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2026 年 10 月 22 日
投資銀行德意志銀行(Deutsche Bank)的澳洲分行機構表示，澳儲行7次加息，將基準貸款利率從創紀錄的0.1%提高至2.85%，導致購買力下降22%，最終導致住房負擔能力惡化。它在一份新報告稱，澳洲房價將在明年6月觸底，首府城市房價平均同比下跌15%，之後才會好轉。 據澳洲金融時報報導，德意志銀行的住房負擔能力指數顯示，一個周平均收入(最新數據為1,769澳元)、首付20%的買家，在4月份可以承擔50.8萬澳元的借款，但到11月份，這一數字已降至39.8萬澳元。 首席經濟學家Phil Odonaghoe表示，工資增長抵消了一部份利率上升帶來的壓力。不過，在在整個就業市場工資普遍上漲之前，購買力將繼續惡化直至明年。 本周公布的工資增長報告顯示，澳洲私營部門9月份季度工資漲幅升至4.3%，為10年來最快，整體工資增速在當季度上升了1%。 Odonaghoe表示，這種增長將持續到新的一年，並抵消了未來進一步加息的影響。在人們收入大幅增長的情況下，即使利率再次上調，房價也會變得不那麼難以負擔。 Odonaghoe預測，澳儲行只有在2024年年中才可能再次開始降息，這可能會將房價增長的復甦推遲到那個時間。 不過，一項新的分析顯示，房市的低迷幾乎沒有影響到購買第一套住房所需的天價首付。 據悉尼晨鋒報報導，悉尼的獨立屋中價超過146.4萬澳元，20%的首付近29.3萬澳元。根據Domain的數據，儘管悉尼的房價已經從最高點下降了8.3%，但這一數額仍讓人望而卻步。 墨爾本獨立屋中價超過102.8萬澳元，這意味著20%的首付將超過20.5萬澳元。 布里斯本的獨立屋仍然需要16.2萬澳元的首付，購買珀斯的獨立屋需要12.9萬澳元。 對於那些想購買單元房的人們來說，如果在悉尼，20%的首付需要將近15.1萬澳元，在墨爾本則需要11.2萬澳元以上。 這些金額還不包括交易成本和印花稅。 另外，隨著儲行（RBA）提高現金利率以抑制通貨膨脹，購房者還面臨著每月按揭還款額的增加。澳洲統計局（ABS）的數字顯示，在截至9月的一年中，首置業者的貸款金額下降了26%。 面對高額的首付缺口，許多首置業者正在尋找替代方案。一些儲蓄者只用10%或5%的首付買房，併購買了貸款機構房貸保險（LMI），或使用聯邦或各州的首置業者計劃，允許以低首付買房，但免除LMI。 但在市場下跌的情況下，可能會使這些購房者陷入負資產，即他們的房貸欠款超過了他們的房產價值。 抵押貸款經紀人Chris Foster-Ramsay說，與五年或十年前相比，買家籌集首付的方式有「天壤之別」。 他建議低首付買家在基礎設施和位置方面尋找交通便利的地區的二手房，而不是購買現成的樓花或購地建房套餐。
CoreLogic的數據顯示，悉尼有近24個郊區的獨立屋房價已經回落到大流行前的水平。專家表示，在這些地區尋找房產的買家將迎來更好的機會，不過對於兩年前以微薄首付在這些地區購房的賣家和再融資者來說，形勢將更加艱難。 據悉尼晨鋒報報導，Darlinghurst的獨立屋價格跌幅最大，降幅達到13.7%，價格比2020年3月的水平更低，2022年10月的價格中值為1,941,463澳元。 緊隨其後的是位於內城和內西區的房產，包括Surry Hills(下跌12.8%，至1,780,412澳元)、Forest Lodge (下跌9.7%，至1,889,551澳元)和Redfern(下跌9.7%，至1,622, 270澳元)。 Alexandria, Newtown, Camperdown和Erskineville的價格跌幅也超過8%。 還有些郊區單元房價值已跌到疫情前的水平。其中，Epping的單元房價格跌幅最大，下跌11.5%，至771,630澳元，緊隨其後的是Macquarie Park (下降7.9%)、St Leonards (下降7.2%)、Rockdale (下降6.1%)和Parramatta (下降5.3%)。 CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，對於買家來說，這可能意味著更好的購買機會——對投資者來說甚至更好，因為租賃市場比以往任何時候都要緊張。 但對於最近需要在這些郊區出售或再融資的購房者來說，情況就不一樣了。Lawlessshuo :「對於那些在新冠疫情期間買房的人來說，除非他們有大筆首付，否則再融資將困難得多……人們可能會面臨更大的挑戰。」
到2030年，墨爾本的「典型」房價可能會達到200萬澳元。但也有經濟學家表示，按照過去8年的房價趨勢來看，2030年的房價將處於更保守的160萬澳元水平。 PropTrack的頂尖經濟學家庫舍爾（Cameron Kusher）表示，如果房價像過去八年一樣上漲，那麼2030年的房價將處於更保守的160萬澳元水平。 據先驅太陽報報導，PropTrack的頂尖經濟學家Cameron Kusher表示，在過去八年中，房價增長了近70%，但未來的漲幅不太可能會有這麼大。到2030年，獨立屋的房屋中位價應在160萬澳元的水平。但這與現在的945,200澳元的獨立屋中價相比，將上漲約65萬澳元。 Kusher還補充說，獨立屋的價格也遠遠高於單元房，買家會越來越看重更實惠的選擇。所以，他估計，未來獨立屋價格的增長將放緩，而單元房由於價格相對來說可以承擔、且房型布局理想，對投資者的吸引力以及大量新移民的到來，單元房的價格漲幅有可能超過過去八年的趨勢。這也將導致未來幾年租賃市場的緊張狀況會持續下去。 也有專家持不同的看法。PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，墨爾本市場並沒有足夠的獨立屋滿足購買需求，即使抵押貸款成本不斷上升，但房價仍有可能恢復之前的增長趨勢。 Mardiasmo表示，從2027年開始，也就是維州鄉鎮地區舉辦英聯邦運動會之後的那一年，獨立屋價格會有一些上漲。到了2029年，墨爾本最實惠的郊區Melton將加入百萬澳元具樂部，最昂貴的郵政區Toorak的中位價將從470萬澳元飆升到令人難以置信的1,094.9萬澳元。 Mardiasmo說：「今天維州的平均房貸約為50萬澳元，人們得有能力償還兩倍的房貸，才能負擔得起如此之高的房價漲幅。我認為這將給家庭帶來過大的壓力。」 Mardiasmo還警告說，由於根本沒有足夠的房子來滿足預期的需求，墨爾本可能會開始出現全家人一起貸款的現象，即兄弟姐妹或表兄弟姐妹聯手購買一家人共有的房產。這種做法在亞洲最昂貴的城市，如新加坡和香港，已經比較普遍。 Mardiasmo博士對墨爾本2030年的房價中位數預測： 大墨爾本： 204.8萬澳元 大墨爾本（單元房）：114.3萬澳元 Brighton： 705.1萬澳元 Broadmeadows：145.3萬澳元 Dandenong：179.4萬澳元 Melton：125.8萬澳元 Reservoir：231.3萬澳元 Toorak：792.6萬澳元 Wantirna：288.1萬澳元 Werribee：156.3萬澳元
面對更貴的抵押貸款和房價下跌趨勢，潛在購房者，變得小心翼翼，在今年，房產市場上的房子第一次賣不出要價了。 英國《泰晤士報》消息，根據房地產機構Hamptons的數據，在過去的兩周里，房屋的平均售價為要價的99.9%，低於今年超過101%的記錄高點。 預計在未來幾個月，房產價格將進一步下降，現在是買家要麼發現更難借到錢，要麼認為貸款太貴。房產也不得不以較低的價格上市。 英國第三大抵押貸款機構桑坦德銀行(Santander)表示，申請量僅下降了不到5%。然而，這並不區分那些申請重新抵押貸款的人和那些申請購買新房產的人。 在過去的幾周里，已經貸到款的人，希望在抵押貸款變得更貴之前，安排好重新貸款。 根據數據提供商Moneyfacts的數據，平均兩年期固定利率抵押貸款，已從9月初的4.24%上升到6.55%，接近14年的峰值，平均20萬英鎊的抵押貸款，每月要多付288英鎊。 抵押貸款經紀人London Money的創始人Martin Stewart說，「貸款那麼貴，誰還願意買房？購房市場已經剎車了。」 抵押貸款經紀人Private Finance表示，「過去兩周來問價格人數比去年低了26%，原因就是潛在購房者減少，特別是正在租房的首次購房者。」 Private Finance的Chris Sykes說，「借款成本的增加，消費者信心的降低，對許多借款人的計劃產生影響，也推遲了一些人的買房決定。」 不確定因素讓賣家無從下手 經紀人說，大多數正在購買房產的人，還在進行中，房產鏈還沒有斷。但是還是有狀況出現。 格雷厄姆夫婦，肖恩和艾瑪，有房產出售，可是買家在9月30日要購房的前一天退出了，格雷厄姆夫婦也就還得繼續供樓，只是每月要多付200英鎊的抵押貸款。 他們的買家是用現金購買，準備之後出租房產，但是發現「現在不是投資住房的正確時機」。 37歲和30歲的格雷厄姆夫婦，住在紐卡斯爾，他們在5月份從滙豐銀行獲得了2.69%的抵押貸款報價，用於9萬英鎊的額外借款，好搬到多一個卧室的房子。在他們的第一個買家退出後，這對夫婦無法延長最初的貸款，只能繳納5.64%的新利率。 因此，他們將9萬英鎊的貸款減少到8.3萬英鎊，但仍面臨新的抵押貸款，每月還是要繳納1,200英鎊，包括他們要轉移到新房產上的舊房貸款。不過由於已經找到了新的買家，這對夫婦還是有希望在聖誕節前入住新家。 房地產機構Knight Frank預測，未來兩年的房價將分別下降5%。這可能會鼓勵買家購買，特別是不用抵押貸款的買家，希望能撿到便宜。只是那些還是需要借款的人，發現貸款利率還是很高，限制了自己的購買能力。 房地產比較網站BestAgent的創始人Charlie Lamdin說，「擁有抵押貸款優惠和正在購買的首次購房者，仍在繼續購房，因為他們能從低利率中獲益。但是，手上的抵押貸款利率高的人，擔心會陷入負資產，紛紛尋求賣家降價，不然就退出。」 虛擬的網上經紀人似乎無處不在，還聲稱他們比傳統的房地產經紀人更便宜。但是，網上經紀人真的能為您的房子爭取到最好的價格嗎？ Strike、Yopa和Purplebricks等運營商聲稱可以為賣家省錢 他們提供的售房費用比傳統中介便宜得多，但有些人說有隱藏的費用，而且他們並不總是能得到最好的價格。 原文鏈接：https://www.thetimes.co.uk/article/house-sellers-receive-less-than-asking-price-for-first-time-this-year-9z6r76xfq
據ABC報導，澳洲國民銀行(NAB)周三（9日）發布了對澳洲經濟的展望，「就GDP而言，我們現在預計未來兩年的增速將放緩至1.0%以下，這包括2023年底一些非常疲弱的季度增長，遠低於2.25%至2.5%左右的趨勢增長。」 報導稱，NAB一直在跟蹤零售支出，在另一份名為報告中透露，「10月份消費者支出放緩，下降0.3%，結束了連續9個月的正增長」。 與其同時，NAB預計，澳儲行將在明年繼續提高現金利率，並在明年3月達到3.6%的峰值，澳儲行將把利率維持在這一水平直到2024年初。 NAB認為，提高現金利率可以讓通貨膨脹回落，但這將導致失業率上升。「我們預計，到2024年底，失業率將達到4.5%左右。」 NAB預測，未來兩年經濟增長將顯著放緩，大多數澳洲人將在某種程度上感受到這一點。 根據澳洲統計局的數據，2022年9月，在13個特定行業中，有7個行業的營業額下降。在活動減少的行業中，8月至9月零售營業額下降0.8%，同期製造業營業額下降1.5%。 首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)認為，澳洲經濟陷入衰退的可能性為40%。
2022年11月12日零時，「雙十一」大促正式落下帷幕，只不過相較往年，今年的活動略顯冷清，那些幾秒幾億的訊息不再刷屏，那份備受關注的成績單GMV最終也消失不見，悄然「隱入塵煙」…… 2009年，在現任阿里巴巴CEO張勇的策划下，第一屆「雙十一」應運而生，彼時僅有27個品牌參與活動，但卻在短短一天創造了5,200萬元的成交額，幾乎是日常交易的十倍。 隨後網際網路電商日趨成熟，「雙十一」的成交額也以誇張的速度前進，次年便達到了9.36億元，2012年突破百億元，2016年突破千億元，去年更是達到了5,403億元，但這個數字在今年戛然而止。 對於此次「雙十一」，天貓並未披露今年具體的交易數據，只是表示：「今年『天貓雙11』穩中向好，交易規模與去年持平。」 國內電商的另一極京東也留有默契，同樣避而不談成交額，在戰報中也只提及「截至11月11日晚23:59，2022年『京東11.11全球熱愛季』超越行業增速，創造了新的紀錄，與此同時，零售購物用戶數也再創佳績。」 對此，有分析認為，由於電商的規模已經很大了，那麼「雙十一」的增長難免承壓。其次，在目前產業結構調整及國際宏觀形勢下，中國的經濟發展也面臨著較大的增長壓力。兩相結合，作為一次已經接近萬億規模的零售業大促，商家和平台的訴求更多還是追求有質量的增長，也就是盈利性更好地增長。 從歷年的成交額來看，「天貓雙十一」的成交額增速逐年放緩，去年同比增長更是只有8.5%，全網的數據也呈現相同趨勢，之所以2020年有激增，也是因為天貓延長了活動周期，計入了11月1日至11月11日間的成交額。 不過，儘管今年電商平台官方未披露數據，第三方數據平台星圖數據顯示，11月1日當日全網的銷售總金額為3,095.97億元。 有國內電商分析師指出，由於疫情原因，消費者的消費意願普遍較低，此外，部份城市的發貨與收貨受到影響，從而導致了商家對投訴以及庫存積壓的擔心，減少了參與活動的動力。 亦有電商服務從業人士告訴說，「今年天貓也沒辦聲勢浩大的晚會，電視廣告的聲量小了很多，另外就品牌方而言，他們的投放預算也有減少，並且更為分散。」 據統計，2022財年，阿里的全球年度活躍消費者達13.1億，其中中國市場消費者突破10億，海外市場消費者達3.05億，但在隨後2023年的第一份財報中，阿里則完全沒有公布消費者數量的變化。 11月11日晚間，阿里巴巴國內數字商業板塊總裁戴珊表示，「通過今年『天貓雙11』，我們看到了中國市場的巨大內需潛力和消費活力，中國經濟和產業的持續韌性。這讓我們有信心更好地服務實體經濟發展。」 京東也同樣提及了「實體經濟」一詞，京東零售CEO辛利軍表示，「每一個實體經濟的參與者都了不起，京東作為實體經濟的一員，會攜手每一個夥伴穩中求進，在建設更加了不起的實體經濟中貢獻最大的力量。」 圍繞「實體經濟」，兩家公司的論證也有相似之處，一方面強調提升消費者的購物體驗，另一方面強調平台對於商家以及行業的賦能。這說明並暗含了怎樣的無奈？ 在今年的「雙十一」之中，GMV「隱入塵煙」，實體經濟浮出水面，電商平台的定位已逐漸發生改變，不似以往只是商業活力的聚集之所，同時還是民生與產業得以運轉的重要基礎，至於未來究竟是傳統電商革新存續，還是新的挑戰者掀起風浪，或許待到「雙十一」消失後才能見分曉。
澳大利亞房地產協會（HIA）新房銷售報告顯示，昆州上月新屋銷量下滑35.9%，上季度環比下滑31.9%，上個季度創下了全澳最大的跌幅。而澳洲其他地區銷售情況也不樂觀，只有南澳是該季度唯一一個新屋銷量出現上升的州。 據信使郵報報導，HIA報告顯示，昆州的新房銷售在2020年12月達到峰值，並在2021年3月再次達到峰值，但自7月以來一直在急劇下降。 與上一季度相比，新州10月份的新屋銷量下降了19.6%，維州下降了22.8%，西澳下降了9.1%。 HIA首席經濟學家Tim Reardon表示，由於澳聯儲（RBA）從2022年5月開始上調現金利率，截至9月底的三個月里，全澳新房銷量已經下降了15.8%，而在10月份全澳新屋銷售下降了22.8%。 另外，利率的上升加劇了新住房建設成本的上升，進一步降低了借款人為建造新住房提供資金的能力，到2024年，獨棟住宅建設活動將放緩至10年來的最低水平。 Reardon還警告稱，如果利率上漲不減緩，聯邦政府在五年內建造一百萬套住房的目標實現起來就會非常困難。 由此引發的連鎖反應是，租房危機將越來越惡化。昆州政府根據歷史趨勢和未來預測確定，昆州的出租住房比預期少5.5萬套。 上周發布的最新REIQ空置報告顯示，在昆州的一些地區，現在幾乎無處可住，Goondiwindi、Southern Downs和South Burnett這三地的空置率降至僅0.1%；Maryborough、Tablelands的空置率好一點，為0.2%。 昆州只有5個地區空置率超過1%——Noosa（1%）、Gladstone（1%）、Isaac（1.1%）、Mount Isa（1.3%）和Bay Islands（4.3%）。 REIQ首席執行官Antonia Mercorella表示，由於複雜的供需限制，在可預見的未來，空置率不太可能出現任何重大變化。
