維州多市議會拒推行紫色垃圾桶計劃
2026 年 7 月 15 日
中國房地產業危機引發的經濟危機在持續發展。這一危機最明顯的癥狀是中國最大的房地產公司之一恆大資不抵債，欠債近2.5萬億元人民幣。許多論者從政治經濟學的視角解說了這種巨額債務給中國的金融體系和整個經濟帶來威脅。在許多觀察家看來，中國五年一度全國金融工作會議在推遲一年多之後在10月底召開，部分原因或很大一部分原因也是房地產業界危機給中國經濟整體帶來的威脅令中共當局難以應對甚至難以言說。學者程曉農博士則從利益鏈及其運作的角度解釋了這種債可敵國的大形勢的由來。 中國房地產業危機的大圖景 在過去的20年里，超常發展的房地產業一度佔據中國經濟的半壁江山，成為世界奇景。這種通過高度槓桿化即通過大舉舉債堆積的超常發展所形成的泡沫如今正在泄氣。泡沫的破碎不但給千百萬中國民眾帶來終生積蓄化為泡影的威脅，而且也給中國政府帶來難以預測和應對的社會動蕩的前景。 作為世界第二大經濟體，中國的房地產業界危機引發金融危機和整體經濟危機的前景也引起國際貨幣基金組織的關注。與此同時，學者和分析家們在研究和分析恆大這樣的房地產大公司如何可以一家就欠下2.5萬億元人民幣這樣的巨額債務。 學者胡平說：（恆大老總）許家印的經營模式就是，向銀行貸款，向政府買地；銀行憑什麼肯給他貸款？政府憑什麼願意把地賣給他？就因為他們能取回扣。所以，除了銀行的頭頭，還有政府的官員，都是許家印的同夥。 獨立時評人蔡慎坤說：恆大出事是必然的，如果沒有權貴保駕護航，恆大早就化為烏有；實際上，早在11年前，美國著名的空頭機構香櫞（Citron Research）就發出一份做空恆大的報告，非常詳細地指出恆大存在的問題，並且明確預言了恆大的最終結局。 中國的房地產業界的問題眼下還在繼續發展。星期一（10月30日），美國《華爾街日報》報道說，全球銀行業巨頭滙豐銀行總裁稱，中國房地產危機已經過去，中國政府扶持該產業的措施正在奏效。但眼下人們還不清楚危機是否真地已經過去。 恆大（以及中國其他一度風光一時、現在陷入困境的大中小房地產公司）舉債究竟是怎樣的一個過程？中國的房地產業界危機和經濟危機對中國政府、中國經濟、中國民眾、外國投資者意味著什麼？中國政府是否有意願、有能力解決房地產業的危機？中國現行的政治經濟制度是否能避免再度出現恆大這樣的房地產商給中國經濟製造定時大炸彈的局面？ 長期觀察和研究這些問題的學者程曉農博士提供了他的答案。在獲得普林斯頓大學社會學博士之前，程曉農曾任中國經濟體制改革研究所綜合研究室主任，對中國政府體制及其官僚機構的運作有第一手的了解。在他看來，造成眼下中國房地產業界的危機的既有中國的政治體制的制度性腐敗，也有中國的大銀行對房地產業的基礎知識欠缺，由此而來的危機前所未有，解決之道目前也難以看出。 以下是程曉農接受美國之音採訪的部分內容摘要。 房地產業大膨脹導致大災難，新時代大躍進產物 記者：恆大一度很大。恆大老總許家印一度更是全國的首富，身價2900億元人民幣。現在恆大資不抵債，負債2.5萬億元人民幣。中國以前有人說某人很富，是富可敵國，現在許家印或恆大則可謂債可敵國。2.5萬億這種天文數字的債務是怎麼來的呢？ 程曉農：這種債務我想把它說成是一種新型大躍進的結果。我們這個年齡的人可能多少都知道，大躍進是毛澤東時代曾經發動的一個要鋼鐵產量突破多少萬噸，糧產量突破多少萬噸的運動；發動這麼一個荒唐的大躍進，然後不計工本大量造假，然後堆出來一個表面上好像是達到目標的這麼一個任務，結果呢？帶來了無窮的災害，包括餓死3000萬人。 為什麼現在我把房地產這個大泡沫說成大躍進呢？就是它和您問的這問題有關係。實際上，房地產泡沫是中國的金融制度給催生出來的。也就是說，它是有同謀的，那同謀就是銀行。 當然也不能說銀行就是為了造泡沫才這麼乾的，而是說銀行的貪婪和頭腦簡單，風險意識嚴重不足造成了這種結果。實際上，所謂的債可敵國就是說，房地產公司把巨大的債務賴給了銀行。 那麼，銀行怎麼會種瓜得豆呢？你想，銀行是想通過房地產貸款來發財賺錢的，結果賺著賺著把銀行自個兒套進去了。銀行放鬆了貸款方面的嚴格審查和監管，就是銀行想從中撈一票，賺一筆。那麼其結果就是大躍進一樣就形成了全國性的、幾乎所有省市，大概只有西藏除外，所有省市基本上都會出現這種恆大式的房地產公司。 房地產業出了大問題，政府監管部門哪裡去了 記者：恆大為什麼能夠做到債可敵國、成為中國經濟的定時大炸彈？換句話說，中國政府那麼多的監管部門，這些年來為什麼能夠給恆大這樣的公司大開綠燈，終於釀成眼下這種難以收拾的局面？ 程曉農：其實在房地產管控上，中央政府是最後一道不把關的。最先推動這個房地產泡沫擴張的其實是地方政府。當然，是從廣東開始的。廣東地方政府首先學香港人，然後就開始發現，我們中國所有的土地都是公有的，政府想賣哪塊就哪塊，而且是可以強力徵收。所以上個世紀最後幾一段時間，中國的強制拆遷蔚然成風。為什麼地方政府都想著把每個地方、每個城市最好的地先拿出來賣給房地產公司？因為政府賣地，把它作為政府收入的一個重要來源。這叫做表外收入，就是名義上不是財政的正常收入，而是賣地的收入。這就是所謂的政府的第二預算，但是第二預算有時候會龐大到比第一預算就是稅收來的收入還要多。 政府為什麼那麼來勁呢？那是因為可以上下其手。誰沾著都能從中拿一塊。拿錢的人，比方講是搞房地產開發的，在中國每個城市差不多都有一個地方融資平台，或者說地方這個城市投資公司，那其實就是政府把土地賣給房地產公司的白手套。這些白手套在推動房地產泡沫的過程當中從銀行拿好處，同時還要從房地產商那裡拿賄賂。 這些人也不是個人白吞的。上邊會有人來管他們。因為你有肉吃，不能一個人獨吞。所以，這些城市房地產投資公司也就是城投公司，它們也得往上孝敬，就這麼一路往上走。你看到中國這些反腐片介紹的情況都是到一個城市，從市委書記到市長那兒，你至少得擺平一些主要的人。所謂擺平就是送錢。 這也是為什麼中國的官員們突然就發了。你看中國現在官員們的有錢的程度，絕對不是靠工資積蓄存起來的。鬼都不信。 在房地產業風光無限的好日子裡誰最得益 記者：恆大以及中國大中小一系列不知多少千家房地產業，它們一度風光無限，在風光無限的日子裡，中國究竟是哪些人從中獲得了最大的利益？ 程曉農：我覺得準確講要看你的地位。你是房地產公司的大老闆，當然你獲利最多。許家印還有碧桂園和其他那些公司那些當老闆的當然獲利最多了。然後房地產公司的中層也一樣。 然後呢？政府的官員是不是都得是權貴才能撈好處？那也不一定。因為權貴這個概念你得看是什麼級別。當然，你說在北京，中央級的那是叫權貴。北京的人看著地方縣裡面的幹部就不叫權貴了。他們算個什麼呀？但一個縣太爺在地方上牛得不行，跺一跺腳，整個縣城都顫動。但到了北京，他們算什麼呀。但在地方上一個縣城裡，它的權貴就是縣太爺、縣政府縣委的那些幹部。 中國有2000多個縣，大部分縣都會有房地產開發，因此當地的很多幹部也在他們那個相應的級別上和相應的地方級的房地產公司勾結，從中拿錢。雖然縣長不算權貴，但是實際上在地方上，他們就是地方的小小的豪強了。 房地產公司危機與中國整體經濟危機 記者：像恆大、碧桂園這樣的大型的房地產或其他大中小房地產的倒閉或形同倒閉，會給中國政府、中國國內外投資者造成什麼樣的損失？ 程曉農：那我先從損失大小來排隊。最大的損失就是，房地產公司大到一定程度以後，它就開始發美元債券，通過香港向境外的投資者用美元發行債券。就是說，以它的公司的信譽擔保，甚至拉一個中國的銀行來做擔保。說我這兒向你們借10年期、5年期的一筆錢用債券的形式。你們買我的債券，把錢借給我。 那麼這是個什麼數字呢？可能大概有個四、五千億美元。現在以恆大為首，碧桂園、恆大後邊一連串的房地產公司的借債基本上全都還不了，也就是四、五千億美元打水漂了。華爾街為這個事兒非常地著急。 對中國政府來講，可能會有眼光狹隘的官員說：沒關係啊，那是美國人的錢，虧了就虧了，他能怎麼著？沒錯，是可能華爾街吃了虧只能硬吞。但這真正給中國政府造成什麼損失？造成的是國際信譽的巨大損失。 所以，這是對中國政府的國際金融信譽的最大損失。改革開放到現在40多年的結果是，中國政府把自己的國際金融信譽建起來，又砸了個稀爛。這是第一大損失， 第二大損失就那些中國政府所說的主力銀行，就是主要的國家銀行，就是剛才講的四大行，工商行、農行、建行和中行，再加上交通等等若干家銀行。這些主要的銀行也都有大量的房地產公司的欠賬，就是貸款。地產公司倒下來，這些貸款也是一個巨大的數額，可能有幾十萬億，這幾十萬億還不上了。 銀行這些錢可不是銀行自己造出來的，是拿老百姓存款堆出來的。所以實際上是變成政府和中國的主要銀行在欠老百姓的錢。 現在的問題關鍵是什麼呢？就是政府信用。中國政府的信用在中國現在還沒有垮到說老百姓就不相信我存在中國最好的銀行里的錢從此就沒了。一旦形成那個局面，大家都去擠兌，那中國政府就玩不轉了。 當然，我這不是說政府垮台了，而是說政府就得想出各種辦法來，哄老百姓說：你們的錢沒有丟，黨和政府保證早晚一天要給你們的。至於早晚是哪一天，這它絕對不會說清楚。因為沒有那一天。 就第三大損失而言，中國政府的損失是間接的。房地產公司還欠它的上游公司很多，像從房地產設計公司，施工公司裝修公司等等，還有原材料公司，它們提供的是建築材料、建築用的金屬等等等等。 這一系列公司又是幾萬億的債務，它們叫企業票據。所謂企業票據其實就是房地產公司欠它們的賬單，欠賬籤條，白條子。本來這條子開出來是說我欠你多少億多少萬，原則上面是沒有限定的日期說限幾號還、不然就付要追加利息。為什麼沒有？它是基於一種企業之間相互信任。 但這種商業票據一旦因為房地產公司行將倒閉還不上了，那它的上游公司一大批就受大量的牽連。舉一個例子，水泥行業現在正在大規模裁員，同時大規模減產。為什麼？房地產公司倒下來，它欠的水泥賬當然不還了，水泥公司那就完了。 同時房地產公司還欠很多的錢，是直接欠老百姓的。它們通過理財產品等等吸引了很多貪圖理財產品高利息的老百姓，把他們的錢給斂來了。現在這些錢也沒了，所以老百姓也會受到相當的損失。中國政府現在唯一能做的事就是摁著不許老百姓去追債，你們虧了就虧了，沒了就沒了。 房地產危機把中國過去30年的繁榮炸回原型 記者：以中國現行的政治經濟制度，將來能不能避免或杜絕像恆大或房地產業界這樣的定時炸彈的形成？ 程曉農：我覺得不用考慮下一個定時炸彈的形成了，這個定時炸彈中國就受不了，這個定時彈可能就把中國炸得稀爛了。稀爛了以後就不需要再形成第二個定時炸彈了，這一個就夠受了。 現在我們在講，中國大學畢業生就業率極低，大部分年輕人在城市裡躺平了，對未來不抱希望了。甚至有人開玩笑說：我自己是沒希望的，就希望他們也沒希望。中國人一聽就明白，他們是指上邊。現在人都變成這種心態了。在這種情況下，中國的經濟，中國的民生，中國老百姓的未來，其實已經賠在裡頭了。 在這種狀況下，我們現在等什麼？等的是那個定時炸彈真炸開的時候會是什麼狀態。我不說慘狀，就說炸成什麼樣。我想其實你盯著銀行看就知道了。所有的炸彈，其實它不是一枚，是無數枚在無數個銀行裡頭，每個銀行都有它的炸彈。唯一不知道就是，你那個定時器設定的引爆時間是多久？不知道。短的可能兩年就炸了，長的可能3年、4年、5年。而且它是連鎖的。這個炸了會引響另外一個。所以，從這種角度來看的話，我覺得不用再考慮定時炸彈再形成一個新的，那就可太受不了了。就這個就已經夠受的了。可以講，它會把中國過去30年的繁榮炸回原型去。
2023年，「拼經濟」成了中國政府的工作重心，但同時面對兩個難題，一是自身的結構性難題，二是外部環境的不確定。儘管要到「兩會」召開後，新一屆政府才登場施政，但各種跡象表明，在未尋找到新的經濟增長點之前，中央政府終於與地方政府達成一致：重歸以房地產帶動經濟發展的老路。 全國同念「房地產，芝麻開門」 2023年以來，全國31個省（區、直轄市）均已召開兩會，相繼發布地方政府工作報告，部分地區穩經濟「一號文件」也已落地，釋放的重磅信號非常明確：支持住房消費，激活樓市。 這當然不只是地方政府的想法。自2023年以來，現任副總理劉鶴兩次強調房地產行業是國民經濟的支柱產業，正苦於土地財政萎縮政府開支困難的地方政府心領神會，在「新的經濟增長點」縹緲難期之時，自然而然就轉到駕輕就熟的房地產開發上來了。 我從1993年代初開始關注中國的圈地運動，對中國這些年的房地產起落自然稔熟於心。中國房地產泡沫遲早破裂，政府調控只是想讓其軟著陸。中國經濟結構錯過了2009年那次最好的調整時機，自那之後，中國各地形成的土地財政，無不依賴本地的房地產畸型發展。如今，中國的房地產經濟已經將政府、銀行、房地產擁有者捆綁成一個利益共同體，無法瘦身。任何時候擠壓房地產泡沫，中國政府與民間都需要付出極大代價，這代價大小，全看泡沫破裂之時，中國政府的強管制能力如何。 房地產「大而不能倒」的原因 自2003年開始，中國政府將房地產業確定為支柱產業，房地產作為經濟引擎的重要性體現在中國經濟運行的方方面面。但房價一路上升，導致房地產業高度泡沫化，這種泡沫化程度有兩個衡量指標： 一是房地產業佔GDP比重過高。按照世界銀行提供的數據，截至2021年末，中國房地產投資佔GDP比重為13%，而經合組織國家為5%；如果考慮供應鏈投入品，則房地產行業約佔中國GDP的30%。 二是中國房地產槓桿率偏高。按國際清算銀行（BIS）的統計，2020年9月末，錄入報告共有43個國家與地區，上述43國的居民槓桿率平均值為67.4%，其中發達經濟體平均值為78%，新興經濟體平均值為50.6%。中國的居民槓桿率為61.1%，低於發達經濟體平均值、高於新興經濟體平均值。如果按中國央行72.5%的數據，那就高於所有報告國平均值、但仍低於發達經濟體平均值。更關鍵的是，以2020年9月末的居民槓桿率和2015年末相比，上述43個國家和地區中，居民槓桿率上升最多的是中國，上升了22.2個百分點，高於香港的18%、韓國的17.1%、挪威與法國的11.2%。 房地產業的畸形發展，在中國不僅是一個經濟隱患，更成了一個社會隱患。中國房地產過去20多年來的畸型發展，將政府、銀行、房地產擁有者綁成一個利益共同體，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%；房地產業相關收入佔地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%至70%。 中央政府考慮重振房地產業的幾大出發點 2021年以來，中國政府確實想借著房地產下行之勢擠泡沫，完成結構性轉型，但結果不如意，在2022年中期全國房地產均價跌破萬元大關，降幅據說在30%左右；2022年全國房地產開發投資下降10%，這對中國經濟產生全局性影響： 一，房地產衰退，導致國內製造業衰落。房地產是過去20多年的龍頭產業，上下游企業至少有50多個，這些行業隨著房地產的衰落而衰落，導致國內不少人失業。 二、經濟形勢的不樂觀，嚴重影響投資及消費預期。據瑞銀估算，2020年至2022年期間，中國居民新增儲蓄或累計達到4萬億元。國內有人估算，2020年後居民新增儲蓄率約為5.2%，2020年至2022年的新增儲蓄體量預計共計3.98萬億元。 三、為了保地方政府正常運作。地方政府的財政收入劇減，地方隱形債務劇增（後面將談到時），不僅支付公共開支困難，就連地方最不願意做的公務員減薪也實施了。自從2022年初開始，不斷爆出一些體制內人員工資調整的消息。而且都是降低，不論是公務員還是事業編製。最少的大約降低15%，多的甚至超過30%。 無論從增加就業還是從保證地方財政收入來看，中央政府都希望迅速提振經濟，但在沒有新的經濟增長點之時，只能又回到發展房地產這條老路上來。 三個攔路虎：誰來購買房地產 每個省的穩經濟1號文件都表明宗旨：「房子是用來住而不是炒的」（習近平指示），但這樣一來，就有一個問題無法迴避：誰是今後中國房地產市場的購買主體？ 1，中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡，套戶比已達1.09。 據任澤平《中國住房存量報告2021》所列數據，1978-2020年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平方米，城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。與住建部公布的2019年城鎮人均住房建築面積39.8平方米相比，約小5平方米左右。一般而言，套戶比小於1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等於1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。 也就是說，除了炒房需要，用於自住的住宅需求基本飽和。 2、中國人的購買力接近極限。據中國央行2022年公布的數據，截止2020年底，中國居民負債金額達到200多萬億元，人均負債高達14.3萬元。考慮到國家統計局今年1月剛公布的人均收入，2022年，全國居民人均可支配收入36883元，房產購買潛力有限。 償債能力取決於穩定的收入，近三年，中國中小企業破產劇增，新增失業人口據說高達7000萬。這大大影響了中國居民的償債能力。數據顯示，最近幾年，由於無法還貸，中國的法拍房數量一直呈增加的趨勢，2017年全國法拍房數量僅5000套，2019年便增至50萬套，2020年達127萬套，2021年高達160多萬套，2022年已超過300多萬套。有人預計，如果按照這個數據增長，明年法拍房數量突破500萬套都是有可能的。 3、地方政府的隱形債務太高，是個大問題。 地方政府的財政能力得益於房地產稅收，但地方政府債務過高是極大的隱患。據程曉農測算，2022年底，地方政府直接發行的債券餘額35萬億，加上融資平台的債務53萬億，再加上中央政府的債務餘額22萬億，中央和地方政府的債務餘額高達110萬億，其中地方政府的債務規模相當於地方政府綜合財力（稅收、賣地收入和中央財政補助）的260%。 這種情況註定地方政府已經無法清償債務。 上述三點將註定如此結局：地方政府出售土地、發展房地產經濟的熱情依舊非常高；企業開發房地產的熱情也還有，例如房地產開發商碧桂園最近公布，擬在地方政府土地拍賣中購買住宅用地，但城鎮居民的購房能力卻跟不上。中國經濟的結構性難題——過分倚重房地產仍將存在。最多半年之後，中國政府將發現，房地產投資驅動經濟增長的時代恐怕已經成為歷史，地方政府為了稅收而重振房地產，對中國經濟來說，只是飲鴆止渴。 （全文轉自自由亞洲電台）
新年伊始，國際組織和華爾街金融圈開始討論，中國能否再度成為拉動全球經濟的「火車頭」。任期只剩兩個月的中國副總理劉鶴專門跑到「世界經濟論壇」，試圖迎合這些「國際輿論」，重振外資的信心。然而，無論是參加「世界經濟論壇」的那些國際權貴，或者是國際貨幣基金組織和華爾街，還是中國政府以及它的「經濟吹鼓手」 劉鶴，都迴避談一個有關中國經濟未來走向的基本問題：中國經濟有沒有難以克服的內在困境？如果這樣的困境是無解的，那怎麼能指望今後中國來拉動全球經濟？ 一、「崛起」碰壁 曾幾何時，中共的喉舌們不斷鼓噪，聲稱中國已經「崛起」；然而，「崛起」論言猶在耳，過去幾年裡卻不再聽到來自北京的此類喧囂了。這個轉變源自中國經濟陷入了困境，此困境並非疫情所致。實際上，中共渲染「崛起」之時，便忽視了即將到來的經濟困境，這是內生的頑疾，而疫情只是雪上加霜而已。 實際上，2019年是中國的國運轉折之年。在那一年，李克強「穩經濟」、「穩就業」的號令，就讓人感受到了經濟下行的寒意；與此同時，「崛起」論也悄悄地從官方宣傳話語中淡出了。但許多中國人並未理解這一逆轉的原因；而華爾街也依然被「崛起」論和表面繁榮所迷惑，至今仍不願意相信，強勢的中共政權其實無法挽救經濟滑坡。 本世紀前20年中國的「崛起」，經濟上主要依靠「一個機遇（加入世貿組織）和一個產業（房地產業）」；技術發展上仰賴從美國「竊取」知識產權；軍事上則依靠組建航母艦隊和增大核威懾。於是，對美國的長期巨額貿易順差，導致了美國的貿易反制；大規模的技術盜竊，使美國開始阻斷中共肆無忌憚的技術間諜活動；而中共那美國指向的擴軍備戰，則點燃了中美冷戰。與此同時，支撐中國膨脹的房地產泡沫也行將破滅，讓經濟「榮景」原形畢露。 2019年就這樣成了中國的國運轉折之年，中國經濟告別了過去20年的繁榮；而美中經貿談判的反覆拉拔，則標誌著延續幾十年的中美蜜月之終結。這個國運的轉折，始於中共的「崛起」謀略，也終於這個「崛起」謀略；甚至可以說，中國的國運，成也「崛起」，敗也「崛起」，因為「崛起」謀略帶來了短暫的成功，同時也挖下了國運的陷阱。 二、「中國模式」：霧裡看花的困惑 目前，中國國內和世界各國對中國經濟的前景有著完全不同的判斷和期待。不少人希望，中國經濟還能象過去20年那樣一帆風順。中國民眾當然希望今後的日子能夠好過，而台商則希望在大陸的生意可以順利經營。然而，希望未必能成為現實。 從本世紀初開始，美國讓中共搭上WTO的便車，大批外企進駐中國，推動了中國經濟的繁榮。從此，全世界就出現了一個中國繁榮的神話。相信這個神話的人多半認為，中國經濟會一直這樣繁榮下去。而許多外企、包括台商都覺得，中國經濟繁榮這塊大餅那麼大，十幾億人的市場，又一直繁榮下去，如此機會怎可放棄。於是，搶進中國市場，就成了一種時髦。 20年來，相信中國經濟會長期繁榮，幾乎成了多國政界、財經界和媒體的一種教條。政治經濟評論人士要是講一些相反的觀點，往往會被中國的官方、小粉紅以及各國力挺中共的人，扣上「唱衰中國」的帽子，似乎中國經濟繁榮這種想像，屬於不可質疑的定律。 如果把中國經濟看成是一個到醫院看病的病人，他萎靡不振，渾身都痛，醫生是給他開點止痛藥，還是做全身檢查？持上述第一種看法的人會說，他一向身體很好，連止痛藥都多餘；持第二種看法的人會認為，它只是太累了，開點止痛藥，好好休息一下就沒事了；而持第三種看法的人會說，還是做全身檢查，查一查病因到底是什麼。實際上，這個「病人」早已患上癌症，而且已經擴散；而病人自己卻堅持認為沒病，一直通過吸毒來延緩發作。現在，這個「病人」的狀況進一步惡化了，已經引發一系列難以治療的癥狀。 那麼，中國經濟這個「病人」的「癌症」到底是什麼？表面上看是不思飲食，用經濟分析的術語來講就是消費疲軟；其病根其實是中國經濟走上了依靠過度發展房地產來拉動全國經濟的絕路。中國經濟的房地產泡沫太大，瀕臨破滅，這就是中國經濟的致命「癌症」，而且無法根治。目前中共對這個經濟「癌症」的做法是保守療法，因為「癌症」已經擴散到不能切除了。 三、中國的房價收入比遠超合理邊界 衡量一個國家房地產是否過度發展，可以看一個指標，即房價和居民收入的比例。中國現在雖然是中等收入國家，但世界銀行的研究發現，中國的房價已居於全球最貴之列，北京、上海的房價收入比（房價÷家庭年總收入）遠遠高於紐約、巴黎和東京等城市。中國100個主要城市住宅的平均價格當中，北京、上海、深圳、廣州這幾個一線城市的住宅價格，2010年是每平米約2萬元，2021年已上漲到每平米4.3萬元；二線城市的房價也從2010年每平米的8千元漲到14,000元。房價的上漲速度遠遠高於收入的增長。 為了讓讀者們對房價收入比有一個直觀的概念，這裡列舉台灣北部都會區邊緣的相關數據作為對照。新北市西南的樹林區房價是每坪35萬台幣，新莊區是45萬台幣。如果按一家三口，兩個大人就業，家庭月收入平均10萬台幣計算，若一個家庭購買30坪的新房，那樹林區和新莊區的房價收入比分別是8.8和11.3，即房價大約是家庭年收入的9到11倍。 而中國省會城市的家庭平均年收入約17萬人民幣，如果在省會城市買和台灣30坪一樣大的房子，每平米的價格以4萬人民幣計算，其房價相當於400萬人民幣以上。所以，中國省會城市平均的房價收入比是24，即房價是家庭年收入的24倍。 這樣一比就可以知道，中國省會城市的房價收入比，是台灣的差不多兩倍半。 四、房地產泡沫破滅的證據 一個家庭的總收入大約最多可用三分之一到歸還房貸上。在大部分國家的商業銀行里，當客戶申請房產抵押貸款時，銀行都會用這個公式來計算可貸款數額。 台灣樹林和新莊區的房價收入比說明，購房家庭可以30年還清貸款，這是大部分國家的居民貸款買房時的可承受底線。而中國的民眾要想還清房貸，要麼是家庭收入今後30年內突然增加2倍半，要麼就是另尋其他親友掏腰包援助。顯然，這兩種情況不可能成為普遍現象，這就是如今中國的普通家庭再也難以承受高房價的原因。 中國的房價收入比，已經遠遠超出合理邊界，這就必然造成中國房地產業目前的困境。這也意味著，中國房地產業的擴張到頭了，再也賣不動了。儘管去年下半年中國政府力圖挽救房地產業的蕭條，但國家統計局對70個大中型城市的商品房銷售價格統計的結果是，去年12月55個城市的房價下降，而全國商品房銷售額全年下降四分之一。 中共為了挽救經濟，總想把民眾兜里的錢挖出來，多多買房。但民眾現在真有持續的購房意願嗎？這可以從全國銀行的住戶貸款總額的變化情況看出來。從2019年到2021年，中國民眾當年新借的住房貸款，每年大約是近6萬億到8萬億人民幣，這就是房地產公司每年銷售業績的金融來源。 但是，居民當年新借住房貸款的數額，兩年前就開始出現明顯的下降趨勢了，2021年比2020年減少22%，2022年又比2021年下降55%；2022年與年度新借住房貸款達到高峰的2020年相比，整整少了65%。很明顯，不管中國的房地產業怎樣拼銷售，這整個產業去年比2020年少了六成貸款購房的客戶。這就是中國房地產泡沫正在破滅的證據。 五、百業蕭條看商業 去年11月開始，中國政府開始大力鼓勵個體工商戶的發展。這個政策的背景是，2022年是中國大批個體工商戶經營虧損、乃至倒閉的高峰年，對於這種狀況，國內的媒體和網站全都迴避報道，以免招來當局的封殺。 個體工商戶的運營關係到3億人的就業，究竟那些破產倒閉的個體工商戶如何應付未來的生計？這個答案可以從銀行的居民存款數額的變化當中來尋找蹤跡。中國所有銀行的住戶存款當中，既包括不經商居民的存款，也包括個體工商戶的存款。通常，不經商居民的存款主要是養老、防病的安全型金融資產，相對比較穩定，以定期存款為主；而個體工商戶的存款則多半是活期存款，因為他們要應付商業活動當中周轉資金的收支。 如果某個年份全國銀行的定期存款突然反常地大量增加，這樣的變化與不經商居民的關係相對較少，而很可能與個體工商戶的資金流向有很大關係。2022年就是全國銀行住戶個人的定期存款反常大增的一年。從2019年到2021年，住戶定期存款的增加每年都相對穩定；但2022年這種存款的增加突然比上一年大幅度跳增。這裡講的不是存款餘額，那是存量，是歷年存款數的積累；筆者分析的是流量，即當年存款餘額的增加數。 2022年當年住戶定期存款的增加數，比2021年定存的增加數多了三分之二，5.5萬億元。那麼，這些錢是誰存的？顯然，並非來自不經商的居民，因為去年城鎮居民的收入扣除物價上漲之後，實際增長2%，這些居民並沒有突然多餘出來的閑錢；所以，基本上可以說，多存的這5.5萬億定期存款，是退出商業活動的原個體工商戶的經營資金。假如平均每個個體工商戶存入20萬原來用於生意的周轉金，那這5.5萬億的定期存款意味著，2022年有差不多兩千多萬個體工商戶歇業了。 正因為去年是個體工商戶的倒閉高峰年，那些生意做不下去的人，紛紛把手頭平時保存的現金全都存到了銀行里；而他們不約而同地存成定期存款，則意味著，短期內他們不打算把經營資金再重新投入商業活動，而只想收一點微薄的存款利息來補貼家用。 六、從房地產支柱垮塌看中共國家戰略的錯誤 這就是中國當前百業蕭條之下，對經濟動向最敏感的個體工商戶，用實際行動在表明他們對未來中國經濟形勢的判斷。這不只是「一葉知秋」而已，而是「千樹萬樹落葉飄」。 中共現在最怕的就是銀行業受垮塌的房地產業拖累而倒下來；與此同時，去年所有省市的財政均收不抵支，從今年開始，財政危機即將上演。在這種局面下，中共當局當然不便再唱「崛起歌」了，那首「歌」再也不能吸引民心，反而成了對當局的絕妙諷刺。 中共「崛起夢」的失敗，與其國家戰略的錯誤有直接關係，崛起本不該成為國家戰略的目標。中共為了國內政治需要和國際野心而鼓吹「崛起」論，結果走上了破壞國際經濟政治秩序的逆行之徑；而它在國內則飲鴆止渴，把早晚會破滅的房地產泡沫當作堅強的經濟支柱，最終害國害民。 中共真正關心的，其實只是政權的強固和崛起，而不是國家的成敗；它控制著這個國家，把這個國家和社會當作其政權及其領袖實現「崛起夢」的基礎和工具。因此，它並不真正關心國家在中共的崛起追求當中，將付出什麼樣的代價；而對國民的洗腦和政治高壓，也封殺了國民問政。這個政權一如既往地為所欲為，即便其國家戰略錯了，買單的總是沒有資格問政的國民。 （全文轉自自由亞洲電台）
國際投行不再對中國經濟前景抱持樂觀態度。中國央行現在不顧物價上漲而不斷降息，說明它也不看好中國的經濟前景。從中國傳來的經濟消息多半令人悲觀，一片愁雲籠罩在中國上空，炎夏之際，卻讓很多人的心中寒意陣陣。房地產泡沫的破滅正在衝擊著千家萬戶和銀行系統。銀行想把自己的危機轉嫁出去，政府想讓房市「接盤俠」托住房價，最後恐怕都是無望的幻想。這就是為什麼李克強無力救助經濟的根本原因。 一、國際投行對中國經濟前景預期不良 中國政府一直對自己的經濟前景抱持一種錯覺，誤把浮在房地產泡沫上的經濟幻景，當作國家「崛起」真實牢固的長期基礎。而這種錯覺加上對外官方宣傳，也影響到整個世界。西方國家，特別是華爾街，對中國的經濟前景一直看好。即便中國疫情迭起、房地產泡沫崩潰，這些國家的經濟學家和投行仍然寄希望於疫情後經濟復甦和政府拯救房地產業。但是，中國經濟情勢的發展讓他們越來越失望。 8月18日，《華爾街日報》發表了一篇題為《政府救市熱情不高，中國房地產危機繼續發酵》的報道。此文依然認為，中國政府對房地產危機不會袖手旁觀。其暗含的意思是，最好政府能出手拉房地產公司一把，雖然恆大之類病入膏肓的房企已不可救藥，但對財務狀況尚可的房企，政府最好還是要加以幫助。該文稱，「中國房地產行業乃至中國經濟的長期健康，取決於房地產市場的整體復甦。而目前仍然沒有明確的跡象表明，中國政府將採取大膽舉措來實現這一目標。」 顯然，這篇報道對中國政府出力不夠，頗有不滿之意。問題是，中國的房地產危機，政府真救得了嗎？倘若越救越危，又預後如何？ 而同一天，據美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）報道，著名投行高盛集團（Goldman Sachs）和野村證券（Nomura）再次下調中國的經濟預期，理由是，中國經濟受到需求疲弱、房地產業萎靡不振以及「清零」和限電等其他措施的衝擊。高盛把中國經濟今年的增長率從之前的預測值3.3%下調至3.0%；野村證券把類似的預測從以前的3.3%下修到2.8%；渣打銀行16日也把對中國今年經濟成長的預測從過去的4.1％大幅調降至3.3％。投行摩根·斯丹利的中國首席經濟學家邢自強8月17日在中國人民大學的中國宏觀經濟論壇上同樣表示，「7月經濟數據已經驗證了，下半年不會出現V型復甦。」 二、各國加息，為何中國偏偏減息？ 目前，全球的主要經濟體出於不同的原因，不約而同地面臨著巨大困難。美國因為發生了嚴重的通貨膨脹，聯儲會只能不斷升息，三次上調政策利率，試圖打壓通貨膨脹，但至今收效不彰。歐盟由於對俄國天然氣供應的依賴，俄烏戰爭開始後能源價格暴漲，帶動了嚴重的通貨膨脹，現在也需要升息來遏制通貨膨脹。日本經濟的生產率雖然高於美國、德國和法國，但消費不振，其央行的政策利率一直保持在零利率上下。 與西方國家的經濟處境不同，中國經濟的最大困難是經濟衰退。中國的央行在物價持續上漲的情況下，不但不升息，相反卻接連採取降息措施，試圖刺激衰迷不振的經濟。繼中國央行8月15日宣布對幾項關鍵利率降息之後，8月22日，中國央行再次宣布下調兩項基準利率。這就讓中國的貨幣政策變成了鶴立雞群。 各國央行的貨幣政策會影響本國的經濟走勢，升息必然造成經濟成長收縮，而減息則是為了拉抬萎靡不振的經濟。央行的貨幣政策代表著貨幣管控當局對本國經濟走向的基本判斷，凡是採取加息措施的，都擔心通貨膨脹衝擊民眾的購買力，因此不惜經濟代價來打壓通貨膨脹；而採取減息措施的貨幣當局則判斷經濟走勢不妙，所以要不顧物價上漲來加熱經濟，希望經濟下滑的趨勢得以遏制。所以，加息與減息之異，實際上反映出各國經濟真實問題之所在。換言之，西方國家或為通貨膨脹所擾（如美國和歐盟），或為經濟疲軟所憂（如日本），而中國的經濟困境與眾不同，中國是為經濟衰退所苦。 三、中國經濟進入衰退通道 最近，中國傳來的經濟消息多半都是令人悲觀的。從房地產市場一片蕭條，到大批店鋪倒閉、大批工廠關門；從職場上千軍萬馬擠破頭去搶公務員編製，到地方政府財源短拙而開始降薪；連失業者過去認為是保底養活自己的就業機會，如網約車和送餐公司等，現在都在裁員。一片愁雲籠罩在中國上空，炎夏之際，卻讓很多人的心中寒意陣陣。 而這種經濟寒意也從另一個角度得到了證實。今年6月，中國的社保部門失業保險基金的支出達到了10年來的最高紀錄，一個月發放了372億元，是去年6月的3.6倍。中國的許多小企業不肯為員工購買失業保險，只有大中型企業的失業員工被解僱後可能有機會領取一段時間的失業保險金，數額有限。中國人力資源部的數據顯示，今年1月到6月已向584萬戶企業的失業員工發放了失業保險金。這個數據表明，上半年至少有近6百萬家為員工購買失業保險的企業裁撤了許多員工。 上半年中國經濟數據公布之後，很多人寄希望於三季度的經濟能重新向好，但7月的經濟數據似乎展現出經濟繼續收縮的態勢。7月，16-24歲人口的調查失業率上升到了近20%。每5個青年人當中就有1個人無法找到工作，這種情形今年以來一直在不斷惡化。高失業率意味著民眾的購買力相對萎縮，疫情防控影響了上半年的經濟復甦，7月曾經被認為是消費大幅反彈的時候。但實際上，今年7月的全國餐飲業營收下降1.5%，而商品零銷售僅比去年同期增加3%，主要還是物價上漲造成的。 在投資方面，7月全國的投資與6月相比處於零增長狀態。由於當月工業品價格上漲4%，所以，實際上7月的投資比6月下降了4%以上。1到7月累計，房地產投資下降6.4%，把用料漲價因素考慮進去，房地產投資實際上下降了10%以上；而全國商品房銷售面積與去年同期比下降了23%，商品房銷售額下降了29%。 雖然很多人以為，「清零」政策嚴重衝擊了經濟活動，但全中國的大部分地區並不是一直都處在封禁式疫情防控之中。疫情防控其實可能只是壓垮「駱駝」的最後一根「稻草」。沒有疫情，中國經濟也仍然會進入衰退通道。 四、中國政府為何難以扭轉經濟頹勢？ 一國經濟俗稱是由「三駕馬車」拉動的，即投資、消費、出口。而供投資、消費和出口的產品，大部分來自製造業。政府鬆動貨幣政策，就是希望企業能增加銀行借款，恢復正常經營。但對企業來說，產品能不能賣出去，才是企業活下去的前提。既然消費需求如此萎縮，企業怎麼敢借錢擴大生產？那隻會導致庫存積壓上升，企業債務負擔變重。事實上，大批製造業中小企業倒閉，各行業的許多中型製造業企業減產，原因全都是需求萎縮。 當國內的消費和投資需求都在萎縮的時候，企業唯一能指望的就是出口訂單了。在這方面，7月似乎是個好月份，因為當月的出口增加了24%；但與此同時，從國外傳來的消息卻讓出口企業非常緊張。由於歐美市場受到通貨膨脹的衝擊，消費者為了應付生活必需品開支以及汽油、家用能源的漲價，開始壓縮非必需品購買。這就造成了西方國家對中國工業製品的需求開始收縮，許多零售企業庫存爆滿，被迫減少新訂單。 今年以來直到7月，歐美零售企業擔心中國「清零」政策影響商品出口供應鏈，曾經大量進口中國商品，造成了7月中國的出口額大幅度上升；但接下來的幾個月，直到聖誕前的零售高峰季節，歐美零售企業不得不努力消化庫存，而且難以預測通貨膨脹對非必需品購買的衝擊何時才能緩解。所以，中國的出口企業現在發愁的是，後續訂單不足甚至消失，而不是加大馬力出口掙錢。7月，中國的進口額只有百分之幾的增加，這也說明中國的加工出口後勁不足。因為中國的工業製成品出口當中，大部分是進口零部件組裝再出口，進口零部件少，說明今後組裝出口的數量也會收縮。 五、房地產泡沫破滅衝擊千家萬戶 之所以中國的消費不斷萎縮，高失業率只是因素之一。實際上，即使家中沒有失業青年，也同樣會受到房地產泡沫破滅的衝擊。中國的城鎮家庭大體上可以分成有房無貸、有房有貸、無房有貸和無房欲貸這四類，而這四類家庭面對經濟萎縮所作的不同反應，最後都會構成對銀行的壓力。 無房有貸的家庭是買了期房、申請了房貸並全額付款，但房地產公司資金鏈斷裂，無力完工期房。這樣的家庭最悲慘，他們的期房不知道還有沒有希望交工，因此有一部分人就主動停供房貸，希望藉此對房地產公司施加壓力，讓房地產公司恢復施工。雖然他們似乎有一些停供的理由，但他們與銀行之間的房貸契約依然存在，這些期房房主與房地產公司之間的契約糾紛，並不能自動免除他們與銀行的房貸契約。這方面的情況我在給自由亞洲電台寫的《房地產泡沫破滅，傷及中國經濟命門》一文已經說明過。 有房有貸的家庭可分為兩類：一類是房貸負擔沉重，為了按月支付房貸本息，只能減少生活開支來供房。他們最擔心的是房產價格下跌，因為一旦房產價格縮水幅度超過自己的首付，這套房就會變成「負資產」，即房產現值甚至低於尚未償還的房貸數額，哪怕將來還清了房貸，自己至少也虧光了首付款額。結果，一些持有多套房的人，或者因為財務能力短拙，或者是害怕「負資產」損失過大，開始主動斷供房貸。於是他們斷供房貸的住房就被銀行沒收並拍賣，這就是為什麼全國的法拍屋數量暴增的原因。進入法拍程序的住房賣不出多少錢，銀行不得不承擔一定程度的損失；而房主的首付也基本上泡湯了，很難再回收。 有房有貸的家庭還有另一類，他們有能力現在就還清房貸。此時他們的盤算是，自己買了房子，隨著房價下跌，吃虧是吃定了；如今錢存在銀行里的存款利息遠遠低於房貸利息，不如提前還貸，讓銀行少從自己身上賺取利息。這樣來減少財務損失，也是一種精明的考量。但對銀行來講，房貸因為有房子作抵押，屬於銀行資產當中的優質資產，而房貸客戶大量提前還貸，等於是縮減銀行的優質資產，同時也造成銀行的壞賬比例相應上升。這就是為什麼會有銀行發通知，禁止房貸客戶提前還貸的原因。 有房無貸的家庭如果持有多套房，貌似最輕鬆，因為他們沒有還貸壓力。但是，這樣的家庭有另一套盤算。他們過去是把房子當作固定利率的債券來看待的，即房產的價值相當於債券的購買額，而房產的市場增值相當於債券的固定收益；等到需要用現金時，隨時可以把一套房子賣掉套現，穩賺不賠。因此，中國的中產家庭往往把不少現金投資到房產上，然後把房產市值和金融資產合起來算作是家庭財富。但房地產泡沫破裂之後，這套如意算盤就落空了。一方面，二手房不容易賣出去，所以手中持房未必能夠變現，家庭財富的很大一部分也因此泡沫化了；另一方面，二手房要想賣出去，只能降價求售，而越降買主就越看跌，於是手中持房的價值隨時在縮水。這些家庭原來表面上的財富現了原形，今後他們其實不那麼富有了，只剩下金融資產可以動用。這樣的家庭很可能不得不重新考慮家庭理財計劃，節省開支。 最後一類是無房欲貸的家庭。這部分人是銀行現在挽救金融危機的希望，也是政府公務員被迫多買房，以及銀行設計出老人房貸子孫還的原因。銀行知道房地產泡沫破裂造成的銀行壞賬與日俱增，要保住自己的分行、支行不倒，只有增加新的「優質」房貸客戶，產生每月定期打入銀行的房貸月付現金流。一些銀行由於法拍屋數量大或期房房貸客戶停供，或者企業破產、貸款難以收回，導致銀行的現金收入減少，於是就編造借口，用臨時封住存款客戶銀行卡或設定每日最高取款額的辦法，減少銀行的現金支出。這就是銀行金融危機的先兆。然而，眼看著全國數百個爛尾樓項目到處鋪開，現在誰敢輕信房地產公司的期房承諾呢？何況房價看跌，早買不如晚買，等一等就能省一大筆錢，這樣的賬，無房家庭誰不會算？總之一句話，新房購買趨謹慎，誰肯再買爛尾樓？ 銀行想把自己的危機轉嫁出去，政府想讓房市「接盤俠」托住房價，最後恐怕都是無望的幻想。這就是為什麼李克強無力救助經濟的根本原因，也是華爾街分析師們失算的地方。後者總把中國政府設想得萬能無敵，希望政府能力挽狂瀾。但這次中國經濟確實在往深淵不可避免地滑下去，神仙也救不了。何況習近平和李克強並非神仙，不過凡人而已。 （全文轉自自由亞洲電台）
中國經濟繁榮的一個重要虛像就是房地產泡沫帶來的「土木工程景氣」。房地產泡沫早晚會被刺破，但誰也沒想到，引起中國房地產業多米諾骨牌效應的第一塊「骨牌」竟然是號稱中國房企第一的恆大。恆大經常自詡「大得不會倒」，而如今它所展示的是，「最大的倒起來風暴最大」。恆大風暴已經衝到了華爾街，又反過來進一步衝擊中南海的經濟藍圖。中國經濟的「多事之秋」開始了，它出現在今年秋天，卻不可能止於今秋，而是會延伸得很久遠。 一、中國的房地產泡沫破了個大洞 多年來，幾乎全世界似乎都相信中國的經濟繁榮是不會改變的必然趨勢。我今年6月18日刊登在本網站的文章《撥開中國經濟「繁榮」的迷霧》曾經指出，「過去20多年裡，中國的經濟增長建立在一次性的『出口景氣』和『土木工程景氣』之上，不可能再複製，因此那種繁榮也是一次性的，絕無持續的可能。另一方面，中國經濟又積累了一系列幾乎無法解決的嚴重困難，也使中共再難謀求經濟繁榮。」中共在經濟上積累的最大的無法解決的困難，就是維持其目前局面的房地產泡沫。 雖然中國國內許多人也知道，這個房地產泡沫早晚會出問題，但因為利害相關，很少有人願意相信，這個房地產泡沫會馬上被刺破。中共一直在設法調控房地產業的活動，既想遏止它繼續膨脹，又想讓它別一下子破滅。從邏輯上講，這幾乎是一個「不可能的任務」（impossible mission）。但是，在捧著泡沫度日的歲月里，只要房地產泡沫依然在陽光下「閃光」，人們就會抱有一線希望，以為政府總有辦法維持局面。只有當房地產泡沫被刺破一個洞的時候，大家才會意識到，不可能長期維持下去的房地產泡沫，到底還是出問題了。 最近，中國的房地產巨頭恆大集團突然資金鏈斷裂，開始拒付其到期的理財產品，同時甩賣在建住宅，甚至用未完工程來抵付欠其他公司的債務。此事已經衝擊到香港股市和華爾街，成為國際財經媒體共同關注的風暴。即便如此，仍然有一些人以為，恆大再大，不過是滄海一粟，它垮下來不足以衝擊中國龐大的經濟。那麼，恆大風暴究竟源起何處，它對中國經濟意味著什麼？ 二、恆大：八個罈子七個蓋，蓋來蓋去要穿幫 恆大的問題歸根結底就是經營上為了擴張，不斷拆東牆補西牆，就像「八個罈子七個蓋」，想靠五花八門的不斷運作，讓大家以為它的方方面面都十分順暢；雖然「八個罈子」總有一個沒法蓋上，卻做得似乎真有八個蓋子把每個罈子都蓋嚴實了。結果，稍遇風雨就穿幫，終於從一個「罈子進水」，變成各個「罈子」都岌岌可危。 那最先「進水」的就是這次爆發支付危機的恆大財富，而背後的原因則是恆大總部把恆大財富通過理財產品所集之資調去填補其他在建項目的資金窟窿，又無法把本利歸還恆大財富，以致於恆大財富的理財產品到期不能兌付，把恆大的家底露了個底朝上。 恆大到底有多少窟窿，什麼時候開始發生問題的？中國的《財新周刊》前幾天在其公眾號財新微信上發表了兩篇調查性報道，披露了不少內幕。這兩篇文章分別是，《恆大何以至此（上篇）——危機襲來》與《恆大何以至此（下篇）——危機溯源》，但在當局壓力下，《財新》不得不立即刪除。幸好該文由公眾號@經韜緯略智庫備份，美國的《阿波羅新聞網》及時挖掘出來，為想了解真相的公眾提供了一窺究竟的機會。筆者擇其要點，稍作說明（下文中引號內文字均引自這兩篇文章）。 首先，儘管恆大號稱中國房地產企業頭號招牌，其實資金嚴重緊張，它不得不通過恆大金服（後更名為恆大財富）大量非法集資，來為住宅工程輸血。恆大的集資機構幾年前就「在公司內部全員推廣自己的理財產品，甚至攤派理財任務，後來公司還定期進行營銷考核」，迫使員工掏錢並尋找外部關係，以便完成攤派的理財產品銷售指標。當承接施工項目的公司依合約請求付款時，恆大甚至要求施工公司必須購買恆大的理財產品，「金額大約為工程款的10%，儘管這一要求並非強制，但施工方出於與恆大維持良好關係的考慮，往往都會購買」。即便這樣集資為施工項目輸血，仍然無法維持工地正常運轉，8月恆大在全國的「800多項目中500多個處於停工狀態」。 其次，恆大還拖欠了施工企業巨額工程款。到2020年8月，恆大的上下游合作企業達8,441家，其中大批企業都被拖欠應付款項。這些欠款恆大用自己開出的無擔保短期票據（又稱商業票據）應付。從恆大的財務報告可以發現，截至2021年6月30日，「應付貿易賬款及其他應付款項達到9,511.33億元」。 再次，恆大的債務巨大，而資產卻在不斷縮水。「截至2021年6月底恆大的總資產23,775億元，總負債19,665億元。在這近2萬億元的負債中有息負債為5,717億元」。所謂有息負債就是恆大借來的款項；總負債扣去有息負債，其主體就是應付及預收款項，將近1.4萬億。應付款項就是恆大拖欠的施工款，而預收款項則是恆大賣預售房收到的購房款，而房子尚未施工或尚未完工。從賬面上看，恆大的總資產扣除總負債，似乎還有4千多億凈資產，其主體部分是已購進土地和在建工程，但這凈資產數額並不靠譜。一方面，已購進土地的購價遠低於目前市價，房企就靠這差價賺錢，但土地若在地方政府的售地合同期限內（一般為幾年）未正常開發，當地政府可能收回土地，恆大的那些空置土地就會從凈資產當中消失；而在建項目若無資金施工，其爛尾樓的價值接近於零。另一方面，恆大還在財務報表外隱藏著大量債務。「房企存在大量表外負債，是眾所周知的秘密。恆大的表外負債到底有多少，是否超過目前恆大凈資產，始終成謎」。 三、恆大風暴破除了中國房地產業的三個迷思 中國的房地產泡沫之所以多年來大而未破，除了地方政府千方百計地保護之外，民間的三個迷思也在心理上支撐著房市。 第一個迷思是，「房企大了不會倒」。恆大之所以不斷擴張，其信條之一就是「大就不倒」，以為政府不會聽任它垮下來，而購房戶也相信這一點。今年8月2日美國《財富》雜誌公布世界500強大公司，恆大位列全球第122名，中國入榜的8家房企當中恆大排名第一。然而，就是這堪稱中國房企的頭牌大公司，如今卻陷入了困境。恆大都靠不住了，這個現實徹底摧毀了「大而不倒」的迷思，其他的中小公司自然也不在話下。 第二個迷思是，「預售房信得過」。很多購房戶現在買房時，都是看了樣品房或模型就下單付款；而房地產公司則利用購房戶急於得到新房的心理，用客戶預付的房款作為房地產施工的本錢。但恆大的教訓告訴全國，只要房地產公司的資金周轉不過來，預售房完全可能成為爛尾樓或「空中樓閣」，購房戶把錢給了房地產公司，卻只落得一場空。據恆大集團8月發給廣東省政府的報告，僅在廣東省「2020年6月30日恆大集團已售未交樓的商品房數量為61.7萬套，若恆大集團陷入危機，將有204萬業主面臨工程爛尾或無法收樓的風險」。 第三個迷思是，「中國房價不墜跌」。恆大為了償還債務，開始對在建住宅打折了，這對整個房地產市場都構成衝擊。對理財產品的個人客戶，恆大總部只能用實物資產抵付現金債務，恆大財富負責人杜亮表示，「實物資產沖抵時住宅、公寓分別按照當期售價基礎打7.2折和5.4折，商鋪和車位按照當期售價基礎打4.8折」。同時，「針對逾期商業票據，恆大給出的解決方案是『以房抵債』」。例如，過去2個月里，恆大因為現金緊缺，對塗料企業「三棵樹」實行「以房抵債」，「以位於武漢市江夏區、鄂州市華容區、深圳市龍崗區的3處期房兌付，預計完工交付時間分別為2022年、2024年和2023年。這些用於抵債的房產有可能流向市場」。恆大抵債的在建工程當然只有打折才能讓債權方接受，而債權方為儘快收回現金，會不管當地房地產市場目前的價格多高都低價出讓，「三棵樹已著手處置這些房產」。 這三個迷思的破除，一方面對全國購房戶的心理構成了巨大衝擊，許多原來還想買房的人不得不慎重考慮；另一方面，恆大的打折行動會造成房價下跌的「漣漪效應」，讓不少城市的房價加快下滑。 四、房地產融資新政斷送房企 由於各地方政府的財政過去十多年來嚴重依賴房地產開發帶來的出售土地收入，讓中央政府越來越擔心房地產泡沫破滅的可能性，許多銀行已投入土木工程項目或提供給購房者的抵押貸款會成為大量壞賬，由此產生金融危機；另一方面，中央政府也擔心，地方財政對「土木工程景氣」的高度依賴，一旦遭遇房地產泡沫破滅，會造成地方財政的崩塌。因此，從2017年以來，北京就一直試圖逐漸制止房地產業的盲目發展，通過限購、限價、限貸款等多重手段，來輕輕地擠壓房地產泡沫。 疫情之後，由於經濟凋敝，中央政府更加擔心「一枝獨秀」的房地產業汲取太多的居民家庭金融資源，導致消費萎縮，經濟失去動力，於是開始進一步打壓房地產業。去年8月中共給房企划出了「3道紅線」，限制房企的銀行貸款額度。這3條規定是：一、除預收款之外的資產負債率（即負債除以資產）不得高於70%；二、房企的凈負債率不得大於100%；三、房企的現金短債（即現金除以短期債務）比不得小於1倍。 按照北京對房企的融資新政，一家房企若3道「紅線」全部踩中，便不能再到銀行貸款；若踩中2道「紅線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若僅踩中1道「紅線」，有息債務規模年增速不可超過10%；若3道「紅線」均未踩中，有息債務規模每年最多增加15%。這樣一來，房企借新債還舊債的老路就走不通了，借不到足夠的貸款，舊債又必須按期償付，房企就可能陷入財務危機。 恆大並不是房企融資新政之下唯一的倒霉鬼，自從房企融資新政從今年初開始實施，8個月來各房企一直在水深火熱中掙扎。到9月5日，全國已有274家房地產公司宣布破產，平均每天1家，率先破產的是資金實力弱的小型房地產公司，然後，恆大也撐不住了。只要房企融資新政不取消，房地產公司的財務壓力將越來越大，再加上恆大風暴的衝擊，房地產業的「冬天」就不遠了。 五、恆大風暴對中國經濟意味著什麼？ 可以說，恆大風暴既讓中共看到了房企融資新政的必要性，也讓中共看到了房地產泡沫加速萎縮的危險性。雖然一個恆大不至於立刻就把整個房地產業拖入深淵，但至少恆大風暴顯示，以房地產為根基的「土木工程景氣」不僅從此終結，而且還成了拖累整個中國經濟的沉重包袱。到這個時候，讚美「土木工程景氣」的聲音可能再也冒不了頭了。 中共房企融資新政的著眼點是保住銀行，犧牲房企，實際上有點「斷臂求生」的味道。這次中共對中小型房企的倒閉實際上是樂見其果；至於對恆大，當局希望讓恆大自行處理其錯綜複雜的債務和價值迅速縮水的資產，也藉此了解恆大的不了之局嚴重到何種程度。 恆大風暴代表著中國房地產泡沫破裂的開端，它很可能是房地產業即將開始的多米諾骨牌效應中第一塊倒下的「骨牌」，其他大中型房企有多少能撐得住，並不完全取決於它們的自救努力，而更大程度上取決於經濟大環境的惡化。如果房價下滑不止，政府為救銀行，勢必犧牲更多房企。這種局面逐漸發酵，將令目前正陷於國內消費疲軟、工業品物價持續上漲的中國經濟雪上加霜，讓中共鼓吹經濟復甦的調子黯然失色。《華爾街日報》9月22日專門發表數篇文章，分析恆大風暴對中國經濟的不利影響，其中的一篇用了這樣一個標題，《恆大是中國經濟的一個縮影》。 這次恆大風暴已經衝擊了國際經濟，各國媒體以及美國的財經媒體紛紛連續報道恆大風暴的衝擊。恆大困境暴露後，不僅衝擊了香港股市，而且也衝擊了紐約股市。在紐約股市上，不僅是中國概念股和中國債券基金受到衝擊，連美國公司也受到連帶影響。其中有兩家美國公司的股票跌得最明顯，也格外引人注目，一家是在中國大量製造和銷售工程機械的卡特彼勒公司(Caterpillar Inc.)，另一家是熱衷於經銷並投資中國那些涉房公司債券的高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)。 雖然恆大並沒大到能改變全球經濟走向，但恆大風暴曝露的中國經濟風險卻大到令全球投資圈重新評估中國經濟，而它們未來對中國的投資肯定將變得越來越謹慎，甚至可能撤出部分投資。這樣的國際經濟動向勢必讓中國經濟再受壓力，因為急需向西方國家推銷其債券而募集急缺資金的中國公司們可能從此失去「吸引外資」的「魅力」；而外資對進入中國日益謹慎，則讓中國經濟越來越無法指望外國金融資本的光臨。昔年中國經濟的繁榮一直奠基在對外開放之上；如今中國的房地產泡沫破滅，往那些嚮往著未來中國繁榮的西方投行頭上不斷澆著「冰水」。 不管將來恆大是死是活，它已經「青史留名」了。將來世界經濟史專家們敘述中國經濟走向衰落時，作者們很可能都會用這樣一句話為他們的相關章節開頭：「自從恆大事件以來……」,這就是我們今天關注恆大風暴的重要意義。 （全文轉自自由亞洲電台）
現在有個趨勢很明顯了，那就是關於房子降價這事，全國從北到南，都在嚴格限制降價。 最北邊的瀋陽萬達樓盤才從11000降到8000，當地就已經坐不住了，開始進行約談了。 網路圖片 過了東北，到了山東荷澤，也在查處房子降價行為，因為新樓盤3800一平就賣了。 網路圖片 過了山東，到了湖南嶽陽，則要求新房的售價不得低於備案價格的85%，限制了降價空間。 網路圖片 再到最南邊的昆明，新房降價幅度更大，一口氣從15000降到9000，結果也被約談了，只不過名目更軟和一點，叫座談會。 網路圖片 與此同時，上海的學區房價也在降，而且幅度挺大的，最多的差不多降了300萬。 網路圖片 在這一點上，不難看出上海的好處了，瀋陽、岳陽、昆明、荷澤這些城市，房價一稍有跌的趨勢，就如臨大敵，又是約談又是開座談會的，相比之下，上海更雲淡風輕一點。 歸根結底，上海相關方面更願意尊重客觀規律，這才是一個城市的現代化底蘊所在，上海開埠一百多年的歷史，讓他們見過太多的世面了，於是漲就漲吧，跌就跌吧，反正沒有一直漲的，也沒有一直跌的。 這就是上海人的觀點，也是他們的底氣所在。在上海身上，我看到了現代文明的模樣，那就是社會管理者不要亂插手，讓社會本身的規律發揮作用，不要著急，更不要顯得自己無所不能，非要把整個社會都掌控在自己手裡，進而把方方面面都管得死死的。 由管理型變為服務型，這個口號喊了很多年，可是這麼多年過去，也只有上海真正做到了，真正讓社會實現自我管理，真正尊重每個人的理性選擇，關於這一點，在上海生活的人應該比較更清楚。 所以，我由衷地佩服上海這座城市。
為防止新增貨幣再流進房產市場，中國三令五申貸款不能用來炒房，可惜部分地區房價仍在上漲。北京不得不下令繼續收緊銀行貸款，上海、廣東除了收緊房貸，還在清查違規貸款資金達2.7億元人民幣，以防止房價泡沫繼續失控。 中國國家統計局本周一（15日）發布的統計顯示，2月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。 二手住宅銷售價格環比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.4%，漲幅均與上月相同。 土地供應「雙集中」滬深二手房限價 當局近期頻繁推出限制樓價上漲的措施，包括限制土地供應量、嚴查違規房貸。經營房地產的尚女士接受本台採訪時說，在土地供應方面，全國二十多個城市推出「雙集中」供地細則：「供地雙集中就是把全年的計劃都做好了，比如幾月份供地多少，哪一個城市供地多少，但是今年全年計劃中，上海和深圳都不供地。其他城市新供土地也不太多，深圳二手房交易限價。」 上個月，深圳住建局發布《通知》，稱將建立深圳二手住房成交參考價格發布機制，引起了市場熱議，出現了單價19萬的住房「降「到13萬的狀況。本周，上海二手房價格下降約兩成。 尚女士說：「上海這邊學區房，昨天（17日）一下子跌了20%。另外，昨天上海出了一個新政策，學區房就不像以前那麼搶手了，最好的學校以後只有50%在相應的地段，另50%開放給類似於區公立學校的尖子生。」 58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者說，今年以來，深圳、上海等城市的調控政策頻頻出台，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。不但一線城市，二、三線熱點城市的調控也不斷加碼，向市場釋放出明確的信號。因此，今年房價保持穩定大格局的確定性強，但各地房地產市場的分化還將持續，不同城的房價波動性依然會存在。 政府感覺到調控手段已經用盡了 目前，廣東銀保監會正在嚴查違反房貸。央視新聞客戶端本周三報道，截至3月16日，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。對此，廣東銀保監局已要求相關銀行限期整改問責。 尚女士說，當局另一個打擊樓市價格上漲的措施是收緊房貸：「還有一個是銀行貸款收緊，其實從去年就開始收緊了，說每一個銀行有不同的房貸比例，總之是降低比例。現在就是要重新制定遊戲規則。」 金融學者司令認為，中國樓市價格上漲表明，當局前一階段的調控措施明顯不足：「房地產市場在歐美等發達國家，市場調節的空間相當大。至於中國房地產市場價格背後所代表的經濟現象，往往更多的體現政府的意志。現在政府感覺到其他的調控手段已經用盡了，但是市場起到越來越大的負面影響。」 據報道，目前，中國銀行機構採取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施，並對存在違規問題的內部員工開展了警示告誡、通報批評、積分扣減、經濟處罰等問責。 司令說：「此前，這些銀行在審批個人貸款流向，確定資金用途的時候，銀行對這些風險不可能不知道，這些問題自去年下半年以來，沒有得到解決。還是經濟下行壓力大，為了保增長，保物價，保就業，當你發現房價虛高，泡沫化嚴重的時候再去遏制，已經晚了。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，穩房價工作將繼續，其有助於進一步促進房價的穩定。
傳說中地產商的金融緊箍咒——「三道紅線」，第一次擺上台說了。三道紅線是說，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1 。央行將據此對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理。 進會場前，他交出了手機，帶了一支筆和一個小本本進去。 他掃了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、銀保監會的領導，還有12家房企代表——恆大總裁夏海鈞、萬科總裁祝九勝、融創總裁汪孟德、中海總裁張智超、陽光城總裁朱榮斌，以及碧桂園、保利、綠地、中梁等房企的財務總。 這顯然是房地產業近兩年來罕見的高規格座談會。央行副行長潘行長主持，住建部副部長倪虹等領導參會。開發商來的不是總裁，就是主管財務線的一把手。 三天後，央行官網和住建部官網同時掛出了一篇新聞通稿：《住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會》。通稿里最重要的一句話就是： 形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。 傳說中地產商的金融緊箍咒——「三道紅線」，第一次擺上台說了。 三道紅線是說，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1 。央行將據此對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理。 來的12家房企，紅檔有三家，恆大、綠地和融創；橙檔兩家，中梁和陽光城；然後就是黃色三家，碧桂園、萬科和新城；綠檔的好學生最多，且都是央企，它們是保利、中海、華潤和華僑城。 說是座談會，而且的確讓房企一一發言。但發言基本是按照順序來的。 最先發言的是夏海鈞。他說恆大買了那麼多地，且都是按照歷史成本入賬，這麼管控似乎欠合理，應該對資產重新評估。 領導把話接了過來，說我們沒精力做評估，我們以年報為準。而且評估的話，你想誰來評估？ 夏海鈞說的每個問題，領導都回得有依據。他的發言很快被扭轉過來。 然後綠地發言。張蘊的話術竟然和夏海鈞幾乎一模一樣。領導說: 重複的問題，後面不要說了。 地產商們很快明白，監管意志堅定。這個座談會更像是傳達精神的。「三道紅線」勢在必行，所以之後融創汪孟德所作的發言，更像是努力爭取更多時間來降負債了。 1 座談會看似很突然，但相關預熱，年初就開始了。 從年初開始，一些央企就頻頻被喊去開會，國資委他們要求必須將總負債控制在一定範圍內，不拿地王。他們甚至被告知： 拿了地王，有關部門可能考慮停掉企業的發債，並不許按揭貸款。 過去三十年，中國房地產行業玩的都是空手道。從開發貸再到按揭貸，地產商完全主導了炒樓花的遊戲。 如果停掉發債和按揭，無異於釜底抽薪，對房地產業下了死手。 幾年前，有一家排名前六的央企曾喊出「重返前三」的口號。現在，很多人笑話他們當時放衛星。但如果沒有國資委的條條框框限制，央企的這個目標，實現也並非沒有可能。 這次四家參會的綠檔房企，都是央企。他們分別是保利、中海、華潤和華僑城。等到他們發言的時候，氣氛已經輕鬆了。 他們其實是戴著一朵小紅花過來參會的。 這兩年，企業的規模的確越做越大，有五家房企衝進了世界五百強。恆大和碧桂園的總資產，也都超過了2萬億，融創總資產也已將近1萬億。 但這其中，大部分資產都是債呀。 一個總資產一萬多億的海航，已經把海南和相關金融機構拖得苦不堪言。一個福晟和泰禾，也將一些地方政府弄得極其狼狽。要是體量更大的公司出問題，對於政府、金融機構和相關利益方，都將是極大打擊。 央行也苦房地產的高負債久矣。今年4月底，央行發布了一份名為《2019中國城鎮居民家庭負債調查》的報告，該報告對全國30個省市進行調查，當中最引起大家注意的是2組數字： 平均每戶家庭都擁有1.5套住房，居民負債76%來自房貸。 很意外，幾天後，這份聲稱「是國內關於城鎮居民資產負債情況最為完整、詳實的調查之一」的重磅報告，後來從《中國金融》微信號上低調蒸發了。 然後是7月24日，領導在房地產工作座談會上，明確地透露了一個動向： 及時採取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。 聽一位參加過座談會的人士說，領導在座談會上說的話，要比新聞通稿嚴厲得多。 接著就是8月16日，銀保監會郭主席在《求是》雜誌上發表了文章。他說未來一段時間內中國的經濟供需、國內外市場將同時承壓，金融體系勢必會遇到很大困難。 房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。 灰犀牛這件事，金融口的領導其實說了好幾年。但這次，監管部門是來真的了。 2 接下來，被叫去開會的12家企業將開始試點。他們要在一個月內上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合「三條紅線」的調整。 不達標者，監管層將對其有息負債規模進行限制。其餘房企，將在明年1月1號全部鋪開。 當然，所謂的泡沫，不只是上市公司財報中披露的數字。 前天融創的半年報，說凈負債率達到149%，大幅下降了23%。前幾天，獸爺看到一份研究報告，報告里說： 融創跟地方城投公司捆綁在一起做的融資額，行業第一。 更重要的是，這份報告是一家官方研究機構做出來的。 從2014年開始，融創推土機碾過的，不只是宋衛平、王健林、祝義材、鄧鴻這些落魄富豪，還有南昌市政集團、武漢地產集團、上海城投置地、山東高速集團、雲南城投這些地方國企和城投。他們都成了老孫向行業老大發起衝擊的助推器。 比如融創和南昌市政公用集團的合作，協議里的合作範圍包括了城市基礎設施、投資、建設開發、文旅旅遊、新產業發展。也就是說，南昌的這家國企，把自己的所有資源在各個領域和融創共享了。 他們的這份友誼，是一起扛過槍、一起同過窗才能建立起來的。2012年，南昌市政集團拿下了北京東二環使館區，樓麵價高達2.5萬。這塊地搶到手裡之後就成了燙手山芋，2年的時間都沒法啟動。 融創在2014年介入後， 在這裡打造了使館壹號院，用石材立面、私家電梯、進口櫥櫃，就讓南昌市政集團徹底服氣。 後來，南昌青山湖壹號、南昌幽蘭特色小鎮、山東齊河觀瀾府邸，都是兩家合作。 去年9月2日，孫宏斌帶著鄧鴻拜訪了山東高速集團，雙方也是相談甚歡，山東高速集團還特意叫上了泰山山高•康樂谷項目的負責人。 老孫看了看位於泰安的康養度假項目，就打了退堂鼓，轉頭去簽約了濟南春蕾小鎮項目，總投資300億元。 這麼一大筆投資，包括了一二級土地開發，即使是融創，也有點力不從心。但這難不倒孫宏斌，項目公司55%的股權是融創的，剩下的股權，屬於山東高速集團和濟南天橋區的一家投資公司。 房子，融創賣，錢，大家一起出。不過這些動作，監管層也看得清清楚楚。 3 「三條紅線」座談會後，房地產遊戲的主要四個參與方（地方政府、房企、金融機構和消費者），至此已經全部進入了實名觀察名單。 實名制管理的好處，就是監管不用再隔空喊話，而是可以點對點整改。 經歷這一輪調控，中央政府已經發現，地方政府並沒有十足動力去撇清樓市泡沫。2019年有大批地方政府嘗試為房地產鬆綁就是證明。 地方政府的難處其實非常好理解的，樓市不熱，地就沒人買，財政收入就會減少。 到頭來，有關部門發現還是企業和個人更好管理一點。 中央和地方政府的壓力，最後都落在了開發商身上。在政府操盤最得力的杭州，開發商拿地的標準只有一個——只要是正負零就敢拿，利潤能到2%就已經謝天謝地，能到5%就已經燒高香了。 房地產的超額利潤時期，徹底過去了。 接下來房企的選擇已經不多，要麼安心為政府打工，賺小額利潤；要麼發展別的能力，以此來說服政府給地。 至於降負債這種表面功夫，完全可以人為操作。肉眼可見的是，接下來開發商會拚命剝離資產。保留主體上市公司融資能力。未來一年內，我們也許會看到一輪密集的開發商剝離資產的公告。 對三條紅線的破解，房企也有一萬種辦法。畢竟只有上市公司才公布資產負債指標，非上市房企基本上沒法監管。 12家房企的名單出來後，很多人很意外，為什麼這幾年地產界最大的黑馬中梁，負債率風險等級竟然只是橙色？ 2019年底，一家名為華晟集團的新公司成立，宣稱脫胎於上市千億控股公司，立於地產20強平台之上。 華晟所說的這家「地產20強平台」，正是去年上市的中梁。它脫胎於中梁的商開公司，中梁把所有的自持物業都裝進了華晟，但它早已經不是一個商業地產開發公司，目前的實控人是中梁董事長楊劍的堂弟楊劍清。 華晟沒有太多掩飾自己與中梁的關係，甚至會對外宣稱： 提煉控股公司成功因子，組織拉開，快速複製。 兩家公司的體制類似，初期共享後台和管理系統。到了2020年7月，剛剛成立半年的華晟宣布，新增貨值已經進入房企前100，擁有了將近90億的貨值。他們陸續在江蘇的幾個城市拿下項目，很多時候都和中梁並肩拍地。 華晟的註冊資本金只有500萬，項目公司的股權有大量質押，追溯背後的出資人，是很多杭州、上海和江蘇的商人。和當年中梁崛起時的思路一模一樣。 錢想流入房地產，自然會有渠道流進去。 直接給開發商畫紅線，實名管理，從側面證明了泡沫的存在。2015年起，一個一個小泡泡吹出來，最終形成了一個大泡沫。 上周，獸爺好友你包叔體檢時做了個尿常規。醫生對著他的液體端詳很久，說泡沫太多，快趕上卡布奇諾了。泡沫多是因為尿液表面張力太小，張力小是因為蛋白質含量太多，根本的原因是： 腎功能出了問題。 （全文轉自微信公號獸爺，全文已被刪除）
