微博驚爆私生活混亂後 中國游泳名將季新傑急闢謠
2026 年 6 月 4 日
一盆凉水泼下。 – 1 – 最近，有报道6月楼市数据不错，虽然被质疑把安置房也算到新房面积里了，但各地营造楼市回暖的意思还是很明显的。 没想到被统计局泼了一盆凉水： 中国人均住房面积超41平方米：平均每户居住面积达到111平方。 这个数据是七普分项数据。 人口普查十年一次，特别是这次始于2020年的第七次人口普查，不但查人口，还查住房情况。 为什么人们重视这次人口普查的数据，因为真的是花了大力气上门调查的数据，比样本抽查更真实可靠。 如今，这份住房情况的数据终于出炉了。 数据显示，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。 单纯从整体数据看，中国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平，即便只看城市居民，也与发达国家接近。 什么意思？ 就是从总体上来看，中国的房子已经过剩了。 把时间拉长一点，中国这40年来人均住房面积的变化。 从不到10平米到超过40平米，总量和平均数上已经足够了。 按照房地产的分析框架，长期看人口，未来人口下降的趋势不可逆转，而房子总量已经过剩，楼市面临最直接的问题就是： 增量需求在哪里？ – 2 – 整体过剩的前提下，局部的分配其实是不平衡的。 不平衡的情况要分两方面来说： 区域的不平衡，人均的不平衡。 区域的不平衡很好理解，农村人口流失，人均住房面积肯定偏大，特别是中西部农村，很多村里只剩下老人。 同样的情况也普遍存在于人口净流出的小城，相对于这些小城，都市圈的住房其实是比较紧张的。 这里面有一个争议的问题： 面对区域的不平衡，是发展中西部吸引人口回流，还是进一步壮大都市圈。 从政策上看，这些年的建设用地指标倾向于中西部，导致都市圈建设用地不足，但是近年来都市圈为了应对老龄化和楼市压力又开始抢人大战，其实造成了一定程度上的资源错配。 我还是倾向于依靠先天禀赋先聚集再溢出达到区域平衡的，应该给都市圈更多用地指标，把供应提上去，把价格降下去。 另一个不平衡就比较好理解了，有的一家多套房，有的一套都没有。 在总量和人均数据上，这些都体现不出来。 其实，在七普开始的时候，大家很希望这次花了大力气可以把空置房的数据真实的统计出来。 但现在没有公布，我估计可能不是没有数据，而是比较敏感吧，就像不动产全国联网，搞了多少年了，据说今年年底能建成查询。 所以，对于人均的不平衡，最好的办法是房产税，这个问题很复杂，在法理上一直有争议，为了规避争议连名字都改成房地产税，变成持有环节的税，但是在调节上确实有用。 – 3 – 结语 总结一下： 从总量上看，中国的房子已经过剩了，但是从分布上来看，显然是不平衡的。 如何缓解不平衡的问题呢？有分歧： 一是均衡发展，给偏远地区政策支持，让人口回流，一是给都市圈用地指标，缓解大城市住房难题，然后通过都市圈经济溢出效应带动区域平衡发展。 选择哪一种，都会对当地的楼市产生影响。 我是倾向于解决大城市住房问题的，偏远地区的问题短期可以靠转移支付，长期靠都市圈溢出效应。 再来就是房地产税，短期也不容易出台，时机不对，何况房产在中国居民财富构成中占绝对多的比重，操作起来也会更加谨慎。 所以，未来的楼市，就要从这些存量的不平衡中，寻找解决自身问题的方法了，大灌水搞增量的时代一去不返了。 （全文转自微信公众号中产先生）
我毕业后第一份正经工作在朝阳门。作为技校毕业的专业型人才，我很珍惜格子间搬砖的机会。每天早上8点出头就到公司，先去饮水机那打一大壶水，然后回到小工位上，打开电脑努力工作。 老板豪哥每天到公司，进门看到第一个员工就是我，很早来公司，很晚下班。他非常感动，经常表扬后生难得，不像其他同事，每天撅着屁股炒股、摸鱼。 融洽的局面被意外打破。有一天他绕到我工位后想跟同事说事，发现我正在网上如饥似渴学习体育画报泳装特辑。他拍了拍我的肩膀说，最近没啥事，要不你去研究下物业税吧。 物业税是我研究的一个正经课题。我请教了很多人，第一个拜访的，是当时北京房地产中介协会的会长。 我在他办公室等了他一会。他回来后表示非常歉意，说自己刚在会议室跟同事研究一个二手房的产权问题： 研究半天也没研究出来，到底能不能交易。 我说房子产权能有啥研究的，不都70年吗。他说小伙你刚来的吧。北京的住宅有几十种产权。央产、军产、校产、经济适用房、小产权房，廉租房……所以你跟我聊物业税，北京这种情况怎么收？ 拜访的第二个人是一家央企总裁。我问他物业税出台，房价会不会降。 他咯噔咯噔直笑，说物业税是一个潘多拉魔盒，且现在制定政策的人，都是有房子的人，你说他们会制定政策，让自己去交税吗？ 当时还住在地下室的我使劲点头，仿佛知道一个天大的秘密。 回来后，我把调研写了出来。当时月薪1800元的我，第一句写，悬在半空中的物业税，似乎要落地了。 一晃十五年过去了。物业税已经没几个人提了，大伙管持有税不叫物业税，叫房地产税。 1 上个月月底，房地产税向前推进了一大步。全国人大授权国务院开展房地产谁改革试点的《决定》里说： 先试点，再立法。 这次试点，要比重庆和上海的试点更进一步。房地产税，真的在路上了。 房地产税没来时，大家能找到各种理由来证明它的不合理。但等它突然来到眼前，大家发现，这就是一咬牙一跺脚的事儿。 过去二十年，房子是家庭最大的资产，已成为全民共识。房地产税过去十年之所以迟滞不前，就是因为两个理论问题始终无法厘清：税基不明，税源不清。 大家普遍有疑问。内地的土地制度学习的是香港制度，土地是国家的，房子是租用70年的，凭什么交持有税呀？ 但物权法的完善，意味着这个法理依据已经准备好了。 此外，在很多人看来，房地产税最大的现实障碍，是北京房地产中介行业协会会长十几年前说的那个问题，房子产权太复杂了： 可以统计清楚吗？价格评估没有寻租空间吗？ 但现在，大家不会有这种疑问了。经过房地产十几年来的高速发展，商品房成为中国住宅的大多数，很多城市对于存量房，也有了初步评估价。 其实，随着中国房地产浪潮的回落，除了一二线核心城市外，大部分城市的住房不再是逐年增值的投资品，而是不断折旧的大宗消费品。但有一点也经形成共识： 相比无房产者，有房产者还是享受了更多的城市化红利。 而且这并不是房产持有税的第一次试点。 在它前世还叫“物业税”时，财政部和国家税务总局就牵头，从2003年开始，分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、福建、天津等十个省区市，开展了“空转”试点。很多城市物业税“空转”了六七年，没拿出一套完整方案。2009年，深圳曾向国税总局上报过一套物业税的运作方案，但“深圳方案”未获总局同意。 就这样，“空转”真的成空转了。 再后来，住建部开始牵头了。上海和重庆的房产税试点，就是那时促成的。 只是住建部和财政部的分歧似乎一直存在。中国经营报报道说，住建部认为房产税是房屋持有成本，并将其当作抑制房价的利器；而财政部看来，房地产税是地方政府的税源，不能用税来控制房价。 房地产税和房价的关系，已经有很多实证的数据。所有影响房价的因素，归结起来就是两个字——预期。只有在大众预期降低的时候，房价才会降。 预期对于房价的影响，要远远大于房地产税的实际影响。 2013年4月，房地产税的“杭州方案”被送进了国务院。 杭州方案借鉴了上海房产税的方案，对新增房屋征税，但把原本的“房产税”核心点转入“房地产税”这个新框架。 它以家庭为单位，免征面积为人均60平米。杭州新成交的房产，按照购买者拥有的房产面积计算免征额，超出部分，房产税税率为： 交易额的千分之四，或者千分之八。 这可能是最接近标准定义的房地产税方案。不过在将要执行的前夕，方案被否了。 2 2021年3月底，边境线上的云南省瑞丽市第一次封城，27天；7月4日开始封城20天；8月3日第三次封城直到现在。 一年有小半时间，瑞丽的商场饭店长时间关门，很多人没法出城。最重要的，是财政开始不堪重负了。最终，连曾挂职瑞丽副市长的作家戴荣里都忍不住得罪前同僚，发出公开信替瑞丽百姓求助。 他说，瑞丽曾是一个藏富于民的城市。政府的公共财政缺少雄厚的经济基础，绵长的边境线防护，一轮又一轮的疫情支出，让这个城市不堪重负： 瑞丽需要祖国的关爱。 内蒙古的额济纳旗，情况是一样的。有一段时间，对于在当地隔离的外地游客，额济纳旗政府每天只能免费供应一顿午饭。 社交媒体上，这两个地方的官员被骂得狗血淋头。他们其实真的尽力了。在全国一盘棋的防疫要求下，财政实力不雄厚的地方，比大家想象得艰难。比如额济纳旗，2021年上半年预算收入和支出分别为1.7亿和6.3亿元。 瑞丽和额济纳旗遇到的问题，归根结底是钱的问题，是1994年分税制改革遗留下来的问题。分税制改革让财政大权归中央政府，这留下了后遗症： 中央财权和事权的不对称。 85%的财政支出，要由地方政府自己负担。2020年，中央财政盈余4.9万亿，地方财政赤字13.4万亿，相比2017年，多了5万亿。 所以我们可以看到，很多地方政府表外融资寅吃卯粮，来保持收支平衡。而且地方政府认为中央会无限兜底，用匈牙利经济学家科尔奈的话说是： 父爱主义。 地方债务规模迅速膨胀，卖地成了最大的收入。排名前几的城市，财政对卖地的依存度已经超过了100%。 这种大背景下，房地产税对于地方财政的持续稳定，就显得尤为重要。从经合组织的30多个国家平均数据来看，房地产税一般占到地方财政的三分之一。 3 杭州方案被否后，房地产税的工作，有一段时间外界看来似乎躺平了。 八年后，它再次被热烈讨论。即使没有细则，但网络上言之凿凿的预测，依然如潮。 仔细阅读《决定》会发现，房地产税的真正落地，依然留足了时间和空间。 比如，虽然规定试点期限为五年，但具体的实施启动时间，至今还没有确定；哪怕试点五年期满，离房地产税的全面铺开可能依然有距离。 人大对此有心理准备。在《决定》的末尾，说“需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定”： 条件成熟时，及时制定法律。 十五年前我刚入行写物业税时，中国城市化率还不到44%，现在中国城市化率已经达64%了。几亿人进城买了商品房。截至去年，2020年中国住房总市值已经超过了400万亿人民币了，是GDP的4.1倍。 经合组织38个国家中，大部分都征收房地产税，很多的征收时间已经有上百年。加拿大的房地产税历史是130年，美国已经征收了350年。 对它们的研究，基本达成了两点共识： 开征不动产税的国家，房价受到了冲击而波动； 房地产税对房价的冲击，随时间而减弱，20年后冲击彻底消失。 十五年前采访的那个领导人前秘书说得对，它真的就像盲盒。当然时代也在变化，他说的另一个阻力，“制定政策的人都是有房子的人”，现在基本不复存在了。 前几天，我看到微博上有网友说，他同事前两天看到一个新闻，说上海有人买了泰禾的房子，房子出问题延期了，但是却已经被通知去交房产税了。 这个网友悄悄凑过去说： 新闻里那个悲催的家伙，就是我。 （全文转自微信公众号包邮区）
一周前，《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。 我当时就提醒大家，这是最高指示，房地产税很快就来了。为了形容时间之快，我直接表态说不定就是明天。 后台很多粉丝不相信，他们大多都认为说雷声大雨点小。毕竟年年喊，每次都是的“狼来了”。 他们万万没想到，房地产税试点今晚就到了。速度之快，力度之大，态度之坚决，超出所有人预想。 速度之快 房地产税从2003年吹风，阻力一年比一年大，所以一点动静也没有。 就连房地产专家坚决认为：立法需要时间、三审要x年，试点还需要N年，全部推开差不多十几年了，大家都洗洗睡吧。 然而，从《求是》的指示，到今天，也才短短一周时间。 而且不是走人大立法程序，是先授权国务院试点。国务院制定行政条例，试点同时推动人大立法进程。 这速度，已经超出所有人预期。 力度之大 房产税试点城市，时间五年，包括住宅和非住宅。 这样看来，除了农村，征税范围全覆盖了。甚至没有区分商品房和非商品房。意味着福利房、自建房、小产权房都包括在内。 至于试点范围，贾康此前已经提示大家，分别是深圳、海南、浙江。 深圳：改革先行示范区 浙江；共同富裕示范区 海南：自由贸易试验区 这三个地方，也是炒房客炒的最狠的地方，必须从三个地方开始。 态度之坚决 不知道大家看过《雍正王朝》，里面提到的摊丁入亩。 雍正刚继位时，整个帝国经济出现了严重危机。雍正推行了一系列改革来解决帝国的财政问题，最核心的一条，改人头税为财产税的“摊丁入亩”。 这条改革，触动了拥有大批土地的贵族阶层利益，最终雍正还是冲破一道道阻力，改革成功，国力大盛，由此被后世尊为“康乾盛世”。 几百年后的今天，反腐、扶贫、扫黑、环保、反垄断、教育双减，尽管每次都阻力重重，但每一次都成功了。 相信这次房地产税也不例外，大家千万别低估中央的决心，每一次都是说到做到。 有很多嗅觉灵敏的炒房客，开始大量抛售房子。 甚至传出还有人一度抛售93套稀缺房源，这条信息还不知真假，但也反应炒房客已经人心惶惶。 就在昨晚，许家印宣布自救措施提到，10年不拿地，10内转型新能源汽车。 很明显许家印嗅到信号，房地产时代真的结束。 千年大变革，来到了我们这代人的面前。 这是一个标志性事件，历史会记住这一天：房子作为老百姓的第一投资选择和第一财富载体的时代，正式画上句号了。 （全文转自微信公众号贩财局）
