是否真的到了说“别了,学区房!”的时候?

学区房,又迎超级利空。  

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近日,北京市西城区明确,2020年7月31日后购房家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。 

这意味着,喧嚷已久的“多校划片”终于到了落地时刻,而且比预想的更狠。 

作为中央政务区之一的西城区,可谓寸土寸金,教育资源更为全国之冠,连带学区房一路攀升,均价动辄15万乃至20万以上。

如果高价赌上的学区房,有可能会被“多校划片”分配到普通学校,那么必然是学区房投资的最大的滑铁卢。

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与往年更多是口号宣示不同,今年北京西城区开始玩真的。 

西城区最负盛名的德胜片区,顶尖名校云集,“小升初”市重点名校比例超过80%,学区房历来引发疯抢,有老破小均价直奔30万元以上。整个片区几乎都是名校,上有“牛小”,下有托底,学区房价格极其坚挺。 

然而,多校划片,不再局限于片区内,而向邻近片区调剂。花了上千万买了德胜片区的学区房,有可能被分配到什刹海和新街口片区,后两个学区整体教育质量远逊于德胜片区,新街口片区市重点比例只有30%左右。 

更狠的是,在个别片区,凡是去年7月之后购买学区房的,全部被分配到邻近片区,不只是“多校划片”,更是“不分片区多校划片”。 

这就带来极大的不确定性。

花二三十万均价博得的学区房,最后可能被分配到只有十来万房价的学区范围,必将引起学区房价格的重新配置,让“价高者得”的学区投资逻辑崩盘瓦解。 

这正是“多校划片”的威力所在。

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这次之所以玩真的,在于今年以来整个形势发生了变化。 

学区房最大的政策转折点,当属今年4月召开的高层会议。会议提出,要坚持房住不炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

房住不炒和增加租赁,都是既定政策,但“防止以学区房等名义炒作房价”则是首次出现。这也是1998年住房商品化改革以来,高层会议决策首度对准了学区房。 

自此,学区房调控开始加速,而与教育相关的政策逐渐密集。 

先是校外培训遭遇史上最严调控。

教育部成立校外教育培训监管司,专司校外培训管理。同时,相关部门对15家校外培训机构处以3650万元的顶格处罚,而多地开始明确严控校外培训。

接着北京、上海等地表示将正式启动学生暑期托管服务。

由各区教委组织面向小学一年级至五年级学生的托管服务,托管服务内容主要包括提供学习场所,开放图书馆、阅览室,有组织地开展体育活动等。不组织学科培训和集体授课。

显然,此举意在遏制暑期校外培训的浪潮。以官方的暑期托管作为替代选择,减少每逢假期学生一窝蜂挤在培训机构的盛况,从而进一步减轻教育负担。

同时各地开始针对学区房进行专项调控。合肥首提“学区限购范围”,明确优质学区将严格限购,与非学区形成明显政策差异;宁波则专门制定了113个学区房小区二手房参考价,对此进行规制。 

此番随着北京西城区“多校划片”全面落地,未来将会向其他地区推广。可以说,多校划片,将是未来大城市的主流政策。 

一旦多校划片推广开来,以往“一个萝卜一个坑”的学区房投资逻辑必然不复存在,靠追逐顶尖学区房谋求超额收益,将会面临着极大的不确定性。

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除了“多校划片”,学区房面临的风险越来越大。 

其一,学区资源重新分配的风险。无论是租售同权,还是多校划片,抑或指标到校,只要能够落地,都会对学区房产生釜底抽薪式的影响。虽然短期内,由于各种利益的阻碍,这些政策或许很难迅速推进,但这是学区房未来的可能的发展方向,必须提前做好预防。 

其二,政策变动的风险。2020年,深圳有片区均价10万+的公寓性质学区房被统一降分。前不久,苏州工业园区将新购学区房学位锁定年限从5年提高的9年,而深圳某小学更是试图限制30平方米以下的小户型学区房直接入学的资格……政策变量,已经成了学位房的重要影响因子。 

其三,开发商虚假宣传的风险。虽然多地政府已明令禁止楼盘捆绑学位房宣传,但学位房作为房价的重要组成要素,会被开发商或明或暗地变相宣传,并体现于房价之中。 

但是,学位本身具有不确定性,开发商同样也有误导宣传的动机,这就导致学位房投资往往充斥着各种道德风险。 

其四,学位房与教育实力不相匹配的风险。每一个家长都不想自己的孩子输在起跑线上,但买到一流的学位房,未必就等于买到了美好的未来。学位房与高考之间的关系,越来越不稳定,这对学位房的实际效果必然提出质疑。 

其五,城市格局洗牌的风险。任何区域的教育,都是由人来决定的。随着新城区拔地而起,尤其是一些城市的政务区和商务区不断转移,城市的白领和金领群体也随之而转移,这些人群聚居之地,教育质量一定不会差,这就对传统老城区的学位提出挑战。

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在教育资源仍不均衡的当下,想要终结学区房显然不可能。

但越来越多的政策大变局,将学区房的投资属性打得七零八落。还要不要投资学位房? 

对于这个问题,答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资,关键要看投资的是什么样的学位房。 

其一,不要豪赌顶尖学区房,次顶级的学区房或许性价比更高。学区有多牛,学区房的溢价就有多高。拿出市场30%的溢价去豪赌学区房,反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击,反倒不如选择溢价相对合理、不属于过度冒尖因此而严打的学区房。 

其二,投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道,优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,一般都不影响学区房的价值。 

其三,在学区房选择上,老破小优于老破大。许多老城区的旧房子,最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性价比的选择。 

其四,跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质,与学校的底蕴有关,也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。所以,一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。

(全文转自微信公众号国民经略)

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