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2026 年 6 月 24 日
中国房地产业危机引发的经济危机在持续发展。这一危机最明显的症状是中国最大的房地产公司之一恒大资不抵债，欠债近2.5万亿元人民币。许多论者从政治经济学的视角解说了这种巨额债务给中国的金融体系和整个经济带来威胁。在许多观察家看来，中国五年一度全国金融工作会议在推迟一年多之后在10月底召开，部分原因或很大一部分原因也是房地产业界危机给中国经济整体带来的威胁令中共当局难以应对甚至难以言说。学者程晓农博士则从利益链及其运作的角度解释了这种债可敌国的大形势的由来。 中国房地产业危机的大图景 在过去的20年里，超常发展的房地产业一度占据中国经济的半壁江山，成为世界奇景。这种通过高度杠杆化即通过大举举债堆积的超常发展所形成的泡沫如今正在泄气。泡沫的破碎不但给千百万中国民众带来终生积蓄化为泡影的威胁，而且也给中国政府带来难以预测和应对的社会动荡的前景。 作为世界第二大经济体，中国的房地产业界危机引发金融危机和整体经济危机的前景也引起国际货币基金组织的关注。与此同时，学者和分析家们在研究和分析恒大这样的房地产大公司如何可以一家就欠下2.5万亿元人民币这样的巨额债务。 学者胡平说：（恒大老总）许家印的经营模式就是，向银行贷款，向政府买地；银行凭什么肯给他贷款？政府凭什么愿意把地卖给他？就因为他们能取回扣。所以，除了银行的头头，还有政府的官员，都是许家印的同伙。 独立时评人蔡慎坤说：恒大出事是必然的，如果没有权贵保驾护航，恒大早就化为乌有；实际上，早在11年前，美国著名的空头机构香橼（Citron Research）就发出一份做空恒大的报告，非常详细地指出恒大存在的问题，并且明确预言了恒大的最终结局。 中国的房地产业界的问题眼下还在继续发展。星期一（10月30日），美国《华尔街日报》报道说，全球银行业巨头汇丰银行总裁称，中国房地产危机已经过去，中国政府扶持该产业的措施正在奏效。但眼下人们还不清楚危机是否真地已经过去。 恒大（以及中国其他一度风光一时、现在陷入困境的大中小房地产公司）举债究竟是怎样的一个过程？中国的房地产业界危机和经济危机对中国政府、中国经济、中国民众、外国投资者意味着什么？中国政府是否有意愿、有能力解决房地产业的危机？中国现行的政治经济制度是否能避免再度出现恒大这样的房地产商给中国经济制造定时大炸弹的局面？ 长期观察和研究这些问题的学者程晓农博士提供了他的答案。在获得普林斯顿大学社会学博士之前，程晓农曾任中国经济体制改革研究所综合研究室主任，对中国政府体制及其官僚机构的运作有第一手的了解。在他看来，造成眼下中国房地产业界的危机的既有中国的政治体制的制度性腐败，也有中国的大银行对房地产业的基础知识欠缺，由此而来的危机前所未有，解决之道目前也难以看出。 以下是程晓农接受美国之音采访的部分内容摘要。 房地产业大膨胀导致大灾难，新时代大跃进产物 记者：恒大一度很大。恒大老总许家印一度更是全国的首富，身价2900亿元人民币。现在恒大资不抵债，负债2.5万亿元人民币。中国以前有人说某人很富，是富可敌国，现在许家印或恒大则可谓债可敌国。2.5万亿这种天文数字的债务是怎么来的呢？ 程晓农：这种债务我想把它说成是一种新型大跃进的结果。我们这个年龄的人可能多少都知道，大跃进是毛泽东时代曾经发动的一个要钢铁产量突破多少万吨，粮产量突破多少万吨的运动；发动这么一个荒唐的大跃进，然后不计工本大量造假，然后堆出来一个表面上好像是达到目标的这么一个任务，结果呢？带来了无穷的灾害，包括饿死3000万人。 为什么现在我把房地产这个大泡沫说成大跃进呢？就是它和您问的这问题有关系。实际上，房地产泡沫是中国的金融制度给催生出来的。也就是说，它是有同谋的，那同谋就是银行。 当然也不能说银行就是为了造泡沫才这么干的，而是说银行的贪婪和头脑简单，风险意识严重不足造成了这种结果。实际上，所谓的债可敌国就是说，房地产公司把巨大的债务赖给了银行。 那么，银行怎么会种瓜得豆呢？你想，银行是想通过房地产贷款来发财赚钱的，结果赚着赚着把银行自个儿套进去了。银行放松了贷款方面的严格审查和监管，就是银行想从中捞一票，赚一笔。那么其结果就是大跃进一样就形成了全国性的、几乎所有省市，大概只有西藏除外，所有省市基本上都会出现这种恒大式的房地产公司。 房地产业出了大问题，政府监管部门哪里去了 记者：恒大为什么能够做到债可敌国、成为中国经济的定时大炸弹？换句话说，中国政府那么多的监管部门，这些年来为什么能够给恒大这样的公司大开绿灯，终于酿成眼下这种难以收拾的局面？ 程晓农：其实在房地产管控上，中央政府是最后一道不把关的。最先推动这个房地产泡沫扩张的其实是地方政府。当然，是从广东开始的。广东地方政府首先学香港人，然后就开始发现，我们中国所有的土地都是公有的，政府想卖哪块就哪块，而且是可以强力征收。所以上个世纪最后几一段时间，中国的强制拆迁蔚然成风。为什么地方政府都想着把每个地方、每个城市最好的地先拿出来卖给房地产公司？因为政府卖地，把它作为政府收入的一个重要来源。这叫做表外收入，就是名义上不是财政的正常收入，而是卖地的收入。这就是所谓的政府的第二预算，但是第二预算有时候会庞大到比第一预算就是税收来的收入还要多。 政府为什么那么来劲呢？那是因为可以上下其手。谁沾着都能从中拿一块。拿钱的人，比方讲是搞房地产开发的，在中国每个城市差不多都有一个地方融资平台，或者说地方这个城市投资公司，那其实就是政府把土地卖给房地产公司的白手套。这些白手套在推动房地产泡沫的过程当中从银行拿好处，同时还要从房地产商那里拿贿赂。 这些人也不是个人白吞的。上边会有人来管他们。因为你有肉吃，不能一个人独吞。所以，这些城市房地产投资公司也就是城投公司，它们也得往上孝敬，就这么一路往上走。你看到中国这些反腐片介绍的情况都是到一个城市，从市委书记到市长那儿，你至少得摆平一些主要的人。所谓摆平就是送钱。 这也是为什么中国的官员们突然就发了。你看中国现在官员们的有钱的程度，绝对不是靠工资积蓄存起来的。鬼都不信。 在房地产业风光无限的好日子里谁最得益 记者：恒大以及中国大中小一系列不知多少千家房地产业，它们一度风光无限，在风光无限的日子里，中国究竟是哪些人从中获得了最大的利益？ 程晓农：我觉得准确讲要看你的地位。你是房地产公司的大老板，当然你获利最多。许家印还有碧桂园和其他那些公司那些当老板的当然获利最多了。然后房地产公司的中层也一样。 然后呢？政府的官员是不是都得是权贵才能捞好处？那也不一定。因为权贵这个概念你得看是什么级别。当然，你说在北京，中央级的那是叫权贵。北京的人看着地方县里面的干部就不叫权贵了。他们算个什么呀？但一个县太爷在地方上牛得不行，跺一跺脚，整个县城都颤动。但到了北京，他们算什么呀。但在地方上一个县城里，它的权贵就是县太爷、县政府县委的那些干部。 中国有2000多个县，大部分县都会有房地产开发，因此当地的很多干部也在他们那个相应的级别上和相应的地方级的房地产公司勾结，从中拿钱。虽然县长不算权贵，但是实际上在地方上，他们就是地方的小小的豪强了。 房地产公司危机与中国整体经济危机 记者：像恒大、碧桂园这样的大型的房地产或其他大中小房地产的倒闭或形同倒闭，会给中国政府、中国国内外投资者造成什么样的损失？ 程晓农：那我先从损失大小来排队。最大的损失就是，房地产公司大到一定程度以后，它就开始发美元债券，通过香港向境外的投资者用美元发行债券。就是说，以它的公司的信誉担保，甚至拉一个中国的银行来做担保。说我这儿向你们借10年期、5年期的一笔钱用债券的形式。你们买我的债券，把钱借给我。 那么这是个什么数字呢？可能大概有个四、五千亿美元。现在以恒大为首，碧桂园、恒大后边一连串的房地产公司的借债基本上全都还不了，也就是四、五千亿美元打水漂了。华尔街为这个事儿非常地着急。 对中国政府来讲，可能会有眼光狭隘的官员说：没关系啊，那是美国人的钱，亏了就亏了，他能怎么着？没错，是可能华尔街吃了亏只能硬吞。但这真正给中国政府造成什么损失？造成的是国际信誉的巨大损失。 所以，这是对中国政府的国际金融信誉的最大损失。改革开放到现在40多年的结果是，中国政府把自己的国际金融信誉建起来，又砸了个稀烂。这是第一大损失， 第二大损失就那些中国政府所说的主力银行，就是主要的国家银行，就是刚才讲的四大行，工商行、农行、建行和中行，再加上交通等等若干家银行。这些主要的银行也都有大量的房地产公司的欠账，就是贷款。地产公司倒下来，这些贷款也是一个巨大的数额，可能有几十万亿，这几十万亿还不上了。 银行这些钱可不是银行自己造出来的，是拿老百姓存款堆出来的。所以实际上是变成政府和中国的主要银行在欠老百姓的钱。 现在的问题关键是什么呢？就是政府信用。中国政府的信用在中国现在还没有垮到说老百姓就不相信我存在中国最好的银行里的钱从此就没了。一旦形成那个局面，大家都去挤兑，那中国政府就玩不转了。 当然，我这不是说政府垮台了，而是说政府就得想出各种办法来，哄老百姓说：你们的钱没有丢，党和政府保证早晚一天要给你们的。至于早晚是哪一天，这它绝对不会说清楚。因为没有那一天。 就第三大损失而言，中国政府的损失是间接的。房地产公司还欠它的上游公司很多，像从房地产设计公司，施工公司装修公司等等，还有原材料公司，它们提供的是建筑材料、建筑用的金属等等等等。 这一系列公司又是几万亿的债务，它们叫企业票据。所谓企业票据其实就是房地产公司欠它们的账单，欠账签条，白条子。本来这条子开出来是说我欠你多少亿多少万，原则上面是没有限定的日期说限几号还、不然就付要追加利息。为什么没有？它是基于一种企业之间相互信任。 但这种商业票据一旦因为房地产公司行将倒闭还不上了，那它的上游公司一大批就受大量的牵连。举一个例子，水泥行业现在正在大规模裁员，同时大规模减产。为什么？房地产公司倒下来，它欠的水泥账当然不还了，水泥公司那就完了。 同时房地产公司还欠很多的钱，是直接欠老百姓的。它们通过理财产品等等吸引了很多贪图理财产品高利息的老百姓，把他们的钱给敛来了。现在这些钱也没了，所以老百姓也会受到相当的损失。中国政府现在唯一能做的事就是摁着不许老百姓去追债，你们亏了就亏了，没了就没了。 房地产危机把中国过去30年的繁荣炸回原型 记者：以中国现行的政治经济制度，将来能不能避免或杜绝像恒大或房地产业界这样的定时炸弹的形成？ 程晓农：我觉得不用考虑下一个定时炸弹的形成了，这个定时炸弹中国就受不了，这个定时弹可能就把中国炸得稀烂了。稀烂了以后就不需要再形成第二个定时炸弹了，这一个就够受了。 现在我们在讲，中国大学毕业生就业率极低，大部分年轻人在城市里躺平了，对未来不抱希望了。甚至有人开玩笑说：我自己是没希望的，就希望他们也没希望。中国人一听就明白，他们是指上边。现在人都变成这种心态了。在这种情况下，中国的经济，中国的民生，中国老百姓的未来，其实已经赔在里头了。 在这种状况下，我们现在等什么？等的是那个定时炸弹真炸开的时候会是什么状态。我不说惨状，就说炸成什么样。我想其实你盯着银行看就知道了。所有的炸弹，其实它不是一枚，是无数枚在无数个银行里头，每个银行都有它的炸弹。唯一不知道就是，你那个定时器设定的引爆时间是多久？不知道。短的可能两年就炸了，长的可能3年、4年、5年。而且它是连锁的。这个炸了会引响另外一个。所以，从这种角度来看的话，我觉得不用再考虑定时炸弹再形成一个新的，那就可太受不了了。就这个就已经够受的了。可以讲，它会把中国过去30年的繁荣炸回原型去。
2023年，“拼经济”成了中国政府的工作重心，但同时面对两个难题，一是自身的结构性难题，二是外部环境的不确定。尽管要到“两会”召开后，新一届政府才登场施政，但各种迹象表明，在未寻找到新的经济增长点之前，中央政府终于与地方政府达成一致：重归以房地产带动经济发展的老路。 全国同念“房地产，芝麻开门” 2023年以来，全国31个省（区、直辖市）均已召开两会，相继发布地方政府工作报告，部分地区稳经济“一号文件”也已落地，释放的重磅信号非常明确：支持住房消费，激活楼市。 这当然不只是地方政府的想法。自2023年以来，现任副总理刘鹤两次强调房地产行业是国民经济的支柱产业，正苦于土地财政萎缩政府开支困难的地方政府心领神会，在“新的经济增长点”缥缈难期之时，自然而然就转到驾轻就熟的房地产开发上来了。 我从1993年代初开始关注中国的圈地运动，对中国这些年的房地产起落自然稔熟于心。中国房地产泡沫迟早破裂，政府调控只是想让其软着陆。中国经济结构错过了2009年那次最好的调整时机，自那之后，中国各地形成的土地财政，无不依赖本地的房地产畸型发展。如今，中国的房地产经济已经将政府、银行、房地产拥有者捆绑成一个利益共同体，无法瘦身。任何时候挤压房地产泡沫，中国政府与民间都需要付出极大代价，这代价大小，全看泡沫破裂之时，中国政府的强管制能力如何。 房地产“大而不能倒”的原因 自2003年开始，中国政府将房地产业确定为支柱产业，房地产作为经济引擎的重要性体现在中国经济运行的方方面面。但房价一路上升，导致房地产业高度泡沫化，这种泡沫化程度有两个衡量指标： 一是房地产业占GDP比重过高。按照世界银行提供的数据，截至2021年末，中国房地产投资占GDP比重为13%，而经合组织国家为5%；如果考虑供应链投入品，则房地产行业约占中国GDP的30%。 二是中国房地产杠杆率偏高。按国际清算银行（BIS）的统计，2020年9月末，录入报告共有43个国家与地区，上述43国的居民杠杆率平均值为67.4%，其中发达经济体平均值为78%，新兴经济体平均值为50.6%。中国的居民杠杆率为61.1%，低于发达经济体平均值、高于新兴经济体平均值。如果按中国央行72.5%的数据，那就高于所有报告国平均值、但仍低于发达经济体平均值。更关键的是，以2020年9月末的居民杠杆率和2015年末相比，上述43个国家和地区中，居民杠杆率上升最多的是中国，上升了22.2个百分点，高于香港的18%、韩国的17.1%、挪威与法国的11.2%。 房地产业的畸形发展，在中国不仅是一个经济隐患，更成了一个社会隐患。中国房地产过去20多年来的畸型发展，将政府、银行、房地产拥有者绑成一个利益共同体，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%至70%。 中央政府考虑重振房地产业的几大出发点 2021年以来，中国政府确实想借着房地产下行之势挤泡沫，完成结构性转型，但结果不如意，在2022年中期全国房地产均价跌破万元大关，降幅据说在30%左右；2022年全国房地产开发投资下降10%，这对中国经济产生全局性影响： 一，房地产衰退，导致国内制造业衰落。房地产是过去20多年的龙头产业，上下游企业至少有50多个，这些行业随着房地产的衰落而衰落，导致国内不少人失业。 二、经济形势的不乐观，严重影响投资及消费预期。据瑞银估算，2020年至2022年期间，中国居民新增储蓄或累计达到4万亿元。国内有人估算，2020年后居民新增储蓄率约为5.2%，2020年至2022年的新增储蓄体量预计共计3.98万亿元。 三、为了保地方政府正常运作。地方政府的财政收入剧减，地方隐形债务剧增（后面将谈到时），不仅支付公共开支困难，就连地方最不愿意做的公务员减薪也实施了。自从2022年初开始，不断爆出一些体制内人员工资调整的消息。而且都是降低，不论是公务员还是事业编制。最少的大约降低15%，多的甚至超过30%。 无论从增加就业还是从保证地方财政收入来看，中央政府都希望迅速提振经济，但在没有新的经济增长点之时，只能又回到发展房地产这条老路上来。 三个拦路虎：谁来购买房地产 每个省的稳经济1号文件都表明宗旨：“房子是用来住而不是炒的”（习近平指示），但这样一来，就有一个问题无法回避：谁是今后中国房地产市场的购买主体？ 1，中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比已达1.09。 据任泽平《中国住房存量报告2021》所列数据，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。与住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米相比，约小5平方米左右。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。 也就是说，除了炒房需要，用于自住的住宅需求基本饱和。 2、中国人的购买力接近极限。据中国央行2022年公布的数据，截止2020年底，中国居民负债金额达到200多万亿元，人均负债高达14.3万元。考虑到国家统计局今年1月刚公布的人均收入，2022年，全国居民人均可支配收入36883元，房产购买潜力有限。 偿债能力取决于稳定的收入，近三年，中国中小企业破产剧增，新增失业人口据说高达7000万。这大大影响了中国居民的偿债能力。数据显示，最近几年，由于无法还贷，中国的法拍房数量一直呈增加的趋势，2017年全国法拍房数量仅5000套，2019年便增至50万套，2020年达127万套，2021年高达160多万套，2022年已超过300多万套。有人预计，如果按照这个数据增长，明年法拍房数量突破500万套都是有可能的。 3、地方政府的隐形债务太高，是个大问题。 地方政府的财政能力得益于房地产税收，但地方政府债务过高是极大的隐患。据程晓农测算，2022年底，地方政府直接发行的债券余额35万亿，加上融资平台的债务53万亿，再加上中央政府的债务余额22万亿，中央和地方政府的债务余额高达110万亿，其中地方政府的债务规模相当于地方政府综合财力（税收、卖地收入和中央财政补助）的260%。 这种情况注定地方政府已经无法清偿债务。 上述三点将注定如此结局：地方政府出售土地、发展房地产经济的热情依旧非常高；企业开发房地产的热情也还有，例如房地产开发商碧桂园最近公布，拟在地方政府土地拍卖中购买住宅用地，但城镇居民的购房能力却跟不上。中国经济的结构性难题——过分倚重房地产仍将存在。最多半年之后，中国政府将发现，房地产投资驱动经济增长的时代恐怕已经成为历史，地方政府为了税收而重振房地产，对中国经济来说，只是饮鸩止渴。 （全文转自自由亚洲电台）
新年伊始，国际组织和华尔街金融圈开始讨论，中国能否再度成为拉动全球经济的“火车头”。任期只剩两个月的中国副总理刘鹤专门跑到“世界经济论坛”，试图迎合这些“国际舆论”，重振外资的信心。然而，无论是参加“世界经济论坛”的那些国际权贵，或者是国际货币基金组织和华尔街，还是中国政府以及它的“经济吹鼓手” 刘鹤，都回避谈一个有关中国经济未来走向的基本问题：中国经济有没有难以克服的内在困境？如果这样的困境是无解的，那怎么能指望今后中国来拉动全球经济？ 一、“崛起”碰壁 曾几何时，中共的喉舌们不断鼓噪，声称中国已经“崛起”；然而，“崛起”论言犹在耳，过去几年里却不再听到来自北京的此类喧嚣了。这个转变源自中国经济陷入了困境，此困境并非疫情所致。实际上，中共渲染“崛起”之时，便忽视了即将到来的经济困境，这是内生的顽疾，而疫情只是雪上加霜而已。 实际上，2019年是中国的国运转折之年。在那一年，李克强“稳经济”、“稳就业”的号令，就让人感受到了经济下行的寒意；与此同时，“崛起”论也悄悄地从官方宣传话语中淡出了。但许多中国人并未理解这一逆转的原因；而华尔街也依然被“崛起”论和表面繁荣所迷惑，至今仍不愿意相信，强势的中共政权其实无法挽救经济滑坡。 本世纪前20年中国的“崛起”，经济上主要依靠“一个机遇（加入世贸组织）和一个产业（房地产业）”；技术发展上仰赖从美国“窃取”知识产权；军事上则依靠组建航母舰队和增大核威慑。于是，对美国的长期巨额贸易顺差，导致了美国的贸易反制；大规模的技术盗窃，使美国开始阻断中共肆无忌惮的技术间谍活动；而中共那美国指向的扩军备战，则点燃了中美冷战。与此同时，支撑中国膨胀的房地产泡沫也行将破灭，让经济“荣景”原形毕露。 2019年就这样成了中国的国运转折之年，中国经济告别了过去20年的繁荣；而美中经贸谈判的反复拉拔，则标志着延续几十年的中美蜜月之终结。这个国运的转折，始于中共的“崛起”谋略，也终于这个“崛起”谋略；甚至可以说，中国的国运，成也“崛起”，败也“崛起”，因为“崛起”谋略带来了短暂的成功，同时也挖下了国运的陷阱。 二、“中国模式”：雾里看花的困惑 目前，中国国内和世界各国对中国经济的前景有着完全不同的判断和期待。不少人希望，中国经济还能象过去20年那样一帆风顺。中国民众当然希望今后的日子能够好过，而台商则希望在大陆的生意可以顺利经营。然而，希望未必能成为现实。 从本世纪初开始，美国让中共搭上WTO的便车，大批外企进驻中国，推动了中国经济的繁荣。从此，全世界就出现了一个中国繁荣的神话。相信这个神话的人多半认为，中国经济会一直这样繁荣下去。而许多外企、包括台商都觉得，中国经济繁荣这块大饼那么大，十几亿人的市场，又一直繁荣下去，如此机会怎可放弃。于是，抢进中国市场，就成了一种时髦。 20年来，相信中国经济会长期繁荣，几乎成了多国政界、财经界和媒体的一种教条。政治经济评论人士要是讲一些相反的观点，往往会被中国的官方、小粉红以及各国力挺中共的人，扣上“唱衰中国”的帽子，似乎中国经济繁荣这种想象，属于不可质疑的定律。 如果把中国经济看成是一个到医院看病的病人，他萎靡不振，浑身都痛，医生是给他开点止痛药，还是做全身检查？持上述第一种看法的人会说，他一向身体很好，连止痛药都多余；持第二种看法的人会认为，它只是太累了，开点止痛药，好好休息一下就没事了；而持第三种看法的人会说，还是做全身检查，查一查病因到底是什么。实际上，这个“病人”早已患上癌症，而且已经扩散；而病人自己却坚持认为没病，一直通过吸毒来延缓发作。现在，这个“病人”的状况进一步恶化了，已经引发一系列难以治疗的症状。 那么，中国经济这个“病人”的“癌症”到底是什么？表面上看是不思饮食，用经济分析的术语来讲就是消费疲软；其病根其实是中国经济走上了依靠过度发展房地产来拉动全国经济的绝路。中国经济的房地产泡沫太大，濒临破灭，这就是中国经济的致命“癌症”，而且无法根治。目前中共对这个经济“癌症”的做法是保守疗法，因为“癌症”已经扩散到不能切除了。 三、中国的房价收入比远超合理边界 衡量一个国家房地产是否过度发展，可以看一个指标，即房价和居民收入的比例。中国现在虽然是中等收入国家，但世界银行的研究发现，中国的房价已居于全球最贵之列，北京、上海的房价收入比（房价÷家庭年总收入）远远高于纽约、巴黎和东京等城市。中国100个主要城市住宅的平均价格当中，北京、上海、深圳、广州这几个一线城市的住宅价格，2010年是每平米约2万元，2021年已上涨到每平米4.3万元；二线城市的房价也从2010年每平米的8千元涨到14,000元。房价的上涨速度远远高于收入的增长。 为了让读者们对房价收入比有一个直观的概念，这里列举台湾北部都会区边缘的相关数据作为对照。新北市西南的树林区房价是每坪35万台币，新庄区是45万台币。如果按一家三口，两个大人就业，家庭月收入平均10万台币计算，若一个家庭购买30坪的新房，那树林区和新庄区的房价收入比分别是8.8和11.3，即房价大约是家庭年收入的9到11倍。 而中国省会城市的家庭平均年收入约17万人民币，如果在省会城市买和台湾30坪一样大的房子，每平米的价格以4万人民币计算，其房价相当于400万人民币以上。所以，中国省会城市平均的房价收入比是24，即房价是家庭年收入的24倍。 这样一比就可以知道，中国省会城市的房价收入比，是台湾的差不多两倍半。 四、房地产泡沫破灭的证据 一个家庭的总收入大约最多可用三分之一到归还房贷上。在大部分国家的商业银行里，当客户申请房产抵押贷款时，银行都会用这个公式来计算可贷款数额。 台湾树林和新庄区的房价收入比说明，购房家庭可以30年还清贷款，这是大部分国家的居民贷款买房时的可承受底线。而中国的民众要想还清房贷，要么是家庭收入今后30年内突然增加2倍半，要么就是另寻其他亲友掏腰包援助。显然，这两种情况不可能成为普遍现象，这就是如今中国的普通家庭再也难以承受高房价的原因。 中国的房价收入比，已经远远超出合理边界，这就必然造成中国房地产业目前的困境。这也意味着，中国房地产业的扩张到头了，再也卖不动了。尽管去年下半年中国政府力图挽救房地产业的萧条，但国家统计局对70个大中型城市的商品房销售价格统计的结果是，去年12月55个城市的房价下降，而全国商品房销售额全年下降四分之一。 中共为了挽救经济，总想把民众兜里的钱挖出来，多多买房。但民众现在真有持续的购房意愿吗？这可以从全国银行的住户贷款总额的变化情况看出来。从2019年到2021年，中国民众当年新借的住房贷款，每年大约是近6万亿到8万亿人民币，这就是房地产公司每年销售业绩的金融来源。 但是，居民当年新借住房贷款的数额，两年前就开始出现明显的下降趋势了，2021年比2020年减少22%，2022年又比2021年下降55%；2022年与年度新借住房贷款达到高峰的2020年相比，整整少了65%。很明显，不管中国的房地产业怎样拼销售，这整个产业去年比2020年少了六成贷款购房的客户。这就是中国房地产泡沫正在破灭的证据。 五、百业萧条看商业 去年11月开始，中国政府开始大力鼓励个体工商户的发展。这个政策的背景是，2022年是中国大批个体工商户经营亏损、乃至倒闭的高峰年，对于这种状况，国内的媒体和网站全都回避报道，以免招来当局的封杀。 个体工商户的运营关系到3亿人的就业，究竟那些破产倒闭的个体工商户如何应付未来的生计？这个答案可以从银行的居民存款数额的变化当中来寻找踪迹。中国所有银行的住户存款当中，既包括不经商居民的存款，也包括个体工商户的存款。通常，不经商居民的存款主要是养老、防病的安全型金融资产，相对比较稳定，以定期存款为主；而个体工商户的存款则多半是活期存款，因为他们要应付商业活动当中周转资金的收支。 如果某个年份全国银行的定期存款突然反常地大量增加，这样的变化与不经商居民的关系相对较少，而很可能与个体工商户的资金流向有很大关系。2022年就是全国银行住户个人的定期存款反常大增的一年。从2019年到2021年，住户定期存款的增加每年都相对稳定；但2022年这种存款的增加突然比上一年大幅度跳增。这里讲的不是存款余额，那是存量，是历年存款数的积累；笔者分析的是流量，即当年存款余额的增加数。 2022年当年住户定期存款的增加数，比2021年定存的增加数多了三分之二，5.5万亿元。那么，这些钱是谁存的？显然，并非来自不经商的居民，因为去年城镇居民的收入扣除物价上涨之后，实际增长2%，这些居民并没有突然多余出来的闲钱；所以，基本上可以说，多存的这5.5万亿定期存款，是退出商业活动的原个体工商户的经营资金。假如平均每个个体工商户存入20万原来用于生意的周转金，那这5.5万亿的定期存款意味着，2022年有差不多两千多万个体工商户歇业了。 正因为去年是个体工商户的倒闭高峰年，那些生意做不下去的人，纷纷把手头平时保存的现金全都存到了银行里；而他们不约而同地存成定期存款，则意味着，短期内他们不打算把经营资金再重新投入商业活动，而只想收一点微薄的存款利息来补贴家用。 六、从房地产支柱垮塌看中共国家战略的错误 这就是中国当前百业萧条之下，对经济动向最敏感的个体工商户，用实际行动在表明他们对未来中国经济形势的判断。这不只是“一叶知秋”而已，而是“千树万树落叶飘”。 中共现在最怕的就是银行业受垮塌的房地产业拖累而倒下来；与此同时，去年所有省市的财政均收不抵支，从今年开始，财政危机即将上演。在这种局面下，中共当局当然不便再唱“崛起歌”了，那首“歌”再也不能吸引民心，反而成了对当局的绝妙讽刺。 中共“崛起梦”的失败，与其国家战略的错误有直接关系，崛起本不该成为国家战略的目标。中共为了国内政治需要和国际野心而鼓吹“崛起”论，结果走上了破坏国际经济政治秩序的逆行之径；而它在国内则饮鸩止渴，把早晚会破灭的房地产泡沫当作坚强的经济支柱，最终害国害民。 中共真正关心的，其实只是政权的强固和崛起，而不是国家的成败；它控制着这个国家，把这个国家和社会当作其政权及其领袖实现“崛起梦”的基础和工具。因此，它并不真正关心国家在中共的崛起追求当中，将付出什么样的代价；而对国民的洗脑和政治高压，也封杀了国民问政。这个政权一如既往地为所欲为，即便其国家战略错了，买单的总是没有资格问政的国民。 （全文转自自由亚洲电台）
国际投行不再对中国经济前景抱持乐观态度。中国央行现在不顾物价上涨而不断降息，说明它也不看好中国的经济前景。从中国传来的经济消息多半令人悲观，一片愁云笼罩在中国上空，炎夏之际，却让很多人的心中寒意阵阵。房地产泡沫的破灭正在冲击着千家万户和银行系统。银行想把自己的危机转嫁出去，政府想让房市“接盘侠”托住房价，最后恐怕都是无望的幻想。这就是为什么李克强无力救助经济的根本原因。 一、国际投行对中国经济前景预期不良 中国政府一直对自己的经济前景抱持一种错觉，误把浮在房地产泡沫上的经济幻景，当作国家“崛起”真实牢固的长期基础。而这种错觉加上对外官方宣传，也影响到整个世界。西方国家，特别是华尔街，对中国的经济前景一直看好。即便中国疫情迭起、房地产泡沫崩溃，这些国家的经济学家和投行仍然寄希望于疫情后经济复苏和政府拯救房地产业。但是，中国经济情势的发展让他们越来越失望。 8月18日，《华尔街日报》发表了一篇题为《政府救市热情不高，中国房地产危机继续发酵》的报道。此文依然认为，中国政府对房地产危机不会袖手旁观。其暗含的意思是，最好政府能出手拉房地产公司一把，虽然恒大之类病入膏肓的房企已不可救药，但对财务状况尚可的房企，政府最好还是要加以帮助。该文称，“中国房地产行业乃至中国经济的长期健康，取决于房地产市场的整体复苏。而目前仍然没有明确的迹象表明，中国政府将采取大胆举措来实现这一目标。” 显然，这篇报道对中国政府出力不够，颇有不满之意。问题是，中国的房地产危机，政府真救得了吗？倘若越救越危，又预后如何？ 而同一天，据美国全国广播公司财经频道（CNBC）报道，著名投行高盛集团（Goldman Sachs）和野村证券（Nomura）再次下调中国的经济预期，理由是，中国经济受到需求疲弱、房地产业萎靡不振以及“清零”和限电等其他措施的冲击。高盛把中国经济今年的增长率从之前的预测值3.3%下调至3.0%；野村证券把类似的预测从以前的3.3%下修到2.8%；渣打银行16日也把对中国今年经济成长的预测从过去的4.1％大幅调降至3.3％。投行摩根·斯丹利的中国首席经济学家邢自强8月17日在中国人民大学的中国宏观经济论坛上同样表示，“7月经济数据已经验证了，下半年不会出现V型复苏。” 二、各国加息，为何中国偏偏减息？ 目前，全球的主要经济体出于不同的原因，不约而同地面临着巨大困难。美国因为发生了严重的通货膨胀，联储会只能不断升息，三次上调政策利率，试图打压通货膨胀，但至今收效不彰。欧盟由于对俄国天然气供应的依赖，俄乌战争开始后能源价格暴涨，带动了严重的通货膨胀，现在也需要升息来遏制通货膨胀。日本经济的生产率虽然高于美国、德国和法国，但消费不振，其央行的政策利率一直保持在零利率上下。 与西方国家的经济处境不同，中国经济的最大困难是经济衰退。中国的央行在物价持续上涨的情况下，不但不升息，相反却接连采取降息措施，试图刺激衰迷不振的经济。继中国央行8月15日宣布对几项关键利率降息之后，8月22日，中国央行再次宣布下调两项基准利率。这就让中国的货币政策变成了鹤立鸡群。 各国央行的货币政策会影响本国的经济走势，升息必然造成经济成长收缩，而减息则是为了拉抬萎靡不振的经济。央行的货币政策代表着货币管控当局对本国经济走向的基本判断，凡是采取加息措施的，都担心通货膨胀冲击民众的购买力，因此不惜经济代价来打压通货膨胀；而采取减息措施的货币当局则判断经济走势不妙，所以要不顾物价上涨来加热经济，希望经济下滑的趋势得以遏制。所以，加息与减息之异，实际上反映出各国经济真实问题之所在。换言之，西方国家或为通货膨胀所扰（如美国和欧盟），或为经济疲软所忧（如日本），而中国的经济困境与众不同，中国是为经济衰退所苦。 三、中国经济进入衰退通道 最近，中国传来的经济消息多半都是令人悲观的。从房地产市场一片萧条，到大批店铺倒闭、大批工厂关门；从职场上千军万马挤破头去抢公务员编制，到地方政府财源短拙而开始降薪；连失业者过去认为是保底养活自己的就业机会，如网约车和送餐公司等，现在都在裁员。一片愁云笼罩在中国上空，炎夏之际，却让很多人的心中寒意阵阵。 而这种经济寒意也从另一个角度得到了证实。今年6月，中国的社保部门失业保险基金的支出达到了10年来的最高纪录，一个月发放了372亿元，是去年6月的3.6倍。中国的许多小企业不肯为员工购买失业保险，只有大中型企业的失业员工被解雇后可能有机会领取一段时间的失业保险金，数额有限。中国人力资源部的数据显示，今年1月到6月已向584万户企业的失业员工发放了失业保险金。这个数据表明，上半年至少有近6百万家为员工购买失业保险的企业裁撤了许多员工。 上半年中国经济数据公布之后，很多人寄希望于三季度的经济能重新向好，但7月的经济数据似乎展现出经济继续收缩的态势。7月，16-24岁人口的调查失业率上升到了近20%。每5个青年人当中就有1个人无法找到工作，这种情形今年以来一直在不断恶化。高失业率意味着民众的购买力相对萎缩，疫情防控影响了上半年的经济复苏，7月曾经被认为是消费大幅反弹的时候。但实际上，今年7月的全国餐饮业营收下降1.5%，而商品零销售仅比去年同期增加3%，主要还是物价上涨造成的。 在投资方面，7月全国的投资与6月相比处于零增长状态。由于当月工业品价格上涨4%，所以，实际上7月的投资比6月下降了4%以上。1到7月累计，房地产投资下降6.4%，把用料涨价因素考虑进去，房地产投资实际上下降了10%以上；而全国商品房销售面积与去年同期比下降了23%，商品房销售额下降了29%。 虽然很多人以为，“清零”政策严重冲击了经济活动，但全中国的大部分地区并不是一直都处在封禁式疫情防控之中。疫情防控其实可能只是压垮“骆驼”的最后一根“稻草”。没有疫情，中国经济也仍然会进入衰退通道。 四、中国政府为何难以扭转经济颓势？ 一国经济俗称是由“三驾马车”拉动的，即投资、消费、出口。而供投资、消费和出口的产品，大部分来自制造业。政府松动货币政策，就是希望企业能增加银行借款，恢复正常经营。但对企业来说，产品能不能卖出去，才是企业活下去的前提。既然消费需求如此萎缩，企业怎么敢借钱扩大生产？那只会导致库存积压上升，企业债务负担变重。事实上，大批制造业中小企业倒闭，各行业的许多中型制造业企业减产，原因全都是需求萎缩。 当国内的消费和投资需求都在萎缩的时候，企业唯一能指望的就是出口订单了。在这方面，7月似乎是个好月份，因为当月的出口增加了24%；但与此同时，从国外传来的消息却让出口企业非常紧张。由于欧美市场受到通货膨胀的冲击，消费者为了应付生活必需品开支以及汽油、家用能源的涨价，开始压缩非必需品购买。这就造成了西方国家对中国工业制品的需求开始收缩，许多零售企业库存爆满，被迫减少新订单。 今年以来直到7月，欧美零售企业担心中国“清零”政策影响商品出口供应链，曾经大量进口中国商品，造成了7月中国的出口额大幅度上升；但接下来的几个月，直到圣诞前的零售高峰季节，欧美零售企业不得不努力消化库存，而且难以预测通货膨胀对非必需品购买的冲击何时才能缓解。所以，中国的出口企业现在发愁的是，后续订单不足甚至消失，而不是加大马力出口挣钱。7月，中国的进口额只有百分之几的增加，这也说明中国的加工出口后劲不足。因为中国的工业制成品出口当中，大部分是进口零部件组装再出口，进口零部件少，说明今后组装出口的数量也会收缩。 五、房地产泡沫破灭冲击千家万户 之所以中国的消费不断萎缩，高失业率只是因素之一。实际上，即使家中没有失业青年，也同样会受到房地产泡沫破灭的冲击。中国的城镇家庭大体上可以分成有房无贷、有房有贷、无房有贷和无房欲贷这四类，而这四类家庭面对经济萎缩所作的不同反应，最后都会构成对银行的压力。 无房有贷的家庭是买了期房、申请了房贷并全额付款，但房地产公司资金链断裂，无力完工期房。这样的家庭最悲惨，他们的期房不知道还有没有希望交工，因此有一部分人就主动停供房贷，希望借此对房地产公司施加压力，让房地产公司恢复施工。虽然他们似乎有一些停供的理由，但他们与银行之间的房贷契约依然存在，这些期房房主与房地产公司之间的契约纠纷，并不能自动免除他们与银行的房贷契约。这方面的情况我在给自由亚洲电台写的《房地产泡沫破灭，伤及中国经济命门》一文已经说明过。 有房有贷的家庭可分为两类：一类是房贷负担沉重，为了按月支付房贷本息，只能减少生活开支来供房。他们最担心的是房产价格下跌，因为一旦房产价格缩水幅度超过自己的首付，这套房就会变成“负资产”，即房产现值甚至低于尚未偿还的房贷数额，哪怕将来还清了房贷，自己至少也亏光了首付款额。结果，一些持有多套房的人，或者因为财务能力短拙，或者是害怕“负资产”损失过大，开始主动断供房贷。于是他们断供房贷的住房就被银行没收并拍卖，这就是为什么全国的法拍屋数量暴增的原因。进入法拍程序的住房卖不出多少钱，银行不得不承担一定程度的损失；而房主的首付也基本上泡汤了，很难再回收。 有房有贷的家庭还有另一类，他们有能力现在就还清房贷。此时他们的盘算是，自己买了房子，随着房价下跌，吃亏是吃定了；如今钱存在银行里的存款利息远远低于房贷利息，不如提前还贷，让银行少从自己身上赚取利息。这样来减少财务损失，也是一种精明的考量。但对银行来讲，房贷因为有房子作抵押，属于银行资产当中的优质资产，而房贷客户大量提前还贷，等于是缩减银行的优质资产，同时也造成银行的坏账比例相应上升。这就是为什么会有银行发通知，禁止房贷客户提前还贷的原因。 有房无贷的家庭如果持有多套房，貌似最轻松，因为他们没有还贷压力。但是，这样的家庭有另一套盘算。他们过去是把房子当作固定利率的债券来看待的，即房产的价值相当于债券的购买额，而房产的市场增值相当于债券的固定收益；等到需要用现金时，随时可以把一套房子卖掉套现，稳赚不赔。因此，中国的中产家庭往往把不少现金投资到房产上，然后把房产市值和金融资产合起来算作是家庭财富。但房地产泡沫破裂之后，这套如意算盘就落空了。一方面，二手房不容易卖出去，所以手中持房未必能够变现，家庭财富的很大一部分也因此泡沫化了；另一方面，二手房要想卖出去，只能降价求售，而越降买主就越看跌，于是手中持房的价值随时在缩水。这些家庭原来表面上的财富现了原形，今后他们其实不那么富有了，只剩下金融资产可以动用。这样的家庭很可能不得不重新考虑家庭理财计划，节省开支。 最后一类是无房欲贷的家庭。这部分人是银行现在挽救金融危机的希望，也是政府公务员被迫多买房，以及银行设计出老人房贷子孙还的原因。银行知道房地产泡沫破裂造成的银行坏账与日俱增，要保住自己的分行、支行不倒，只有增加新的“优质”房贷客户，产生每月定期打入银行的房贷月付现金流。一些银行由于法拍屋数量大或期房房贷客户停供，或者企业破产、贷款难以收回，导致银行的现金收入减少，于是就编造借口，用临时封住存款客户银行卡或设定每日最高取款额的办法，减少银行的现金支出。这就是银行金融危机的先兆。然而，眼看着全国数百个烂尾楼项目到处铺开，现在谁敢轻信房地产公司的期房承诺呢？何况房价看跌，早买不如晚买，等一等就能省一大笔钱，这样的账，无房家庭谁不会算？总之一句话，新房购买趋谨慎，谁肯再买烂尾楼？ 银行想把自己的危机转嫁出去，政府想让房市“接盘侠”托住房价，最后恐怕都是无望的幻想。这就是为什么李克强无力救助经济的根本原因，也是华尔街分析师们失算的地方。后者总把中国政府设想得万能无敌，希望政府能力挽狂澜。但这次中国经济确实在往深渊不可避免地滑下去，神仙也救不了。何况习近平和李克强并非神仙，不过凡人而已。 （全文转自自由亚洲电台）
中国经济繁荣的一个重要虚像就是房地产泡沫带来的“土木工程景气”。房地产泡沫早晚会被刺破，但谁也没想到，引起中国房地产业多米诺骨牌效应的第一块“骨牌”竟然是号称中国房企第一的恒大。恒大经常自诩“大得不会倒”，而如今它所展示的是，“最大的倒起来风暴最大”。恒大风暴已经冲到了华尔街，又反过来进一步冲击中南海的经济蓝图。中国经济的“多事之秋”开始了，它出现在今年秋天，却不可能止于今秋，而是会延伸得很久远。 一、中国的房地产泡沫破了个大洞 多年来，几乎全世界似乎都相信中国的经济繁荣是不会改变的必然趋势。我今年6月18日刊登在本网站的文章《拨开中国经济“繁荣”的迷雾》曾经指出，“过去20多年里，中国的经济增长建立在一次性的‘出口景气’和‘土木工程景气’之上，不可能再复制，因此那种繁荣也是一次性的，绝无持续的可能。另一方面，中国经济又积累了一系列几乎无法解决的严重困难，也使中共再难谋求经济繁荣。”中共在经济上积累的最大的无法解决的困难，就是维持其目前局面的房地产泡沫。 虽然中国国内许多人也知道，这个房地产泡沫早晚会出问题，但因为利害相关，很少有人愿意相信，这个房地产泡沫会马上被刺破。中共一直在设法调控房地产业的活动，既想遏止它继续膨胀，又想让它别一下子破灭。从逻辑上讲，这几乎是一个“不可能的任务”（impossible mission）。但是，在捧着泡沫度日的岁月里，只要房地产泡沫依然在阳光下“闪光”，人们就会抱有一线希望，以为政府总有办法维持局面。只有当房地产泡沫被刺破一个洞的时候，大家才会意识到，不可能长期维持下去的房地产泡沫，到底还是出问题了。 最近，中国的房地产巨头恒大集团突然资金链断裂，开始拒付其到期的理财产品，同时甩卖在建住宅，甚至用未完工程来抵付欠其他公司的债务。此事已经冲击到香港股市和华尔街，成为国际财经媒体共同关注的风暴。即便如此，仍然有一些人以为，恒大再大，不过是沧海一粟，它垮下来不足以冲击中国庞大的经济。那么，恒大风暴究竟源起何处，它对中国经济意味着什么？ 二、恒大：八个坛子七个盖，盖来盖去要穿帮 恒大的问题归根结底就是经营上为了扩张，不断拆东墙补西墙，就像“八个坛子七个盖”，想靠五花八门的不断运作，让大家以为它的方方面面都十分顺畅；虽然“八个坛子”总有一个没法盖上，却做得似乎真有八个盖子把每个坛子都盖严实了。结果，稍遇风雨就穿帮，终于从一个“坛子进水”，变成各个“坛子”都岌岌可危。 那最先“进水”的就是这次爆发支付危机的恒大财富，而背后的原因则是恒大总部把恒大财富通过理财产品所集之资调去填补其他在建项目的资金窟窿，又无法把本利归还恒大财富，以致于恒大财富的理财产品到期不能兑付，把恒大的家底露了个底朝上。 恒大到底有多少窟窿，什么时候开始发生问题的？中国的《财新周刊》前几天在其公众号财新微信上发表了两篇调查性报道，披露了不少内幕。这两篇文章分别是，《恒大何以至此（上篇）——危机袭来》与《恒大何以至此（下篇）——危机溯源》，但在当局压力下，《财新》不得不立即删除。幸好该文由公众号@经韬纬略智库备份，美国的《阿波罗新闻网》及时挖掘出来，为想了解真相的公众提供了一窥究竟的机会。笔者择其要点，稍作说明（下文中引号内文字均引自这两篇文章）。 首先，尽管恒大号称中国房地产企业头号招牌，其实资金严重紧张，它不得不通过恒大金服（后更名为恒大财富）大量非法集资，来为住宅工程输血。恒大的集资机构几年前就“在公司内部全员推广自己的理财产品，甚至摊派理财任务，后来公司还定期进行营销考核”，迫使员工掏钱并寻找外部关系，以便完成摊派的理财产品销售指标。当承接施工项目的公司依合约请求付款时，恒大甚至要求施工公司必须购买恒大的理财产品，“金额大约为工程款的10%，尽管这一要求并非强制，但施工方出于与恒大维持良好关系的考虑，往往都会购买”。即便这样集资为施工项目输血，仍然无法维持工地正常运转，8月恒大在全国的“800多项目中500多个处于停工状态”。 其次，恒大还拖欠了施工企业巨额工程款。到2020年8月，恒大的上下游合作企业达8,441家，其中大批企业都被拖欠应付款项。这些欠款恒大用自己开出的无担保短期票据（又称商业票据）应付。从恒大的财务报告可以发现，截至2021年6月30日，“应付贸易账款及其他应付款项达到9,511.33亿元”。 再次，恒大的债务巨大，而资产却在不断缩水。“截至2021年6月底恒大的总资产23,775亿元，总负债19,665亿元。在这近2万亿元的负债中有息负债为5,717亿元”。所谓有息负债就是恒大借来的款项；总负债扣去有息负债，其主体就是应付及预收款项，将近1.4万亿。应付款项就是恒大拖欠的施工款，而预收款项则是恒大卖预售房收到的购房款，而房子尚未施工或尚未完工。从账面上看，恒大的总资产扣除总负债，似乎还有4千多亿净资产，其主体部分是已购进土地和在建工程，但这净资产数额并不靠谱。一方面，已购进土地的购价远低于目前市价，房企就靠这差价赚钱，但土地若在地方政府的售地合同期限内（一般为几年）未正常开发，当地政府可能收回土地，恒大的那些空置土地就会从净资产当中消失；而在建项目若无资金施工，其烂尾楼的价值接近于零。另一方面，恒大还在财务报表外隐藏着大量债务。“房企存在大量表外负债，是众所周知的秘密。恒大的表外负债到底有多少，是否超过目前恒大净资产，始终成谜”。 三、恒大风暴破除了中国房地产业的三个迷思 中国的房地产泡沫之所以多年来大而未破，除了地方政府千方百计地保护之外，民间的三个迷思也在心理上支撑着房市。 第一个迷思是，“房企大了不会倒”。恒大之所以不断扩张，其信条之一就是“大就不倒”，以为政府不会听任它垮下来，而购房户也相信这一点。今年8月2日美国《财富》杂志公布世界500强大公司，恒大位列全球第122名，中国入榜的8家房企当中恒大排名第一。然而，就是这堪称中国房企的头牌大公司，如今却陷入了困境。恒大都靠不住了，这个现实彻底摧毁了“大而不倒”的迷思，其他的中小公司自然也不在话下。 第二个迷思是，“预售房信得过”。很多购房户现在买房时，都是看了样品房或模型就下单付款；而房地产公司则利用购房户急于得到新房的心理，用客户预付的房款作为房地产施工的本钱。但恒大的教训告诉全国，只要房地产公司的资金周转不过来，预售房完全可能成为烂尾楼或“空中楼阁”，购房户把钱给了房地产公司，却只落得一场空。据恒大集团8月发给广东省政府的报告，仅在广东省“2020年6月30日恒大集团已售未交楼的商品房数量为61.7万套，若恒大集团陷入危机，将有204万业主面临工程烂尾或无法收楼的风险”。 第三个迷思是，“中国房价不坠跌”。恒大为了偿还债务，开始对在建住宅打折了，这对整个房地产市场都构成冲击。对理财产品的个人客户，恒大总部只能用实物资产抵付现金债务，恒大财富负责人杜亮表示，“实物资产冲抵时住宅、公寓分别按照当期售价基础打7.2折和5.4折，商铺和车位按照当期售价基础打4.8折”。同时，“针对逾期商业票据，恒大给出的解决方案是‘以房抵债’”。例如，过去2个月里，恒大因为现金紧缺，对涂料企业“三棵树”实行“以房抵债”，“以位于武汉市江夏区、鄂州市华容区、深圳市龙岗区的3处期房兑付，预计完工交付时间分别为2022年、2024年和2023年。这些用于抵债的房产有可能流向市场”。恒大抵债的在建工程当然只有打折才能让债权方接受，而债权方为尽快收回现金，会不管当地房地产市场目前的价格多高都低价出让，“三棵树已着手处置这些房产”。 这三个迷思的破除，一方面对全国购房户的心理构成了巨大冲击，许多原来还想买房的人不得不慎重考虑；另一方面，恒大的打折行动会造成房价下跌的“涟漪效应”，让不少城市的房价加快下滑。 四、房地产融资新政断送房企 由于各地方政府的财政过去十多年来严重依赖房地产开发带来的出售土地收入，让中央政府越来越担心房地产泡沫破灭的可能性，许多银行已投入土木工程项目或提供给购房者的抵押贷款会成为大量坏账，由此产生金融危机；另一方面，中央政府也担心，地方财政对“土木工程景气”的高度依赖，一旦遭遇房地产泡沫破灭，会造成地方财政的崩塌。因此，从2017年以来，北京就一直试图逐渐制止房地产业的盲目发展，通过限购、限价、限贷款等多重手段，来轻轻地挤压房地产泡沫。 疫情之后，由于经济凋敝，中央政府更加担心“一枝独秀”的房地产业汲取太多的居民家庭金融资源，导致消费萎缩，经济失去动力，于是开始进一步打压房地产业。去年8月中共给房企划出了“3道红线”，限制房企的银行贷款额度。这3条规定是：一、除预收款之外的资产负债率（即负债除以资产）不得高于70%；二、房企的净负债率不得大于100%；三、房企的现金短债（即现金除以短期债务）比不得小于1倍。 按照北京对房企的融资新政，一家房企若3道“红线”全部踩中，便不能再到银行贷款；若踩中2道“红线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若仅踩中1道“红线”，有息债务规模年增速不可超过10%；若3道“红线”均未踩中，有息债务规模每年最多增加15%。这样一来，房企借新债还旧债的老路就走不通了，借不到足够的贷款，旧债又必须按期偿付，房企就可能陷入财务危机。 恒大并不是房企融资新政之下唯一的倒霉鬼，自从房企融资新政从今年初开始实施，8个月来各房企一直在水深火热中挣扎。到9月5日，全国已有274家房地产公司宣布破产，平均每天1家，率先破产的是资金实力弱的小型房地产公司，然后，恒大也撑不住了。只要房企融资新政不取消，房地产公司的财务压力将越来越大，再加上恒大风暴的冲击，房地产业的“冬天”就不远了。 五、恒大风暴对中国经济意味着什么？ 可以说，恒大风暴既让中共看到了房企融资新政的必要性，也让中共看到了房地产泡沫加速萎缩的危险性。虽然一个恒大不至于立刻就把整个房地产业拖入深渊，但至少恒大风暴显示，以房地产为根基的“土木工程景气”不仅从此终结，而且还成了拖累整个中国经济的沉重包袱。到这个时候，赞美“土木工程景气”的声音可能再也冒不了头了。 中共房企融资新政的着眼点是保住银行，牺牲房企，实际上有点“断臂求生”的味道。这次中共对中小型房企的倒闭实际上是乐见其果；至于对恒大，当局希望让恒大自行处理其错综复杂的债务和价值迅速缩水的资产，也借此了解恒大的不了之局严重到何种程度。 恒大风暴代表着中国房地产泡沫破裂的开端，它很可能是房地产业即将开始的多米诺骨牌效应中第一块倒下的“骨牌”，其他大中型房企有多少能撑得住，并不完全取决于它们的自救努力，而更大程度上取决于经济大环境的恶化。如果房价下滑不止，政府为救银行，势必牺牲更多房企。这种局面逐渐发酵，将令目前正陷于国内消费疲软、工业品物价持续上涨的中国经济雪上加霜，让中共鼓吹经济复苏的调子黯然失色。《华尔街日报》9月22日专门发表数篇文章，分析恒大风暴对中国经济的不利影响，其中的一篇用了这样一个标题，《恒大是中国经济的一个缩影》。 这次恒大风暴已经冲击了国际经济，各国媒体以及美国的财经媒体纷纷连续报道恒大风暴的冲击。恒大困境暴露后，不仅冲击了香港股市，而且也冲击了纽约股市。在纽约股市上，不仅是中国概念股和中国债券基金受到冲击，连美国公司也受到连带影响。其中有两家美国公司的股票跌得最明显，也格外引人注目，一家是在中国大量制造和销售工程机械的卡特彼勒公司(Caterpillar Inc.)，另一家是热衷于经销并投资中国那些涉房公司债券的高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)。 虽然恒大并没大到能改变全球经济走向，但恒大风暴曝露的中国经济风险却大到令全球投资圈重新评估中国经济，而它们未来对中国的投资肯定将变得越来越谨慎，甚至可能撤出部分投资。这样的国际经济动向势必让中国经济再受压力，因为急需向西方国家推销其债券而募集急缺资金的中国公司们可能从此失去“吸引外资”的“魅力”；而外资对进入中国日益谨慎，则让中国经济越来越无法指望外国金融资本的光临。昔年中国经济的繁荣一直奠基在对外开放之上；如今中国的房地产泡沫破灭，往那些向往着未来中国繁荣的西方投行头上不断浇着“冰水”。 不管将来恒大是死是活，它已经“青史留名”了。将来世界经济史专家们叙述中国经济走向衰落时，作者们很可能都会用这样一句话为他们的相关章节开头：“自从恒大事件以来……”,这就是我们今天关注恒大风暴的重要意义。 （全文转自自由亚洲电台）
现在有个趋势很明显了，那就是关于房子降价这事，全国从北到南，都在严格限制降价。 最北边的沈阳万达楼盘才从11000降到8000，当地就已经坐不住了，开始进行约谈了。 网络图片 过了东北，到了山东荷泽，也在查处房子降价行为，因为新楼盘3800一平就卖了。 网络图片 过了山东，到了湖南岳阳，则要求新房的售价不得低于备案价格的85%，限制了降价空间。 网络图片 再到最南边的昆明，新房降价幅度更大，一口气从15000降到9000，结果也被约谈了，只不过名目更软和一点，叫座谈会。 网络图片 与此同时，上海的学区房价也在降，而且幅度挺大的，最多的差不多降了300万。 网络图片 在这一点上，不难看出上海的好处了，沈阳、岳阳、昆明、荷泽这些城市，房价一稍有跌的趋势，就如临大敌，又是约谈又是开座谈会的，相比之下，上海更云淡风轻一点。 归根结底，上海相关方面更愿意尊重客观规律，这才是一个城市的现代化底蕴所在，上海开埠一百多年的历史，让他们见过太多的世面了，于是涨就涨吧，跌就跌吧，反正没有一直涨的，也没有一直跌的。 这就是上海人的观点，也是他们的底气所在。在上海身上，我看到了现代文明的模样，那就是社会管理者不要乱插手，让社会本身的规律发挥作用，不要着急，更不要显得自己无所不能，非要把整个社会都掌控在自己手里，进而把方方面面都管得死死的。 由管理型变为服务型，这个口号喊了很多年，可是这么多年过去，也只有上海真正做到了，真正让社会实现自我管理，真正尊重每个人的理性选择，关于这一点，在上海生活的人应该比较更清楚。 所以，我由衷地佩服上海这座城市。
为防止新增货币再流进房产市场，中国三令五申贷款不能用来炒房，可惜部分地区房价仍在上涨。北京不得不下令继续收紧银行贷款，上海、广东除了收紧房贷，还在清查违规贷款资金达2.7亿元人民币，以防止房价泡沫继续失控。 中国国家统计局本周一（15日）发布的统计显示，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。 二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均与上月相同。 土地供应“双集中”沪深二手房限价 当局近期频繁推出限制楼价上涨的措施，包括限制土地供应量、严查违规房贷。经营房地产的尚女士接受本台采访时说，在土地供应方面，全国二十多个城市推出“双集中”供地细则：“供地双集中就是把全年的计划都做好了，比如几月份供地多少，哪一个城市供地多少，但是今年全年计划中，上海和深圳都不供地。其他城市新供土地也不太多，深圳二手房交易限价。” 上个月，深圳住建局发布《通知》，称将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，引起了市场热议，出现了单价19万的住房“降“到13万的状况。本周，上海二手房价格下降约两成。 尚女士说：“上海这边学区房，昨天（17日）一下子跌了20%。另外，昨天上海出了一个新政策，学区房就不像以前那么抢手了，最好的学校以后只有50%在相应的地段，另50%开放给类似于区公立学校的尖子生。” 58安居客房产研究院分院院长张波对《证券日报》记者说，今年以来，深圳、上海等城市的调控政策频频出台，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。不但一线城市，二、三线热点城市的调控也不断加码，向市场释放出明确的信号。因此，今年房价保持稳定大格局的确定性强，但各地房地产市场的分化还将持续，不同城的房价波动性依然会存在。 政府感觉到调控手段已经用尽了 目前，广东银保监会正在严查违反房贷。央视新闻客户端本周三报道，截至3月16日，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。对此，广东银保监局已要求相关银行限期整改问责。 尚女士说，当局另一个打击楼市价格上涨的措施是收紧房贷：“还有一个是银行贷款收紧，其实从去年就开始收紧了，说每一个银行有不同的房贷比例，总之是降低比例。现在就是要重新制定游戏规则。” 金融学者司令认为，中国楼市价格上涨表明，当局前一阶段的调控措施明显不足：“房地产市场在欧美等发达国家，市场调节的空间相当大。至于中国房地产市场价格背后所代表的经济现象，往往更多的体现政府的意志。现在政府感觉到其他的调控手段已经用尽了，但是市场起到越来越大的负面影响。” 据报道，目前，中国银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，并对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。 司令说：“此前，这些银行在审批个人贷款流向，确定资金用途的时候，银行对这些风险不可能不知道，这些问题自去年下半年以来，没有得到解决。还是经济下行压力大，为了保增长，保物价，保就业，当你发现房价虚高，泡沫化严重的时候再去遏制，已经晚了。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，稳房价工作将继续，其有助于进一步促进房价的稳定。
传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 进会场前，他交出了手机，带了一支笔和一个小本本进去。 他扫了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、银保监会的领导，还有12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总。 这显然是房地产业近两年来罕见的高规格座谈会。央行副行长潘行长主持，住建部副部长倪虹等领导参会。开发商来的不是总裁，就是主管财务线的一把手。 三天后，央行官网和住建部官网同时挂出了一篇新闻通稿：《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。通稿里最重要的一句话就是： 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。 三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 来的12家房企，红档有三家，恒大、绿地和融创；橙档两家，中梁和阳光城；然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城；绿档的好学生最多，且都是央企，它们是保利、中海、华润和华侨城。 说是座谈会，而且的确让房企一一发言。但发言基本是按照顺序来的。 最先发言的是夏海钧。他说恒大买了那么多地，且都是按照历史成本入账，这么管控似乎欠合理，应该对资产重新评估。 领导把话接了过来，说我们没精力做评估，我们以年报为准。而且评估的话，你想谁来评估？ 夏海钧说的每个问题，领导都回得有依据。他的发言很快被扭转过来。 然后绿地发言。张蕴的话术竟然和夏海钧几乎一模一样。领导说: 重复的问题，后面不要说了。 地产商们很快明白，监管意志坚定。这个座谈会更像是传达精神的。“三道红线”势在必行，所以之后融创汪孟德所作的发言，更像是努力争取更多时间来降负债了。 1 座谈会看似很突然，但相关预热，年初就开始了。 从年初开始，一些央企就频频被喊去开会，国资委他们要求必须将总负债控制在一定范围内，不拿地王。他们甚至被告知： 拿了地王，有关部门可能考虑停掉企业的发债，并不许按揭贷款。 过去三十年，中国房地产行业玩的都是空手道。从开发贷再到按揭贷，地产商完全主导了炒楼花的游戏。 如果停掉发债和按揭，无异于釜底抽薪，对房地产业下了死手。 几年前，有一家排名前六的央企曾喊出“重返前三”的口号。现在，很多人笑话他们当时放卫星。但如果没有国资委的条条框框限制，央企的这个目标，实现也并非没有可能。 这次四家参会的绿档房企，都是央企。他们分别是保利、中海、华润和华侨城。等到他们发言的时候，气氛已经轻松了。 他们其实是戴着一朵小红花过来参会的。 这两年，企业的规模的确越做越大，有五家房企冲进了世界五百强。恒大和碧桂园的总资产，也都超过了2万亿，融创总资产也已将近1万亿。 但这其中，大部分资产都是债呀。 一个总资产一万多亿的海航，已经把海南和相关金融机构拖得苦不堪言。一个福晟和泰禾，也将一些地方政府弄得极其狼狈。要是体量更大的公司出问题，对于政府、金融机构和相关利益方，都将是极大打击。 央行也苦房地产的高负债久矣。今年4月底，央行发布了一份名为《2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，当中最引起大家注意的是2组数字： 平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。 很意外，几天后，这份声称“是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一”的重磅报告，后来从《中国金融》微信号上低调蒸发了。 然后是7月24日，领导在房地产工作座谈会上，明确地透露了一个动向： 及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 听一位参加过座谈会的人士说，领导在座谈会上说的话，要比新闻通稿严厉得多。 接着就是8月16日，银保监会郭主席在《求是》杂志上发表了文章。他说未来一段时间内中国的经济供需、国内外市场将同时承压，金融体系势必会遇到很大困难。 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。 灰犀牛这件事，金融口的领导其实说了好几年。但这次，监管部门是来真的了。 2 接下来，被叫去开会的12家企业将开始试点。他们要在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在明年1月1号全部铺开。 当然，所谓的泡沫，不只是上市公司财报中披露的数字。 前天融创的半年报，说净负债率达到149%，大幅下降了23%。前几天，兽爷看到一份研究报告，报告里说： 融创跟地方城投公司捆绑在一起做的融资额，行业第一。 更重要的是，这份报告是一家官方研究机构做出来的。 从2014年开始，融创推土机碾过的，不只是宋卫平、王健林、祝义材、邓鸿这些落魄富豪，还有南昌市政集团、武汉地产集团、上海城投置地、山东高速集团、云南城投这些地方国企和城投。他们都成了老孙向行业老大发起冲击的助推器。 比如融创和南昌市政公用集团的合作，协议里的合作范围包括了城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展。也就是说，南昌的这家国企，把自己的所有资源在各个领域和融创共享了。 他们的这份友谊，是一起扛过枪、一起同过窗才能建立起来的。2012年，南昌市政集团拿下了北京东二环使馆区，楼面价高达2.5万。这块地抢到手里之后就成了烫手山芋，2年的时间都没法启动。 融创在2014年介入后， 在这里打造了使馆壹号院，用石材立面、私家电梯、进口橱柜，就让南昌市政集团彻底服气。 后来，南昌青山湖壹号、南昌幽兰特色小镇、山东齐河观澜府邸，都是两家合作。 去年9月2日，孙宏斌带着邓鸿拜访了山东高速集团，双方也是相谈甚欢，山东高速集团还特意叫上了泰山山高•康乐谷项目的负责人。 老孙看了看位于泰安的康养度假项目，就打了退堂鼓，转头去签约了济南春蕾小镇项目，总投资300亿元。 这么一大笔投资，包括了一二级土地开发，即使是融创，也有点力不从心。但这难不倒孙宏斌，项目公司55%的股权是融创的，剩下的股权，属于山东高速集团和济南天桥区的一家投资公司。 房子，融创卖，钱，大家一起出。不过这些动作，监管层也看得清清楚楚。 3 “三条红线”座谈会后，房地产游戏的主要四个参与方（地方政府、房企、金融机构和消费者），至此已经全部进入了实名观察名单。 实名制管理的好处，就是监管不用再隔空喊话，而是可以点对点整改。 经历这一轮调控，中央政府已经发现，地方政府并没有十足动力去撇清楼市泡沫。2019年有大批地方政府尝试为房地产松绑就是证明。 地方政府的难处其实非常好理解的，楼市不热，地就没人买，财政收入就会减少。 到头来，有关部门发现还是企业和个人更好管理一点。 中央和地方政府的压力，最后都落在了开发商身上。在政府操盘最得力的杭州，开发商拿地的标准只有一个——只要是正负零就敢拿，利润能到2%就已经谢天谢地，能到5%就已经烧高香了。 房地产的超额利润时期，彻底过去了。 接下来房企的选择已经不多，要么安心为政府打工，赚小额利润；要么发展别的能力，以此来说服政府给地。 至于降负债这种表面功夫，完全可以人为操作。肉眼可见的是，接下来开发商会拼命剥离资产。保留主体上市公司融资能力。未来一年内，我们也许会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告。 对三条红线的破解，房企也有一万种办法。毕竟只有上市公司才公布资产负债指标，非上市房企基本上没法监管。 12家房企的名单出来后，很多人很意外，为什么这几年地产界最大的黑马中梁，负债率风险等级竟然只是橙色？ 2019年底，一家名为华晟集团的新公司成立，宣称脱胎于上市千亿控股公司，立于地产20强平台之上。 华晟所说的这家“地产20强平台”，正是去年上市的中梁。它脱胎于中梁的商开公司，中梁把所有的自持物业都装进了华晟，但它早已经不是一个商业地产开发公司，目前的实控人是中梁董事长杨剑的堂弟杨剑清。 华晟没有太多掩饰自己与中梁的关系，甚至会对外宣称： 提炼控股公司成功因子，组织拉开，快速复制。 两家公司的体制类似，初期共享后台和管理系统。到了2020年7月，刚刚成立半年的华晟宣布，新增货值已经进入房企前100，拥有了将近90亿的货值。他们陆续在江苏的几个城市拿下项目，很多时候都和中梁并肩拍地。 华晟的注册资本金只有500万，项目公司的股权有大量质押，追溯背后的出资人，是很多杭州、上海和江苏的商人。和当年中梁崛起时的思路一模一样。 钱想流入房地产，自然会有渠道流进去。 直接给开发商画红线，实名管理，从侧面证明了泡沫的存在。2015年起，一个一个小泡泡吹出来，最终形成了一个大泡沫。 上周，兽爷好友你包叔体检时做了个尿常规。医生对着他的液体端详很久，说泡沫太多，快赶上卡布奇诺了。泡沫多是因为尿液表面张力太小，张力小是因为蛋白质含量太多，根本的原因是： 肾功能出了问题。 （全文转自微信公号兽爷，全文已被删除）
