楼市回暖 ?一盆凉水泼下

一盆凉水泼下。

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最近,有报道6月楼市数据不错,虽然被质疑把安置房也算到新房面积里了,但各地营造楼市回暖的意思还是很明显的。

没想到被统计局泼了一盆凉水:

中国人均住房面积超41平方米:平均每户居住面积达到111平方。

这个数据是七普分项数据。

人口普查十年一次,特别是这次始于2020年的第七次人口普查,不但查人口,还查住房情况。

为什么人们重视这次人口普查的数据,因为真的是花了大力气上门调查的数据,比样本抽查更真实可靠。

如今,这份住房情况的数据终于出炉了。

数据显示,中国家庭户人均居住面积达41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米,其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

单纯从整体数据看,中国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平,即便只看城市居民,也与发达国家接近。

什么意思?

就是从总体上来看,中国的房子已经过剩了。

把时间拉长一点,中国这40年来人均住房面积的变化。

从不到10平米到超过40平米,总量和平均数上已经足够了。

按照房地产的分析框架,长期看人口,未来人口下降的趋势不可逆转,而房子总量已经过剩,楼市面临最直接的问题就是:

增量需求在哪里?

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整体过剩的前提下,局部的分配其实是不平衡的。

不平衡的情况要分两方面来说:

区域的不平衡,人均的不平衡。

区域的不平衡很好理解,农村人口流失,人均住房面积肯定偏大,特别是中西部农村,很多村里只剩下老人。

同样的情况也普遍存在于人口净流出的小城,相对于这些小城,都市圈的住房其实是比较紧张的。

这里面有一个争议的问题:

面对区域的不平衡,是发展中西部吸引人口回流,还是进一步壮大都市圈。

从政策上看,这些年的建设用地指标倾向于中西部,导致都市圈建设用地不足,但是近年来都市圈为了应对老龄化和楼市压力又开始抢人大战,其实造成了一定程度上的资源错配。

我还是倾向于依靠先天禀赋先聚集再溢出达到区域平衡的,应该给都市圈更多用地指标,把供应提上去,把价格降下去。

另一个不平衡就比较好理解了,有的一家多套房,有的一套都没有。

在总量和人均数据上,这些都体现不出来。

其实,在七普开始的时候,大家很希望这次花了大力气可以把空置房的数据真实的统计出来。

但现在没有公布,我估计可能不是没有数据,而是比较敏感吧,就像不动产全国联网,搞了多少年了,据说今年年底能建成查询。

所以,对于人均的不平衡,最好的办法是房产税,这个问题很复杂,在法理上一直有争议,为了规避争议连名字都改成房地产税,变成持有环节的税,但是在调节上确实有用。

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结语

总结一下:

从总量上看,中国的房子已经过剩了,但是从分布上来看,显然是不平衡的。

如何缓解不平衡的问题呢?有分歧:

一是均衡发展,给偏远地区政策支持,让人口回流,一是给都市圈用地指标,缓解大城市住房难题,然后通过都市圈经济溢出效应带动区域平衡发展。

选择哪一种,都会对当地的楼市产生影响。

我是倾向于解决大城市住房问题的,偏远地区的问题短期可以靠转移支付,长期靠都市圈溢出效应。

再来就是房地产税,短期也不容易出台,时机不对,何况房产在中国居民财富构成中占绝对多的比重,操作起来也会更加谨慎。

所以,未来的楼市,就要从这些存量的不平衡中,寻找解决自身问题的方法了,大灌水搞增量的时代一去不返了。

(全文转自微信公众号中产先生)

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