中国特色“烂尾楼”引发断供潮,中共如何收拾残局?

烂尾楼现象在中国一直存在,但是今年7月集中爆发的业主宣布断供事件,令烂尾楼和房地产市场衰落再次成为社会焦点。截至7月中旬,全国出现至少270多份“停贷告知书”,各地尤其是河南、湖南、湖北等省份二线城市的大批遭遇烂尾楼的业主在等楼无望之下宣布集体停贷,给银行和政府形成不小压力。目前银保监会表示会采取抚慰措施,但是具体行动尚无细节。分析人士指出,烂尾现象从根本上说来始于政府但是最终涉及到所有人自掘的陷阱,解决方案将十分艰难。

全国各地遭遇“烂尾楼”的业主陆续宣布停贷

今年7月,全国性的“停工停贷潮”烽烟四起。近几年尤其是新冠疫情发生以来,一些房地产开发商资金链断裂,出现或者即将面临“爆雷”局面,不少城市的房地产项目纷纷停工,令已经购买这些期房的业主陷入“烂尾楼”的绝境。无奈之下,他们宣布单方面停止向银行交纳按揭房供,直到项目完全复工为止。

最早的“停贷告知书”出现在2021年4月的山西省太原市。当地楼盘“太原泰禾金尊府”5000余户购房者,在楼盘烂尾两年多变成杂草丛生之地后,忍无可忍向当地银行、房产管理局、纪委监委等各部门发出共同停贷告知书,要求设立政府监管账户确保资金用于小区后期工程建设,否则大家坚决一直停贷。

7月以来,中国各地宣布停贷的现象此起彼伏。7月18日,位于上海的“易居研究院智库中心”发布了一份“2022年全国烂尾楼研究报告”。报告作者、易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受美国之音采访的时候说,面对最近出现的各种案例,他希望通过研究摸个底:“这个行业就是一笔糊涂账,以前没人专门用这种定量的东西去分析。”

报告称,截至2022年7月16日,全国至少出现了271份停贷告知书,其中大部分发布于7月。从归属地看,来自河南、湖北、湖南等省份数量较多,其中河南就占54份,也就是说河南一省就有54个楼盘项目遭遇停工停贷。而在54份来自河南的停贷书里,省会郑州占了32个楼盘。单从城市看,归属于郑州、西安、武汉等二线城市的数量比较多。

报告还从房企分类的角度研究了这些停贷告知书,发现在涉及烂尾楼的楼盘中,大型房企至少占了一半。从时间角度来说,烂尾楼大部分是最近四年内认购的楼盘。

从资金规模角度来说,2022年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为0.9万亿元,占了全国房贷余额的1.7%。

严跃进表示,虽然1.7%听起来不高,但是对于银行来说已经算严重。“银行对这个不良贷款的容忍率,如果正常的话都是小数点位的,都是零点几,不会超过1的。当然房贷只是其中一块啦。房贷比如说占了50%,1.4%就是0.7%啊,也就是到了边界线上。”

7月9日,凤凰网发布了一部名为“我家住在烂尾楼”的纪录片,引起广泛关注。2011年西安灞桥区“易合坊”小区开售,开放商承诺2015年6月交房,但是2014年因开发商资不抵债,楼房烂尾。2022年3月,面对疫情管控、收入减少、房贷压力等多重因素,近300名业主选择住进了烂尾长达8年的“家”。

14分钟的纪录片采访了多位心酸的业主:67岁的李竹娥每天四五次举着手电筒爬13层楼;打工人曹英一个月挣2800元,还房贷2500元,现在每个月来易合坊住半个月,因为要“把房占起来,害怕人家不给咱房了”;得知房子烂尾后开始失眠的党奇,搬进来之后不再失眠,因为“虽然是烂尾了,毕竟住到自己房子里”;谈恋爱的时候靠两家父母凑首付买房的李珂,现在带着6岁的女儿住在没水没电的毛坯烂尾楼,提到未来潸然泪下。

2013年5月购房的鲁红梅,也是住在烂尾水泥毛坯房里的一位。屋里没有水电和卫生间,因为灰尘大,床必须用布盖着,晚上睡觉之前要抖掉灰。疫情给她的收入带来严重影响,一个月的收入也就两千多元。老母亲一日三餐就是馍和面条,加上自己拔的野菜。鲁红梅看着老人做饭忍不住抹泪说:“孩子上学,你还得交着房贷,还得交着房租,等那边租的小房子到期了,这边烂就烂吧,全家就一起搬过来。”

监管不到位造成了中国特色的“烂尾楼”

一位在中美两地从事房地产开发的业内人士方先生(应本人要求隐去真实姓名)告诉美国之音,中国的烂尾楼有其独特的背景。“在很多国家,包括在美国很多的州,要房屋局给你做个检测,证明适合居住以后给你发个合格的检测证。然后我们做房屋开发的才能够正式让银行进来,跟客户签约,把这个房子给卖出去。”

方先生介绍,如果是期房,美国银行会严格把控监管。“银行他就是经营风险的,一旦他的钱有风险,他什么都不会跟你谈。超过这个风险他不跟你干了,这个生意不做了。他为什么控制这个风险呢,其实就是为了避免烂尾。”

方先生举例说,作为开发商,他们打算在纽约建一个酒店,在银行有6000万美金的信用额度。“在这个项目上我们最多可以贷6000万,但是银行不会同时把这6000万给我。”

“怎么给呢?我用我自己的钱盖完一楼,这时候我盖二楼,他会把第一层楼的钱给我。相当于我用一层楼的钱去盖二楼。等我盖二楼的时候呢,银行有专业的独立监管的团队,他们再过来看我。二楼我也盖得差不多了,地基啊各方面都没问题了,好了,他又把我二楼的成本算进去,把三楼的钱给我。”

对中国地产业也深入观察的方先生认为,中国的开发商“有的时候心比较大”。“他拿这个钱,他不好好盖这个项目,他拿去买地啊,到处弄啊,在光景好、房市健康的时候他不怕,为啥?地也涨,这个也涨,那个也涨,他能够把钱重凑回来继续完成他该做的事情。”

方先生说,一旦房市向下调头情况不好了,这种操作就是极其危险的。尤其在疫情发生之后经济受到影响的大环境下,贸然扩张的房企很容易陷入困境和麻烦,然后形成连锁反应。“在我们这个行业,那基本就是自杀性的。因为这些资产立刻成为你每天的噩梦,成为你的包袱。

烂尾楼在中国并非新鲜事,最著名的莫过于首都北京距天安门不到两公里的中信国安府,烂尾近30年。全国其他省份烂尾事件也屡见不鲜,但是直到今年7月由于全国各地的业主开始集体维权宣布断供,一下子成了全民关注的焦点问题。

中国国内一位要求匿名的经济学家告诉美国之音说,烂尾现象的发生和银行关系并不大,因为银行没有监管义务,房企只是有一个托管账户,真正负有监管责任的应该是住建部。但是在实践中,监管其实很难。

她说:“小的房企一直都没有什么监管。经济好的时候,随着不停的扩张,大部分楼盘是可以交付的。但是经济不行的时候,就变成了有点像庞氏骗局,没有后续资金就开始烂尾。”

她补充说:“现在中国的住宅90%都是靠期房的方式建的。本来是个权宜之计,因为一开始没钱就想盖房。这种模式应该不被允许才对。但是后来政府想发展房地产,就纵容这些房企,所以这些模式越搞越大了。”

在绝望和希望中挣扎的业主何去何从

目前,中共的宣传部门加强了对烂尾停贷类消息的封锁。在网易,抖音,新浪等平台,很多涉及停贷和烂尾楼主题的新闻、视频和分析文章都被尽数删去。

按照中国的预售房制度,卖房的资金本不该被挪用,必须用于此楼盘的专款专用,并且受到住建局和银行的监管。但是在实际操作中,监管不力是普遍现象。

严跃进告诉美国之音,资金管控是个两难的问题:“现在这个政策,预售资金监管的严一点,好像是对的。反过来去理解,本来房企资金压力就很大了,你把他管的更严,他不是更没资金了吗,更要爆雷。松管的目的是在特殊时期让他更容易回笼资金,资金到位的话,项目才会有人去开工。所以理解这个问题你会发现很痛苦。”

从事房产行业的方先生觉得,对于遭遇烂尾楼的业主来说,也是左右为难。“一旦开发商出于某种原因,没有钱把这个房子继续再盖下去了。那么你说我这个钱是还给银行还是不还。我继续还,那么可能我损失继续扩大,这房子我可能住不了。我不还,我的征信,还有我的其他财产可能会被银行悉数拍卖。”

他说:“单方面的断供,其实是一个双刃剑,两边你都会伤害。银行这笔钱已经给了开发商,所以银行来说就会有一笔呆死账,他没法去交差。这种情况下银行肯定也就会拼命的去跟你要钱,一方面来起诉你,另一方面也会对以后再来找他合作的房地产商非常的谨慎。”

7月21日,国务院新闻办举行发布会,中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,6月30日,江西景德镇某个楼盘因为延期交房引发了舆论关注,银保监会对此高度重视。

刘忠瑞说,在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下,指导银行积极参与相关工作机制,主动参与合理解决资金硬缺口方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。

位于美国的油管自频道主“小翠时政财经”的小翠在她评论银保监会的反应时说,下面政府可能会采取三种方案。第一种可能是,银行把贷款包装成理财产品卖给投资者,以减少自己的风险;第二是成立新的监管账户,由业主垫付烂尾楼剩下所需要尾款,银行再提供贷款支持以及利率优惠;第三种就是由地方政府担保,银行放款盖楼。

小翠认为,第二种方案实施的可能性最高,因为之前有过先例。她评论说:“烂尾楼不是今年才出现,十几二十年前,中国房地产刚起步的时候就有了烂尾楼现象。然而,共产党内部所有相关部门都是视而不见。他们所有的精力都花在如何阻止人民上访,如何阻止人民聚集起来把事情闹大,却从来没有反思过一点点关于自身监管的缺失。”

她在栏目最后总结说:“所有的人都在房价永远上涨的美梦中激进前行,包括盲目上车的韭菜,包括疯狂举债的房企,也包括与房企相关的所有政府部门。气球越吹越大,总有一天是要破的。”

 

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