王亞法：悼南澳哥李偉樑
2026 年 7 月 14 日
彭博日前报导指，香港地产商明年面临破纪录的234亿美元银行贷款到期，将寻求高利率的私人贷款应对融资缺口。 光传媒引述《彭博》11月26日报导，香港地产商潜在的融资缺口吸引诸如家族办公室、私募股权公司和资产管理公司提供贷款，这些机构能承受高风险、高收益贷款的压力。 孖士打律师事务所（Mayer Brown LLP）房地产融资业务组的合伙人赵燕君表示，一些家族办公室和资产管理公司正在建立新业务，就像私人信贷基金，寻求增加私人信贷投资组合。 发展商寻求私人借贷，须以特定财产抵押，例如香港开放式投资基金Flow Capital（HK）今年向碧桂园控股的一间子公司提供9亿港元贷款，借贷由碧桂园及香港一项房地产作担保。 有地产商以年利率20%借贷应对 报导指，这类私人贷款的发行细节通常是保密的，但最近一些交易表明借贷的需求和回报，例如地产商雅居乐以年利率20%借入8.94亿港元。较高的利率将加剧行业的债务困境，报导形容，即使是香港的一些最大发展商，如新世界发展，也在积极扩张后寻求减少借款。 世邦魏理仕香港投资银行部执行董事曾晋焜表示，香港的团队已评估30多项高回报的私人信贷交易，其背后均有办公大楼、数据中心和豪宅等资产作为抵押支持。 世邦魏理仕的资料显示，截止今年9月的3个月内，香港商厦空置率接近历史高位15.8%，由高盛集团持有多数股权的一栋办公大楼将售价下调逾3成，10月分香港房屋销量按年跌33%。 有市场观察人士表示，香港的私人借贷市场正在起步，问价多于已完成的交易。知情人士透露，一些借贷方担心回报可能低于预期，因许多房地产尚未重新定价（Repricing）。 《彭博》认为情况可能在2024年突然生变。随著银行将发布年度业绩，在明年首季进行资产重新定价（asset repricing），在资产价格下跌、不良个案增加时，银行可能会在借贷逾期违约前，以折扣价出售房地产贷款，这可能会推动更多的借款人寻找其他融资途径。
1 中国公民和企业背负着沉重的债务负担，中国央行的数据，中国人大的数据，以及中国财经媒体的数据，非常令人震惊。中国个人储蓄总额为22.7万亿元，而企业和个人债务总额达到33.1万亿元。令人震惊的是，有5亿至6亿人根本没有储蓄，而债务人总数达到7亿至8亿。此外，有4.2亿人面临贷款违约的风险，仅信用卡违约就超过2000亿元。 2 如此庞大的中国人口陷入债务，这笔钱又欠给了谁？实际上，追溯这些巨额债务的起源，我们会发现绝大多数是由中国政府和中国共产党的领导制定的政策造成的。 3 让我们来看看困扰中国人民的六大主要债务来源以及背后的原因：1）毫无疑问，住房是最主要的原因。许多人因购房付首付和后续财务承诺而背负债务。2）互联网金融产品因各种主观或客观原因产生债务。3）传统金融产品导致债务累积。4）政府支持的项目促使债务累积。5）政府有意向企业和个人强加债务。6）人们被欺骗而陷入债务。 4 首先，我们关注中国的住房问题。在中国，购房是中国人民最大且最普遍的债务来源，因为购房导致了债务。那么，组成房价的最大资金部分是什么？答案是政府收取的土地出让费。换句话说，购房者支付的最大部分资金，流向了中国政府的各个层级，其次是与房地产相关的政府税收，最后才是开发商和其他相关利益相关方。 5 那么，土地出让费和房地产税在中国房价中的比例是多少？据数据显示，在有统计数据的23个省市中，17个省市的土地出让费和房地产税与商品房价格之比高达74%。此外，这笔收入占地方财政收入的86%，地方政府无法承担不收取这笔收入。 6 政府征收的土地出让费推高了房价，使中国100个城市的平均房价收入比达到12，远高于日本的6.83，韩国的8.9和美国的5.07。如果取消土地出让费，房价会发生什么变化？根据知乎网站用户的计算，如果只考虑建筑成本和合理的开发商利润，中国的房价将下降50%以上。这将使房价收入比降至与市场经济国家相似的水平，并使大部分人免于债务。 7 然而，由于政府收取大量的土地出让费，房价居高不下，许多中国人在购房时不得不向银行贷款，最终承担沉重的债务。无论从哪个角度看，政府似乎都不是在寻求人民的福利。相反，中国人民为购房所付出的努力比世界上其他国家的人民要大得多。但是，中国政府设定了如此高的土地出让费，占房价的74%，似乎并未追求人民的福利。 8 中国人民的第二大债务来源，尤其是在过去十年中，是互联网金融产品。值得注意的是，正是中国政府大力推广各种金融管理产品，如P2P借贷、私募基金、PPP以及依赖众多互联网和电子商务平台的各种贷款产品，导致如此多的中国人成为金融管理和互联网金融的受害者。 9 一个具体的例子是中国政府从2013年开始推广的P2P借贷，这是一种通过互联网进行的个人之间的直接借贷。然而，由于监管不力，一些平台在早期阶段以30-40%的年利率吸引公众存款。随着一些借款人未能还款，部分P2P平台的资金链开始断裂，导致运营商携款潜逃、企业倒闭，公众存款无法追讨。 10 2022年，中国政府推出监管政策，部分P2P平台开始调整业务模式，寻求银行资金托管。但为时已晚。在2018年6月爆发的大规模P2P倒闭潮中，仅一个月内就有221家在线借贷平台破产，运营商消失或失去联系，估计受害者超过100万人。 11 其他贷款平台包括蚂蚁集团的借呗和花呗，以及京东金融的金条等金融产品。这些项目使数千万或亿万中国人背负债务。来自中国财经媒体财经窝的数据，在中国14亿人口中，债务人数已达7亿，违约率为46%。几乎80%的劳动年龄人口背负债务。 12 这种情况与中国政府当时对这些项目和产品的大力推广和宣传密切相关。普通民众在听到政府的宣传后开始使用这些产品。当这些项目和产品后来遇到问题时，政府的回应是将责任完全推到互联网公司和互联网金融企业或个人身上，如打击P2P，推出各种监管措施。然而，政府回避讨论当时的政策和大力推广。任何敢说政府应对此负责的人都会受到制裁。 13 由于政府的不负责任态度，互联网金融领域成为中国普通民众除房地产领域外最广泛的债务领域。 14 中国人民的第三大债务来源是传统金融产品，如股票交易市场、债券市场、期货市场、中国发行的各种彩票市场，甚至银行存款。 15 政府是否没有人对这些领域负责，还是故意装作无知？政府不断鼓励普通中国民众和各种散户参与许多高风险金融产品，却完全忽视这些金融产品带来的巨大风险。 16 就算是在类似于西方的中国股票交易市场，几乎没有上市公司不造假的。但是面对这么多上市公司造假，中国政府采取的政策就是，视而不见，无人问津。 17 很多地方银行的风控机制也如同虚设，可是一旦出了问题，金融机构里面的各种规定是非常复杂的，他们说的话的真实含义，真实的操作，老百姓都不明白就里。 比如说，某个银行倒闭了，最后经过调查，政府说有人卷款逃到国外，这一句话就把所有问题都交代了。但实际上金融界内部的相当专业的人士都明白，这必须是央行内部有人，中共高层有人，才能让这些款项流向国外。 可是老百姓不知道。最后老百姓的资金会全被吞掉，老百姓也没办法，因此产生了大量的负债者。在这次河南银行的事件中，银行让民众登记自己的信息，其实就是走个过场，让老百姓觉得银行正在解决问题。其实这种登记对找回资金什么用都没有。 18 第四大债务来源是政府曾经大力推广的失败项目。例如，全国创业倡议、雄安新区、区块链技术、海南自由贸易港以及一带一路倡议。这些项目得到了中央和地方政府的大力推广，许多投资者参与这些项目、投资或合作。 19 无论是政府的规划能力、管理能力还是运营能力，中国政府都未能有效地思考、执行或管理这些项目。经过几年的发展，这些项目发生了180度的大转变，政府从全力支持变为全力反对。 20 习近平于2017年4月1日提出的雄安新区宏伟计划，旨在减轻北京的非首都功能。一夜之间，雄安这个人烟稀少、贫穷的地区的房价暴涨，各种国有企业、学校、酒店和餐馆纷纷涌入。据中国媒体报道，截至2021年上半年，雄安新区已完成投资超过2.6万亿元，125个重点项目正在进行，北京已有超过1000家企业在新区注册。 21 然而，在2021年9月1日实施的《河北雄安新区条例》被舆论认为是雄安新区降级为地级新区的标志。这是因为中央政府认为“千年大计”难以实现，所以将其交给了地方政府。最终，雄安新区的参与者和投资者一无所获。 22 2014年9月启动的“大众创业、万众创新”运动通过政府主导的创业投资基金为创业者提供金融杠杆。然而，他们无法帮助创业者创造市场需求，导致创业者失败率高达80%，学生创业者失败率超过95%。担保人也损失惨重，那些放弃稳定工作创业的人最后背上了巨额债务。如今，政府不再谈论或讨论这些问题，而这些失败的创业者和投资者不得不独自承担债务。 23 现在，政府不再谈论或讨论这些问题，也不提及他们在推动这些项目方面的责任。他们将所有责任都推到普通民众身上，在许多地方，甚至雇用严厉的官员严格处理这些项目的参与者。他们绝对不提及这些项目曾经是中国政府大力推广的。 24 中国公民的第五大债务来源是政府强制让人民背负债务，无论他们是否愿意。这包括政府支持的项目，如广州恒大，导致投资者承担债务，以及政府拍卖项目，如河北大悟集团，也使投资者背负债务。 25 例如，恒大财富在2021年9月9日突然宣布，暂停赎回所有已售出的金融产品。有传言称，未赎回的金融产品金额高达400亿元！恒大集团的投资者和合作伙伴也就无法要求付款。因此，由此产生的债务必须由这些投资者自己承担。此外，这次陷入债务困境的不仅仅是投资者，还有恒大的许多内部员工和业主。 26 另一种情况是，企业在共产党政府的逼迫下，不得不破产，然后以低价出售。河北大午集团的资产就是一个例子。大午集团创始人孙大午，中国著名的草根企业家，于2021年7月28日被判处18年徒刑。次年4月14日，河北高碑店市法院公开拍卖了大悟集团的所有资产。拍卖底价设定为6.8亿元人民币，仅占集团资产总账面价值的13%。有人怀疑，当局出于政治目的，以低价出售大午集团资产，公然剥夺投资者的钱财。投资者也无处伸冤。 这种情况在中国并不少见，因为各种原因，许多公司被低价出售。各级中国政府的不负责任行为严重损害了企业和个人的利益，也严重影响了国家的形象和信誉。 中国公民的最后一种债务是由社会上猖獗的诈骗行为引起的。近年来，中国的诈骗犯罪问题日益严重，包括电话、金融、信用卡和互联网等各个领域的欺诈，已成为影响社会稳定和人民福祉的重大问题。 诈骗分子通常冒充银行、公安、法院、电信等机构，利用逾期支付、快递包裹问题、签证失效等作为切入点，获得受害者的信任并进行诈骗。信用卡诈骗通常涉及使用他人身份申请信用卡、非法套现和虚假折扣。互联网诈骗主要包括电信网络诈骗、网购诈骗和微信诈骗等各种形式。 然而，我们需要看到，如果没有中国政府的管理漏洞、制度漏洞、执行不力以及中国共产党内部官员与大量诈骗分子的勾结，诈骗分子如何能够获得如此多的电话卡、拥有如此多的互联网渠道、发行如此多的银行卡，并在这样一个技术先进的时代转移如此多的资金？ 因此，这些问题的出现是由政府内外官员的疏忽、管理不善或勾结造成的。 由于中国共产党内部的洗脑政策和煽动人民相互对立的高超手段，到现在为止，中国的债务人和债权人一直在互相对抗，而没有认真考虑中国人民日益增长的债务是如何产生的。 然而，与西方国家相比，很明显，在中国人民的六大债务来源中，无论是房地产、互联网金融、政府推广的项目还是政府强加的债务，这四类在西方并不常见。由传统金融市场和欺诈行为导致的债务比例在国外也远低于中国。 没有比较就没有伤害。明智的人可以清楚地看到并理解，对于勤奋的中国人民来说，如此多人民的普遍债务是由于中国共产党的领导。 如果中国共产党继续领导，土地出让费继续高额征收，各级政府继续装聪明、事后推卸责任，把所有中国人拖入债务陷阱只是时间问题。
今年初开始，全国范围内就出现了提前还贷潮，没想到浓眉大眼的北京也未能幸免。银行一方面面对的是新增房贷业务乏力，另外一方面又面临存量的房贷业务因为提前还贷潮萎缩，腹背受敌之下银行的业绩压力山大，于是，今年银行可以说以非常谦卑、非常诚恳的请求给购房人发放贷款。 银行有多诚恳？以我亲身经历的一个楼盘为例，数家合作银行给出的办理条件是，贷款额度在1000w以内，只要收入证明，不要银行流水。 你觉得你收入证明都开不够？没关系，你的父母的收入可以给你提供担保，更离谱的是，你随便找一个异性，说是你的前男友、或者前夫，都可以给你提供担保，只有你想不到，没有银行办不到的，就一个目的：放贷。 北京的房贷利率一直处于全国前列，因为对于首贷的标准认定极为苛刻，导致大量的人只能按照2套进行贷款，房贷利率几乎都是5.88%，这么高的房贷利率，银行根本没有可以匹配收益率的产品，加上经济状况不好，大家手里有点闲钱，自然考虑提前还贷，早点结清贷款。 北京从2017年317调控到现在5年半的时间了，全市均价上涨只有10%，而5年半的房贷利息累计达到接近30%，这也就意味着在过去的5年半的时间里，购房者平均亏损20%，在继续房住不炒的大背景下，未来北京的房价能否跑赢房贷利率，这在很多人心里其实是个大大的问号，当你对未来没有信心的时候，提前还贷自然是理所当然的事情。北京尚且如此，其他城市更可想而知了。 可以说，今年提前还贷对于大部分有房贷的家庭来说，就是最好的投资理财，收益率等于房贷利率，而且稳赚不赔，现在银行的理财不但收益率低还不保本，所以买理财简直是被提前还贷吊打。 银行也不愿意坐以待毙，现在设置了重重的提前还贷门槛。去年是房贷额度总量控制，今年改成了提前还贷总量控制了。去年是最后几个月没有额度，只能来年才能放款。今年很可能到年底几个月没有提前还贷额度，只能明年还了。这一脚油门，一脚刹车，玩的是不亦乐乎。 以前有个名人说过：信心比黄金重要。当信心受到打击的时候，很多资产的价格都需要重新计算，北京也不例外。现在市场缺乏信心，北京政府为了卖地，疯狂的在郊区建地铁，又出台针对核心城区老年人买房的优惠政策，目的就是为了鼓励大家多买房，多贷款，你看看北京今年的经济数据，地主家也没有余粮了。 请你记住一个结论，考虑到资金成本，房子一年不涨5%就是亏的，就是负资产，当越来越多的房子变成负资产的时候，恐怕就不是提前还贷潮这么简单了。 （全文转自微信公众号BJ大土豆）
中共当局早前对房地产进行监管，令楼市出现雪崩式下滑，恒大、融创、碧桂园等头部房地产企业负债累累，资金链断裂导致的楼盘烂尾比比皆是。近期，全国各地的购房者组织了多场规模不一的维权行动，希望当局解决烂尾楼问题，但并没有作用。于是，大量业主表示，既然楼盘停工，何时复工也没有答复，那么业主也准备集体停贷了。 打响头炮的是江西景德镇恒大珑庭楼盘，业主称该项目去年5月份就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。 目前该项目已经售出900多户。 业主们发出了一份强制停贷告知书，这张文件截图在周末刷屏后，随即全国各地陆续开始有越来越多烂尾楼项目都跟上了。 网络图片 恒大的烂尾项目很多，之前恒大暴雷的时候就有机构统计过恒大的烂尾楼盘，高达上百万套。 涉及5000多户的武汉恒大时代新城业主紧随其后发布了停贷通知。 网络图片 2020年开盘武汉绿地光谷星河绘，当时是实打实的红盘，创下半年内“九开九罄”的纪录，销售额48亿，挪用资金7.25亿，工程量完成不足35%，去年8月开始烂尾，涉及业主超过2428名。 如今绿地光谷星河绘业主也发布了强制停贷告知书。 网络图片 郑州的烂尾楼在全中国都排得上号，之前当局还把维权的业主健康码“变红”，用防疫手段来维稳，引发大量批评。 郑州名门翠园基本上成为郑州烂尾的代名词了，根据业主的告知书，项目已经逾期交房三年。业主们日前告知郑州市政府，将在今年9月强制停贷。 江西南昌新力城也是在去年停工的一个大盘，合计3277户，60亿房款不知所踪，共涉及的人数估计接近上万人了。业主们表示要在今年8月强制停贷。 湖南长沙新力的一个项目——长沙新力铂园逾期交房8个月，业主们也决定8月强制停贷。 据第一消费金融简单检索，强制停贷现象日渐普遍，近年来还有以下案例： 河南省郑州市康桥那云溪业主决定强制停贷； 河南省郑州市郑西鑫苑名家四期业主决定强制停贷； 山西省太原市太原泰禾金尊府业主决定强制停贷； 河南省商丘市恒大名都二期业主决定强制停贷； 江苏省宿迁市恒大悦澜湾业主决定强制停贷； 河南省南阳市阳光城丽景花园业主决定强制停贷； 河南省漯河市恒大悦府业主决定强制停贷； 河南省郑州市启福业主决定强制停贷； 湖南省长沙市恒泰长沙芙蓉悦府业主决定强制停贷； 河南省新乡市平原新区恒大三期半城湖业主决定强制停贷； 河南省周口市恒大时代新城业主决定强制停贷…… 在过去的维权当中，大部分业主都是针对开发商讨说法的。但是开发商早就摆烂了，也确实没钱，骂开发商也没用。现在业主只能找银行：银行作为贷款方，为何在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款？为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？ 业主认为银行并没有履行其义务，最终导致项目烂尾，所以业主也不愿意还房贷了。一日不复工，一日不还贷！这就是他们的诉求。 事实上，如果严格按照监管来进行，房子也有是不会烂尾的。在中国大陆，想要提取预售监管账户资金要有： 授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水。 而工程进度节点是最关键的一环，要提供单体竣工验收报告。 早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。等你准备好这些材料之后，审核通过，开发商才能提取监管账户的资金。 全国绝大多数新盘的烂尾，其实都差不多，工程没完，用来建房子的钱却没了。当初到底钱是怎么不见的？ 在烂尾楼业主看来，银行应该要为此事负最大的责。 有网友称，停贷潮一旦爆发，对银行将是致命打击。举个例子，如果一个大盘3000户，平均贷款100万（二线城市），那就是30亿，对于地方的一家银行来说，绝对是要命的打击。 要是没有处理好的话，各地的金融系统肯定会出问题，此刻的银行一定很着急。这两年的烂尾楼风波，注定没有赢家。
