澳洲房价明年或下跌 投资者压力山大

由于提前升息的可能性加大,加上不断恶化的负担能力和激增的挂牌房源,专家预计,澳洲房价可能在明年年中左右达到峰值,然后下走。投资者要小心财务压力。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预计,澳洲房价在明年9月份左右达到顶峰,然后随着经济下滑的势头,2023年房价可能会下降5-10%。独立屋价格有可能在2023和2024年共下降20%。

Oliver说:“我认为明年晚些时候,更高的利率,糟糕的负担能力和更多挂牌,将开始影响房地产市场。”

“如果房价下降20%,我不会感到惊讶,但我认为这将分散在几年内,而不是在一年内发生。”

房价下跌 投资者压力上升

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利率每上升0.25%,就有4000多名投资者陷入财务压力。(图片来源:Adobe Stock)

有分析称,即使抵押贷款利率仅上涨一点点,加上APRA调高缓冲利率,将使成千上万房产投资者陷入财务压力,并可能在明年年底前推动房价下跌。

数字金融分析公司(Digital Finance Analytics)的建模发现,如果抵押贷款利率上升25个基点,并考虑到3%的缓冲利率,将有另外4377名投资者陷入财务紧张。这意味着房东将出现现金流问题,因为他们的总支出上升高于他们的租金收入。

该公司主管Martin North表示,如果房贷利率最初仅提高0.26%,对系统的冲击还不至于太大,因为房东可能会通过提高房租转嫁更高的成本。North认为,投资者虽然遭受财务压力,但仍然存在热情,他们正在寻求扩大其投资组合。

澳洲房市明显降温

自今年3月份增长速度达到顶峰以来,澳洲住房市场已经大幅放缓。

CoreLogic 的房屋指数显示,10月房价环比增长已放缓至1.49%,低于前一个月的1.51%,也远低于3月份的2.8%。

其中悉尼的房价仅上涨1.5%,墨尔本的房价上涨0.9%–还不到3月份涨幅的一半,当时分别为3.7%和2.4%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless认为,主要原因是负担能力变差,以及更多房源进入市场。

悉尼和墨尔本两个市场的新房源数量激增,为买家提供了更多的选择,也降低了一些紧迫性。在过去两周里,悉尼的拍卖清盘率一直低于80%。

自9月份以来,新的挂牌房源激增了47%,结合11月1日开始的信贷评估收紧,住房市场极有可能继续失去动力。

Lawless认为,澳洲房市的下行风险正在上升。中长期前景肯定已经转向下行。“由于通胀数字非常强劲,我们可能会在2024年之前看到利率上升。”

尽管前景暗淡,但Oliver博士说,住房市场仍有一些积极因素。随着经济重新开放,以及移民和外国学生回来,可以为市场提供一些补偿。

到目前为止,住宅价格继续走强,特别是对于较小的首府城市,如布里斯班,房价在一个月内跃升了2.5%–成为各首府城市中增长最快的市场。堪培拉上升了1.9%,而阿德莱德和霍巴特都上升了2%。

珀斯是最弱的市场,价格下降了0.1%,而达尔文仅上升了0.4%。

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