澳外長叫停大學合作後 中國學生前景未卜
2026 年 8 月 18 日
最新公布的第二季度房價數據顯示，澳洲房價受COVID-19疫情打擊，總體走下坡路。但墨爾本房價受打擊最重，別墅中位價在三個月內暴跌$32,000澳元，導致疫情前收復的房價失地再度淪陷。 據Domain網站報導，Domain的房價數據顯示，在六月季度，墨爾本別墅中位價下跌3.5％，是所有首府城市中季度跌幅最大的。單元房的表現要好於別墅，同期價格下跌1.7％。 Domain高級研究分析師Nicola Powell表示，墨爾本今年一季度的房價已從2017-19年度的低迷中完全復原，並創下歷史最高紀錄，但這好比曇花一現。3月下旬實施的疫情首次封鎖，導致4月份的房屋銷售活動、上市房源數量和成交率均崩潰。 Powell博士表示，墨爾本市場5月底放寬限制後，買賣雙方信心逐漸增強，但接踵而來的第二波封鎖遏制了復甦的勢頭。 她說：「有證據表明，未來墨爾本房價將進一步疲軟，6月份有13.4％的賣家降低了要價，這比去年同期高出五倍。」 悉尼第二季度的房價走勢與墨爾本相似，只是下跌幅度略輕一些，顯示了悉尼市場更大的韌性。在4月至6月期間，悉尼別墅價格下跌2％，單元房價格下跌了1.9％。 在COVID-19之前，悉尼的別墅價格每年飆升10.5％，單元房則每年上漲7.3％。 Powell博士表示，由於政府的刺激措施，抵押貸款寬限期和低利率，迄今為止悉尼房價降幅比較小，但價格前景仍然疲弱。 她說：「 6月份悉尼打折出售的房屋比例上升到15.2％，是去年6月的三倍。」 「打折出售很好地反映了市場表現，是價格下跌的先行指標，表明悉尼未來房價將進一步疲軟。」 在布里斯班，6月季度別墅價格下跌了1.4％，是近九年來下跌幅度最大的。但是，別墅中間價格仍比去年高。 相比之下，布里斯班的單元房由於持續供應過剩，中間房價下跌了4.9％。 澳洲房市在一片低迷中仍有逆勢上漲的城市，阿德萊德連同霍巴特和堪培拉，是澳洲僅有的房價上漲的三個首府城市。 雖然阿德萊德中間房價漲幅不大，僅為0.2％，卻達到創紀錄的$553,036澳元。
低房價以及創紀錄的低利率為悉尼置業者帶來好時機，在悉尼部分地區，買房甚至比租房更便宜，一套公寓每月的還貸金額可能比一般租金節省$400澳元。 據澳洲新聞網news.com.au報導，對抵押貸款和房地產銷售數據的最新分析顯示，儘管最近幾個月來悉尼租金有所下降， 但在悉尼奧林匹克公園和Parramatta之間的郊區，如Granville, Merrylands, Homebush和Guildford，一套中等房價的公寓其抵押貸款還款要比租金便宜$100至$430澳元/月。在悉尼南部的Eastgardens, Mascot和Wolli Creek，公寓的月按揭成本比租金便宜$100多澳元，在Lakemba, Wiley Park, Punchbowl, Bankstown, Arncliffe和Rockdale的情況也類似。 上述計算是以首付款20%、房貸利率3.5%為前提計算的，擁有住房的額外成本如物業管理費，並沒有被考慮在內。 地產投資公司Freedom Property Investors創始人Scott Kuru表示，在悉尼某些地區，有些人不得不一直陷在租房的循環里積攢首付，這就導致租房的需求較為穩定；與此同時，疫情期間房貸利率達到創紀錄的低水平，買房成本大大降低。租房和買房的成本天平發生偏移。 Kuru表示，對很多家庭來說，買房的真正障礙在於首付款。事實表明，州政府應該把更多精力放在降低購房門檻上。他說，「大多數家庭都能償還房屋貸款，但要至少攢下10萬澳元的存款真的太難了。 買家代理公司DDP Property的首席執行官Zaki Ameer也同意，現在是「租房者購房的一個難得的好機會」。 艾米爾估計，在悉尼的許多地方，月按揭還款比同等價值房產的租金便宜可高達55%。
澳大利亞保險集團（Insurance Australia Group，IAG）警告，海濱房屋的業主有可能損失數百萬澳元，因為房屋保險無法針對大海造成的財產損失進行理賠。 據澳洲新聞網news.com.au報導，IAG的自然災害執行經理Mark Leplastrier表示，澳洲東海岸的海濱物業面臨重大財務風險，因為大多數房屋保險不包括「海洋行為」造成的損失，例如海岸侵蝕、巨浪或風暴潮等。 Leplastrier發表上述評論之際，澳洲東海岸正受到低氣壓帶影響，新州中部海岸地區狂風暴雨造成巨浪滔天，沿海房屋受損，特別是在Wamberal和悉尼北部海灘附近。 IAG是澳大利亞最大的保險集團，其品牌包括NRMA，SGIO和CGU Insurance。目前，該集團正在為新州中部海岸受到海浪侵蝕和風暴影響的保戶提供臨時住宿。 在全澳和全球範圍內，風險評估人員都無法為海洋造成的破壞影響計算適當的度量標準。 IAG提高了海濱房屋的風險值，因為由於氣候變化，預計海平面將繼續上升。 Leplastrier表示，澳洲的建築規劃從未考慮到海洋力量可能造成的潛在破壞。天氣的不可預測性意味著不知道什麼時候就會發生大的海岸侵蝕事件。有時，沿海地區持續數十年都沒有災害發生。風平浪靜容易使人們產生鬆懈情緒。 IAG指出，沿海房屋仍能夠獲得房屋保險，為暴風雨、火災和洪水災害提供賠償。
新州民事和行政法庭近日審理一起案件，新州一名女子向婆婆支付$3澳元，換取悉尼三塊空置的土地，價值超過300萬澳元。房地產專家和律師警告說，澳洲老人越來越多受到來自家庭內部的財務霸凌，特別是在COVID-19大流行期間。 據澳洲金融評論報導，Browne Linkenbagh律師事務所的負責人Darryl Browne表示，上述案件是典型的年輕家庭成員虐待老人的行為，他們想佔有老人的住房、投資、銀行賬戶和其他財產。 「這很盛行，」他說，「令人擔憂的是，COVID-19增加了老人被不公平對待的風險，由於疫情封鎖，老人越來越孤立，而年輕人也承受著更大的經濟壓力，他們想獲得其它收入來源的動機比以往任何時候都強烈。」 嬰兒潮是澳洲財務狀況很好的一代人，很大程度上得益於他們幾乎充分就業的職業生涯，長期強勁的股權增長，不斷上漲的房地產價格以及慷慨的稅收減免和優惠。伴隨著嬰兒潮一代逐漸步入老年，也成為年輕「啃老族」覬覦的對象。律師提醒，最常見的家庭財務糾紛產生於贈予、擔保這兩種方式。 贈予 贈予常見於父母給子女一筆錢，幫他們支付買房的首付款。南澳大學的法律教授Eileen Webb表示，為避免糾紛，各方必須達成一致，這筆資金是贈予還是貸款，需不需要償還。她說，「至少應以書面形式記錄協議，以便發生稅收或法律問題時，有據可查。」 擔保 Webb表示，很多父母都沒有意識到擔保的風險，如果孩子由於利率上升或失業而無法償還貸款，還款將成為父母的責任。最壞的情況下，他們的房產可能會被抵押；在其他情況下，可能會影響其未來的借貸能力，因為在申請任何貸款時，擔保金都被看作負債。
中國大陸近年來由於外匯管制越發嚴格，一些華裔地產賣家或經紀人提出可用人民幣交易。這一做法從去年開始在加州流行，但各種漏洞也逐漸顯現出來，甚至出現房財兩空的案件。 據世界日報報導，一位在微信朋友圈發布可通過人民幣買房信息的華裔地產經紀就表示，有些待售房屋的賣家願意接受人民幣，一是因為買家的人民幣出不來，常見方式無論是「螞蟻搬家」或地下錢莊，都有一定風險和麻煩。另外也有些賣家在大陸也需要人民幣。 地產經紀人袁立功表示，曾有買家在美國買房，在國內匯人民幣給所謂賣家的帳號，結果過了一段時間賣家表示仍未收到款項，買家這才發現上百萬人民幣下落不明。不知道是中介指定的帳戶出問題，抑或是駭客從中騙取都不得而知，最終只能經過法律途徑解決。 此外袁立功提醒華人要注意，房產交易一部分在中國通過人民幣交付，可能涉及偷漏稅的問題。律師劉龍珠也指出這樣的交易要確保買主的現金來源。如果涉嫌黑錢洗白，而賣主接受，也可能被當作洗錢同謀處理。
越來越多的香港人將澳洲作為潛在的新家園，來自香港的房源搜索激增。與其它海外買家不同，香港買家的目標定在100萬澳元左右的高價房。 據房地產網站realestate.com.au報導，新數據顯示，今年6月香港人在澳洲房地產平台找房的搜索量比去年同期增長多達34％。 隨著最新局勢的發展，莫里森政府為香港居民提供獲得身份的新途徑，來自香港的房源搜索量幾乎再翻一番。 REA首席經濟學家Nerida Conisbee表示，香港的政治經濟局勢不穩定，很多人想搬家。「這個趨勢基本上從一年前就開始了，香港出現騷亂，然後情況越來越糟，接著有了COVID-19。來自香港的房源搜索量不斷增加。」 Conisbee表示，香港人找房的價格定在100萬澳元左右，其它海外投資者的典型價格為75萬。她說， 「可能由於香港房價太貴了，人們的心理起點高。」 墨爾本最受香港買家青睞的郊區包括Doncaster，Doncaster East，Balwyn和墨爾本CBD；悉尼的Chatswood、Epping和悉尼CBD也在心愿清單上名列前茅。 Conisbee表示，許多香港人把澳洲作為財產保值的避風港。她說，「很多人想把錢從香港轉移出去，澳洲是一個非常安全的經濟體。這裡主權風險較低，不像香港充滿未知數。」 「在應對疫情方面，澳洲也比美國和英國更安全。」
繼固定貸款利率首次跌破2%以下，浮動貸款利率也出現了1.99%的優惠期低利率，為貸款人提供更多省錢機會。 據澳洲金融評論報導，貸款專家提醒消費者，選擇貸款時，利率不是唯一的標準。借款人需要做好功課，以確保優惠期的低利率結束後，不會突然跳到令人生厭的更高的利率、更高的費用，新的首付款要求或更嚴格的條款。 例如，網上銀行loan.com.au目前提供1.99％的可變利率，但在12個月的蜜月期結束後，將恢復為2.55％的比較利率（包括所有成本）。 假設一名借款人貸款40萬澳元，在30年期限內堅持2.55％的利率，最終將比目前最低的浮動利率2.19％的借款人多付25,500澳元。 但同樣的借款人，如果從目前3.44％的浮動利率轉換為1.99％，每月可節省300多澳元。 率先推出低於2％固定利率的是塔斯馬尼亞的銀行Bank of us，它的1.99％的一年期固定利率，比較利率為2.78％。 其它便宜的一年期固定利率貸款包括UBank的2.14%的固定利率，比較利率為2.46％。 金融比較網站Canstar的財務專家Steve Mickenbecker表示，由於借款人再融資的數量創紀錄，銀行間競爭加劇，預計會有更多銀行將利率降到2％以下。 根據政府統計數字，再融資貸款的價值在4月份達到120億澳元頂峰後，5月份再次刷新紀錄，超過150億澳元。 貸款專家提示，在比較各種貸款選擇時，要特別注意比較利率（comparison rate），比較利率包含了與貸款相關的費用。 金融公司Foster-Ramsay Finance的負責人Christopher Foster-Ramsay警告說，「最便宜的並不總是最好的。您需要檢查貸款合同上的小字了解任何隱藏的費用。」 這些費用可能包括從現有貸款銀行轉出的管理清算費，最高為500澳元；固定利率貸款的違約費可能高達數千澳元；還需要考慮州政府的收費，例如抵押貸款登記費，可能$ 500；評估費最高可達$ 300；結算費用通常為每筆貸款$ 100到$ 300之間；而法律費差別很大，最有可能是在$ 200以上。
對於熱衷於進入悉尼房地產市場的人來說，有一個好消息，不受歡迎的印花稅將暫時被取消。 據澳洲新聞網news.com.au報導， 新州州長Gladys Berejiklian宣布，首次購房者購買價格低於80萬澳元的全新房屋，將暫時免除印花稅。 印花稅減免政策將從本周六8月1日開始實施，為期一年。 該計劃旨在幫助建築業渡過COVID-19病毒危機，並創造新的就業機會。 新州政府預計，大約6000名首次購房者將從該計劃中受益。Berejiklian告訴悉尼晨鋒報，「我們比以往任何時候都更需要促進新州的房屋建設，支持建築行業的工作。」 但是，印花稅豁免政策有一個限制，它僅適用於新建房屋和空置土地，購買二手房不符合豁免條件。 對於那些符合條件的人，他們得到的好處還可能翻倍。新州首次購房者購買價值不超過60萬澳元的新房屋，還將獲得$10,000澳元的首次購房補助金。該補貼也同樣適用於價值在$ 750,000以下的土地和房屋套餐。 如果同時使用這兩項優惠，首次購房者節省資金高達$ 32,335。 早在今年2月，前聯邦財政部秘書Ken Henry和Martin Parkinson參加新州政府為期一天的金融討論會時，就要求取消印花稅。 當時，Henry博士告訴悉尼晨鋒報，印花稅給首次購房者增加了不必要的障礙，「他們要存夠首付和印花稅——簡直太難了。」 「如果取消印花稅，並在15年內以每年的土地稅代替，買家最終將支付相同的金額。但他們不必先付清所有現金。」
易居房地產研究院27日公布的全國100個大中城市住宅價格報告顯示，上半年，全國百城新建商品住宅成交均價為15595元/平方米，同比上漲10.9%。 據經濟參考報報導，從不同類型城市來看，上半年，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價為46515元/平方米，同比上漲8.1%。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15372元/平方米，同比上漲9.6%。但部分二線城市房價上漲幅度較大，尤其是一些出現「萬人搖號」現象的城市，包括杭州、南京和成都等，上半年這三個城市房價同比漲幅分別為11%、10%和21%。此外，受監測的64個三、四線城市新建商品住宅成交均價為11984元/平方米，同比上漲9.7%。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，上半年部分城市房價漲幅較大，原因在於：首先，今年各地高端項目較多入市，客觀上影響了成交結構。其次，今年其它理財收益較低，居民家庭的資金配置更加偏好房地產。 嚴躍進分析認為，下半年如果部分城市房價漲幅依然過大，地方政府調控政策收緊的概率也會加大。
港府派錢計劃近日發放第二批合資格款項。在7月18日或之前登記的合資格市民（1956年至1970年出生的人士）在29日開始收到1萬元的款項或領取支票通知，較原訂的8月3日提早5天，共涉及約35.6萬人。 通過銀行遞交書面表格的市民將透過銀行賬戶收款；透過香港郵政遞交表格的，會收到香港郵政以短訊或信件形式發出的領取支票通知。 截至7月27日，現金髮放計劃已向接近550萬名合資格市民發出款項或領取支票通知。政府發言人提醒市民，銀行會在發放款項後儘快向市民發出短訊等通知，故市民無須急於到銀行分行或理財中心查閱戶口結餘（包括使用打簿機查閱存摺交易紀錄）。市民亦有充裕時間到郵政局領取支票，無須急於在首一兩天到郵政局領取支票。鑒於疫情的最新發展，市民應避免在銀行或郵政局聚集，減低感染風險。
