維州多市議會拒推行紫色垃圾桶計劃
2026 年 7 月 15 日
大陸房地產持續下行，生育率更是暴跌，以致以前備受追捧的「學區房」備受冷落。日前，有消息傳出，大陸某家長為了孩子上學，寧可住酒店，也不買學區房。事件傳出後，引發公眾關注。 據陸媒《每日人物》報導，北京一位單親媽媽帶著上小學的女兒貝貝住在位於北京東二環的一家五星級酒店。每周一入住，周五退房。 報導稱，貝貝從一年級起，就住在酒店。每周一，她拎著行李箱入住，周五退房回家。如今，她已是三年級的學生。也就是說，她在酒店裡已住了三個年頭。 貝貝的媽媽稱，自家常住五星級酒店，能獲得不少福利，幫她省了不少錢。她表示，酒店免費提供早午餐、咖啡、停車位，還有專屬的保潔管家、游泳池和健身房等等，三年下來，她省了40萬人民幣。 對於為什麼寧可住酒店，也不肯買房一事，貝貝的媽媽稱，「住酒店上學，是我精密計算過選擇的。」她說，在北京買房至少需要2千萬，按近幾年的樓市行情，自己每年要虧幾百萬。再加上物業、取暖等亂七八糟的費用，每年的花費是相當驚人的，相比買房，租住酒店更加合適，且方便。 長期以來，大城市的學區房備受追捧，這主要是因為大陸的優質教育資源稀缺，且分布不均。為了讓自己的孩子獲得更好的教育，中國家長不惜投入大量的時間和金錢，購買學區房。這是因為很多好的學校，只收本學區的學生。 另外，學區房除了可以成為孩子進入優質學校的敲門磚，還因其十分搶手，有一定的升值潛力。但隨著中國生育持續下降，越來越多的學校，甚至包括一些重點學校，已不拘泥於只招收本學區的學生，開始實行租房即可入學的政策。再加上房地產市場不斷崩盤，那些「老破小」的學區房已經失去了升值的潛力，因此不再受到大眾追捧。 據《21世紀經濟報導》稱，北京多個區的小學入學人數出現下跌，2024年海淀區小學生預計減少3.4萬人，西城減少2萬人。
據澳洲金融評論報導，在過去的一年裡，澳洲熱門學區的房價飆升了46%，遠遠超過其所在郊區的非學區房價漲幅，供應緊張助長了家庭之間的激烈競爭。 Domain Schools Zone報告顯示，與一年前相比，悉尼和墨爾本學區房表現最好，幾乎壟斷了學區房價漲幅排行榜，反映出這兩大城市房地產市場的實力。 學區房價的飆升凸顯了家長們準備支付溢價，使他們的孩子有資格入讀優質的政府學校。 在悉尼，Barrenjoey高中的學區房價在過去12個月內躍升了45%，比學校所在的郊區Avalon Beach的30.1%的增長率高出15個百分點以上。 在墨爾本，Kunyung小學的學區房價漲幅最大，攀升了45.7%，比所在郊區Mount Eliza的房價漲幅高出了13.2個百分點。 Domain的研究和經濟主管Nicola Powell表示，在表現最好的學區，房價上漲了38%到46%，這證明對於尋找新家的家庭來說，進入優質公立學校是最重要的考慮因素之一。 Powell說:「我們知道，作為房產決策過程的一部分，父母和投資者會考慮潛在房產的地理位置與學區的關係。」 「當人們在尋找房屋時，他們在尋找一種生活方式，而教育是其中的一個重要部分，無論是在澳大利亞的內城區還是沿海地區。」 在首府城市，超過五分之二（46%）的學區房表現超過了所在郊區，大約有十分之一的學區房價格增長比其所在郊區高出10%至20%。 Powell博士表示，如果既在學區內又靠近自然景觀，房價漲幅最大，如沿海郊區或靠近國家公園的地方，它們成為家庭的理想選擇。 這一點從Burraneer Bay公立學校學區房價的強勁增長中可以看出，其增長速度是Cronulla（其所在的郊區）的十倍。 同樣，令人嚮往的沿海生活方式推動珀斯Scarborough小學學區房的價格上漲33.9%，而該郊區Scarborough的房價僅上升了4.2%。
學區房，又迎超級利空。 01 近日，北京市西城區明確，2020年7月31日後購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。 這意味著，喧嚷已久的「多校劃片」終於到了落地時刻，而且比預想的更狠。 作為中央政務區之一的西城區，可謂寸土寸金，教育資源更為全國之冠，連帶學區房一路攀升，均價動輒15萬乃至20萬以上。 如果高價賭上的學區房，有可能會被「多校劃片」分配到普通學校，那麼必然是學區房投資的最大的滑鐵盧。 網路圖片 與往年更多是口號宣示不同，今年北京西城區開始玩真的。 西城區最負盛名的德勝片區，頂尖名校雲集，「小升初」市重點名校比例超過80%，學區房歷來引發瘋搶，有老破小均價直奔30萬元以上。整個片區幾乎都是名校，上有「牛小」，下有托底，學區房價格極其堅挺。 然而，多校劃片，不再局限於片區內，而向鄰近片區調劑。花了上千萬買了德勝片區的學區房，有可能被分配到什剎海和新街口片區，後兩個學區整體教育質量遠遜於德勝片區，新街口片區市重點比例只有30%左右。 更狠的是，在個別片區，凡是去年7月之後購買學區房的，全部被分配到鄰近片區，不只是「多校劃片」，更是「不分片區多校劃片」。 這就帶來極大的不確定性。 花二三十萬均價博得的學區房，最後可能被分配到只有十來萬房價的學區範圍，必將引起學區房價格的重新配置，讓「價高者得」的學區投資邏輯崩盤瓦解。 這正是「多校劃片」的威力所在。 02 這次之所以玩真的，在於今年以來整個形勢發生了變化。 學區房最大的政策轉折點，當屬今年4月召開的高層會議。會議提出，要堅持房住不炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。 房住不炒和增加租賃，都是既定政策，但「防止以學區房等名義炒作房價」則是首次出現。這也是1998年住房商品化改革以來，高層會議決策首度對準了學區房。 自此，學區房調控開始加速，而與教育相關的政策逐漸密集。 先是校外培訓遭遇史上最嚴調控。 教育部成立校外教育培訓監管司，專司校外培訓管理。同時，相關部門對15家校外培訓機構處以3650萬元的頂格處罰，而多地開始明確嚴控校外培訓。 接著北京、上海等地表示將正式啟動學生暑期託管服務。 由各區教委組織面向小學一年級至五年級學生的託管服務，託管服務內容主要包括提供學習場所，開放圖書館、閱覽室，有組織地開展體育活動等。不組織學科培訓和集體授課。 顯然，此舉意在遏制暑期校外培訓的浪潮。以官方的暑期託管作為替代選擇，減少每逢假期學生一窩蜂擠在培訓機構的盛況，從而進一步減輕教育負擔。 同時各地開始針對學區房進行專項調控。合肥首提「學區限購範圍」，明確優質學區將嚴格限購，與非學區形成明顯政策差異；寧波則專門制定了113個學區房小區二手房參考價，對此進行規制。 此番隨著北京西城區「多校劃片」全面落地，未來將會向其他地區推廣。可以說，多校劃片，將是未來大城市的主流政策。 一旦多校劃片推廣開來，以往「一個蘿蔔一個坑」的學區房投資邏輯必然不復存在，靠追逐頂尖學區房謀求超額收益，將會面臨著極大的不確定性。 03 除了「多校劃片」，學區房面臨的風險越來越大。 其一，學區資源重新分配的風險。無論是租售同權，還是多校劃片，抑或指標到校，只要能夠落地，都會對學區房產生釜底抽薪式的影響。雖然短期內，由於各種利益的阻礙，這些政策或許很難迅速推進，但這是學區房未來的可能的發展方向，必須提前做好預防。 其二，政策變動的風險。2020年，深圳有片區均價10萬+的公寓性質學區房被統一降分。前不久，蘇州工業園區將新購學區房學位鎖定年限從5年提高的9年，而深圳某小學更是試圖限制30平方米以下的小戶型學區房直接入學的資格……政策變數，已經成了學位房的重要影響因子。 其三，開發商虛假宣傳的風險。雖然多地政府已明令禁止樓盤捆綁學位房宣傳，但學位房作為房價的重要組成要素，會被開發商或明或暗地變相宣傳，並體現於房價之中。 但是，學位本身具有不確定性，開發商同樣也有誤導宣傳的動機，這就導致學位房投資往往充斥著各種道德風險。 其四，學位房與教育實力不相匹配的風險。每一個家長都不想自己的孩子輸在起跑線上，但買到一流的學位房，未必就等於買到了美好的未來。學位房與高考之間的關係，越來越不穩定，這對學位房的實際效果必然提出質疑。 其五，城市格局洗牌的風險。任何區域的教育，都是由人來決定的。隨著新城區拔地而起，尤其是一些城市的政務區和商務區不斷轉移，城市的白領和金領群體也隨之而轉移，這些人群聚居之地，教育質量一定不會差，這就對傳統老城區的學位提出挑戰。 04 在教育資源仍不均衡的當下，想要終結學區房顯然不可能。 但越來越多的政策大變局，將學區房的投資屬性打得七零八落。還要不要投資學位房？ 對於這個問題，答案並非「是」和「否」如此涇渭分明。學位房到底還能不能投資，關鍵要看投資的是什麼樣的學位房。 其一，不要豪賭頂尖學區房，次頂級的學區房或許性價比更高。學區有多牛，學區房的溢價就有多高。拿出市場30%的溢價去豪賭學區房，反要承受多校劃片、指標到區等政策的直接衝擊，反倒不如選擇溢價相對合理、不屬於過度冒尖因此而嚴打的學區房。 其二，投資單個學位房，不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道，優質教育資源往往都聚集於中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校雲集。不管是單校劃片，還是多校劃片，一般都不影響學區房的價值。 其三，在學區房選擇上，老破小優於老破大。許多老城區的舊房子，最大的價值就在於學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，並非房子本身。相比於老破大，老破小反而是更具性價比的選擇。 其四，跟著白領和金領群體走。一個地方的教育是否優質，與學校的底蘊有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。所以，一些政務區或商務區的准學位房，性價比反而高過老城區的傳統學位房。 （全文轉自微信公眾號國民經略）
