英国经济衰退期间的房产投资

目前英国房产市场正在经历着小繁荣,但专家们警告说,经济低迷时期,这种增长是无法持续。

购房通常是人生中最大的一笔买卖,谨慎行事是必须的,在经济衰退期更是这样,为市场会出现价格下跌,贷款融资会变得更困难。下面是经济低迷时期的房产投资应对策略。

房价下跌就应购房?

在房价可能下跌的市场中买入房产,会带来负资产风险,就是说您购买的房产的实际价值会低于您借的房贷,最后的结果是,即使您出售房产,也无法还上房贷。

这种风险主要影响的是低首付的首次购房者,并且对于某些类型的房产来说会更糟糕,比如说,新建房屋买入的价格往往比较贵,但转售未必会增值。全国各地的房贷机构和汇丰银行都对针对新房房贷的设了限制,以反映这个问题。

如果您的房产不慎跌入负资产,那么只有当您必须卖出房产时,负资产才真正会成为问题。房价可能会下跌一时,但不会永远下跌,您可以等待合适的时机卖出。

对于任何考虑借款卖方的人来讲,第一个问题是经济衰退期间的个人财务稳定程度。如果您在丢了工作的同时还要购买房产,那么在您处于负资产状态时,在不能还贷而必须要卖出房产的时候,结果可能会是灾难性的。但是,如果您可以继续支付房贷,您就可以承受来自市场冲击。

如果您以更高的首付购买房产,那么即使房价下跌,房产的价值也应该能比您借入的房贷多。之后的问题就是,您想在物业中住多久?打算住五年?如果目前出现房价下跌,五年之后到您要出售房产时,物业的价值可能会再次攀升。

对于那些想要搬入更大房产的购房人,从理论上讲,在经济衰退中换房是不吃亏的。即使您卖出的物业售价低于您的预期,但您想要购买的大宅的价格也会下跌,您也能节省资金。

是否应该在经济衰退期间购买第一套房产?

目前,首次购房人面临的主要问题是缺乏合适的抵押贷款。自疫情开始以来, 5%或10%首付的按揭贷款已基本消失。银行决定停止出售这些贷款,主要是担心借款人还不上房贷,在房价可能会下跌的情况下,客户所欠的债务会超过被抵押的物业价值。

在这种情况下,为了步入房产梯队,年轻人被迫求助于日益复杂的抵押贷款——往往需要来自父母和家庭的支持。

买房出租是否可行

在一定程度上,房产出租市场和房产销售市场往往走势相反。如果更多的人买不起房子,担心自己的财务安全,他们就会选择租房。

英国的租房市场各地还是不同的,伦敦的租金在下降,但英国其它地区的租金却在攀升。Hamptons International的数据显示,截至今年6月,伦敦市中心的租金下降了7.4%。在英国的其它地方,情况几乎完全相反,租金上涨了1.4%。

归根结底,在投资买房出租时,要考虑的最重要因素是,当地的就业市场,即使经济衰退中有更多人租房,但如果人们受到财务能力的限制,房租也不会增长。

拥有就业中心的大型大学城和城镇,可能比受封锁严重打击的城市,更能提供稳定收入的人群。

现在许多工作岗位仍受到政府薪资休假计划的保护,但也有例外,Luton和Clawley这两个城镇的经济和机场紧密相关,3月至7月之间的失业率已经上升了5.2和4.4个百分点。

在经济不景气期间卖出房产?

早在5月份,英国房产市场开始启动时,买家就试图大幅的讨价还价,最后还是立场坚定的卖家收获了小繁荣的回报。Hampton International 称,7月份,有30%的房产交易涉及三个或更多买家竞购,这种情况比去年上升了5%。

住房市场的繁荣势头预计将会持续数月,因为买家要利用印花税假期,同时锁定带来的压抑需求也需要在市场中陆续释放。

但是分析人士预警,冠状病毒对房地产市场的全部经济影响只是被延迟了。随着政府薪资补贴计划的结束,预计失业将会激增;随着房贷保护计划的结束,可能会有更多的人被迫出卖房产。经济和商业研究中心预测,到2021年,房产的价格将会下降10.6%。如果您需要卖房,赶早不赶晚,请尽量提前卖出房产。

节省税款也只能到明年3月底

英国财政大臣 Sunak的印花税假期,迅速提高了人们对市场的信心,房产交易数量开始增长。首次购房的人们,更换房产的人们,还有房东们,都希望在印花税假期完成房产交易。

购买价值不超过50万英镑的房产,免印花税;购买更昂贵房产的人,也会受益于降低了的印花税。但是,由于印花税假期的时间限制,人们担心一旦减税期结束,房产交易活动就会放缓。 希望利用印花税假期的买家必须迅速采取行动,否则就会错失15,000英镑的意外之财。 

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