王亞法：悼南澳哥李偉樑
2026 年 7 月 14 日
山东一名女子日前随手以11元出了价，就拍到山东省威海市的一套海景房。这不可思议的消息迅速引起网民热议，11月8日登上热搜榜。但这样的“奇遇”也引起网民质疑：房价如葱的时代来了？ 综合媒体报导，这名女子11月7日在某拍卖网站上看到威海一间海景房的竞标公告，随手以11元（人民币，下同）出了价，意外成交。平台官方第一次电话联系时，由女子的丈夫接听，丈夫一时以为是诈骗电话就挂了。 平台官方第二次联系时，则由女子本人接听，平台向她确认活动真实有效，请她按流程办理相应手续，她才惊觉自己竟以11元的价格拍到了一套海景房，42.07平方米，二室一厅一卫。天上掉下馅饼，让她乐不可支，仿佛做梦般。 报导说，这位女子抽中的房屋位在威海市银滩旁边，总户数1,366户，每户的平均成交价约26万元。 “女子11元拍到海景房”的消息引起网民热议，许多人羡慕该女子用不到一杯咖啡的钱就买到海景房，“这也太爽了吧”。但也有网民看坏说，现在的房子真的是白菜价了吗？这么好的房子连成本都不够，这房子肯定有问题，要不就是欠著几十年的物业费，要不就是房子抵押出去了；或是买了以后要交物业费，水电，供暖费等。还有人建议她转卖。 海景房的未来究竟在哪里？ 博主“杨哥历史”的文章则表示，面对“女子11元拍到海景房”这样的奇遇，既要看到其中的机遇，也要警惕其中的风险。 一、海景房背后的奇遇：是馅饼还是陷阱？ 这种超低价拍卖往往伴随著一系列复杂的条款和条件，如高额的税费、繁琐的过户手续等。对于普通购房者来说，即便以极低的价格拍到房产，也可能面临无法顺利过户或承担不起后续费用的风险。 二、海景房的命运：从抢手到无人问津？ 海景房曾以其独特的地理位置和优美的环境成为市场上的抢手货。然而，近年来海景房的市场表现也开始出现分化。特别是在一些三四线城市，由于人口流失和住房资源过剩，海景房的价格更是出现了大幅下跌。 以某沿海城市一套100平米的海景房为例，2019年时有人花了180万买下，但2024年该房产的挂牌价已经跌到了75万，且仍不断下跌。 这样的跌幅让人触目惊心，也让人不禁思考：海景房的未来究竟在哪里？
“画上句号” 朴奕在购房合同上签下名后，长吁一口气。 “算是结束了吧。” 合同上的那一套房子，是上海徐汇区的“老破小”，总价340万。朴奕每月房贷4200元，这样的日子得持续30年。 巧合的是，在10月13日这天，上海二手房网签量1334套，为去年9月以来的单日新高。 这让朴奕父母觉得，总算是踩对了时机。 买房，本是他们的原意。他们始终认为，房子是能握在手里不会贬值的资产，是让31岁的儿子留在上海的底气和资本。 与之对应的另一面是，朴奕吃够了买房的苦。 近两年，朴奕有过4次房产交易，几乎踩中了房地产市场的变化，包括逾期交付、房价下跌、房贷降息、限购放松等。 比如房贷利率。2022，他购入松江区新房，单价4.8万，房贷利率4.95%——此前有过房贷记录，再购房只能按二套房贷利率计算。 月供6000块的压力，让“高位站岗”的朴奕过上“二手生活”：电脑、手机都是二手，咖啡在二手平台下单，一杯9.9元的价格还能被“打下来”2块钱。 再如房价。今年，朴奕父母和他商量，把松江的房子置换回城区的老破小。被不同的卖家一次次突破底线后，他们以340万的价格把房子卖了，“亏了120万”。 不论如何，这成了他回到徐汇区的筹码。“至少月供少了1800块。” 朴奕想过，如果一切能够重来，他不会买房，“这不是我的必选项”。 当“房子”成为必选项 房子，起初是朴奕的“救命稻草”：卖房是为还债，买房是为退路。 2022年，朴奕在北京工作，父母多数时候住在江浙某县城，那套总价268万、179平方的江景房本是退休养老的住处，他们用10年贷款换这份安居。 然而，他们却在退休年龄遭遇生意失败，倒亏70多万。 一边是房贷，一边是欠债，朴奕父母唯有卖房。 那套位于上海徐汇区的50平方米一室户，是“老破小”。尽管已经算不上是核心地段，但房价依旧高达8万。 一番倒腾之后，朴奕家里债务全清，还有了百万结余。 有了“闲钱”，父母开始盯上房产。根据统计局数据，2022年上半年，房价同比涨幅超过1%的城市有7个，当中包括上海。 “楼市向好。这在父母眼里，买房是不会亏本的事情。”朴奕说，父母的经验认为，不买房的话，手里攥着的钱可能会贬值。而不论是银行储蓄或理财，都比不上房子保值。 于是，他也起了“房子是退路”的念头。那段时间，只要有空，朴奕都会从北京回到上海，出现在不同的新楼盘里。 如此往复，直到年中。朴奕得到消息，在看的新楼盘还有房源。第二天7点，他开车赶去售楼处，车速直踩到80迈。 停好车发现，排队长龙已经从售楼处排到了路边，甚至还有叔叔阿姨坐在自带的简易板凳上。 他心里沉了一下。走到售楼处门口，就被保安拦住。对方说号都取完了，言下之意是没有买房机会了。他有点不甘心，之前看过很多房，唯有这里的区位、房型、单价等，既符合自己的要求，也在预算范围内。 在“房子是退路”的选项上，朴奕和父母选择孤注一掷：找有关系的中介，给了一笔43万的“茶水费”，拿下楼盘内的一套新房，总价接近450万。 签下合同，是2022年8月。这也是新房价格最高点——据统计局数据，2016年至2023年2月，70个大中城市新建商品住宅价格中位数最高点，出现在2022年8月。 有的人买房，是为了退路。有的人买房，是为了向前进一步。 47岁的吴宏和妻子也赶在这个时间段买房。他们认为，“房子是资源”。 孩子已经14岁，为了更好的教育资源，他们想去更好的学区。为此，吴宏倾尽所有，买下长宁区的老房子。他想过贷款，但转念一想，即便是满贷到退休，十余年的月付压力也大，“倒不如凑一凑，一口气付掉”。 盘过夫妻俩的收入和存款后，吴宏咬牙借了一部分钱，用接近600万的总价买了房，“哪怕以后不去住，租掉也是合算的”。 25岁的李丽和相恋7年的男友步入婚姻的第一步，是买房。 她是一名幼师，男友以留学生的身份落户上海，双方收入稳定，“在上海有一个家”的愿望也就提上了日程。 这并不是一件容易的事，尤其在上海。最终，两个家庭凑够260多万首付，俩人再贷款140万，成就了一个“新家”。 但那不是实质意义上的新家。那个一室一厅、不足60平米的房子，在建于上世纪90年代的闵行老小区，木制地板泛黄，甚至有些剥离。但李丽觉得没什么，“不装修，只换新家具，先住进去”。 搬家那天，为了省下搬家公司要的200元上楼费，李丽和丈夫一前一后，硬是把那张两米长的、从二手网站淘来的沙发背上了6楼。 坐在二手沙发上看着“新房”，俩人开始畅想未来。 均值下降0.2%后 当无房一族变成有房一族，心理状态都会趋于一致：房价会接着涨。 朴奕的父母见过这样的情景：2015年下半年开始，上海楼市高歌猛进，新楼封盘惜售，工薪族变身投资客，那年12月成交量，创下2009年7月以来的78个月的月度成交新高。 2016年，限房限贷等限购政策陆续出台，上海房价疯涨的劲头过去，但依旧保持涨势。以徐汇区为例，那年均价6.3万元，前一年数字还停留在4.4万元。 那个时候的有房一族，同样对未来充满想象。 在2017年，吴宏认为从小资到中产，不过是一跨步的事情：普陀区的老房子单价超过6万，一年涨了80万，涨势喜人。 这样的涨势和稳定的工作，让他更有底气：卖掉开了多年的大众，全款买了宝马，“开这出去更有脸面”。 上海楼市的楼市也保持涨势。从2019年8月开始，上海新房保持28个月的上涨趋势（其中有3个月不变）。 基于此，朴奕父母对于房价上涨笃信不疑。因为资金不够错过了2019年的购房时机，朴奕的父母下定决心，趁2022年还有点“闲钱”，抓住机会买房。 进入2023年，全国商品房销售面积和销售额下降。根据70城数据，除了北京、上海在内的17个城市的新房价格有所上涨，其余均呈下降趋势。二手房方面，则只有北京、长沙、成都、南充4城上涨。 而新房房价坚挺的上海，则是出现二手房价格下跌，平均降了0.2%。 0.2%的均值下降，在吴宏的视角里，有更直观的体现。 那段时间，他从小区出入时都会看见中介的KT板：600、580、550、500……上面的数字变化之快，让他有点意外。吴宏本以为，这里地段、资源优势明显，“房价很稳”。 让他更意外的是，站在小区门外的热情搭话的中介。 “现在房价比前两年跌了快八九十万了，我手里有好多套，要看看吗？” “房价有可能还要再往下，您考虑出手吗？” 热情的语气，像一盆冷水浇在吴宏头上——房价真的跌了。直到2024年中旬，他的房子已经掉价近110万，总价的六分之一。 他庆幸过，自己当初不是找银行贷款凑首付，而是从几个朋友那凑了近60万。但很快，这点小庆幸也被击碎：各地陆续降低首套房、二套房的房贷利率，以贷款100万、30年来看，利息比自己买房的时候少了近29万。 有朋友话里话外开始表达“还钱”。可吴宏暂时无能为力：公司效益不好，奖金被扣住了，孩子和家里日常开销，处处都得花钱。 现实的压力，让家里开始有埋怨声。吴宏妻子常说起过去的事，“当初为啥不用公积金贷款？”“为啥要买那辆宝马车？” “不如把房子卖了。”妻子抛出了问题。 吴宏多数时候是沉默，唯有对妻子回应了这句话，“房子是不动产，总会涨回来的”。 李丽有点难与自己和解。 她的房子从400多万直降至270多万。房价跌了，房贷利率还是“高位站岗”：每月房贷1.2万，利率4.55%，贷款加利息已经超过了130万，“两头亏”。 9月29日， 中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。为此，在LPR上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，统一调整到不低于-30个基点。 10月25日，李丽的心情稍微好点：存量房利率降了，算下来，每月房贷少还1千多块。 博弈与和解 接受了房价下行的现实，“高位站岗”的业主急迫地想要改变。 朴奕选择卖房。他没想到的是，底线会被一再突破。今年初，朴奕把房子挂牌，出价415万，他认为这是认亏的“底线”——不算房贷，已经亏了40多万。彼时，附近楼盘的新房价格回落到4万左右，相比半年前的4.6万单价，已经低了不少。 一个月后，中介说有买家上门看房，出价390万。朴奕有点犹豫，他算过账，刨去1%的中介费，还有新房5%的交易税，到手价格不到370万。 他拒绝了。 几个月后他才知道，如果有如果，他肯定会选这个出价最高的买家。因为这半年时间，压价的理由千奇百怪，比如“2楼的房子正对着居民活动区，秋天一过人就多就吵，到时候买房的会因为吵闹而不买房”。 他的底线被不断冲击。区位、楼层、学区、装修等房价谈判维度，全都失效，唯有“价格降得多”才是真理。 这半年，朴奕见过很多人，听过很多话术，在很多场涨与不涨的底线博弈中来回拉扯。父母比他更心急，早一步把底线透露给中介：370万。于是，中介很快把买卖双方的6个人招呼到一个会议室里。 买方率先开口，“330万”。 “不行”，朴奕几乎是脱口而出的。 “340万。” 一段漫长的拉扯后，购房合同的价格落在3405000元。这5千块，是朴奕卖惨后争取来的。而买家答应的前提条件是，提前搬进房子。 朴奕太想结束这场疲惫的拉扯了。 “如果能预知未来，我根本就不会在那时候买。”李丽说。 这房子差点就要断供。5月，李丽丈夫所在的公司利润下降30%以上，个人收入下降约20%。 那段时间，李丽整夜失眠，每天想的都是怎么挣钱。20多岁的年纪生出了好几根白发，看着自己的银行账单，还了两年贷款，差不多30万，但贷款还有100多万。 她想过跟父母借钱，“有点说不出口。我们没做错什么，但生活怎么突然变成这样？” 但不论如何，李丽想趁着年轻再熬一熬。 她需要这套房子，“中国人的观念里少不了‘房子’”。受够了不停的换房搬家的她，一直希望有自己的房子，能让她不那么像浮萍。 已是中年的吴宏则把希望寄托在孩子上。“三年后，儿子要能顺利考到老房子那边的高中，这房子就能卖掉，也算是解套了。” 他和妻子趁着假期去普陀山祈福。求得的签文说，一切会变得顺利，也能心想事成——这给了他们一些安慰。 “房子，究竟意味着什么？”朴奕摆脱房贷后，时不时会想起这个问题。 他说自己想通了，房子是用来住的。如果不在那个城市生活，附加的意义几近消失。 可朴奕的父母不是这样想的，他们需要为儿子考虑未来，趁着房价下行，手上的钱可以买回徐汇的“老破小”。 一切回到原点，与房子再次折腾。国庆假期之前，朴奕的父亲还是想赌一把，做那个“最合时宜”的购房者，在各种“要买就趁现在”的消息里，他看好了一套“老破小”，催着朴奕假期一结束就去签合同。 不到俩月，朴奕从无房族又变成房贷族。 在签约的当天，他认识的中介在朋友圈里发了一张交易图，配文：“最近的五天，每天成交量过千，房价又要开始走高了。” 吴宏早已屏蔽掉跟房价相关的信息。 那天，他给朋友还了5万元借款，本想吃一顿好的当作奖励，看到菜单里原本想加单的荷包蛋，陷入一阵纠结。 （应采访对象要求，文中的朴奕、吴宏、李丽均为化名）全文转自微信公众号猛犸工作室
这是一次十分艰难的采访。 本来房价下跌就非常让人受伤，再加上夫妻矛盾更加令人破防。 有人把买房赔钱的锅甩到爱人身上，也有人因为资产锐减着急离婚变现。 第一批房价下跌的夫妻，已经进入了离婚冷静期。 以下是他们的自述： 房价跌了，我也要离婚了 我不是身边第一个因为房价下跌而离婚的人。 不过我一直以为我俩不会，毕竟那些因为房价下跌而离婚的人都贼有钱。 人家本来就没什么感情了，因为孩子、房子这些东西绑在了一起。 现在房价跌了，都想把不动产变成存款，离婚分家也是皆大欢喜。 我们就不一样了，我们是实打实的打工人。 我们有两套房子，房山和青岛各一套，都是贷款买的。 我前夫在大厂，我在央企做设计，当初买房的时候也是赶上我们事业上升期，想使劲拼一拼，周围人基本上都是差不多在一个节点买的房，现在也是肠子都悔青了。 我们是想等北京房价上涨、我过几年再生个孩子，然后把房山的卖掉，在市区里买一套小点的。 但时代在发展，房子也在破产，我们那套直接从230万跌到了160万。 我老公和我的感情也跟着破产了，北漂夫妻百事哀，我升职无望公司还来了一个空降，他绩效减半随时面临被裁的危险，也说不上多大的问题，就是互相看不顺眼。 虽然那段时间我俩时常吵架，但我真的没想到他会有离婚的念头，更没想到他都已经想好了具体的方案。 “离婚”和“卖房”，这两件事他是同时提的，他想在房子和婚姻都继续贬值之前及时止损。 青岛的那套写了他的名字，他家出了首付我们俩还完了贷款，北京这套写的我的名字，我们父母都有出资，我俩共同还贷中。 他想把青岛那套留下，北京这套卖掉，分钱，我们父母出资的那部分算赠与。 当时听到他讲这个方案的时候我人都木了，他完全没有给我反应和思考的时间。 我当然不愿意，虽然他家出了首付，但我家负责了装修，里面还有很多事情错综复杂没法一刀切。 我说如果要算，就先把所有的东西放在一起，找律师谈平均分割。 如果他只说离婚，我可能还会伤心和内耗。 但他上来一套财产怎么分割组合拳，我当时瞬间身上长满了刺，脑子全是：离就离，你别想多拿走一分钱。 直接省去了痛苦的步骤，我每天想的都是幸好没跟他生孩子，幸好是在我35岁的时候提的离婚而不是55岁。 目前我们还在扯皮阶段，北京的房价好像有回暖的迹象，但我们都有点泄气了。 我不着急，北京这套房子是我亲自设计的，我对它很有感情，倒是我能感觉到他比较着急变现回青岛，可能人家早就想好了退路吧。 挺唏嘘的，夫妻本是同林鸟，如今房价下跌各自跑。 要是没有买房， 我都不敢想我现在能有多爽 很难不吵架，尤其是你在房价最贵的时候，买了一套非必需的房子。 我们是21年秋天买的房子，老小区，二手房，说是精装可以直接入住，其实就是人家不要了的旧家具。 开始我是不同意买房的，从我们镇上到城里开车10分钟就到了，我在老家盖了个小二层，住得也挺舒服，但我媳妇儿死活都要买，不买房就离婚。 因为买房我们俩就吵过不少架，她天天把“别人家都买，就我舍不得”挂在嘴边上，不买就是跟着我没过过好日子。 不是我不想买，主要是我们县的房价贵得离谱，月收入人均三千的县城，房价最高的时候能上万，二手房也要八千块钱一平。 那时候我开店也确实赚了点钱，还没在兜里捂热乎60多万全砸房子上了，然后疫情来了，我的店一直在赔钱，现在换了一个小门脸只能说够温饱。 以前我累了还能关店休息休息，现在一分钟也不敢停，转着圈的干。 我老婆在银行工作，工资都快发不出来了，我们俩儿子，老二全托班一个月1200，老大明年上高中，成绩不行，我老婆还想让他上私立。 去年我就想卖房，挂了一年了还卖不出去，房价虽然在跌，但人家房地产也没歇，好几块地都在施工，新小区都在降价，老小区有价无市。 只要吵架，不管是因为什么理由我们都会扯到房子上来，她怪我便宜的时候不买，我怪她专挑最贵的时候买。 眼瞅着物业费和供暖费都要交了，现在我老婆就像是一个炸药包，上骂领导下骂物业，左骂孩子右骂我。 我唯一庆幸的就是当初买房的时候送了个停车位，我还能在那里歇一歇。 说到底， 也不全是房子的事情 在我们家，买房是一场持久战。 从20年初，我就说趁着孩子年纪小我们先置换好学区房，我老公不同意，说学区房不着急买，到时候有的是人卖。 然后年底学区房突然开始涨价，涨了将近40%，我想买也不敢买了。 第二年他又想买学区房了，我们把老城的房子挂出去一直没消息，终于有人来问价，比我们期望的少点，原本我想小退一步，但他又不行了，非要纠结那三五万的，最后没卖出去。 那段时间不知道从哪来的小道消息，说以后借读政策会大改，本来好的学区房房源就那么点，这下全靠抢了。 不是我鸡娃，是我们住的老城区学校师资差，生源也差，鬼火少年满街乱窜。 疫情的时候我一个远房亲戚想把她的学区房卖了，我专门跟人家说我有意向买，想着老房卖不出去就先放着，贷款再买一套。 他又说必须先卖老房再买新房，最后学区房没到手我还得罪了亲戚。 然后我们就等来了楼市一跌再跌，现在房子亏了将近50万了，明年孩子去哪儿上学的问题还是没解决。 我只要一想起这几年他的墨迹劲儿就气不打一处来，怎么看他都不顺眼。 我们俩在沟通上就没有同步过，平时小事上感觉不出来，只要他坚持的事情，我都妥协了。 但房子这事，真的挺让我绝望的，完美错过每一个时机，最后什么也没干成。 最气人的是，我们周围有人真“上岸”了，在最合适的时机入手，即使现在房价跌了，也还是比买的时候高。 我也明白了其实根本上就是他觉得我目光短浅，只愿意听他家里人的意见，我说什么也没用。 一想到我要和这样的人过一辈子，就感觉人生无望了。 富时涨感情，穷时生间隙。 这是我和这几位朋友聊过以后的直接感受。 房价的一粒灰，落在个人头上也是一座山。 聊到最后我发现，房价下跌所引发的一系列问题，其实是他们内心不安的一种投射。 @太陈了 还在研究学区房的事情，这好像成了她的心病，她不光担心自己未来，也担忧起了孩子以后的命运。 @老金说自己像是被套牢的狗，感概还不到40岁就开始只围着车子、房子、孩子团团转。 @秋秋告诉我婚姻的本质是抵御风险、繁衍后代和保护财产。 如果做不到前两点，那就做好第三点。 年轻的时候我一直不理解，为什么咱们中国人都对房子有这么深的执念。 现在不再年轻的我也明白了，对于大多数人来说房子不仅仅是居住的地方，它代表着资产，代表着安全感，代表着家的温暖。 就像我们对婚姻的期待一样，都是希望有一个可以遮风挡雨的屋檐。 全文转自凤凰网，原文已被删除
过完年，人们向阖家团圆的热闹气氛告别，再次回到现实生活。对中国许多房贷族来说，等着他们的仍是摆脱不了的月供压力；若是房买在高位、价格已跌破买入价的屋主，月供缴起来更是心酸。中国人近年买房究竟有多艰辛？哪些因素造成当前局面？政府又该负什么责任？ 中国房价普跌 “崩到首付都赔进去” “现在这个房子啊，这个价格，差不多崩到首付已经全部赔进去了。” 拥有近30万粉丝的油管（Youtube）旅游博主 “培根” 去年底拍视频诉苦，说自己2019年在西咸新区以一平米1万1的价格买房，新冠疫情后房价一度涨到1万6，但现在跌到一万不到。 除了房价跌破成本，房贷利率也让培根一家3口吃不消，因而选择 “砸锅卖铁” 先还一些。培根妻子说： “4年了，本金还了3万1，利息还了20多万…还好银行把利率少了一点，我们贷的时候是5.6%，现在降到4.2%。” 培根指出，在他的小区，目前已出现法拍房在网路流通，二手屋买卖平台也有100多套房在抛售，很多写着 “房东急售、一降再降、房东马上要断贷” 。 培根感叹，西咸新区当时也是一个号称国家级的新区， 但最终以发展效果来看，不是很理想。 “现在回过味来看的话，这个东西真的是像韭菜啊。说句不好听的话，就是为了炒地皮、卖房子。现在这边除了房价高以外，真的啥都没有。” “只有5块，却要支出10块” 在重庆从事餐饮业的陈怡（化名）也是一名心酸房贷族。陈怡年前在社群媒体上诉说，自己2021年买房，花了100多万，疫情爆发封城后房价跌了30多万，每个月却还是要付3000多房贷， “有点想哭”。 谈到房贷让自己入不敷出的情况，陈怡向本台记者如此形容： “好比你身上只有5块钱，却一个月要固定支出10块。” 问他后不后悔买房，陈怡坦诚很后悔，“因为买了之后就降价了” 。 根据房地产市场分析机构 “中指研究院” （简称中指院）2月1日发布的《百城价格指数报告》，今年1月，中国100个重点城市二手房均价为1万5230元/平米，环比下跌0.56%，已连续21个月下降，同比下跌则扩大至3.96%。其中，仅三亚房价微幅上涨，其余99个城市价格环比皆下跌，已连续8个月逾90城二手住宅价格下滑。 在新建住宅部份，2021年11月出现疫情后首次价格环比下跌，跌幅0.04%。至此之后的两年多，价格不断波动，时跌时涨。 疫情期间收入几乎归零 房子险被法拍 同样后悔买房的是40岁的吴启明（化名）。吴启明接受本台访问时说，他本身不主张买房，但由于家人观念较传统，认为 “自己有基业、有自己的住处，才算是有自己的家”。他最终妥协，于2015年贷款50余万，在北方沿海省份的三线内陆城市买了间房。 谁知贷款购屋没几年，就碰上疫情 。吴启明回忆：“武汉肺炎肆虐的3年，家庭收入几乎归零 ，我大概有7个月左右没还贷款，被银行起诉。” 他说，经过各种协商，房子才没被拍卖；法官告诉他，他们城市太多法拍房，他的房子 “就算拍卖，3年之内大概率也卖不掉” 。 根据中指院统计，2020年以来，中国法拍房挂拍量出现增多趋势，去年创下79.6万套新高，较上一年同期增长36.7%。其中，约五成为住宅型商品，显见疫情对一般房贷族造成的经济冲击。 吴启明房子虽躲过法拍，但前年又遇上政府征收，要拆除重建。但他把这件事视为“转机”，因为当局除允诺会补他一间回迁房外，还付了一笔补偿款，弥补面积落差，而金额刚好足以还清房贷，不须再每月还月供。 不过，事情发展没有他想象的顺利。 吴启明告诉自由亚洲电台，房子被征收后，他全家就租房住，但由于地方政府没钱，回迁房到现在都还没盖，搬迁之日遥遥无期。更让他担心的是，“现在的租金由政府承担，什么时候他们不愿意给了，我们就流落街头了”。 记者询问，若回迁房迟迟没下文，还会考虑买房吗？即使未来充满不确定性，吴启明果断表示：“不会再买房，再便宜都不会买。” 调控政策碰上百年大疫 成房市致命性打击 中国1998年取消福利分房、进行住房改革，房地产在之后的20年高速发展，价格飞涨，成为国家经济支柱行业之一，也是许多民众投资首选。根据国家统计局数据，2000至2020年间，中国住宅每平米均价从1948元飙涨至10159元，销售额也从每年3228.6亿元激增至150673.23亿元，繁荣兴盛可见一斑。 那么，中国房市怎么会从过往那般荣景，陷入当前的低迷？曾在北京从事房地产工作17年、目前旅居美国的刘金星分析，这要归咎于当局的房市调控政策，尤其是2017年、2018年对房地产的贷款收紧。 刘金星解释： “房地产行业是属于资金密集型行业，一旦出现贷款紧张，比如说有些地方限购、按揭贷款（首付）的成数增加，更主要的是对房地产公司开发性贷款只收不贷，造成房地产公司（资金）流动性急剧减少。” 他说，贷款紧收下，房企只能靠卖屋收入，来逐步降低债权比例和负债比重，压力相当大。 由于中国房价居高不下，中国国家主席习近平2016年底抛出 “房住不炒” 基调，当局随后陆续出台限购、限贷与限售等调控政策，以抑制房地产的投资属性。 刘金星指出，政府本来是想调整由于房地产价格大幅上涨，造成其他行业消费急剧萎缩的状况，但没料到会爆发疫情。 “2020年疫情一开始以后，一方面贷款收紧，另一方面疫情造成整个经济不活跃，这几乎是压死房地产公司的最后一根稻草。” 刘金星表示，一旦经济、销售活动停止，房企就没钱支付高昂贷款带来的利息支出，由于工期拖延而造成的晚交房、甚至是烂尾的可能性，也都是由房企来承担，“这是非常不合理，也非常不公平的，但实际上，中国确实是走到了这条路上”。 根据中房网统计，2020年至去年总计有1292家房企申请破产。该网指出，随着房地产市场进入 “深度调整阶段” ，房企此前的高杠杆经营模式受到挑战，加上外部融资环境改变，导致不少房企风险不断曝露。 其中，最受瞩目的非中国龙头房企恒大集团莫属。恒大欠债近2.5万亿人民币，2021年因资不抵债而违约，去年8月申请破产，今年初被香港法院勒令清盘。根据多家中国媒体估算，恒大留下的 “烂尾楼” 多达162万套，约600万业主受波及。 政府仰赖卖地赚快钱 为房市危机埋下种子 2006年曾在深圳发起不买房运动的房产投资专家邹涛则认为，中国目前房地产危机，主要是因为地方政府发展经济长年 “急功近利、目光短浅”，靠卖地来赚快钱。 邹涛向自由亚洲电台表示： “中国很多地方政府事实上已经资不抵债，债务是很重的，根本没有能力去还钱。那怎么办呢？他们就大量的卖土地去发展房产。卖地很快，也不用什么成本。” 他接着说，卖地换取大量资金，地方政府再拿钱去做政绩，“做出的政绩和GDP数字很好看、表现很好看，他就可以往上升官，可以更好的去从政治上得到一个发展”。 邹涛直言，过去几十年来，上述房地产模式与地方政府官员政绩直接挂钩， “这种发展模式其实危害非常大，导致了今天这样的一个局面，很多烂尾楼”。他认为，这种模式走到现在，已经不可能再继续。 地方政府财政长期仰赖卖地收入，一直是中国经济一大隐忧。独立研究机构 “克而瑞研究中心” （CRIC）2022年底就曾发布报告示警，中国土地财政依赖度持续升高，尤其是三四线城市，土地出让金渐成地方财政首要收入来源，近3年平均为41%。报告指出，随着土地市场持续转冷，部份城市恐陷入财政崩塌的窠臼。 报告也特别提及：“过去几年， 一些城市非理性供地，为后期房地产市场转弱埋下了伏笔。一方面，供地显著过量，致使新房市场供求失衡…另一方面，供地结构不合理，加剧区域市场分化。” 银行与民众端的责任？ 那么，银行与民众端是否也有责任？综合网路评论，利息过高是近来常被中国房贷族诟病的一个点。但刘金星指出，民众月供压力升高，主要是因为过去几年房价上涨，与利率关联不大。 “中国房地产贷款利率一直都在4点多到6点多之间…如果是公积金贷款的话，大概是4%左右。” 刘金星说，民众之所以压力倍增，是由于房价上涨使得贷款总额增加，利息支出连带变多；再加上经济下行，在贷款数额没变、但总收入减少下，“自然会出现支付紧张的情况”。 在上海从事房仲工作、见证中国房市由盛转衰的刘宇（化名）则认为，过去20年中国房价不断飙涨，制造一种 “未来一片美好” 的氛围，导致不少民众贷款买房时疏于精算自身负担能力。 刘宇向自由亚洲电台说明：“你要想想看，如果你是生在过去20年房价不断飙涨的话，你根本不会去在乎利率有多少。大家普通的概念很简单，我今天买200万，明年变250万，那些利率根本对我来讲不是问题。大家都认为未来一片美好的时候，谁会想到说有一天会这个样子。” 刘金星也呼应刘宇的观察。刘金星表示，中国房市过去荣景，让民众不顾按揭（房贷）支出多少，在高获利与高月供之间 “两害相权取其轻” ，争相入场。他估计，目前80%觉得房贷负担沉重的人，都是以为房价还会涨而买房。 刘金星进一步指出，在美国买房，会看信用分数与收入状况，每月贷款支出不能超过收入1/3；但在中国不一样，个人收入不是那么透明，甚至能为了贷款买房，把部份收入 “做大” 。他透露：“比如说，他说他投资什么股票，投资什么商铺，投资了某某某公司可以给他分红，而这些公司给他做一个文件就行了。” 房价未触底 专家：5到10年才可能回稳 中国房市目前究竟有多惨淡？根据刘宇在上海的第一线观察，相较于2021年高点，房价去年以来下跌13%至20%，带客率也从以往每个月8到10组，减少至3到4组，掉了约一半。他认为，中国房市危机很难在短时间内解决，因为目前是国内、国外都看坏市场。 针对国内情况，刘宇表示，民众对经济很没有信心。他指出，从去年上海大规模裁员，再到现在股市、汇市、楼市及恒大的事，“所有消息面都是显示一个经济危机、一个大萧条”。他强调，上海人 “并不是说他没有钱，而是他不敢去动”。 至于国外客户悲观原因，刘宇说，主要是地缘政治因素。“这个状况从2018、2019年开始慢慢就很明显，境外客户就开始在卖。但是2022年南希·佩洛西的事，是一个很强烈的信号，我们业绩基本上翻倍在涨，原因就是境外客户都想赶快把钱去掉（撤离）。2022年最明显，2023年当然还是延续这样状态。” 2022年8月，时任美国众议院议长南希·佩洛西（Nancy Pelosi）率团访问台湾，北京在台湾四周海空域举行大规模军演，并中断包括军事领域等多项美中对话交流管道，引发国际社会高度关注。 邹涛认为，中国房价尚未触底，因为房子还未回归自住本质。他分析，中国爆发这波房地产危机后，过去20年房市给民众造成的 “买房信仰”、 “无产权、无财富” 的思维已不适用，未来房子将逐渐摆脱外加的投资、金融属性，回到本来自住功能，房价也会跟着慢慢回归。 那么这个调整阵痛期要多久？邹涛说：“最起码5年是最基本的一个标准，用5年的时间（房价）能慢慢的回归。如果说政策的支持，或者经济的发展有改善的话会好一点。否则的话，就是5年、10年才能调整到位。” 步日本后尘 中国将进入 “失落的30年”？ 不过，位于台北的总体经济学家吴嘉隆认为5到10年不够。他向本台分析，若以也曾经爆发房地产危机的日本为鉴，中国想要走出当前阴霾，恐要花上至少20年、或甚至30年时间。 1991年日本房地产泡沫破裂，房价暴跌，日本经济陷入长达20多年的低迷。《纽约时报》曾估算，1991年至2004年，日本6大城市房价狂泻64%，数百万名屋主承受巨大损失。 吴嘉隆指出，中国目前已陷入债务型通缩，因为企业、民众有还债压力，只好抛售资产，“然后越抛售的结果，资产价格越跌，越跌的话，抛售资产能调到的现金越少，于是只好被迫抛售更多资产，（进入）这种恶性循环”。 即便时隔20多年，吴嘉隆表示，严格来讲，日本经济还未完全康复。他认为，中国可能需要更久，说不定在一个相当长的时间内，房地产造成的伤害，都没有办法完全康复、完全修复。“失落的20年恐怕是最起码的，估计可能会超过30年。”
抵押贷款提供商Nationwide称，受利率上升影响，8月份英国房价出现2009年以来最快的年度跌幅。 据《金融时报》报导，新数据显示，上个月英国平均房价与去年同期相比下降了5.3%，低于7月份3.8%的收缩幅度，为2009年7月以来的最大跌幅。 7至8月份，房价下跌了0.8%，平均房产成本降至259,153英镑，低于去年8月274,000英镑的近期峰值。 Nationwide首席经济学家加德纳（Robert Gardner）表示，借贷成本上升“导致房市交易远低于大流行前水平”。 英国央行的数据显示，6至7月间抵押贷款批准量下降了近10%。报告还显示，平均抵押贷款利率升至2008年以来的最高水平。 英国央行一直在与持续高企的通胀作斗争，已连续14次加息，从2021年11月的历史低点0.1%升至目前的5.25%。市场预计央行将在9月份再次加息25个基点。 投资平台Bestinvest个人理财分析师Alice Haine表示，利率上升“意味著抵押贷款负担能力成为首次购房者和寻求再融资的现有房主的主要挑战”。 她补充说，对于那些刚刚摆脱2021年廉价固定利率抵押贷款的人来说，这也是一个挑战，他们现在面临著显著增高的还款水平。 Nationwide对官方数据的分析表明，买家正在寻找规模较小、价格较低的房产，与2019年相比，今年上半年公寓交易量下降幅度较小。 该机构将这一趋势归因于政府“帮助购买”计画的结束，该计画可帮助人们以较少的首付购买新建房屋。报告指出，公寓的价格仍然相对较便宜，自疫情爆发以来，平均价格仅上涨了13%，而独立屋的平均价格上涨了23%。 凯投宏观(Capital Economics)高级房地产经济学家维沙特(Andrew Wishart)表示，由于未来12个月抵押贷款利率将维持在5.5%至6%之间，且市场上的二手房供应变得不那么紧张，“8月份的数据标志著房价开始进一步大幅下跌”。 不过，Nationwide的加德纳认为房地产市场仍可实现“相对软著陆”，这是因为失业率有望保持低位，而且固定利率的借款人比例很高。 他表示：“虽然短期内房地产市场可能会保持低迷，但健康的名义收入增长率，加上房价的适度下降，有助于提高购房者的负担能力。”
中国房地产业内人士分析，房市销售额急剧下滑的趋势若不变，房企“爆雷潮”将逐步从民营企业蔓延到国企、央企开发商，但中央层面恐怕很难公布针对房地产的“强刺激政策”。 西政投资集团旗下的研究机构西政地产金融研究会10日发文指出，据统计，6月份，碧桂园、滨江、新城控股、中铁建、远洋等房企的销售额比去年同期都出现了腰斩，另外招商、华润、万科、保利、中海、绿地等大型房企销售的跌幅也都在20%到30%上下。房市销售情况从4月份开始掉头向下，崩跌情况让人触目惊心。 4日，国企远洋集团旗下多笔境内地产债跌超20%，触发了临时暂停交易。目前远洋控股存续债券共15支，其中一年内到期债券有人民币95.23亿元，公司面临的短期集中兑付压力较大。近两周，中金公司进驻远洋，外界认为其目的是为了给远洋纾困，但也不排除债务重组的可能。 文章说，从前述的名单看来，房地产公司的销售下行已不仅仅是民营房企一边倒的问题，现在国央企开发商的销售额也已出现了整体的崩塌。 以一些尚未爆雷的大型民营房地产公司为例，除了地方政府的支持外，其销售和融资的现金流入已很少，光境外债每年的待偿利息目前都很难覆盖，加上境内的资产能做抵押的都已抵押，境外就更不可能找到还款来源。 文章认为，短期内仍无法看到房市止跌企稳的迹象，核心原因一是居民没钱，二是市场各方没有信心，背后依旧是总需求不足，就业和收入预期下降、失业率暴增、信心严重不足等恶性循环。 按惯例，7月的政治局会议主要将分析研究当前的经济形势，并部署下半年的经济工作，市场对此充满期待。不过，这篇文章认为，这次会公布的政策只是多方面的常规刺激以形成政策合力，而不是“大水漫灌”的强刺激政策。因为，中央并不希望走回以土地财政为核心的房地产行业发展老路。 文章说，在经济和房市复苏的核心障碍上，市场各方其实更关注企业和居民的信心恢复问题，如果根源的问题没有解决，再大的希望都会成为泡影。
这几个月观察到一个有意思的现象，就是消费的人多了，但花的钱少了，“消费降级”这个说法已经成为现实。种种迹象表明，中国的镀金时代已经结束，也许我们很快就会进入“低欲望社会”，这种低欲望会持续很长时间。 在低欲望社会，整个社会的运行逻辑会发生很大变化，人们的消费模式也会有很大不同，这种变化将影响数以百计的行业和数以万计的企业。 我们先看统计数据，防疫三年，人们的消费需求被压制，疫情一结束，三年被压制的需求集中释放，给人一种繁荣的景象，这从五一的出游人次就能看出。 今年五一，出游人次不仅远高于2022年，与2019年相比，也增长12.41%，但在人次大幅增长的同时，旅游收入仅增长0.66%，人均消费只有2019年的90%。这一趋势在端午期间更为明显，端午期间，国内旅游收入仅为2019年的94.9%，人均旅游消费水平仅为2019年的83%。 我们再看消费结构。今年央行发布了三份报告，报告显示当下仍有58%的银行储户选择“更多储蓄”，而选择“更多消费”的只有23.2%，人们仍然不敢花钱。结构上看，2023年一季度，出行类、饮食类的消费复苏较快，但汽车、电子、家电等耐用消费品表现疲软，教育、养老、医疗等服务性消费更是停滞不前。 也就是吃吃喝喝的经济恢复了，但是真正支撑消费总量的耐用消费品和服务性消费一直没能恢复。 这说明，随着被压抑的需求逐渐释放完毕，人们的消费水平也在迅速走低，比2019年的数字低，表明当下社会的整体消费欲望，并没有恢复到疫前的水平，人们的信心并没有恢复。 除了宏观数据，从近期兴起的现象，我们也可以发现确实存在着某种“消费降级”。在旅游方面，体现为境内游多，出境游少，五一期间，出入境人次仅为2019年的59.2%，与疫前相去甚远，《2023年抖音旅游内容体验调研》也显示，97%的受访者表示今年会增加国内游，85%称会增加周边游，而只有16%表示会增加出境游。 如果观察出境游的目的地，我们会发现，去往欧美等高消费地区的出境游少了，去东南亚的变多了。在国内，去三四线城市和乡村的比例增加了，对一二线的热衷没那么高了。 今年大火的热搜，也都体现着“廉价”的味道，比如大火的城市是淄博，吃的是性价比和烟火气，还有小红书上流行的Citywalk，实际上就是“文艺”点的压马路，还有特种兵游，主打最短的时间，最低的成本走完旅游景点，本质都是用最低的成本满足自己的娱乐需要。 除了旅游，甚至吃饭都开始变得廉价，比如最近流行的“小饭桌”，一些全职妇女，和待业人员在家里做饭，给周边的学生送去，主打性价比和健康，经营成本和售价都比较低。现在小饭桌越来越火，很多打工人都参与了进来，他们吃小饭桌也是为了性价比，想少花点钱。 还有一个现象值得关注，那就是房市长期的不景气，三四线普遍出现了下跌，就算是一二线城市，也出现局部下跌的情况，比如深圳的房价相对于2021年的峰值下跌了17.7%，杭州下跌了5.4%。 虽然房地产本身属于固定资产投资，但不能忽视购房对消费的拉动作用，购房后要装修、买家电和家具，在一线城市，一个120平米的房子，装修就要花30万元，还要买大量的家电，这其中带动的消费不能低估。而且在中国购房往往和婚姻联系在一起，结婚了就要生小孩，生小孩就带动母婴、教育类的支出，这又是一大笔钱。 现在房市的问题是，中年人不敢买，年轻人不上车，中年人不敢买是因为预期变了，以前预期自己的收入会越来越高，就敢上高杠杆买房，现在很可能遭遇降薪或裁员，不敢上杠杆了。 年轻人呢？现在本来就就业难，加上观念的转变，对结婚的需求变低了，既然不结婚就没必要买房，而且现在的房价对年轻人来说太高了，年轻人普遍不愿通过降低生活质量去做长期的投资。 今年北京的小阳春就反映了房市的困境，作为房价最坚挺的地区，小阳春仍然持续两个月就结束了，而且都是存量资金在交易，都是改善性置业，表明没有新的年轻人上车，房市的资金池只会越来越小。 不买房不结婚，导致新一代人的耐用消费品支出、未来的服务消费（比如装修、教育、医疗、托幼）都会比较低。这也是我不看好95后、00后消费能力能超过80后、70后的原因。 当代年轻人的消费在可预见的将来都会停留在吃吃喝喝和买一些日用品，最多去个KTV或者玩个剧本杀，这些东西的价格平均也就100-200元，小额高频的模式并不能支撑消费升级。 从国际上看，美国从20世纪60年代以后，居民消费中非耐用品消费就从1965年的36%下降到2019年的20%，而服务消费占比则从1965年的48%上升到2019年的68%。服务消费才是大头。 之前很多企业过度高估了95后、00后的消费潜力，2019年有一份报告甚至声称95后、00后消费能占到总体的40%。这种乐观的预估今年被扭转。 比如21世纪经济研究院的《Z世代青年线上消费洞察报告》，就显示70%的年轻人目前最看重性价比，比如21世纪经济研究院的《Z世代青年线上消费洞察报告》，就显示70%的年轻人目前最看重性价比，《Z世代信用卡金融科技创新发展与趋势报告》更显示，2021年是年轻人理性消费和储蓄意识觉醒的一年，年轻人开始转变超前消费的思维，消费模式变为小额高频。 还有同城研究院《2022年Z世代青年在线旅行消费洞察报告》显示，95后、00后旅游住宿最大的偏好是民宿，达到38.2%，选择星级酒店的只有10%左右，其中人均住宿消费大概是175元，远低于80后和70后。 很多人的思维存在两个盲点：一是95后、00后大部分无法实现经济独立，他们的消费源于父母的资助。经济好的时候，父母给的零花钱多，年轻人消费就多，现在经济不好了，给的少了，加上年轻人就业难，自然花得少了。 今年年轻人流行的消费，全是Citywalk、特种兵游，淄博烧烤等花钱少的项目，这表明年轻人消费的伸缩性很强，也是高度受经济环境影响。拼多多、销售额的增加在我看来不是消费总量多了，而更有可能反映“消费降级”。二就是我刚才提到的年轻人不结婚不买房，导致后续的消费跟不上。 其实这种情况，日本已经经历，比如2016年日本统计局就做了一个《全国消费实态调查》，就发现29岁以下年轻人的消费与他们的父辈比明显降低，还发现，曾被视为年轻人走向独立的“三件神器”，对车、酒和海外旅行有兴趣的消费者比例，从5年前的七成锐减至五成。锐减的主要是年轻人。 日本的年轻人很多甘愿过一种极简生活，成为食草族，现在部分中国青年的心态与之类似。 总之，消费降级已经成为现实，中国正走出奢侈的镀金时代，进入一个欲望更低的新时代，在这个新时代，人们将更加关注“性价比”，如何用最低的成本满足个性化的需求将成为时代主流，“低欲望”下，耐用消费品、固定资产的投资以及服务消费都会停滞不前，甚至有所降低。 这种情况下，企业的经营策略必须要发生变化，我这里举一个例子，就是呷哺呷哺，呷哺呷哺这两年亏损严重，2021年亏损达到1.57亿元，关掉了229家门店，就在于企业高层误判了形势。 以前呷哺呷哺是做单人火锅，主打性价比，人均消费不过40-50元，这其实很适合当下的时代，2017-2019年，呷哺呷哺的利润都超过了5亿元，结果2020年开始，呷哺呷哺决定进行品牌升级，打算转成轻正餐，开始升级装修，客单价从40-50元一口气飙到60-80元，正好撞上了社会消费降级。很快消费者惩罚了呷哺呷哺，企业直接陷入困境。 网络图片 当然，一些大企业家观察到了这种趋势，比如马云在会上就表示，流量倾斜要从天猫（品牌店）到淘宝，这反映阿里也意识到消费降级已经发生。 总之，未来一切昂贵的，低性价比的商品和服务，都会变得不受欢迎，任何廉价的，高性价比的都会得到顾客的青睐，在低价的基础上做一些个性化的创新将是未来的制胜法宝。未来的中国人，最大的需求将会是如何用较低的成本“悦己”，能满足这一需求的企业，将会迅速崛起。 时代变了，经营的思维也要跟着变，我们必须做好准备迎接一个更加低欲望，更加个性化的时代。 （全文转自微信公众号沉思的托克维尔）
截至6月的一年中，英国房价有所下降，但在当月出现小幅走高，面对较高的抵押贷款成本和经济的不确定性，这一表现令人惊讶。 据《泰晤士报》报导，英国房价上个月3.5%的年度跌幅是2009年以来最大的，尽管与前一个月的3.4%相比变化不大。然而，抵押贷款机构Nationwide的数据显示，在5月份滑落0.1%之后，6月份房价月度环比上升了0.1%。 Nationwide首席经济学家加德纳(Robert Gardner)表示，当前英国平均房价为262,239英镑，高于5月份的260,736英镑。 安永项目俱乐部首席经济顾问贝克（Martin Beck）表示，鉴于房地产市场面临的不利因素，“房价继续表现出令人惊讶的弹性”。 在上个月央行将利率再次上调至5%，达到15年来的最高点，抵押贷款市场因预期借贷成本大幅上升而受到冲击。央行警告称，今年的通胀只会“缓慢松动”，货币市场目前预计利率将在年底前升至6.25%，这将是2000年以来的最高水平。 市场利率的跳升使新的两年期抵押贷款平均固定利率自2007年以来首次超过6%，在5至6月期间上升了1个百分点。 牛津经济研究院的经济学家预测，未来几年房价将下降13%，他们将这一趋势描述为“缓慢刺破”，而不是快速崩溃。英国的住房市场在一定程度上避免了借贷成本上升的影响，因为只有不到三分之一的英国人有抵押贷款，而且大多数都是固定利率，这需要更长的时间来适应市场利率。 凯投宏观(Capital Economics)高级房地产经济学家威沙特(Andrew Wishart)表示：“房价尚未因抵押贷款利率的最新飙升而下跌，这有点令人惊讶，但我们预计，随著时间的推移，在迄今为止4%的跌幅基础上还将跌幅8%。” Nationwide表示，购房者越来越难以负担抵押贷款，现在每月的还款额平均占到人们实得工资的近40%，而长期均值将为30%。 在过去的几个月里，新的抵押贷款批准和整体住房交易等指标均出现下降，这进一步表明房地产市场正在放缓。 在接下来的几年里，随著固定合同到期，每个季度都会有大约40万名房主为他们的抵押贷款进行再融资。投资者认为，更高的利率带来的延迟痛苦可能会迫使英国央行在明年通过降息支撑经济。 自2021年12月央行开始加息以抑制通胀上升以来，房地产市场一直在降温，但它一直受到紧张的劳动力市场的支撑，当前的失业率仍处于3.8%的低位。
