澳首富800万购公寓楼 以本·罗伯茨-史密斯命名
2026 年 6 月 25 日
房地产数据公司CoreLogic 4月9日发布的房价图表显示，截至今年3月的五年内，澳洲房屋的中位价涨幅达39.1%，相当于约23万澳元。 据9News报道，CoreLogic经济学家Kaytlin Ezzy表示，“虽然涨幅只有之前高峰时期的一半左右，但按照目前的中位数计算，过去五年的涨幅相当于约23万澳元。相比之下，截至2003年12月的五年内，房屋中位价仅上涨约14万澳元，而在1989年3月，五年涨价约为6万澳元。” 数据显示，澳洲房屋的价值在过去一季上升了0.7%，其中首府城市的房屋价值上涨了0.5%，偏远地区则上涨了1.4%。 3月全国房屋成交量为42,553宗，过去12个月的总成交量达到528,212宗，较去年同期上升4.6%。 CoreLogic还发现，房屋在市场上待售的时间更长，全国平均待售时间从一年前的30天增加到今年第一季的40天。 Ezzy表示，这五年来的房价上涨，主要受到住房供应紧张、需求强劲及经济相对稳健等因素支撑。“除了少数几个月的短暂回调，整体而言，低库存与高需求持续对房价形成上行压力”，她说。“但与早期相比，这一增长周期仍然温和，那时金融管制放松、经济增长强劲和人口结构变化利好推动了房屋价值的显着增长。” CoreLogic预计，新房源数量将在下周复活节前达到顶峰，然后在冬季有所放缓。
澳大利亚两大主要银行和企业咨询公司安永（EY）的经济学家表示，澳洲官方利率将达到顶峰，并认为明年利率开始下降时，房价将重回历史高位。 据《悉尼晨锋报》报导，联邦银行（CBA）首席经济学家Stephen Halmarick表示，由于通胀放缓，家庭支出依然强劲，但增速放缓，储备银行可能已经完成了提高现金利率的工作。 他9月12日于悉尼举行的S&P全球和联邦银行早会上说：“这在内部被描述为一个勇敢的预测，我并不介意时不时地这么说。”“总支出正在减弱，因此这意味着澳大利亚央行的加息正在发挥作用。” Halmarick说，家庭支出已经放缓，但过去加息的影响还有数月时间才能完全显现，一些类别的支出仍在增加。 他说，澳人前段时间普遍在一些并不希望花钱的地方花了更多钱，7月底支出增幅最大的是保险，增长了 13%；第二大是医疗；第三大是教育。但也同时在大型活动消费。 他说，比如在电影院的消费，因为《芭比娃娃》和《奥本海默》在 7 月份上映。 Halmarick还暗示，由于女足世界杯在澳举办，娱乐支出再次增加。 他说：“你可以想象一下，整个8月份澳大利亚都在举行大型体育赛事，因此会有一些钱花在这些方面。” Halmarick认为，最终消费者支出将继续疲软，并在今年年底开始下降，将促使澳大利亚央行在2024年前开始降息。 他说，与此同时，由于移民人数激增和住宅建设短缺，房价将继续上涨。“今年的房价将上涨7%，2024年将再上涨5%，因此到明年这个时候，我们将回到澳大利亚房价的历史最高点。” 安永大洋洲首席经济学家Cherelle Murphy表示，除非出现工资增长快于预期等意外因素，储备银行可能会在未来几个月内保持利率稳定。 她说：“从今天的事实来看，澳大利亚央行似乎已经做得够多了，他们将通过目前所做的一切让通胀率回到目标水平。”但对通胀的预期由于电价疯涨等因素将改变趋势。
由于储备银行再次涨息0.25，令官方现金利息达到3.35%，预计未来几个月利息还将扬高，有专家表示，澳洲房价今年恐大跌超过10%。 据《2023年2月PropTrack房市展望报告》称，预计今年房价降幅最大的首府城市有：悉尼（8%至11%）、布里斯本（8%至11%）、堪培拉（8%至11%）、墨尔本（7%至10%）和霍巴特（7%至10%）。预计房价跌幅较小的首府城市有：阿德莱德（3%至6%）、达尔文（3%至6%）和珀斯（5%至8%）。 据《每日电讯报》报导称，在房价峰值购房的人可能会变成负资产，与此同时，租金的持续猛涨也会让租客难以承受。 澳洲国家银行（NAB）的首席经济学家Alan Oster表示，澳洲经济举步维艰。他说：“我们预计今年的失业率将略有上升，2022年房价下跌了6%，今年将再下跌11%。” 如果真的下跌11%，那悉尼房价将下跌13.2万澳元，墨尔本10.7万澳元。布里斯本的房价预计将下跌15.1%，即11.8万澳元。 澳新银行（ANZ）也预测，2023年房价将下跌11%，这意味著“最高点至最低点的跌幅将达到18%。2024年，我们预计房价将小幅上涨（5%）。” 《2023年2月PropTrack房市展望报告》说：“随著贷款成本的持续上升，借贷能力也随之下降。2023年，房价的跌势可能会持续下去，并且加速，其中房价较贵的城市跌幅也最大。” 但澳洲即使房价再下跌10%，也比疫情前高18%以上。“从2020年3月疫情开始到2022年3月的峰值期，澳洲房价上涨了34.7%，是有纪录以来房价增长最快的时期之一。但自从2022年3月的峰值期到2022年12月，房价已经下降了4.3%”，报告说。 悉尼的房产在全国最贵。虽然在过去一年，悉尼与其它首府的房屋差价有所缩小，但仍未改变悉尼房价最高的地位。 以房屋中位价来对比，悉尼房产比珀斯贵147%，两地差价最大，其次是达尔文（145%）、阿德莱德（107%）、霍巴特（91%）、布里斯本（88%）、堪培拉（41%）、墨尔本（50%）。
投资银行德意志银行(Deutsche Bank)的澳洲分行机构表示，澳储行7次加息，将基准贷款利率从创纪录的0.1%提高至2.85%，导致购买力下降22%，最终导致住房负担能力恶化。它在一份新报告称，澳洲房价将在明年6月触底，首府城市房价平均同比下跌15%，之后才会好转。 据澳洲金融时报报导，德意志银行的住房负担能力指数显示，一个周平均收入(最新数据为1,769澳元)、首付20%的买家，在4月份可以承担50.8万澳元的借款，但到11月份，这一数字已降至39.8万澳元。 首席经济学家Phil Odonaghoe表示，工资增长抵消了一部份利率上升带来的压力。不过，在在整个就业市场工资普遍上涨之前，购买力将继续恶化直至明年。 本周公布的工资增长报告显示，澳洲私营部门9月份季度工资涨幅升至4.3%，为10年来最快，整体工资增速在当季度上升了1%。 Odonaghoe表示，这种增长将持续到新的一年，并抵消了未来进一步加息的影响。在人们收入大幅增长的情况下，即使利率再次上调，房价也会变得不那么难以负担。 Odonaghoe预测，澳储行只有在2024年年中才可能再次开始降息，这可能会将房价增长的复苏推迟到那个时间。 不过，一项新的分析显示，房市的低迷几乎没有影响到购买第一套住房所需的天价首付。 据悉尼晨锋报报导，悉尼的独立屋中价超过146.4万澳元，20%的首付近29.3万澳元。根据Domain的数据，尽管悉尼的房价已经从最高点下降了8.3%，但这一数额仍让人望而却步。 墨尔本独立屋中价超过102.8万澳元，这意味著20%的首付将超过20.5万澳元。 布里斯本的独立屋仍然需要16.2万澳元的首付，购买珀斯的独立屋需要12.9万澳元。 对于那些想购买单元房的人们来说，如果在悉尼，20%的首付需要将近15.1万澳元，在墨尔本则需要11.2万澳元以上。 这些金额还不包括交易成本和印花税。 另外，随著储行（RBA）提高现金利率以抑制通货膨胀，购房者还面临著每月按揭还款额的增加。澳洲统计局（ABS）的数字显示，在截至9月的一年中，首置业者的贷款金额下降了26%。 面对高额的首付缺口，许多首置业者正在寻找替代方案。一些储蓄者只用10%或5%的首付买房，并购买了贷款机构房贷保险（LMI），或使用联邦或各州的首置业者计划，允许以低首付买房，但免除LMI。 但在市场下跌的情况下，可能会使这些购房者陷入负资产，即他们的房贷欠款超过了他们的房产价值。 抵押贷款经纪人Chris Foster-Ramsay说，与五年或十年前相比，买家筹集首付的方式有“天壤之别”。 他建议低首付买家在基础设施和位置方面寻找交通便利的地区的二手房，而不是购买现成的楼花或购地建房套餐。
CoreLogic分析师的数据显示，今年各城市的房价走向模式虽然不一，但从季度来看，较大型城市的房价下跌明显最为剧烈。10月份，各州首府城市的平均房价比上月进一步下降了1.2%，总体来说，房价已经连续六个月下降，在此期间下降了6%。有卖家为止损，不得不赔本售房。尽管如此，因借贷能力降低，澳人买房仍旧很难！ 房价跌跌不休 据澳洲人报报导，目前引领全澳房价下跌的城市已经从悉尼变成了布里斯本，在过去的3个月里，布里斯本下跌5.4%，悉尼下跌5.3%，墨尔本下跌3.1%。 分析师警告称，澳联储(RBA)此次的进一步加息，还可能进一步引发整体市场下跌“再度加速”。 目前，独立屋的价格跌幅几乎是单元房的一倍，不过，有专家称，到目前为止，澳洲房地产市场放缓的现实是有序的，并没有预期的那样剧烈。 鉴于持续的加息和固定抵押贷款市场的特定风险，多数分析师仍对最严重下跌已经结束的说法持谨慎态度。 澳联储的内部评估显示，未来两年有可能下跌20%。其基本预测是，到2023年年底，房价将下跌11%，这意味著房价可能继续以每月约1.5%的速度下跌。 那些在房地产热潮高峰期入市的卖家，由于买家担心利率上升而不愿支付过高价格，而不得不亏本求售。 新房主亏本求售 据澳洲金融评论报报导，在悉尼内西区Erskineville的一套带私人后院的一居室排屋，卖家在一年前入手时支付了121.5万澳元，而此次仅以106万澳元的价格卖出后，损失达15.5万澳元。 另一处位于Birchgrove的164平方米四居室房产，售价为430万澳元，而房主于2021年2月是以445万澳元的价格购入的，房主也损失了15万澳元。 购房中介公司Henderson Advocacy的创始人Jack Henderson说，加息使得越来越多人转售入手不到一年的房产，Henderson还表示，不断上升的利率对那些在市场高峰购房、背后没有多少净值的首置业者产生了巨大影响，他们担心无法偿还更高的贷款。“我认为连续7次加息开始让很多年轻的新房主感到害怕。” Henderson说。 SQM Research的分析报告显示，10月份，多数首府城市的减价上市房产数量大幅增加，抵押贷款还款的大幅增加开始让家庭的预算吃紧。 布里斯本的减价房产上市数量增幅最大，增加了15%，达到1,000套。悉尼也有564套房屋降价挂牌出售，较9月份增长3.1%，较一年前增长37.2%。 买家经纪人、买家中介机构Aus Property Professionals的创始人艾奇(Lloyd Edge)表示，去年购买土地的人也开始抛售。 买家中介机构Right Property Group创始人Victor Kumar说：“我认为真正的降价出售期将从明年年初一直持续到复活节，因为市场需要大约12至18个月才能感受到利率上升的影响” ，他也因此建议那些想要卖房的房主应尽快出手，以免未来几个月竞争加剧。 对于那些潜在的买家，Kumar 给出的建议是：“如果你想买房，你要在你还有能力的时候出击，而不是一直干等，因为每次加息都会降低你的借贷能力。” 银行收紧房贷审批额度 据时代报报导，由于银行重新评估不断上升的生活成本，潜在购房者的预算可能被削减多达10万澳元。 因通货膨胀导致基本家庭开销增大，贷款机构用来评估借款人的生活开销作为其报告支出基准的工具，即家庭支出衡量标准，今年已经上调了两次。 那些支出占家庭收入较高的借款人，贷款机构可能会减少批给这些人的房贷额度。 家庭受到的打击最大，因为他们的基本生活开销最大，这些费用占了通货膨胀压力的大部份，而削减非可支配开支的方法较少。 澳洲买房仍旧难 根据最近的一项研究，在仅六个月的时间，购房者的买房预算就被削减了30万澳元，按照目前的趋势，情况还可能会变得更糟。 尽管目前房价一直在跌，但因潜在购房者的借贷能力下降，许多人仍难以买到他们的梦想之家。 Canstar的数据建模显示，自今年4月以来，一对年收入为18.4万澳元(两人的平均工资为9.2万澳元)的夫妇减少了28.9万澳元的借款能力。 年收入13.8万澳元的夫妇现在的购房预算减少了21.2万澳元，而年收入9.2万澳元的单身人士的借款则减少了12.5万澳元。 Canstar预计，到明年3月，他们将需要20.84万澳元的年收入才能买到一套价格约120万澳元的房子。
