夏言聊天室：揮淚送行蔣繼先先生
2026 年 9 月 21 日
据潇湘晨报等媒体报道，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。这被称为2021年全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”。 在中国当局的持续打压下，特别是目前全国二手房被冰冻，很多开发商急于抛售套现，二手房的下跌正在成为一触即发的风险事件。所以，一些城市开始限制房价下跌。 对此，当地相关工作人员表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，导致原购房者心理不平衡。这是政策出台的主要原因。 事实上，这不是“限跌令”首次登场。过去几年来，多次曾出现“降价未遂”、“房价熔断”等事件，限制房价下跌，早已是地方心照不宣的潜规则。 评论员财经冷眼表示，“限跌令”是楼市转向的真实信号。一旦一个地方祭出了“限跌令”，这本身就说明市场已经出现转折。防范大跌，远比遏制大涨的动力更足。遏制房价上涨固然背后存在政治站位问题，但毕竟能通过房地产投资驱动经济、通过卖地获得土地财政等实质性利好。降价如果成为趋势，很容易带来连锁反应，引发多米诺骨牌效应。
据房地产网站Domain报导，西太平洋银行周二（24日）发布的《季度住房脉搏》报告显示，衡量人们购房意愿的“购房时间指数”，处于2010年以来的第二低点。 但是，西太银行的报告还发现，这不是封锁的问题。飙升的房价和捉襟见肘的负担能力似乎比COVID限制更关键。 报告中说：“购房意愿急剧下降是一个明确的警告，不断恶化的负担能力开始严重影响自住者的购买情绪。” 但报告中也指出，购房意愿下降将导致暂时的动力损失，而不是价格修正。即使在受疫情影响最严重的地区，一旦限制放松，价格将迅速回升。 西太银行高级经济学家Matthew Hassan表示，负担能力已经成为墨尔本和悉尼的一个主要问题。这两个城市都处于封锁状态，但在过去12个月里，两地的房价都飙升到了创纪录的水平。 Domain数据显示，截至6月的一年中，全澳房价上涨了18.8%。 Hassan认为，除了墨尔本和悉尼，其它城市也出现了前所未有的价格飙升，比如阿德莱德，通常是一个沉睡的城市，但最近的市场行情从未见过；霍巴特和堪培拉的房价在截至6月的一年里暴涨了近30%，而布里斯班和珀斯的房价也有两位数的增长。 但这些城市距离悉尼和墨尔本创纪录的水平，还有很长的路要走。一旦市场恢复到COVID后的正常状态，价格涨幅更可能保持稳定。 虽然买家的情绪受到打击，但这并没有减缓与买家代理接洽，特别是在悉尼和墨尔本。 在悉尼，Buyer X的买方代理Hamada Alameddine表示，买家的胃口比以往任何时候都要大，许多人热衷于一对一地检查房产，并趁机购买。 虽然买家关注房产价格，但大多数人并不担心一旦市场恢复到COVID后的正常状态，价格会软化甚至下降。他们计划长期持有这些房产，直到价格再次上涨。 在墨尔本，买家也更加有信心，特别是与去年相比。买家代理Cate Bakos表示，人们的情绪是有点低落，但没有低落很多。 这种持续的需求将在悉尼、墨尔本和堪培拉等城市的封锁结束后，从市场的强势回升中显现出来。
在中国当局的严厉监管下，中国楼市“凉凉”，但中国人赴海外的购房热忱不减。尤其在亚洲地区的韩国，中国人大手笔置业给当地人留下深刻印象。 据韩国媒体报导，韩国房地产信息平台“直房”近日发表统计数据分析称，在韩国购买房地产的外国人数量逐年增加，其中中国人占比连续9年居首，所选择的房屋大部分位于京畿道一带。 近年来，在韩国购买房地产的外国人比例从2010年的0.2%（4307名）增至2020年的0.63%（19,368名），创下历史最高纪录。今年1～7月在韩购房的外国人占全体的0.69%，涨势仍在持续。 从国籍来看，购房最多的外国人依次为中国人、美国人和加拿大人。2010年时，中国人在韩国购房的外国人中排名第三，占比10.96%；2011和2012年上升至第二位，占比分别为18.17%和26.57%。自2013年起，中国人超越美国人跃居第一，且连续9年保持压倒性的领先地位。从2017年起，所占比重更是上升至60～70%左右。 相反，2010年在韩国购房的外国人中，美国人占了半数以上的比例。近年来占比逐渐下降到10%左右。 从地区来看，中国人青睐京畿西南部地区，如京畿道富川市，仁川市，京畿道安山、始兴和华城等地。 “直房”大数据实验室负责人表示，韩国对房地产市场维稳的监管不断加强，相比之下，对外国人的限制反而较为宽松。另外随著韩国经济规模不断扩大，外国人的投资也会相应增加。
据每日财经报导，随着中国一系列调控政策和入学政策出台，深圳学区房迅速降温。业主表示，在现在的市场，想诚心卖房的，不降价基本不可能。 顶级学区房降价500万无人接盘 近日，京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍。这套房子位于深圳福田区港中旅花园26栋，面积116平方米，起拍价为1969万元（人民币，下同），比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。 该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学区，同户型房子总价基本都在2500万-3000万元，单价超过20万元/平方米。 深圳某地产中介公司福田北区负责人王法彬称，学区房流拍确实比较罕见，之前这个片区的房子，即使是法拍房也比较受大家的追捧。这次流拍释放了一个信号，最近市场调控的方向，可能会让学区房的热捧程度有所下降。 深圳一业主拉了500人的中介群 深圳一家房产咨询平台透露，深圳观澜一位业主，为了卖房，不仅拉了500人的中介群，还承诺只要帮忙成交都有2个点佣金和大红包，而且没事就在群里发红包。据了解，这个房源位于观澜中心位置，交通配套户型都不错，房子89平方米，业主报价575万，单价6.4万/平。但根据官方给出的参考定价，上述房源的指导价应该在464万。所以，这位业主估计还得卖一段时间。 业界人士分析，根据过往多年的经验，学区房往往比非学区房更加坚挺，也是更能保值增值的资产。但是，学区房的致命弱点在于，入学政策一旦调整，其价值将大幅缩水。深圳学区房的降温，除了当局严厉的楼市调控政策外，还与拟推行的“大学学期制”有关。
据雅虎财经报导，最新数据显示，中国法拍屋数量在3年半时间里（2018年到2021年上半年）激增130倍。 香港《文汇报》先前报导，2017年末阿里平台法拍屋数量为9000套，2018年底增长到2万套，2019年底飙升至50万套，到了今年6月就达到116万套。 由于中国Delta变种病毒疫情来袭，“一人确诊、万人隔离”等极端的封城措施再现，使得小商店、小吃摊没生意，租金得照样缴纳，一般民众被减薪、或被裁员没有收入，缴不起房贷，加上破产开发商的房子也被法拍，导致法拍屋数量激增。 高房价、高房贷压迫中国一代又一代年轻人，影响这些家庭成员生活品质，更有不少家庭走在危险边缘，一旦有风吹草动，外在经济形势的变化，很容易陷入资金困境。 现在中国大多数家庭都有负债，而且负债总额很高，中国央行曾发布数据显示，有负债的家庭占比高达56.5％，平均每户家庭负债高达51.2万元人民币（下同），其中银行贷款占比很大，平均每户银行贷款达到49.6万元，占家庭总负债的96.8％，房贷占比达到75.9％。偿还房贷平均占去家庭的7成收入，相当于一个家庭大部分收入都要还房贷。一旦遇到失业，缴不起房贷，房屋就会被法拍。
据太阳先驱报报导，在墨尔本这个越来越难以负担的市场上，现在购房首付款所需的额外现金足够买一辆新车。 根据房地产数据公司CoreLogic的数据，在过去的一年里，墨尔本的别墅中位价飙升12.3%，达到945,769元。因此在墨尔本某些地区，一套房的首付款也跟著水涨船高的涨了4万元。 由于专家预测泡沫 “不会很快破裂”，许多买家为了避免昂贵的抵押贷款保险，不得不采取各种办法：进一步动用储蓄、与贷款经纪人协商、或从父母那里借钱，才能凑出20％的首付款。 在墨尔本南区近郊，一套典型别墅的中位价达到176.1万澳元，因此20%的首付款一年涨了$37,629，达到35.22万澳元。 那些想要以20%的首付款购买一套中位价格的莫宁顿半岛别墅，就必须存下18.66万澳元，与一年前相比，多了$39,694澳元。 在墨尔本西北区，20%的首付款已经跃升约$12,000元至$145,253澳元。 买方代理Emily Wallace说，房价快速的上涨给那些真心想买房的购房者带来压力，因为他们“无法像市场发展那样快速地储蓄”，这是可以理解的。 Wallace说：“不少人已经开始通过担保人，或者购买抵押贷款保险，来绕过20%的障碍。” 地产公司Hodges Mentone Chelsea代理Katrina O’Brien说，更多的买家去找父母借钱，因为他们害怕错过。每错过一个星期，价格就会上涨一些。另外由于不能出国旅游他们手头上也省下额外的钱。 大多数买家可以还得起房贷，只是最初的首付款是一个障碍。 无家可归者理事会首席执行官Jenny Smith称，负担能力危机和存款“障碍”正在“将许多低收入和中等收入者抛在后面”。 在维州第二大城市Geelong，20%首付款所需金额也在一年内涨了$23,000元。 在其他地区，包括Ballarat、Bendigo、Gippsland和Warrnambool，首付款增加了约15,000澳元。 墨尔本部分地区的单元房买家也不得不比一年前多掏出15,600元。 房市涨价打乱购房者计划 儅墨尔本买家Nicky和Jason Taylor开始寻找他们的梦想家园时，他们早就知道将面临着激烈的竞争。 为了给孩子–6岁的Lenny,和14岁的Tyler 提供更大的空间，这对夫妇一心想要换一个大一些的房子。 但在错过了两次房产拍卖后，他们很快意识到需要改变策略。 因为他们现在需要更多的首付款，这对夫妇不得不调整财务计划，出售了他们在32A Bay St, Mordialloc的家庭住宅，又将他们在Rye的度假屋出售，才能有足够的现金在现在的市场上买更大的房子。 Taylor太太说，“我知道买更大的家庭住宅可能需要更多钱，但我们也能从出售在Mordialloc的住房中获利。我们已经持有这套房子7.5年了。” “但是，当我们开始真正找房时，很明显我们钱不够，必须改变策略。我们决定，如果卖掉在Bay St的房子和在Rye的度假屋，也许我们就能买得起我们原先认为负担不起的家庭住宅。” 结果，Taylors夫妇最近在Parkdale找到并购买了他们的梦想家园。 他们还商议了分批支付定金的方式，在购买时支付一半，剩余的金额在30天内支付，这给了他们更多的自由。 “实际上是银行向我们建议的，”Taylor太太说，“我们也明确表示我们过户需要更长时间，这就为我们解决其他问题减轻了一点压力。” “我们有银行的预批准，我们没有那么大的风险，但这个安排给了我们时间，使我们能够调配资金。” Taylors夫妇“非常感恩”能够购买他们的梦想家园。 但Taylors太太说，“我们能做到这一点，也是因为我们改变了策略。” “我从未想过我们会在新房上花费那么多，但我也从未想过我们会看到房产像现在这样上涨。”
据信使邮报报导，昆州房产资深经纪、McGrath房地产公司的创始人John McGrath透露了借布里斯班2032年奥运会东风，房价最有可能飞涨的地区。 McGrath表示，布里斯班几十个区的房市将受益于新的基础设施、新的就业机会、更好的公共交通服务、新的体育设施以及当地道路和街景升级。 澳大利亚人喜欢住在靠近体育设施的地方，包括运动场、公共游泳池和公园，以及世界级的体育场，在那里他们可以观看NRL和AFL比赛和各种国际赛事。 新的基础设施将意味著“数以千计的新工作”，最初将带来租赁需求的激增。许多搬到昆州长期工作的州际工人最终可能会购房居住，这意味着销售需求将得到提升。 McGrath说，“生活设施的任何重大改善都会提高该地区对购房者的吸引力。” 以下是McGrath预测因为举办奥运而繁荣的六大郊区。 1. Albion Albion位于布里斯班CBD以北约5公里处，房价中位数为87.35万元。 由于公共交通、学校、餐饮、公园和娱乐设施的便利，Albion已经是一个高需求的郊区。但举办奥运将令它更受欢迎，因为有大量基础设施投资，包括车站的升级及其体育设施的翻新。 2. East Brisbane 专家们预测，在2032年奥运会的场馆和基础设施周围的郊区，房价将会上涨，East Brisbane就是其中之一。 该郊区位于跨河铁路项目的中心，交通便利，而且紧邻未来的奥运场馆所在地。 East Brisbane的房价中位数为955,000元，即将突破100万元大关，并巩固其作为优质房产郊区的地位。 在价格暴涨之前，买家仍有一些投资的好机会。 3. New Farm New Farm距离布里斯班中央商务区北部只有2公里，房价中位数为205万元。 New Farm是一个时尚郊区，有很多咖啡馆、餐馆和一个受欢迎公园。所有娱乐设施 “触手可及”，交通也很方便。 4. Stafford McGrath认为Stafford是一个值得投资的郊区，因为它价格低廉，而且离城市很近。这个郊区有很好的医疗设施、医院、咖啡馆和一个购物中心。许多翻新工程正在进行，同时也有推倒重建的情况. Stafford位于布里斯班CBD以北约8公里处，房价中位数为69.4万元。 5. Paddington Paddington是 “一个美丽、绿树成荫、安全的郊区”，非常适合专业人士、单身人士和家庭居住。 该郊区的房价中位数为130万元，已经相当昂贵，但房价仍有进一步增长的潜力。 尽管它位于布里斯班CBD以西仅3公里处，但McGrath先生说，该郊区 “整洁而安静”，有很多特色住宅，有不拴狗链的公园，还有沿Enoggera溪的步行道和自行车道。 6. St Lucia 作为布里斯班资本增值最快的郊区之一，St Lucia是McGrath为布里斯班买家挑选的首选之一。 它是昆士兰大学所在地，紧邻布里斯班河，提供一系列独特的河边住宅、生活型房产和学生宿舍。 McGrath说，拟议中的连接St Lucia和WestEnd的 “绿色桥梁”该成为改变该区游戏规则的大项目。 St Lucia位于布里斯班CBD以西约7公里处，房价中位数为146万元。
据信使邮报报导，令人难以置信的是，在距离布里斯班CBD不到10公里的郊区，仍然有不到50万的三居室别墅。但这样的便宜也不会持续太久。 Rocklea位于布里斯班CBD以西9公里处，由于曾经发过洪水，又是传统的工业区，经常被购房者排除在外，但这种情况正在迅速改变。 随着布里斯班白热化的住房市场持续繁荣，不断上升的房价正在将买家推向远离市中心的地方。目前Rocklea是布里斯班CBD10公里范围圈内仅有的别墅中位价低于70万澳元的三个郊区之一。 Your Haven房地产公司负责人Nick Kruger表示，由于首次购房者进来了，这里的价格逐步上升。 Kruger代理了Rocklea区4 Freney Street一栋三居室位于街区转角的房子，在不到一周的时间里就收到9份报价后，刚刚签下销售合同。 他最近还以仅43.7万元的价格出售了位于29 Erncroft Place的一栋三居室砖房，并准备将隔壁的房产推向市场。 Kruger说：“在城市方圆10公里范围内，你找不到任何与我们性价比相当的物业。” 去年，随着利率达到有史以来的最低点，很多投资者业主抓住机会出售，造成出租房源短缺。租客正在寻找购买自己的房产。 Kruger说，“洪水仍然让一些买家望而却步，这可能是Rocklea不受待见的最大因素，但现在我们销售那些甚至被洪水淹没的房产，都卖得很好。” Kruger特别提到首次购房者，他们看到了在Rocklea买房的好处，离城市很近，离交通枢纽很近，钱花得物有所值。
原生景象，自然天成 以人为本，精品建筑 高尔夫球场旁的土地别墅，巅峰珍贵的豪华名宅 Gold Coast 黄金海岸的极致生活 不可代替的地理位置，数量有限，买到就是赚到，你值得拥有！ 作为澳洲第五大城市 —— 黄金海岸一直是澳洲人心目中永恒的天堂城市。它位于澳大利亚的东部沿海，是一处绵延42公里、由数十个美丽沙滩组成的度假胜地。 黄金海岸的海岸生活。（图：Hillsborough Green提供） 在澳洲，没有人可以拒绝黄金海岸带来的极致生活享受。 在澳洲，没有人可以拒绝黄金海岸带来的极致人居享受。（图：Hillsborough Green提供） 布里斯本2032年的申奥成功，将会常态而持久的拉动黄金海岸的基建，就业和人口。加上整个昆州沿海东南部经济区的崛起，还有早些年就开始进行的布里斯本+黄金海岸双城记的大力发展，都在迅速的增加黄金海岸的知名度。 显而易见，黄金海岸，正在迈进它辉煌的黄金时代！ Arundel Hills 豪宅梦想的绝版宝地 所以说，在这样的城市里，如果还有什么可以称之为稀缺，珍贵，绝版，宝地。那么除了市中心的土地别墅，应该不会再有第二种答案。 黄金海岸地产投资Hillsborough Greens。（Hillsborough Greens提供） 黄金海岸地产投资Hillsborough Green。（图：Hillsborough Green提供） 一个位于高尔夫球场旁，居家远眺即可将海景，山景，高尔夫球场景等尽收眼底，G:Link轻轨贯穿全区，方圆之内可抵达商业中心，小学，中学，大学，医院，购物区的绝版宝藏项目。 这里位于黄金海岸的中心地带，它距离海岸线6公里，离旅游胜地冲浪者天堂(Surfers Paradise)只需20分钟车程，离布里斯本仅45分钟车程，四通八达，是繁华都市的落脚点。 黄金海岸地产投资Hillsborough Green。（图：Hillsborough Green提供） 同时这里还拥有占地超1200公顷的湿地，是黄金海岸市区最大的湿地生态保护区。它临近Coombabah Lake Conservation Park，与Coombabah Creek接壤，毗邻Coombabah的Ivan Gibbs Wetlands Reserve，绿荫环绕，也是一处与自然和谐共处的居家地。 黄金海岸地产投资Hillsborough Green。（图：Hillsborough Green提供） 黄金海岸地产投资Hillsborough Green。（图：Hillsborough Green提供） 此外，这里还是难得的高尔夫球爱好者的朝圣地，项目旁的Arundel Hills Golf & Country Club是世界级的高尔夫球乡村俱乐部之一，不仅能在此地休闲的打高尔夫球，而且还提供高尔夫球教学。 不仅能在此地休闲的打高尔夫球，而且还提供高尔夫球教学。（图：Hillsborough Green提供） 甚至，如果只打高尔夫球让您觉得过于单一，那么这里还为您安排上了其他的运动俱乐部。几分钟车程，附近的Southport区的鲨鱼澳式足球和黄金海岸泰坦橄榄球俱乐部，也是非常不错的运动娱乐和休闲餐饮场所。 Musgrave Park。（图：Hillsborough Green提供） 更别提附近还有超长海岸线也能提供绝佳的冲浪天堂，2018英联邦运动会的各大会场就在这附近。而且，这里还经常是好莱坞电影的取景地，常年吸引着众多的好莱坞明星前来。 Hillsborough Green 地理位置: Hillsborough项目属于Arundel Hills区。这里一边完美的演绎了现代都市的便捷生活，一边谱写出融合了美丽的原生栖息地的新篇章。是一个兼具豪宅私密性和社区便利性的高端住宅区。 更加难能可贵的是它还有着不可替代的地理位置，不仅临近各大综合性购物中心，而且靠近M1高速公路。 名牌私校，政府中学，幼儿园，知名大学，医院等都近在咫尺，适合所有类型的家庭和投资者。 交通： G:Link轻轨贯穿全区。（图：Hillsborough Green提供） 小区外的Arundel Drive, 就有公交车站，710路公交途径Helensvale、Arundel、Parkwood、Southport等。 轻易的上到M1高速公路 Parkwood轻轨站(3分钟车程) Helensvale轻轨站(7分钟车程) Oxenford M1高速公路(6分钟车程) 黄金海岸市中心(15分钟车程) 黄金海岸机场(36分钟车程) 布里斯本市中心(45分钟车程) 教育： 知名大学Griffith University。（图：Hillsborough Green提供） 知名综合大学Griffith University，酒店管理和商科专业享誉全球(8分钟车程) 公立学校Arundel State School（就在小区对面） 顶级私立学校B. Paterson College (20分钟步行) Coombabah State High School (7分钟车程) Helensvale State School (9分钟车程) The Southport School（13分钟车程) 医疗： 黄金海岸大学附属医院Gold Coast University Hospital。（图：昆州政府） 这里离全市最好的黄金海岸大学公立医院只有3公里，里面有各种全科医生及专科医生坐诊。如果还不放心，开车十几分钟后也可抵达周围的私人医院。 Gold Coast University Hospital(8分钟车程) The Southport Private Hospital(16分钟车程) Robina […]
