夏言聊天室：揮淚送行蔣繼先先生
2026 年 9 月 21 日
據瀟湘晨報等媒體報道，湖南省岳陽市出台新規，中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將不能網簽。這被稱為2021年全國首個旨在限制房價跌幅的「限跌令」。 在中國當局的持續打壓下，特別是目前全國二手房被冰凍，很多開發商急於拋售套現，二手房的下跌正在成為一觸即發的風險事件。所以，一些城市開始限制房價下跌。 對此，當地相關工作人員表示，近期有龍頭房企債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，造成市場混亂，導致原購房者心理不平衡。這是政策出台的主要原因。 事實上，這不是「限跌令」首次登場。過去幾年來，多次曾出現「降價未遂」、「房價熔斷」等事件，限制房價下跌，早已是地方心照不宣的潛規則。 評論員財經冷眼表示，「限跌令」是樓市轉向的真實信號。一旦一個地方祭出了「限跌令」，這本身就說明市場已經出現轉折。防範大跌，遠比遏制大漲的動力更足。遏制房價上漲固然背後存在政治站位問題，但畢竟能通過房地產投資驅動經濟、通過賣地獲得土地財政等實質性利好。降價如果成為趨勢，很容易帶來連鎖反應，引發多米諾骨牌效應。
據房地產網站Domain報導，西太平洋銀行周二（24日）發布的《季度住房脈搏》報告顯示，衡量人們購房意願的「購房時間指數」，處於2010年以來的第二低點。 但是，西太銀行的報告還發現，這不是封鎖的問題。飆升的房價和捉襟見肘的負擔能力似乎比COVID限制更關鍵。 報告中說：「購房意願急劇下降是一個明確的警告，不斷惡化的負擔能力開始嚴重影響自住者的購買情緒。」 但報告中也指出，購房意願下降將導致暫時的動力損失，而不是價格修正。即使在受疫情影響最嚴重的地區，一旦限制放鬆，價格將迅速回升。 西太銀行高級經濟學家Matthew Hassan表示，負擔能力已經成為墨爾本和悉尼的一個主要問題。這兩個城市都處於封鎖狀態，但在過去12個月里，兩地的房價都飆升到了創紀錄的水平。 Domain數據顯示，截至6月的一年中，全澳房價上漲了18.8%。 Hassan認為，除了墨爾本和悉尼，其它城市也出現了前所未有的價格飆升，比如阿德萊德，通常是一個沉睡的城市，但最近的市場行情從未見過；霍巴特和堪培拉的房價在截至6月的一年裡暴漲了近30%，而布里斯班和珀斯的房價也有兩位數的增長。 但這些城市距離悉尼和墨爾本創紀錄的水平，還有很長的路要走。一旦市場恢復到COVID後的正常狀態，價格漲幅更可能保持穩定。 雖然買家的情緒受到打擊，但這並沒有減緩與買家代理接洽，特別是在悉尼和墨爾本。 在悉尼，Buyer X的買方代理Hamada Alameddine表示，買家的胃口比以往任何時候都要大，許多人熱衷於一對一地檢查房產，並趁機購買。 雖然買家關注房產價格，但大多數人並不擔心一旦市場恢復到COVID後的正常狀態，價格會軟化甚至下降。他們計劃長期持有這些房產，直到價格再次上漲。 在墨爾本，買家也更加有信心，特別是與去年相比。買家代理Cate Bakos表示，人們的情緒是有點低落，但沒有低落很多。 這種持續的需求將在悉尼、墨爾本和堪培拉等城市的封鎖結束後，從市場的強勢回升中顯現出來。
在中國當局的嚴厲監管下，中國樓市「涼涼」，但中國人赴海外的購房熱忱不減。尤其在亞洲地區的韓國，中國人大手筆置業給當地人留下深刻印象。 據韓國媒體報導，韓國房地產信息平台「直房」近日發表統計數據分析稱，在韓國購買房地產的外國人數量逐年增加，其中中國人佔比連續9年居首，所選擇的房屋大部分位於京畿道一帶。 近年來，在韓國購買房地產的外國人比例從2010年的0.2%（4307名）增至2020年的0.63%（19,368名），創下歷史最高紀錄。今年1～7月在韓購房的外國人佔全體的0.69%，漲勢仍在持續。 從國籍來看，購房最多的外國人依次為中國人、美國人和加拿大人。2010年時，中國人在韓國購房的外國人中排名第三，佔比10.96%；2011和2012年上升至第二位，佔比分別為18.17%和26.57%。自2013年起，中國人超越美國人躍居第一，且連續9年保持壓倒性的領先地位。從2017年起，所佔比重更是上升至60～70%左右。 相反，2010年在韓國購房的外國人中，美國人佔了半數以上的比例。近年來佔比逐漸下降到10%左右。 從地區來看，中國人青睞京畿西南部地區，如京畿道富川市，仁川市，京畿道安山、始興和華城等地。 「直房」大數據實驗室負責人表示，韓國對房地產市場維穩的監管不斷加強，相比之下，對外國人的限制反而較為寬鬆。另外隨著韓國經濟規模不斷擴大，外國人的投資也會相應增加。
據每日財經報導，隨著中國一系列調控政策和入學政策出台，深圳學區房迅速降溫。業主表示，在現在的市場，想誠心賣房的，不降價基本不可能。 頂級學區房降價500萬無人接盤 近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍。這套房子位於深圳福田區港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元（人民幣，下同），比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。 該小區帶荔園外國語小學和深圳高級中學學區，同戶型房子總價基本都在2500萬-3000萬元，單價超過20萬元/平方米。 深圳某地產中介公司福田北區負責人王法彬稱，學區房流拍確實比較罕見，之前這個片區的房子，即使是法拍房也比較受大家的追捧。這次流拍釋放了一個信號，最近市場調控的方向，可能會讓學區房的熱捧程度有所下降。 深圳一業主拉了500人的中介群 深圳一家房產諮詢平台透露，深圳觀瀾一位業主，為了賣房，不僅拉了500人的中介群，還承諾只要幫忙成交都有2個點傭金和大紅包，而且沒事就在群里發紅包。據了解，這個房源位於觀瀾中心位置，交通配套戶型都不錯，房子89平方米，業主報價575萬，單價6.4萬/平。但根據官方給出的參考定價，上述房源的指導價應該在464萬。所以，這位業主估計還得賣一段時間。 業界人士分析，根據過往多年的經驗，學區房往往比非學區房更加堅挺，也是更能保值增值的資產。但是，學區房的致命弱點在於，入學政策一旦調整，其價值將大幅縮水。深圳學區房的降溫，除了當局嚴厲的樓市調控政策外，還與擬推行的「大學學期制」有關。
據雅虎財經報導，最新數據顯示，中國法拍屋數量在3年半時間裡（2018年到2021年上半年）激增130倍。 香港《文匯報》先前報導，2017年末阿里平台法拍屋數量為9000套，2018年底增長到2萬套，2019年底飆升至50萬套，到了今年6月就達到116萬套。 由於中國Delta變種病毒疫情來襲，「一人確診、萬人隔離」等極端的封城措施再現，使得小商店、小吃攤沒生意，租金得照樣繳納，一般民眾被減薪、或被裁員沒有收入，繳不起房貸，加上破產開發商的房子也被法拍，導致法拍屋數量激增。 高房價、高房貸壓迫中國一代又一代年輕人，影響這些家庭成員生活品質，更有不少家庭走在危險邊緣，一旦有風吹草動，外在經濟形勢的變化，很容易陷入資金困境。 現在中國大多數家庭都有負債，而且負債總額很高，中國央行曾發布數據顯示，有負債的家庭佔比高達56.5％，平均每戶家庭負債高達51.2萬元人民幣（下同），其中銀行貸款佔比很大，平均每戶銀行貸款達到49.6萬元，占家庭總負債的96.8％，房貸佔比達到75.9％。償還房貸平均佔去家庭的7成收入，相當於一個家庭大部分收入都要還房貸。一旦遇到失業，繳不起房貸，房屋就會被法拍。
據太陽先驅報報導，在墨爾本這個越來越難以負擔的市場上，現在購房首付款所需的額外現金足夠買一輛新車。 根據房地產數據公司CoreLogic的數據，在過去的一年裡，墨爾本的別墅中位價飆升12.3%，達到945,769元。因此在墨爾本某些地區，一套房的首付款也跟著水漲船高的漲了4萬元。 由於專家預測泡沫 “不會很快破裂”，許多買家為了避免昂貴的抵押貸款保險，不得不採取各種辦法：進一步動用儲蓄、與貸款經紀人協商、或從父母那裡借錢，才能湊出20％的首付款。 在墨爾本南區近郊，一套典型別墅的中位價達到176.1萬澳元，因此20%的首付款一年漲了$37,629，達到35.22萬澳元。 那些想要以20%的首付款購買一套中位價格的莫寧頓半島別墅，就必須存下18.66萬澳元，與一年前相比，多了$39,694澳元。 在墨爾本西北區，20%的首付款已經躍升約$12,000元至$145,253澳元。 買方代理Emily Wallace說，房價快速的上漲給那些真心想買房的購房者帶來壓力，因為他們「無法像市場發展那樣快速地儲蓄」，這是可以理解的。 Wallace說：「不少人已經開始通過擔保人，或者購買抵押貸款保險，來繞過20%的障礙。」 地產公司Hodges Mentone Chelsea代理Katrina O’Brien說，更多的買家去找父母借錢，因為他們害怕錯過。每錯過一個星期，價格就會上漲一些。另外由於不能出國旅遊他們手頭上也省下額外的錢。 大多數買家可以還得起房貸，只是最初的首付款是一個障礙。 無家可歸者理事會首席執行官Jenny Smith稱，負擔能力危機和存款「障礙」正在「將許多低收入和中等收入者拋在後面」。 在維州第二大城市Geelong，20%首付款所需金額也在一年內漲了$23,000元。 在其他地區，包括Ballarat、Bendigo、Gippsland和Warrnambool，首付款增加了約15,000澳元。 墨爾本部分地區的單元房買家也不得不比一年前多掏出15,600元。 房市漲價打亂購房者計劃 儅墨爾本買家Nicky和Jason Taylor開始尋找他們的夢想家園時，他們早就知道將面臨著激烈的競爭。 為了給孩子–6歲的Lenny,和14歲的Tyler 提供更大的空間，這對夫婦一心想要換一個大一些的房子。 但在錯過了兩次房產拍賣後，他們很快意識到需要改變策略。 因為他們現在需要更多的首付款，這對夫婦不得不調整財務計劃，出售了他們在32A Bay St, Mordialloc的家庭住宅，又將他們在Rye的度假屋出售，才能有足夠的現金在現在的市場上買更大的房子。 Taylor太太說，「我知道買更大的家庭住宅可能需要更多錢，但我們也能從出售在Mordialloc的住房中獲利。我們已經持有這套房子7.5年了。」 「但是，當我們開始真正找房時，很明顯我們錢不夠，必須改變策略。我們決定，如果賣掉在Bay St的房子和在Rye的度假屋，也許我們就能買得起我們原先認為負擔不起的家庭住宅。” 結果，Taylors夫婦最近在Parkdale找到併購買了他們的夢想家園。 他們還商議了分批支付定金的方式，在購買時支付一半，剩餘的金額在30天內支付，這給了他們更多的自由。 「實際上是銀行向我們建議的，」Taylor太太說，「我們也明確表示我們過戶需要更長時間，這就為我們解決其他問題減輕了一點壓力。」 「我們有銀行的預批准，我們沒有那麼大的風險，但這個安排給了我們時間，使我們能夠調配資金。」 Taylors夫婦「非常感恩」能夠購買他們的夢想家園。 但Taylors太太說，「我們能做到這一點，也是因為我們改變了策略。」 「我從未想過我們會在新房上花費那麼多，但我也從未想過我們會看到房產像現在這樣上漲。」
據信使郵報報導，昆州房產資深經紀、McGrath房地產公司的創始人John McGrath透露了借布里斯班2032年奧運會東風，房價最有可能飛漲的地區。 McGrath表示，布里斯班幾十個區的房市將受益於新的基礎設施、新的就業機會、更好的公共交通服務、新的體育設施以及當地道路和街景升級。 澳大利亞人喜歡住在靠近體育設施的地方，包括運動場、公共游泳池和公園，以及世界級的體育場，在那裡他們可以觀看NRL和AFL比賽和各種國際賽事。 新的基礎設施將意味著「數以千計的新工作」，最初將帶來租賃需求的激增。許多搬到昆州長期工作的州際工人最終可能會購房居住，這意味著銷售需求將得到提升。 McGrath說，「生活設施的任何重大改善都會提高該地區對購房者的吸引力。」 以下是McGrath預測因為舉辦奧運而繁榮的六大郊區。 1. Albion Albion位於布里斯班CBD以北約5公里處，房價中位數為87.35萬元。 由於公共交通、學校、餐飲、公園和娛樂設施的便利，Albion已經是一個高需求的郊區。但舉辦奧運將令它更受歡迎，因為有大量基礎設施投資，包括車站的升級及其體育設施的翻新。 2. East Brisbane 專家們預測，在2032年奧運會的場館和基礎設施周圍的郊區，房價將會上漲，East Brisbane就是其中之一。 該郊區位於跨河鐵路項目的中心，交通便利，而且緊鄰未來的奧運場館所在地。 East Brisbane的房價中位數為955,000元，即將突破100萬元大關，並鞏固其作為優質房產郊區的地位。 在價格暴漲之前，買家仍有一些投資的好機會。 3. New Farm New Farm距離布里斯班中央商務區北部只有2公里，房價中位數為205萬元。 New Farm是一個時尚郊區，有很多咖啡館、餐館和一個受歡迎公園。所有娛樂設施 “觸手可及”，交通也很方便。 4. Stafford McGrath認為Stafford是一個值得投資的郊區，因為它價格低廉，而且離城市很近。這個郊區有很好的醫療設施、醫院、咖啡館和一個購物中心。許多翻新工程正在進行，同時也有推倒重建的情況. Stafford位於布里斯班CBD以北約8公里處，房價中位數為69.4萬元。 5. Paddington Paddington是 「一個美麗、綠樹成蔭、安全的郊區」，非常適合專業人士、單身人士和家庭居住。 該郊區的房價中位數為130萬元，已經相當昂貴，但房價仍有進一步增長的潛力。 儘管它位於布里斯班CBD以西僅3公里處，但McGrath先生說，該郊區 「整潔而安靜」，有很多特色住宅，有不拴狗鏈的公園，還有沿Enoggera溪的步行道和自行車道。 6. St Lucia 作為布里斯班資本增值最快的郊區之一，St Lucia是McGrath為布里斯班買家挑選的首選之一。 它是昆士蘭大學所在地，緊鄰布里斯班河，提供一系列獨特的河邊住宅、生活型房產和學生宿舍。 McGrath說，擬議中的連接St Lucia和WestEnd的 「綠色橋樑」該成為改變該區遊戲規則的大項目。 St Lucia位於布里斯班CBD以西約7公里處，房價中位數為146萬元。
據信使郵報報導，令人難以置信的是，在距離布里斯班CBD不到10公里的郊區，仍然有不到50萬的三居室別墅。但這樣的便宜也不會持續太久。 Rocklea位於布里斯班CBD以西9公里處，由於曾經發過洪水，又是傳統的工業區，經常被購房者排除在外，但這種情況正在迅速改變。 隨著布里斯班白熱化的住房市場持續繁榮，不斷上升的房價正在將買家推向遠離市中心的地方。目前Rocklea是布里斯班CBD10公里範圍圈內僅有的別墅中位價低於70萬澳元的三個郊區之一。 Your Haven房地產公司負責人Nick Kruger表示，由於首次購房者進來了，這裡的價格逐步上升。 Kruger代理了Rocklea區4 Freney Street一棟三居室位於街區轉角的房子，在不到一周的時間裡就收到9份報價後，剛剛簽下銷售合同。 他最近還以僅43.7萬元的價格出售了位於29 Erncroft Place的一棟三居室磚房，並準備將隔壁的房產推向市場。 Kruger說：「在城市方圓10公里範圍內，你找不到任何與我們性價比相當的物業。」 去年，隨著利率達到有史以來的最低點，很多投資者業主抓住機會出售，造成出租房源短缺。租客正在尋找購買自己的房產。 Kruger說，「洪水仍然讓一些買家望而卻步，這可能是Rocklea不受待見的最大因素，但現在我們銷售那些甚至被洪水淹沒的房產，都賣得很好。」 Kruger特別提到首次購房者，他們看到了在Rocklea買房的好處，離城市很近，離交通樞紐很近，錢花得物有所值。
原生景象，自然天成 以人為本，精品建築 高爾夫球場旁的土地別墅，巔峰珍貴的豪華名宅 Gold Coast 黃金海岸的極致生活 不可代替的地理位置，數量有限，買到就是賺到，你值得擁有！ 作為澳洲第五大城市 —— 黃金海岸一直是澳洲人心目中永恆的天堂城市。它位於澳大利亞的東部沿海，是一處綿延42公里、由數十個美麗沙灘組成的度假勝地。 黃金海岸的海岸生活。（圖：Hillsborough Green提供） 在澳洲，沒有人可以拒絕黃金海岸帶來的極致生活享受。 在澳洲，沒有人可以拒絕黃金海岸帶來的極致人居享受。（圖：Hillsborough Green提供） 布里斯本2032年的申奧成功，將會常態而持久的拉動黃金海岸的基建，就業和人口。加上整個昆州沿海東南部經濟區的崛起，還有早些年就開始進行的布里斯本+黃金海岸雙城記的大力發展，都在迅速的增加黃金海岸的知名度。 顯而易見，黃金海岸，正在邁進它輝煌的黃金時代！ Arundel Hills 豪宅夢想的絕版寶地 所以說，在這樣的城市裡，如果還有什麼可以稱之為稀缺，珍貴，絕版，寶地。那麼除了市中心的土地別墅，應該不會再有第二種答案。 黃金海岸地產投資Hillsborough Greens。（Hillsborough Greens提供） 黃金海岸地產投資Hillsborough Green。（圖：Hillsborough Green提供） 一個位於高爾夫球場旁，居家遠眺即可將海景，山景，高爾夫球場景等盡收眼底，G:Link輕軌貫穿全區，方圓之內可抵達商業中心，小學，中學，大學，醫院，購物區的絕版寶藏項目。 這裡位於黃金海岸的中心地帶，它距離海岸線6公里，離旅遊勝地衝浪者天堂(Surfers Paradise)只需20分鐘車程，離布里斯本僅45分鐘車程，四通八達，是繁華都市的落腳點。 黃金海岸地產投資Hillsborough Green。（圖：Hillsborough Green提供） 同時這裡還擁有佔地超1200公頃的濕地，是黃金海岸市區最大的濕地生態保護區。它臨近Coombabah Lake Conservation Park，與Coombabah Creek接壤，毗鄰Coombabah的Ivan Gibbs Wetlands Reserve，綠蔭環繞，也是一處與自然和諧共處的居家地。 黃金海岸地產投資Hillsborough Green。（圖：Hillsborough Green提供） 黃金海岸地產投資Hillsborough Green。（圖：Hillsborough Green提供） 此外，這裡還是難得的高爾夫球愛好者的朝聖地，項目旁的Arundel Hills Golf & Country Club是世界級的高爾夫球鄉村俱樂部之一，不僅能在此地休閑的打高爾夫球，而且還提供高爾夫球教學。 不僅能在此地休閑的打高爾夫球，而且還提供高爾夫球教學。（圖：Hillsborough Green提供） 甚至，如果只打高爾夫球讓您覺得過於單一，那麼這裡還為您安排上了其他的運動俱樂部。幾分鐘車程，附近的Southport區的鯊魚澳式足球和黃金海岸泰坦橄欖球俱樂部，也是非常不錯的運動娛樂和休閑餐飲場所。 Musgrave Park。（圖：Hillsborough Green提供） 更別提附近還有超長海岸線也能提供絕佳的衝浪天堂，2018英聯邦運動會的各大會場就在這附近。而且，這裡還經常是好萊塢電影的取景地，常年吸引著眾多的好萊塢明星前來。 Hillsborough Green 地理位置: Hillsborough項目屬於Arundel Hills區。這裡一邊完美的演繹了現代都市的便捷生活，一邊譜寫出融合了美麗的原生棲息地的新篇章。是一個兼具豪宅私密性和社區便利性的高端住宅區。 更加難能可貴的是它還有著不可替代的地理位置，不僅臨近各大綜合性購物中心，而且靠近M1高速公路。 名牌私校，政府中學，幼兒園，知名大學，醫院等都近在咫尺，適合所有類型的家庭和投資者。 交通： G:Link輕軌貫穿全區。（圖：Hillsborough Green提供） 小區外的Arundel Drive, 就有公交車站，710路公交途徑Helensvale、Arundel、Parkwood、Southport等。 輕易的上到M1高速公路 Parkwood輕軌站(3分鐘車程) Helensvale輕軌站(7分鐘車程) Oxenford M1高速公路(6分鐘車程) 黃金海岸市中心(15分鐘車程) 黃金海岸機場(36分鐘車程) 布里斯本市中心(45分鐘車程) 教育： 知名大學Griffith University。（圖：Hillsborough Green提供） 知名綜合大學Griffith University，酒店管理和商科專業享譽全球(8分鐘車程) 公立學校Arundel State School（就在小區對面） 頂級私立學校B. Paterson College (20分鐘步行) Coombabah State High School (7分鐘車程) Helensvale State School (9分鐘車程) The Southport School（13分鐘車程) 醫療： 黃金海岸大學附屬醫院Gold Coast University Hospital。（圖：昆州政府） 這裡離全市最好的黃金海岸大學公立醫院只有3公里，裡面有各種全科醫生及專科醫生坐診。如果還不放心，開車十幾分鐘後也可抵達周圍的私人醫院。 Gold Coast University Hospital(8分鐘車程) The Southport Private Hospital(16分鐘車程) Robina […]
