水的油漆桶才敢入睡。 但還有比野狗更恐怖的存在——深夜闖入的陌生男子。 40歲的陳艷春，也是一位單身媽媽。 她生性好強，當年決定買房時，和丈夫講好一人一半首付，後來丈夫反悔，她就自己出。 直到夫妻間因為房子爛尾吵架，丈夫打了她幾巴掌，她果斷離婚帶著女兒住進了爛尾的新家。 有一天夜裡，她快要入睡，耳邊忽然傳來有人爬門的聲音。 一群陌生男子，拿著手電筒往屋裡照，故意嚇她。 她躲在鐵床邊，舉起刀和榔頭，隔著黑暗向對方喊話：誰敢進來，我跟你拚命。 直到現在，她都不知道那天闖入的，是流浪漢還是房地產公司的人。 從這之後，她晚上不僅要喝酒壯膽，還要在伸手可觸的地方藏好武器。 「我在枕頭下藏了把刀，誰敢動我女兒我就跟他拼了。」 沒過多久，這座爛尾樓又搬來一位叫做劉萍的業主。 她帶著11歲的小女兒來到這裡，她與高桃花、陳艷春成為了好朋友。 幾個女人一起作伴，日子好過了許多。 劉萍愛美，總是畫著精緻的眉毛、時髦的口紅。就連她的房間，也要經常擺上嬌艷欲滴的鬱金香。 只是，洗漱是一件困難的事。 姐妹三人的日常洗臉擦身的水，都要從工地一個水窪去取。 有人質疑，既然生活這麼艱苦，為什麼寧願住在爛尾樓里，也不去申請救助和公租房？ 她們又何嘗不想，可擺在眼前的現實是，因為名下有了房子，她們不再具備申請公租房的條件。 這危機四伏的爛尾小區，就是她們唯一的家園。 而隨著這些女性的率先入住，更多走投無路的業主，也陸續搬了進來。 2. 如此生活三十年，直到大廈崩塌 2020年5月，爛尾五年的「別樣幸福城」已經入住了50戶業主。 大家自發地組織起了建設工作： 男業主搬運傢具、飲用水、並且組成安保小隊，輪流在夜間巡邏。 小區里的野狗，從最初的幾十隻驟降到了三隻，也再也沒出現過可疑的人影。 女業主則負責種菜、飼養家禽，烹飪三餐，組織鄰居們吃大鍋飯。 人均五塊錢一天，用他們的話講，就是便宜又原生態。 她們建了一個微信群，名叫「同甘共苦一家人」，其中有51人是已入住的業主們。 另外還有432個未入住的「散戶」，生活稍寬裕一點的群友，偶爾還會在群里發紅包。 但哪怕是幾塊錢，也有專人負責接收、記錄入賬，當作集體生活花銷的公費。 這座荒廢已久的小區，開始變得井井有條，也有了些許煙火氣。 天氣涼爽的時候，女業主們還會在樓下放著音樂，姐妹幾個一起跳跳廣場舞。 期間，有位孕婦產下一位新生兒，業主們集體給他取了個名字叫：盼房 可是，這看似積極樂觀的生活，卻有著悲愴的底色。 有一天晚上，業主們相聚吃著燒烤，給彼此加油打氣。陳艷春幾杯酒下肚，突然啜泣了起來。 這個生性好強的四川女人，被業主們叫做「潑辣川妹子」，她的前半生就是一部輝煌的創業史。 她打過零工，開過飯館，憑藉過人的頭腦與眼光成為一家大型飯店老闆娘。 可如今，就因為買了套房，她要跟野狗搶地盤，變成了媒體口中的「難民」。 「同樣花了一百多萬，為什麼別人的孩子就能在小區花園裡玩滑梯，我的孩子就只能在工地玩砂子？」 2020年8月27日，隨著社會關注度的攀升，業主們終於等來了復工通告。 他們所居住的小區，將於2021年10月底竣工交房： 「為保證施工安全和正常、順利作業，請搬入4號地塊的業主於8月27日17時前搬離。生活困難暫無住所的業主，可與街道聯繫申請安排臨時過渡住房。」 可到了2022年的今天，當我們在網上搜索關於「別樣幸福城」的交房消息，卻仍然一無所獲。 唯一能看到的是，原定於2021年竣工的通告，變成了2022年的年初。 在24天前，還有人在這則復工喜訊的評論區中追問：到底何時才能交房？ 網路圖片 據澎湃新聞統計，近十年來，全國有超過3188座樓盤涉及爛尾。 粗略計算下來，平均每個省就有94個樓盤涉及爛尾，至少300萬個家庭被捲入這場風波。 爛尾，是房企在現金流斷裂後的躺平擺爛。 而業主們，沒有躺平擺爛的權利。 他們不僅有房不能收，有樓不能住，還要背負巨大的生存壓力。 面對維權死局，強制停貸成了他們無可奈何的選擇。 3. 人人都可能成為爛尾樓的受害者 很多人不理解，怎麼買房，也要承擔巨大的風險。 在人們的常識當中，涉及巨額財產的房屋交易，應該是人生中一筆最保險的買賣。 其實，爛尾樓背後，是被聲討已久的期房制度。 網路上流傳著一句話：封頂，只是爛尾的第一步。 這種說法並不是毫無道理。現實中，大部分爛尾樓距離完工，真的只差一點點。 這是因為在樓房封頂之前，大部分的開發商並不需要向工程隊交付工程款。 按照銀行的規定，在樓房封頂之後，開發商可以拿到70%的房屋銷售款。 理論上，這些錢都要用於結算該樓盤的工程款，以及進一步建設。 問題也正是出現在這裡，開發商並不會只專心著一座樓盤。 他們大多拿到銷售款之後，會再去投資開發新的樓盤。等下一筆預售款到賬後，再去收尾上一個。 在普通人眼中，這就是典型的「拆東牆補西牆」。 可在炒房盛行的時代，這樣的售樓方式就像一台資本永動機，讓不少房地產商快速崛起。 如今，當房子從炙手可熱的神壇上退下時，房地產商也接連暴雷。 網路圖片 而作為項目資金監管方之一的銀行，卻能全身而退。 哪怕違規放貸，監管不到位，也無需承擔任何責任。 有人認為，預售制是萬惡之源。只要取消了預售制就能從根源上杜絕後患。 但這樣的解決方法，未免太過粗暴簡單。 房屋預售制最早起源於香港，最初也是為了解決居民住房短缺問題。 1994年，大陸也發布了《城市商品房預售管理辦法》，把這套預售規則引入到更多省份。 引來各地爭相效仿，也是因為這套規則確實為房地產業的振興做出了一定貢獻。 而作為最早實行預售制的香港，至今，卻極少出現「爛尾房」。 這其中有兩個關鍵點： ▌資金監管方不同 內地的首付，直接交到開發商的銀行監管賬戶。 而在香港，除了5%的訂金直接交給開發商，剩下的首付，都是交給開發商律師樓的信託戶口。 開發商需要完工到一定標準，才可申請在信託戶口取回建築費。 ▌房貸起效的時間不一樣 在內地，在與開發商簽訂購房合同時，房屋貸款就即時開始。 而在香港買期房，在未交房之前不需要申請按揭和月供。只有在交房期臨近時，業主才需要去找銀行申請按揭。 換句話說，從制度設計來說，本就該傾向維護業主方。 因為每個普通人，都是資本與權力前的弱者。 在房市雪崩時，時代的萬千粒微小的塵埃，落在每一個普通人身上，都是一座座沉重的大山。 對於每個中國人來說，一生里繞不開的三件大事就是「死亡、納稅和買房」。 如果我們不為今天的他們發聲，下一個錢包掏空，卻只能被吸血榨乾的，可能就是明天的我們。 […]
據華爾街日報報導，20日一群中國爛尾樓業主前往中國銀保監會湖北監管局前抗議，他們高舉標語，口呼「停工停貸、交房還貸」，參與人士約200人，出問題的項目則具有國資背景。 繼陝西上千爛尾樓業主包圍陝西銀保監會陳情抗議後，7月20日，一起新的斷供抗議活動的湖北發生，這讓相關部門面臨更大的壓力要去直接處理爛尾樓問題。 報導指出，約200人聚集在中國銀保監會湖北監管局辦公室門前，身著制服的安保人員在附近維持秩序。據現場影片，這些人有很多購買了武漢一處未完工的公寓，出問題的項目是由具國資背景的開發商綠地控股集團股份有限公司所開發。 報導說，這間公司因流動性問題苦苦掙扎，該公司去年預售了住宅，承諾在2022年底前交付，但購房者表示，過去9個月一直處於停工狀態。 一位參與人士說，銀行業監管機構安排了幾個人與4家大型國有銀行的代表會面。這位人士說，這些購房者要求在房屋交付之前暫停支付房貸；銀行代表則表示，他們會將這些要求轉達給他們的公司。中國銀保監會沒有對置評請求作出回應。 報導引述分析指出，面臨斷供風險的房貸總額約計美元1500億元至3700億元。截至20日，一份面臨屋主斷供威脅的清單顯示，涉及爛尾樓數目已增加到約320個，這份清單被廣泛流傳。
中國大批業主拒絕為爛尾樓償還銀行貸款的風波未解決，數百家房地產供應商也因被拖欠款項，無力償還銀行債務，決定停止償還貸款。 據財新網報導，因恆大及其他房地產開發商仍然拖欠款項，包括建築企業在內的數百家房地產供應商，已集體去信相關部門投訴，表明無法繼續償還銀行貸款和支付帳單。 部分小型供應商表示，恆大自去年出現現金短缺以來，一直沒有償還商業承兌匯票，也沒提出解決方案，目前他們正掙扎求存。 報導又指出，近日中國網路流傳一封「湖北省恆大供應商、小微企業停貸停工告知書」，聲稱是湖北省全體恆大供應商及小微企業在15日發出。 信中指出，恆大自2021年7月商票全面逾期後，中小企業及材料供應商面臨生存危機。供應商真金白銀供貨、運送材料、發放民工工資，換來卻是恆大無法兌現的商票，他們不得賣車賣樓、貸款還債，但現在每日要面對銀行催收、債主逼迫。 信中表示，因應恆大種種違法違規行為，他們已無力幫助恆大還欠款，決定暫停償還一切貸款及欠款，並會告知同行拒絕一切賒帳、商票，由此產生的供應鏈危機引發連鎖反應，後果由恆大承擔。 中國多地樓盤（建案）未能按合同交樓或交樓無期，導致買房者集體停止向銀行償還貸款。根據GitHub網站「全國各省市爛尾樓停貸通知匯總」，截至16日晚上8時，中國已有286個樓盤發表「全體業主停貸告知書」，集體停繳房貸，遍及25個省份，引發外界關注是否觸發系統性金融風險。 中國官方急忙撲火，中國銀保監會已要求銀行要主動承擔社會責任，千方百計推動「保交樓」。
中國的房地產市場讓買房者的利益受到損害，終於導致全國性的房貸斷供潮。究其原因，這是中國的制度之害。在立法、監管的各個層面，政府都站在房地產公司一邊，為了維護房地產泡沫，不惜傷害消費者的利益，這就是發生房貸斷供潮的癥結所在。 一、新房預售制到了中國就出「簍子」 購買新房，經常會是預售的。新房預售制本身並沒有問題，美國和台灣都有新房預售制。 在美國，訂購新房子，房地產公司通常會讓買主付出數千到一萬美元的押金（相當於預付款），然後與買主簽約；當新房的地基通過當地市政府建築管理部門的檢驗後，初步構架便搭建起來，這時房地產公司會要求買主再支付一筆數萬美元的工程款；到了房子完成全部內裝修，所有家用電器都按照購房合約安裝完成並經過檢測，買主才進入自己的房子實地觀察、仔細查驗，由房地產公司派專人詳細解釋各項設施的使用和注意事項；最後是雙方律師會面，買方支付剩餘未付的房款（或者是買主開戶銀行的現金支票，或者是抵押貸款銀行開列的支票），房地產公司則交出新房鑰匙，購房合約執行完畢。剩下的是，在一年保修期內，房地產公司仍有義務免費為買主修理室內出現的各種瑕疵。這樣的新房預售制運行多年，極少發生房地產公司和買主之間的糾紛。 台灣也實行新房預售制，做法與美國大體相似。新房的買主交了首付之後，剩餘的大部分房款也是新房交付時才支付。由於台灣是民主制度，所以在民意壓力下，政府更關注如何保護新房買主的利益。在台灣，依照相關法規，如果建商資金周轉不靈，拖延施工，或者老闆落跑，買主可以按照合約請求解約，向建商要求支付懲罰性違約金損失；同時，建商還要退還買主已經交付的款項。而且，中華民國內政部也有規定，建案如果延期交屋，每一天要補償房子總價的萬分之五給買主。也就是說，如果房子交付延遲兩百天，建商給買主的補償相當於房價的百分之十，這就把建商的利潤基本賠光了。 中國1983年最早在深圳引入新房預售制。1994年，中國的《城市房地產管理法》正式確立商品房預售制度，此法律由1994年8屆全國人大常委會第8次會議通過，1995年1月1日起施行；此後經人大常委會數次修改。目前適用的法律條文中，只有第4章「房地產交易」的第45條「商品房預售」中有這樣一句空話，「商品房預售所得款項必須用於有關的工程建設」；但在第6章「法律責任」中，立法時卻「忘了」規定，房地產公司如果違反第45條那句話時，是否要承擔任何法律責任。也就是說，房地產公司若把商品房預售所得款挪出他用，在中國似屬不當，卻不需要付出違法代價，因為法無懲處條文。這就是這次中國因大量爛尾樓而造成房貸「斷供潮」的原因之一。 中國的立法特點是法條用語政策化，當局這樣做的目的是，為政策的隨時調整留下足夠的空間。而中國的政策執行象「橡皮筋」，於是房地產公司的「商品房預售所得款項」，本來依法「必須用於有關的工程建設」，但房地產公司不這樣做，法律上卻不予懲處，這個空洞的「必須」結果就變成了事實上的「不必」。從這裡可以看出，在住房預售制方面，台灣和中國的差別在於，中國的法規有利於房地產公司，而台灣的法規有利於住房的買主。這本質上是民主政體與官商勾結的專制政體的差別。 二、中國特色的預售房「超前交款」 美國和台灣的新房預售制只要求住房買主在新房交付之前支付有限的首付，實行這種購房資金的支付模式，一般不會發生房地產公司留下「爛尾樓」的局面。因為如果房地產公司不能按時交房，損失自負。而中國卻有一個自己特色的預售房「超前交款」的特殊做法，造成了政府保護房地產公司、而不管買房者可能吃虧的局面。 所謂的「超前交款」，是我從買主角度提出的概念；在中國的房地產業，這種做法被稱為「超前回款」，意思是，房子還沒蓋好，房地產公司就預先把房款收足了。中國的開發商實際上是把預售房等同於已建房來銷售，雖然房子根本還沒完工，就要買主交足購房款。而房主交足購房款之後，實際上就失去了檢查交工房產、或者與房地產公司談判的能力。 在中國，新房預售制准許期房項目的主體結構封頂時，購房者就在首付的基礎上申請按揭貸款；理論上，首付以及從銀行申請的按揭貸款要存放在指定監管賬戶，根據施工、竣工的進度分批由開發商提取。甚至大量房地產公司要求買房者在首付款支付後的七天內，向與房地產公司合作的銀行申請抵押貸款。為什麼要買主申請房貸時，去房地產公司指定的銀行去辦理呢？因為那家銀行和這個房地產公司是有勾結的，不但銀行可能從房地產公司那裡拿到好處，而且銀行會悄悄地把買房者申請的房貸款項轉給房地產公司。 這種房款「超前交款」的支付方式，可能讓房地產公司佔盡購房者的便宜。輕則交易不公平，所建房屋的許多細節達不到購房合約的要求，而購房者只能逆來順受；重則房地產公司把購房者的房貸款項挪用到其他項目，導致購房者已足額付款的建房工程成為爛尾樓。 有人因此提出，這些問題都是商品房預售製造成的，希望全面取消預售制。其實，並不是預售製造成了中國房地產業的爛尾樓問題，因為國外的預售制並沒有這樣的問題；真正的罪魁禍首是中國特色的預售房「超前交款」支付模式，只要把預售制的房款支付方式改成國際通行的交鑰匙付全款模式，爛尾樓問題就解決了。2019年下半年，《華夏時報》記者曾就此事採訪了一位接近政策部門的專家，此人表示，那樣做會對房企的衝擊太大，多數企業無法承受，因此當時還不是時候。這表明，中國政府為房地產公司設想得面面俱到，唯獨「忘了」買房者的利益需要保護。這是疏忽，還是故意，其實一目了然。 三、「監管」下預售房資金「開溜」 雖然買房者申請到的房貸資金是暫時存在貸款銀行的專門賬戶里，但是，很多貸款銀行本來就是由房地產公司指定的，這些銀行與房地產公司有合作關係。與此同時，名義上，當地的房地產管理部門有監督責任，不能讓房地產公司根據自己的資金需要把房貸資金拿去隨便用。但是，中國的中央政府和立法機構放棄了實行統一法令、加強監管這個選項，而是讓各地的房地產管理部門自行其是。於是，在似有似無、名有實無的各地房地產管理部門的「監管」之下，房主購買預售房的房貸資金就「開溜」了。 其中的奧秘在於，無論是相關銀行，還是各地政府的房地產管理部門，都與房地產公司有暗中勾結。它們優先考慮的是房地產公司的需要，而不是貸款人的資金安全。只要房地產公司把其中的關節打通（行賄），銀行里房地產貸款資金的被「監管」賬戶就變成了房地產公司的「資金池」。最常見的方式是，開發商從供應商那裡取得似乎與建房工程相關的採購發票，憑此到銀行就可以提取監管之下的房貸資金，但實際上房地產公司並沒真正把這些資金用於施工，更沒把住房項目竣工，這就是「爛尾樓」的由來。而更糟糕的情況是，銀行在當地房地產管理部門的默許下，根本不把預售房的房貸資金放在監管賬戶里，而是直接轉到了開發商的賬上。 那房地產公司急於拿到房貸資金，要用到什麼地方去？實際上，許多房地產公司是用甲住房項目買主們的房貸資金，去購買乙項目的開發用地，而這筆錢最後就進入了地方財政的口袋。這樣就很好理解了，為什麼各地政府的房地產管理部門故意不履行對房貸資金的監管責任，履行那種責任其實是自斷本地政府的財路。中央政府不懂這一點嗎？當然不是，北京是故意把「魚」交給「貓」們來「監管」，其結果可想而知。 於是，各地房地產管理部門「監管」銀行的房貸資金「專戶」時，比較憑良心一點的，會按照工程建築總投資預算的實施進度，上浮一定的百分點，讓銀行在「專戶」里留存部分預售房被「監管」的資金，其餘的錢轉給房地產公司；有些地方則把預售資金的一個不大的比例留存在銀行的「專戶」里，其餘部分轉給急於用錢的房地產公司；比較惡劣的情形是，房地產管理部門根本不過問需要依法監管的預售房貸款專戶資金，聽憑銀行把資金全數交給房地產公司。 而銀行也是有幾種做法。最常見的方式是，開發商隨便提供一些開支發票，就可以從銀行提取被「監管」的資金，至於房地產公司實際上是否施工、是否竣工，銀行就不管了。更有甚者，銀行根本不把預售房的房貸資金放進監管賬戶，而是直接轉到開發商的賬上。 如果政府和銀行嚴格執行預售房的資金監管，本來完全可以保障項目完工，但大部分房地產公司實際上是把這些資金普遍用在土地市場上，去購買別的地塊。所以，近年來各地政府拍賣土地給房地產公司時，所收到的買地收入當中，將近六成的錢是來自房地產公司從銀行拿到的房主們購買先前銷售的預售房貸款。也就是說，房貸資金成了地方政府土地收入的財源。 就這樣，預售房買主們的寶貴錢財，被地方政府、銀行和房地產公司給合夥騙走了。這些錢之所以回不來，是因為它已經成了地方政府財政收入的一部分，被當地政府花出去了；而房地產公司手頭的預售房是沒法完工的，這些公司只捏著幾塊沒錢開工的新地塊。 四、官方打擊預售資金「跑冒滴漏」？ 房地產公司想從房地產蕭條和資金鏈困境當中跳出來的花招是，通過玩「擊鼓傳花」，讓新地塊上策划出來的紙上建房項目的買主們提供房貸資金，用來完工先前已售出的預售房。 新房的買主們聽著房地產公司炒作新房的「鼓聲」，加入這場「遊戲」，卻不知道什麼時候「鼓聲」停下來時，傳到自己手裡的「花」，其實是把自己的荷包「炸」得粉碎的「炸彈」。全國性房貸斷供潮的房主們只知道自己買的房子沒影兒了，卻未必明白自己的錢「彎彎繞」到哪兒去了；他們若明白了這個「局」，恐怕就更著急了。 預售房資金有嚴重的「跑冒滴漏」，地方政府心裡跟明鏡似的，但它們「鼓著腮幫子看四方」，一臉無辜的樣子。而中央政府呢，它也是揣著明白裝糊塗，假模假式地「打擊」了一番「挪用預售資金」，那是兩年前的事兒了。 2020年，中央政府就意識到了「爛尾樓」的資金根源問題，因此要求各地政府要加強預售房資金的嚴格監管，要讓每個住宅項目的資金「專款專用」，不少地方的政府也相應出台或修訂了相關規定。雖然各地的法規細節不同，但都要求開發商必須協助購房人把房價款直接存進項目監管賬戶，不得直接收取房價款，並強調必須「專款專用」。 結果怎麼樣呢？最近的全國性房貸斷供潮給出了回答。如果兩年前住宅項目預售資金真的做到專款專用了，兩年後，那時候的預售房早就蓋完交付給房主了；如果「專款專用」了，也就沒了預售資金的「跑冒滴漏」，那怎麼會十幾個省市到處都是「爛尾樓」呢？很顯然，兩年前政府的那次「打擊挪用預售資金」之舉，不過是一次「貓蓋屎」行動，得益者未被追究，受害者繼續受害。 最近中國大批爛尾樓盤業主採取了集體行動，宣布停止償還房貸，涉及約20個省分、近70個市和區。這股風潮還在中國繼續蔓延，每天都有新的住宅項目的住房買主們加入這項行動。目前，中國政府似乎還沒找到解開這個死結的有效辦法，但有一個結果是可以清晰地預料到的，那就是中國的房地產業面臨著巨大的打擊，消費者對各家房地產公司的不信任感快速上升。 接下來，不管當局如何應對，但消費者對買房的抵制已經自然形成了，誰也不想加入那個集體拒絕支付房貸的行列當中去；而結果就是，房地產銷售和預售房制度崩盤了。房地產公司連現有樓盤都無力完工，更不可能挖掘資金來源去蓋更多房子，用現房銷售去吸引顧客。 那結果就會表現為，房地產業進入垮塌狀態，而以房地產業為支柱的中國經濟也陷入了困境。雖然誰也沒想到，撕裂中國經濟的房地產泡沫，居然是從買房者的如此集體行動開始的，但是「種禍得禍」這四個字如今是體驗在北京當局身上了。中國政府現在更擔心的是，房地產業的崩塌正在加深中國潛在的銀行業金融危機。 （全文轉自自由亞洲電台）
善意的「抵賴」 2022年7月初，一份來自江西景德鎮市恆大瓏庭業主的《強制停貸告知書》在網路上廣為流傳。發布該通知書的恆大項目業主們聲稱，自己買的恆大開發的樓盤的房子在去年5月就已經停工，後來在地方政府的壓力下一度號稱復工，但今年6月開始又全面停工。 這份停貸告知書很快在網上刷屏，並引起全國多地樓盤業主仿效。據網上的一份匯總顯示，截止到7月13日，全國已有21個省、超過110個爛尾樓盤業主，決定集體強制停交銀行貸款和利息，以河南為最多。這些項目大多集中在房產市場飽和、資金支持脆弱的二三線城市，開發商也以恆大、碧桂園等金融業風控榜上的「老熟人」為主。但目前也已開始在一線城市浮現，世茂、綠地等總體情況尚穩健的房企也有樓盤爆出。比如一向作為中國地產風向標的深圳，就爆出多個曾經價格高昂的「網紅日光碟」因為業主擔憂無法按期交付而以「停供」作為威脅。更有甚者，房地產商的上游供應商也威脅要停止償付銀行貸款，甚至還有萬科等明星房企的已入住業主以停止供樓為威脅要求實現自己的某些維權訴求。 房產斷供聽起來很可怕，但其實在房產投資中是一種常見的現象。當地產價格出現明顯下跌，以至於該房產的市場價值已經明顯低於業主名下的按揭貸款餘額，或是業主收入出現嚴重下降無力支付貸款的時候，就會有部份業主選擇停止繼續償還按揭貸款，把房子拋給銀行。這種情況在經濟下行、樓市暴跌的情況下多有出現，比如日本90年代初、香港90年代後期、美國2008年次貸危機時。中國在2008年前後也出現過一波斷供現象，最明顯的就是習近平時代房產熱潮的中心深圳——當年無奈斷供的許多業主後來都為自己所謂「短視」的決策後悔不迭。這一風波在當時地產泡沫尚未完全吹起來的中國影響不大，反而強化了很多人認為「房子尤其是一線城市的房子永遠漲」的信念。因而這一次蔓延大江南北的斷供潮就更加引人矚目了：中國人真的對房子失去信心了嗎？ 其實看看這次發「斷供通知」的業主們的主要訴求就明白：這些人不僅沒有對房地產投資失去信心，反而是信心最堅定的一群人。他們做出這個動作的核心訴求，就是要開發商實現真正的開工，在約定期限之前順利交房。理論上如果買到爛尾樓，最「理性」的解決方式就是放棄房屋所有權，將房子退還給銀行解除自己的債務，起碼能實現無債一身輕。但實際上在中國20%以上的高額首付比例和房屋預售制的格局下，對於大多數購房者來講這樣操作要付出無法承受的代價。首付本來就已經是窮盡畢生積蓄掏空六個錢包換來的了，守著房子還有等人接盤項目、復工收房入住的希望，拋棄就真的一無所有了。而且房產交易的對手方通常都是開發商為運作項目成立的臨時性空殼公司，所有的錢都在銀行監管賬戶里。樓盤既然爛尾，顯然說明監管賬戶里的錢已經不知去向，跟一個空殼公司打討債官司要回自己的首付，沒有人會天真到做這種事情。這也就決定了中國的地產危機總是以「業主堅守爛尾樓」而非銀行拿回大批房產拍賣的形式出現。這次的業主「集體停供」也正是如此，這些買了「爛尾樓」的絕望業主們，無非是要把在這場遊戲里處於「穩坐釣魚台」地位的銀行拉下水，試圖以製造金融風險的威脅推動各級政府施壓，把那些爛尾的樓盤找好接盤俠。從維護樓市乃至金融市場穩定的角度出發，這些冒著成為「老賴」風險的購房者的絕望呼籲，可以說依然是一次「善意抵賴」。 業主為何行動：集體行動的邏輯 在公民集體行動幾乎絕跡的習近平第二任期，像這種需要協調大量人員一致行動的行為能夠出現就已經相當難得了。居然能夠在一段時間內沒有遭到嚴密的信息封鎖可以在網上傳播發酵，乃至引起全國多地效仿，這就難免讓人更覺得蹊蹺，確實不排除後面有人推波助瀾或故意放水的可能性。本欄目不是小道消息聽床欄目，也不認為這意味著「天降偉人」的又一次什麼重大危機。但確實不排除這是負責經濟工作的技術官僚們，尤其是金融口對他老各種騷操作的又一次「照章工作」式消極抗議。 這些暫時不表，我們回到這次風暴的中心，爛尾樓購房者群體，大概可以對他們做出一個畫像：年齡以90後為主，大多生活在二三線城市，往往受過高等教育，很多是自己居住城市的第一代居民。對家裡沒礦的大多數人來講，在2018年之後的中國買房，靠近老家的二三線城市是幾乎唯一可能的選擇，但也需要掏空六個錢包，才能勉強上車。而中國內陸地區大量這類城市也確實給他們提供了這種上車機會：這些城市普遍產業基礎薄弱，地方政府收入極度依靠土地出讓金，於是瘋狂賣地建高密度高容積率的「新城」。而面臨優質項目稀缺，只能靠大規模高周轉維持架子不倒的民營明星房企如恆大之類應邀入駐，成為「造城」主力，挖下了等待這些年輕人的大坑。最令人動容的故事來自於抖音上一對河南的小夫妻，他們歷經在鄭州工作、結婚生子、因疫情公司降薪等多個難關，依然保有的樂觀積極的笑容，終於在得知自己耗盡全家積蓄購買的房子爛尾的消息時，黯淡了下去。如果你家沒礦而你買了爛尾樓，我想哪怕是無可救藥的正能量患者或是堅信中必贏的深度粉紅，都要面對自己的銀行戶口思考一下是不是哪裡不對了？ 城市商品房作為改開40年里中國人被培養起來的最重要財富信仰——我甚至覺得這種信仰可以追溯到49年，畢竟城市房產可能是中共建政後的大規模財富掠奪中唯一有點希望可以撐到改開後的——中國人在這上面投入的資源之多，足以讓任何一個最順從的「小老百姓」走上抗爭之路。而中國政府當初無論是真心「與國際接軌」也好，還是為了減輕社會管理負擔也好，有意無意鼓勵的「社區業主自治」，也讓這些小市民們有了自己組織和發聲的合法平台，大部分時候甚至是唯一平台。在十多年前，熱衷於捕捉各種「轉型苗頭」好申請經費的各國NGO們把各類業主委員會當成是中國民主轉型的希望。而到了萬馬齊喑的習近平時代，也就這裡還能看到一點「公民社會」的微弱萌芽——跟當年的「資本主義萌芽」一樣永遠在萌芽的意思。相比於利益訴求千頭萬緒還可能互相衝突的小區日常管理，「買了樓花還沒收房」的業主更是目標單一，還兼具有「無產階級的戰鬥性」，畢竟大不了損失一套爛尾樓，組織統一行動便不難理解了。 再加上中國的地產運作模式可能是全球對於購房者最不友好的，比「賣樓花」的老師香港還要過分得多，幾乎是全世界唯一一個地方要人買了樓花就要付全額首付並開始還按揭的。這等於是把建房的開發商、批地的地方政府、放款的銀行的風險全都壓在了韭菜頭上。而這一過程中本來應該保證項目建設有款可用的監管賬戶，早就在銀行、房企和地方政府的互相勾結之下，不出意外地被掏空了。當然這些貓膩久已有之，只是到了天降偉人鐵腕調控加內外衝擊紛至沓來的近幾年，曾經在「永遠漲」迷夢下共上一條賊船的各方面才如夢初醒。既然房企選擇違約躺平，銀行已經成功轉嫁風險，那麼韭菜們唯一可選的也就只有根據60到80後中國人熟知，但被年輕人們多少有點遺忘的「中國實行按鬧分配」原則，儘可能製造維穩事件來搬動更高的資源來為幫自己接盤了。好巧不巧的是，習近平時代的中國從上到下都建立起一種偽中產社會，從健康碼到信用分之類的馭民之術，其實都是學習西方國家給重視「信用」的人民打造的。現在六個錢包三代積蓄都給你搞沒了，大家都決心要當「最後一代」了。此時曾經在歲月靜好中長大的一代人突然爆發出了某種「無產階級自我意識」——實際上從村鎮銀行儲戶到爛尾樓業主，相當比例的人都在呼喚他們嘴裡的「教員」也就是「毛澤東」的歸來。雖然這些人可能意識不到在毛時代所有中國人都沒有私有財產，而根據我們的天降偉人的某些構想，這種「去私化」的局面也許會對他的統治有利。但改開以來建立在全民求富基礎上的中國社會，必然會進行一次慘烈的重構，即使能夠靠暴力機器維持政權穩定，整個國家恐怕也會陷入長期蕭條和停滯中。在天降偉人自認為準備好之前，以他的性格並不會容許這種事情發生。這也許是這次事件能發酵如此嚴重的關鍵。 短期的曙光和長遠的黯淡 韭菜躺平拒絕還貸對個人而言能否可行？當然這裡是要做很多技術操作的，比如儘快轉移名下資產，尋找可以現金支付或用他人賬戶收款的經濟來源等。不過這裡重點談的還是這一動作對房地產產業鏈條上的各方帶來的信心衝擊。中國的房地產行業作為「經濟夜壺」，本身就是各級政府和各實權部門轉嫁經濟成本，搞所謂「成本外部化，收益內部化」的產物。中央政府壟斷優質暴利行業和主要稅源搞利出一孔，逼迫各地方「廣開財路」。地方政府靠土地出讓金掙錢搞建設自然要背負債務，又用城投公司之類馬甲做低資產負債表，對房地產開發進行看似堅如磐石實際隨時可以「歷史文件」的擔保。銀行作為給地產開發出錢的大頭，自然又要開發商在資金安排上儘可能實施有利於自己降低風險的模式。當然，在房產泡沫膨脹的「盛世」，在這一圈賭局裡承擔最大風險的購房韭菜，依然可以用房價上漲的預期作為安慰。但現在市場對房地產的信心已經降到冰點，這時候被認為是最堅實的「托底因素」的韭菜也開始破罐破摔，這裡潛藏的風險是非常可怕的。 我們就從近期各大銀行紛紛發布此地無銀三百兩式的「安民告示」就能看出這一事件的心理衝擊。作為名下房貸按揭規模超六萬億的宇宙第一大行中國工商銀行，大言不慚地說自己現在只有6億房貸出現風險——這一壞賬水平就像上海新冠死亡率低於正常人群死亡率一樣遠遠低於正常壞賬水平，可能說明放恆大的按揭貸款有助於降低壞賬率。因為如果韭菜們選擇集體躺平了，對銀行不僅有巨大的資金面衝擊，僅僅是把這些客戶統統打進不良資產處置流程，就可以讓現在被天降偉人的監管折騰到疲於奔命的銀行系統陷入業務處理能力的「擠兌狀態」，干擾各項業務的正常進行。光這一點，就不得不使有關部門快速做出反應。 從這次「威脅斷供」事件的反應來看，中國當局倒也沒有單純只是打壓消音，反應其實還算是積極。畢竟天降偉人其實最怕的還是「出亂子」，跟他對於防疫的病態關注可以類比。7月17日，中國銀保監局在周日發出安民告示，自己明確承認現在出現爛尾風險的房地產在建項目已達1/4之多，需要考慮銀行系統投放信貸，推動這些項目儘快復工，避免此事發酵。既然已經放出了這個「信貸支持」的風聲，那麼現在可能的解決方式大概有這幾種：首先是直接給資金鏈斷裂的房地產開發企業發放臨時信貸讓他們對項目復工，或者接盤別家的爛尾項目，但現在地產企業惡劣的資金狀況，加上之前監管賬戶形同虛設造成的信任危機，這些錢放出去就天知道跑到哪裡去了。或者像之前這些年處理爛尾樓這樣，讓業主自己攢一筆錢把房子修好， 銀行可以用優惠利率增發一部分貸款予以支持。但這個玩法能被業主接受的前提是房子存在漲價預期，業主手頭也拿得出資金，這不太適合現在大部分購房者的實際情況。最後就只能指望地方政府用自己或者名下國企的信用做擔保向銀行借錢了，這件事不太符合天降偉人只想要好處不想擔責任的「中式小政府原則」，但也未必完全不可能出現。而且即使出現，如果你了解中國政府信用的特點：他可以是信用最高等級的，也可以是馬上翻臉不認人的最低等級的。那麼你也不應該對它有太高期待。
