降不降价都是死？广州国际广场744套房产打七折流拍

12月6日上午，位于广州东部新塘站旁的凯达尔枢纽国际广场进行了一场大规模的房产拍卖，744套房源的起拍价为21亿（人民币，下同），相当于市场价的七折，但全程无人出价，最终流拍。

据《南方都市报》报导，本次拍卖的房源分布在凯达尔枢纽国际广场的多个楼层，包括负一层、负二层，第三层至第八层、第十层至第十八层等，涵盖商业、酒店和办公用途。拍卖标的物的市场参考价约为30.17亿，起拍价虽大幅下调为21亿，却未能吸引到买家出价。

对此，广场附近一家公寓负责人直言不讳，新塘附近缺乏人气，再加上凯达尔的两栋烂尾楼，在营商环境备受质疑的前提下，没有老板愿意来投资。

凯达尔枢纽国际广场曾被誉为“中国首个真正意义上的TOD项目”。TOD（公共交通导向开发）是一种非汽车化的城市规划模式，旨在通过最大化公共交通利用率促进区域发展。但凯达尔广场自建设以来，一直未能实现其构想。

目前，该项目仍处于围蔽状态，以致周边环境十分萧瑟。一位从事物流业务的企业负责人表示，周边商圈冷清，难以吸引租户或投资者。他说：“这里被定位为区域交通枢纽，但实际上开发难度极大。政府也缺乏实际的推进措施，看看凯达尔的现状就明白了。”

除此之外，凯达尔枢纽国际广场的开发之路也不顺畅。早在2021年，市场便传出该项目因资金链断裂及抵押问题而烂尾的消息。尽管开发方曾发布澄清声明称，项目不会烂尾，但相关建设却连年搁浅。自2014年取得项目，至今已有十年，凯达尔枢纽国际广场依然未能走出“烂尾疑云”。

另外，作为广州东部中心的重要地标，新塘站周边区域缺乏产业支撑，整体发展陷入困境。网民“泰山大侠”感慨：“三十年河东，三十年河西，房地产的黄金时代已经过去。”

降不降价都是死

有业内人士指出，目前中国的房地产市场正陷入怪圈“降不降价都是死”，其原因有：

1.房价过高导致购买力不足

根据统计，中国大城市的房价收入比远高于国际标准。例如，北京的房价收入比是华盛顿特区的9倍，上海的房价收入比是纽约的4倍，而成都这个一二线城市的房价收入比也超过美国多数城市。这种严重偏高的房价，使普通家庭难以承受，即使房价下调，也不能显著提高民众的购房能力。

按国际通行标准，家庭购买房屋的总价应为年收入的3-5倍，但中国的平均水平高却达29.8倍。即便房价下降80%，许多普通家庭仍无法负担，这使得市场需求长期疲软。

2.房价下跌对经济和政府都是致命打击

尽管高房价压制了需求，但房价大幅下跌又会对经济造成灾难性后果，包括：

房地产企业破产风险：房地产是中国经济的支柱产业之一，大量房企依赖高房价维持生存。融创中国董事长孙宏斌曾指出，房价若下跌超过30%，几乎所有房企都将面临破产。

地方政府财政危机：中国地方财政收入很大程度上依赖土地出让金，而土地价格与房价息息相关。一旦房价下跌，土地流拍将成为常态，地方政府的财政收入将严重受损，难以维持基本运转。

财富效应消失：70%的家庭财富集中在房产中，房价大幅下跌将导致家庭资产缩水，进而削弱消费能力，打击整体经济。

3.放宽限购政策无济于事

尽管政府采取了多项宽松政策，例如降低首付比例、放宽限购条件、允许非本地户籍购房等，却没有什么效果，其原因是：

购房者信心不足：由于房价长期未“跌到位”，很多潜在买家持观望态度，担心房价进一步下跌带来的财务损失。

收入增长乏力：受经济下行和疫情影响，许多家庭收入减少，购房能力降低，即使政策宽松，也难以激发购买欲。

4. 房价下跌对社会的影响

房价下跌虽然对某些购房者来说是利好，却会给整体社会带来动荡，包括：

已购房者的不满：如果房价快速下跌，之前高价购房者将面临资产缩水，可能导致社会不满和维权行动增加。

市场预期恶化：房价的快速下降会强化购房者的观望情绪，形成恶性循环，进一步压制市场需求。

房地产的死循环

目前，中国房地产市场是一个两难局面：若房价继续维持高位，普通家庭买不起房，市场需求难以恢复，房地产行业陷入长期低迷；若房价显著下调，地方财政、房地产企业和已购房者都会遭受重大冲击，甚至引发经济和社会问题。