降不降價都是死？廣州國際廣場744套房產打七折流拍

12月6日上午，位於廣州東部新塘站旁的凱達爾樞紐國際廣場進行了一場大規模的房產拍賣，744套房源的起拍價為21億（人民幣，下同），相當於市場價的七折，但全程無人出價，最終流拍。

據《南方都市報》報導，本次拍賣的房源分布在凱達爾樞紐國際廣場的多個樓層，包括負一層、負二層，第三層至第八層、第十層至第十八層等，涵蓋商業、酒店和辦公用途。拍賣標的物的市場參考價約為30.17億，起拍價雖大幅下調為21億，卻未能吸引到買家出價。

對此，廣場附近一家公寓負責人直言不諱，新塘附近缺乏人氣，再加上凱達爾的兩棟爛尾樓，在營商環境備受質疑的前提下，沒有老闆願意來投資。

凱達爾樞紐國際廣場曾被譽為「中國首個真正意義上的TOD項目」。TOD（公共交通導向開發）是一種非汽車化的城市規劃模式，旨在通過最大化公共交通利用率促進區域發展。但凱達爾廣場自建設以來，一直未能實現其構想。

目前，該項目仍處於圍蔽狀態，以致周邊環境十分蕭瑟。一位從事物流業務的企業負責人表示，周邊商圈冷清，難以吸引租戶或投資者。他說：「這裡被定位為區域交通樞紐，但實際上開發難度極大。政府也缺乏實際的推進措施，看看凱達爾的現狀就明白了。」

除此之外，凱達爾樞紐國際廣場的開發之路也不順暢。早在2021年，市場便傳出該項目因資金鍊斷裂及抵押問題而爛尾的消息。儘管開發方曾發布澄清聲明稱，項目不會爛尾，但相關建設卻連年擱淺。自2014年取得項目，至今已有十年，凱達爾樞紐國際廣場依然未能走出「爛尾疑雲」。

另外，作為廣州東部中心的重要地標，新塘站周邊區域缺乏產業支撐，整體發展陷入困境。網民「泰山大俠」感慨：「三十年河東，三十年河西，房地產的黃金時代已經過去。」

降不降價都是死

有業內人士指出，目前中國的房地產市場正陷入怪圈「降不降價都是死」，其原因有：

1.房價過高導致購買力不足

根據統計，中國大城市的房價收入比遠高於國際標準。例如，北京的房價收入比是華盛頓特區的9倍，上海的房價收入比是紐約的4倍，而成都這個一二線城市的房價收入比也超過美國多數城市。這種嚴重偏高的房價，使普通家庭難以承受，即使房價下調，也不能顯著提高民眾的購房能力。

按國際通行標準，家庭購買房屋的總價應為年收入的3-5倍，但中國的平均水平高卻達29.8倍。即便房價下降80%，許多普通家庭仍無法負擔，這使得市場需求長期疲軟。

2.房價下跌對經濟和政府都是致命打擊

儘管高房價壓制了需求，但房價大幅下跌又會對經濟造成災難性後果，包括：

房地產企業破產風險：房地產是中國經濟的支柱產業之一，大量房企依賴高房價維持生存。融創中國董事長孫宏斌曾指出，房價若下跌超過30%，幾乎所有房企都將面臨破產。

地方政府財政危機：中國地方財政收入很大程度上依賴土地出讓金，而土地價格與房價息息相關。一旦房價下跌，土地流拍將成為常態，地方政府的財政收入將嚴重受損，難以維持基本運轉。

財富效應消失：70%的家庭財富集中在房產中，房價大幅下跌將導致家庭資產縮水，進而削弱消費能力，打擊整體經濟。

3.放寬限購政策無濟於事

儘管政府採取了多項寬鬆政策，例如降低首付比例、放寬限購條件、允許非本地戶籍購房等，卻沒有什麼效果，其原因是：

購房者信心不足：由於房價長期未「跌到位」，很多潛在買家持觀望態度，擔心房價進一步下跌帶來的財務損失。

收入增長乏力：受經濟下行和疫情影響，許多家庭收入減少，購房能力降低，即使政策寬鬆，也難以激發購買慾。

4. 房價下跌對社會的影響

房價下跌雖然對某些購房者來說是利好，卻會給整體社會帶來動盪，包括：

已購房者的不滿：如果房價快速下跌，之前高價購房者將面臨資產縮水，可能導致社會不滿和維權行動增加。

市場預期惡化：房價的快速下降會強化購房者的觀望情緒，形成惡性循環，進一步壓制市場需求。

房地產的死循環

目前，中國房地產市場是一個兩難局面：若房價繼續維持高位，普通家庭買不起房，市場需求難以恢復，房地產行業陷入長期低迷；若房價顯著下調，地方財政、房地產企業和已購房者都會遭受重大衝擊，甚至引發經濟和社會問題。