来自南十字星的你
2026 年 8 月 24 日
房地产数据公司CoreLogic 4月9日发布的房价图表显示，截至今年3月的五年内，澳洲房屋的中位价涨幅达39.1%，相当于约23万澳元。 据9News报道，CoreLogic经济学家Kaytlin Ezzy表示，“虽然涨幅只有之前高峰时期的一半左右，但按照目前的中位数计算，过去五年的涨幅相当于约23万澳元。相比之下，截至2003年12月的五年内，房屋中位价仅上涨约14万澳元，而在1989年3月，五年涨价约为6万澳元。” 数据显示，澳洲房屋的价值在过去一季上升了0.7%，其中首府城市的房屋价值上涨了0.5%，偏远地区则上涨了1.4%。 3月全国房屋成交量为42,553宗，过去12个月的总成交量达到528,212宗，较去年同期上升4.6%。 CoreLogic还发现，房屋在市场上待售的时间更长，全国平均待售时间从一年前的30天增加到今年第一季的40天。 Ezzy表示，这五年来的房价上涨，主要受到住房供应紧张、需求强劲及经济相对稳健等因素支撑。“除了少数几个月的短暂回调，整体而言，低库存与高需求持续对房价形成上行压力”，她说。“但与早期相比，这一增长周期仍然温和，那时金融管制放松、经济增长强劲和人口结构变化利好推动了房屋价值的显着增长。” CoreLogic预计，新房源数量将在下周复活节前达到顶峰，然后在冬季有所放缓。
澳大利亚两大主要银行和企业咨询公司安永（EY）的经济学家表示，澳洲官方利率将达到顶峰，并认为明年利率开始下降时，房价将重回历史高位。 据《悉尼晨锋报》报导，联邦银行（CBA）首席经济学家Stephen Halmarick表示，由于通胀放缓，家庭支出依然强劲，但增速放缓，储备银行可能已经完成了提高现金利率的工作。 他9月12日于悉尼举行的S&P全球和联邦银行早会上说：“这在内部被描述为一个勇敢的预测，我并不介意时不时地这么说。”“总支出正在减弱，因此这意味着澳大利亚央行的加息正在发挥作用。” Halmarick说，家庭支出已经放缓，但过去加息的影响还有数月时间才能完全显现，一些类别的支出仍在增加。 他说，澳人前段时间普遍在一些并不希望花钱的地方花了更多钱，7月底支出增幅最大的是保险，增长了 13%；第二大是医疗；第三大是教育。但也同时在大型活动消费。 他说，比如在电影院的消费，因为《芭比娃娃》和《奥本海默》在 7 月份上映。 Halmarick还暗示，由于女足世界杯在澳举办，娱乐支出再次增加。 他说：“你可以想象一下，整个8月份澳大利亚都在举行大型体育赛事，因此会有一些钱花在这些方面。” Halmarick认为，最终消费者支出将继续疲软，并在今年年底开始下降，将促使澳大利亚央行在2024年前开始降息。 他说，与此同时，由于移民人数激增和住宅建设短缺，房价将继续上涨。“今年的房价将上涨7%，2024年将再上涨5%，因此到明年这个时候，我们将回到澳大利亚房价的历史最高点。” 安永大洋洲首席经济学家Cherelle Murphy表示，除非出现工资增长快于预期等意外因素，储备银行可能会在未来几个月内保持利率稳定。 她说：“从今天的事实来看，澳大利亚央行似乎已经做得够多了，他们将通过目前所做的一切让通胀率回到目标水平。”但对通胀的预期由于电价疯涨等因素将改变趋势。
由于储备银行再次涨息0.25，令官方现金利息达到3.35%，预计未来几个月利息还将扬高，有专家表示，澳洲房价今年恐大跌超过10%。 据《2023年2月PropTrack房市展望报告》称，预计今年房价降幅最大的首府城市有：悉尼（8%至11%）、布里斯本（8%至11%）、堪培拉（8%至11%）、墨尔本（7%至10%）和霍巴特（7%至10%）。预计房价跌幅较小的首府城市有：阿德莱德（3%至6%）、达尔文（3%至6%）和珀斯（5%至8%）。 据《每日电讯报》报导称，在房价峰值购房的人可能会变成负资产，与此同时，租金的持续猛涨也会让租客难以承受。 澳洲国家银行（NAB）的首席经济学家Alan Oster表示，澳洲经济举步维艰。他说：“我们预计今年的失业率将略有上升，2022年房价下跌了6%，今年将再下跌11%。” 如果真的下跌11%，那悉尼房价将下跌13.2万澳元，墨尔本10.7万澳元。布里斯本的房价预计将下跌15.1%，即11.8万澳元。 澳新银行（ANZ）也预测，2023年房价将下跌11%，这意味著“最高点至最低点的跌幅将达到18%。2024年，我们预计房价将小幅上涨（5%）。” 《2023年2月PropTrack房市展望报告》说：“随著贷款成本的持续上升，借贷能力也随之下降。2023年，房价的跌势可能会持续下去，并且加速，其中房价较贵的城市跌幅也最大。” 但澳洲即使房价再下跌10%，也比疫情前高18%以上。“从2020年3月疫情开始到2022年3月的峰值期，澳洲房价上涨了34.7%，是有纪录以来房价增长最快的时期之一。但自从2022年3月的峰值期到2022年12月，房价已经下降了4.3%”，报告说。 悉尼的房产在全国最贵。虽然在过去一年，悉尼与其它首府的房屋差价有所缩小，但仍未改变悉尼房价最高的地位。 以房屋中位价来对比，悉尼房产比珀斯贵147%，两地差价最大，其次是达尔文（145%）、阿德莱德（107%）、霍巴特（91%）、布里斯本（88%）、堪培拉（41%）、墨尔本（50%）。
投资银行德意志银行(Deutsche Bank)的澳洲分行机构表示，澳储行7次加息，将基准贷款利率从创纪录的0.1%提高至2.85%，导致购买力下降22%，最终导致住房负担能力恶化。它在一份新报告称，澳洲房价将在明年6月触底，首府城市房价平均同比下跌15%，之后才会好转。 据澳洲金融时报报导，德意志银行的住房负担能力指数显示，一个周平均收入(最新数据为1,769澳元)、首付20%的买家，在4月份可以承担50.8万澳元的借款，但到11月份，这一数字已降至39.8万澳元。 首席经济学家Phil Odonaghoe表示，工资增长抵消了一部份利率上升带来的压力。不过，在在整个就业市场工资普遍上涨之前，购买力将继续恶化直至明年。 本周公布的工资增长报告显示，澳洲私营部门9月份季度工资涨幅升至4.3%，为10年来最快，整体工资增速在当季度上升了1%。 Odonaghoe表示，这种增长将持续到新的一年，并抵消了未来进一步加息的影响。在人们收入大幅增长的情况下，即使利率再次上调，房价也会变得不那么难以负担。 Odonaghoe预测，澳储行只有在2024年年中才可能再次开始降息，这可能会将房价增长的复苏推迟到那个时间。 不过，一项新的分析显示，房市的低迷几乎没有影响到购买第一套住房所需的天价首付。 据悉尼晨锋报报导，悉尼的独立屋中价超过146.4万澳元，20%的首付近29.3万澳元。根据Domain的数据，尽管悉尼的房价已经从最高点下降了8.3%，但这一数额仍让人望而却步。 墨尔本独立屋中价超过102.8万澳元，这意味著20%的首付将超过20.5万澳元。 布里斯本的独立屋仍然需要16.2万澳元的首付，购买珀斯的独立屋需要12.9万澳元。 对于那些想购买单元房的人们来说，如果在悉尼，20%的首付需要将近15.1万澳元，在墨尔本则需要11.2万澳元以上。 这些金额还不包括交易成本和印花税。 另外，随著储行（RBA）提高现金利率以抑制通货膨胀，购房者还面临著每月按揭还款额的增加。澳洲统计局（ABS）的数字显示，在截至9月的一年中，首置业者的贷款金额下降了26%。 面对高额的首付缺口，许多首置业者正在寻找替代方案。一些储蓄者只用10%或5%的首付买房，并购买了贷款机构房贷保险（LMI），或使用联邦或各州的首置业者计划，允许以低首付买房，但免除LMI。 但在市场下跌的情况下，可能会使这些购房者陷入负资产，即他们的房贷欠款超过了他们的房产价值。 抵押贷款经纪人Chris Foster-Ramsay说，与五年或十年前相比，买家筹集首付的方式有“天壤之别”。 他建议低首付买家在基础设施和位置方面寻找交通便利的地区的二手房，而不是购买现成的楼花或购地建房套餐。
