樓市回暖 ?一盆涼水潑下

一盆涼水潑下。

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最近,有報道6月樓市數據不錯,雖然被質疑把安置房也算到新房面積里了,但各地營造樓市回暖的意思還是很明顯的。

沒想到被統計局潑了一盆涼水:

中國人均住房面積超41平方米:平均每戶居住面積達到111平方。

這個數據是七普分項數據。

人口普查十年一次,特別是這次始於2020年的第七次人口普查,不但查人口,還查住房情況。

為什麼人們重視這次人口普查的數據,因為真的是花了大力氣上門調查的數據,比樣本抽查更真實可靠。

如今,這份住房情況的數據終於出爐了。

數據顯示,中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米,平均每戶居住面積達到111.18平方米,其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米。

單純從整體數據看,中國人均居住面積已超過發達國家40平左右的平均水平,即便只看城市居民,也與發達國家接近。

什麼意思?

就是從總體上來看,中國的房子已經過剩了。

把時間拉長一點,中國這40年來人均住房面積的變化。

從不到10平米到超過40平米,總量和平均數上已經足夠了。

按照房地產的分析框架,長期看人口,未來人口下降的趨勢不可逆轉,而房子總量已經過剩,樓市面臨最直接的問題就是:

增量需求在哪裡?

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整體過剩的前提下,局部的分配其實是不平衡的。

不平衡的情況要分兩方面來說:

區域的不平衡,人均的不平衡。

區域的不平衡很好理解,農村人口流失,人均住房面積肯定偏大,特別是中西部農村,很多村里只剩下老人。

同樣的情況也普遍存在於人口淨流出的小城,相對於這些小城,都市圈的住房其實是比較緊張的。

這裡面有一個爭議的問題:

面對區域的不平衡,是發展中西部吸引人口回流,還是進一步壯大都市圈。

從政策上看,這些年的建設用地指標傾向於中西部,導致都市圈建設用地不足,但是近年來都市圈為了應對老齡化和樓市壓力又開始搶人大戰,其實造成了一定程度上的資源錯配。

我還是傾向於依靠先天稟賦先聚集再溢出達到區域平衡的,應該給都市圈更多用地指標,把供應提上去,把價格降下去。

另一個不平衡就比較好理解了,有的一家多套房,有的一套都沒有。

在總量和人均數據上,這些都體現不出來。

其實,在七普開始的時候,大家很希望這次花了大力氣可以把空置房的數據真實的統計出來。

但現在沒有公布,我估計可能不是沒有數據,而是比較敏感吧,就像不動產全國聯網,搞了多少年了,據說今年年底能建成查詢。

所以,對於人均的不平衡,最好的辦法是房產稅,這個問題很複雜,在法理上一直有爭議,為了規避爭議連名字都改成房地產稅,變成持有環節的稅,但是在調節上確實有用。

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結語

總結一下:

從總量上看,中國的房子已經過剩了,但是從分布上來看,顯然是不平衡的。

如何緩解不平衡的問題呢?有分歧:

一是均衡發展,給偏遠地區政策支持,讓人口回流,一是給都市圈用地指標,緩解大城市住房難題,然後通過都市圈經濟溢出效應帶動區域平衡發展。

選擇哪一種,都會對當地的樓市產生影響。

我是傾向於解決大城市住房問題的,偏遠地區的問題短期可以靠轉移支付,長期靠都市圈溢出效應。

再來就是房地產稅,短期也不容易出台,時機不對,何況房產在中國居民財富構成中占絕對多的比重,操作起來也會更加謹慎。

所以,未來的樓市,就要從這些存量的不平衡中,尋找解決自身問題的方法了,大灌水搞增量的時代一去不返了。

(全文轉自微信公眾號中產先生)

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