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2026 年 6 月 23 日
澳洲房市表现低迷，悉尼3个城区和墨尔本4个城区的独立屋中位价已低于2020年3月的水平。与此同时，新州和维州45个城区的公寓中位价跌至新冠疫情爆发前的平均水平。 据澳新网报导，名列独立屋跌幅最高的地区都在悉尼和墨尔本。悉尼独立屋价格跌幅最大的是华人区Rhodes，达21.43%。墨尔本Caulfield East的独立屋价格下跌最大，跌幅为8.83%。（图表1） 公寓价格方面，悉尼跌幅最大的是Beecroft，达40%；华人区Haymarket的公寓价格下跌了21.97%，Eastwood下跌了21.53%，Epping下跌了0.64%。 墨尔本的Albert Park的公寓价格下跌了25.23%；华人区Docklands的公寓价格下跌了3.94%，Doncaster下跌了3.09%。（图表2） PropTrack的经济研究总监Cameron Kusher表示：“房价出现下跌的城区往往是价格较高的市场，这通常是由快速加息导致的，且快于人们预期。” 而低迷的房市，也让不少业主不得不降价卖房，降价幅度也达到了近3年来的最高水平。 大部份专家都认为澳联储将继续升息，Kusher对此表示，这意味著将有更多城区的房价将下跌。但对于购房者来说，并不意味著买房变得比以往容易了，Kusher “这没有显著改善住房可负担性。”
联邦银行（CBA）澳洲经济部负责人、资深经济师Gareth Aird表示，澳联储已经在短时间内加息了4次，但澳洲数百万背负了房贷的借款人，目前他们所感受到的仅是澳洲储备银行首次加息的影响，他警告称，多次加息带来的全部影响可能要到年底才会完全显露出来。 据澳广ABC报导，澳联储为了应对不断高涨的通胀率，进行了10多年来的首次加息，将现金利率提高了 0.25 个百分点。然后又在 6 月、7 月和 8 月将现金利率提高了 0.50 个百分点。 “现金利率的变化对浮动利率房贷借款人每月现金流的影响，存在滞后性，” Aird还解释说，这个滞后期可能是几周到一个多月不等，“以联邦银行为例，到 12 月，已经宣布的加息对房贷持有人每月现金流的影响将是 7 月份的4倍，”他说。 澳新银行（ANZ）资深经济师Adelaide Timbrell表示，在所有条件相同的情况下，家庭预算压力的增加可能会持续到 2024 年。 她认为，到9月底，浮动利率贷款持有人才会感受到现金利率上调4次的全部影响。
有海洋景观、靠近沙滩且有足够空间的澳洲豪宅一直以来受到中国富豪买家的追捧。但在过去两年，特别是过去两个月在悉尼，市场的情况发生了剧烈变化，这些富豪们纷纷将豪宅挂牌出售。有中介表示，这是因为澳洲的住宅空置税太高了。 据澳洲人报报导，今年4月，香港电信大亨霍建宁（Canning Fok）将Vaucluse豪宅挂牌出售，指引价为4,100万澳元。霍建宁为香港首富李嘉诚工作，是TPG Telecom的主席，从1999年以来担任Vodafone Hutchison的总监。 霍建宁在悉尼东区的Queens Ave有一套豪宅，这里可以看到最棒的海港桥景观，共有3层楼，有五间卧室和4间浴室。这套房子与Jim Lin的房子在同一条大道上，Jim Lin于2015年以5,200万澳元的价格买下了一套20世纪20年代的豪宅。 下个月，中国开发商Mayrin Group主管Jing Wang位于Vaucluse的房屋挂牌拍卖，预计将收获超过500万澳元利润。Wang今年3月以1,978万澳元价格买下了这套位于Wentworth Rd的房子，现在这套房子出售的指引价为2,500万澳元。 一直为中国富豪买家提供服务的悉尼房地产中介Monika Tu表示，住房空置税可能是导致他们卖房的原因之一，Monika说：“澳洲的住房空置税很高，这真的要取决于你在澳洲待了多少天。我知道Vaucluse一名业主一年要缴纳40万澳元的税，因为他们现在无法来澳洲。” 墨尔本豪宅买家中介David Morell也表示，当地房地产市场的海外中国买家已经几乎消失。“我肯定悉尼的情况也是类似，自从疫情爆发以来，国境关闭，海外买家难以转移资金，如果卖家将房屋出售给海外买家，就需要承担相应的后果，因为有些卖家无法完成交易。” Morell表示，疫情之前，很多海外中国买家对墨尔本市场感兴趣，但自从2020年3月以来，买家和中介都几乎消失了。 Morell称，这对墨尔本市场来说不全是坏消息，海外买家的减少使墨尔本房地产市场变得“更加透明”。
尽管目前房价开始下跌，但那些在价格峰值附近售房的房主仍赚取上百万澳元的利润。根据PropTrack的新数据，尽管5月份利率开始上升，在今年3-7月间的一些卖家仍赚得盆满钵满。 据澳新网报导，卖家获利最大的郊区是新州Seaforth，利润中值达到154万澳元；其次是新州DoubleBay，利润中值为149.5万澳元；维州Sorrento排名第三，利润中值为140.75万澳元。 高级经济学家瑞安（Paul Ryan）表示，“这在一定程度上是因为过去几年房价增长非常强劲，在那些获利的卖家中，典型利润约为26万澳元，大约是大流行前水平的两倍。但利润如此强劲的部份原因是，最近的卖家持有房产的时间比我们通常看到的要长一些。” 瑞安还说，全澳的利润中值已达到30万至40万澳元的水平，这表明全国各地的房价上涨实在是惊人。 各州利润中值排名： 新州：Seaforth–利润中值154万澳元； 维州：Sorrento–140.75万澳元； 首领地：Crace–87.95万澳元。 昆州：Bardon–83万澳元； 塔州：西霍巴特-54.35万澳元； 南澳：Fullarton–52.15万澳元； 西澳：Floreat–46万澳元； 北领地：Muirhead–40.6万澳元；
由抵押贷款经纪公司Aussie进行的一项新的民调显示，澳洲超过六分之一的房主几乎或完全不知道加息会对他们的家庭预算产生甚么影响，约35%的人在为房贷准备预算时根本没考虑到加息，近40%的抵押贷款持有人在做预算时只将3%或以下的现金利率考虑在内。不过，有80%的人表示，现金利率的上升和关于生活成本的对话已经给他们的家庭造成了一定程度的压力、紧张或担忧情绪。 据澳洲金融评论报报导，Aussie公司的的索伦蒂(Karen Sorrenti)表示，随著利率继续上升，缺乏预见性可能会让家庭陷入不必要的财务困境。 民调显示，有35%的抵押贷款者承认，他们时常考虑现金利率上升的影响，下一个主要考虑因素是避免房贷违约；而其中超过一半的抵押贷款者表示，如果澳联储（RBA）的现金利率达到3%，他们将面临“严重的抵押贷款压力”。 但也有约20%的抵押贷款者并没有计算过澳联储加息到多少会给他们带来“巨大的抵押贷款压力”。 在目前的现金利率为1.35%的情况下，已经有近20%的有抵押贷款的房主感受到“严重的抵押贷款压力”；如果现金利率上升到2%，30%多的人将经历“严重的抵押贷款压力”，如果现金利率升到2.5%，就会有40%的房主承受严重的压力。 索伦蒂说，“随著生活成本压力的增加，对许多澳洲人来说，这无疑是一个压力很大的时期，尤其是抵押贷款持有人。” 但她也表示，很多人都没有审查他们的住房贷款，Aussie调查发现，自首次上调现金利率以来，只有14%的抵押贷款持有人关注调息会给自己住房贷款带来怎样的变化。 索伦蒂建议抵押贷款持有人计算他们收入用于还款的比例，她说：“如果这一比例超过30%，你就有抵押贷款压力的风险。” 如果出现或即将出现这一情况，要尽早联系当地专家，并采取正确的步骤来帮助管理不断增加的生活成本，这样才能“减少房主被迫出售房屋的可能性”，索伦蒂说。
如今，许多人对电和煤气的固定收费望而却步，因此燃料贫困行动组织（Fuel Poverty Action，以下简称FPA）建议取消该费用。 根据英国《每日邮报》理财网，能源监管机构Ofgem的价格上限在4月份上升了50%，一般家庭可能要为能源支付高达1,900英镑；10月时还将上涨到3,200英镑。FPA预测，将有超过三分之一的家庭，将在圣诞节前面临“燃料贫困”。对此，该组织呼吁能源公司取消固定收费。 固定收费是能源账单上的额外开支，通常作为供应商的管理费用。无论家庭在当天使用了多少能源都要收取，其费用由客户用量决定。通常，电费的上限是增加45便士，天然气为27便士。这相当于在家庭能源账单上增加了163英镑的电费和98英镑的燃气费。 由于超过80%的人支持该建议，因此，FPA向Ofgem反馈了这一情况。Ofgem的首席执行官布雷尔利（Jonathan Brearley）回应说，可以考虑削减成本。另一位发言人说：“保护消费者和使这个能源市场对每个人都公平是我们的首要任务，这就是为甚么我们正在审查固定收费。” Ofgem还表示正在考虑通过其他方式追回债务，但这可能意味著那些使用大量能源的人的账单会更高。另一种选择是通过单位费率回收，该模式将意味著缴费与能源使用量有关，因此，低能耗用户需要支付的费用较少，而高能耗用户则要高。 但FPA的Ruth London认为，增加人们的账单负担不太公平，因为对于有些人来说，即使能源使用量被减到最低也仍难以支付。 由于固定收费与每单位能源支付的电价相抵，因此Ofgem正试图降低每单位的电价以满足那些需要大量用电的人的需要。但这对许多人来说毫无意义，因为他们仍然无法负担。对此Ofgem表示愿意接受所有意见，并希望人们可以更踊跃的发表自己对固定收费的看法。
能源监管机构Ofgem的价格上限水平在10月生效时，能源价格将再次飙升。Cornwall Insight的分析师预测，10月份的价格上限可能达到3,359英镑，令人瞠目结舌。 据《镜报》称，分析师们认为，在2023年1月，能源上限将进一步上升到3,616英镑，这对挣扎的家庭来说是另一次的打击。 上次价格上限在4月更新时，包括刘易斯（Martin Lewis）在内的理财专家建议，所有家庭在新的价格上限生效的前一天抄表。 这个想法是，您告诉您的能源供应商，在价格上限提高之前，您到底用了多少天然气和电力。这样就避免了能源公司，把您涨价前使用的能源，按照涨价后的价格收费的风险。 也就是说，您需要在新的价格上限10月1日生效之前，在9月30日提交读表数。 在今年早些时候，在4月份能源上限上升之前，刘易斯在他的ITV节目中说：“这样您就可以画清界限，对您的能源公司说，我只用了这个数额的便宜费率。不要开始向我收取更多的高额费用，并在以后估计我会使用多少。” 能源巨头E.on，指责刘易斯因鼓励人们提交电表读数而导致其网站崩溃，从而引发了一场奇怪的推特（Twitter）争论。 甚么是价格上限？ 尽管有这个名字，但价格上限实际上并不是对您支付的天然气和电力的上限。相反，它设定了供应商对每个单位的天然气和电力的收费限制。 这意味著，如果您使用更多的能源，您将支付更多的费用，使用更少，您将支付更少。 能源监管机构Ofgem将在8月26日确认10月份的价格上限是多少。因为Ofgem刚刚宣布，它现在将每年审查其价格上限四次，而不是每年两次。它现在将在每年1月、4月、7月和10月审查价格上限。 如何抄表？ 要发送电表读数，只需记录从左到右显示的前五个数字给您的能源供应商。您可以通过电话、在线或通过一个应用程序来完成。 数字电表将显示五个黑白数字，后面是一个或多个红色数字。红色数字可以忽略不计。 对能源账单上涨的援助 价值400英镑的能源折扣，将从10月起适用于全国家庭的天然气和电力账单。英格兰、威尔士和苏格兰的大约2,900万户家庭将获得新的支援。 然而有人担心，这400英镑是否能惠及一些支付全额账单的租户，50万户家庭有可能在这个冬天错过能源折扣。
越来越多的英国人开始寻找简单的技巧和窍门来帮助削减成本，英国《每日邮报》理财网此次将介绍如何在度假中省钱，在厨房中发挥创意，并推荐一些新的折扣超市。 1. 在厨房里发挥创意 不同于酒吧和购物的消费，食品的支出没法削减。越好的、越丰盛的菜肴意味著原料越贵。因此有些人开始考虑经济型食品，虽然尝起来不太美味。专家对此给出提议，如果想吃点更特别的东西的话，可以转向Instagram上的Mob Kitchen页面，其最大特点是价格低廉，四个人仅需10英镑。另外人们也可以从上面学习一些烹饪技巧。他们还与阿尔迪（ALDI）超市合作，每隔一周分享一次四个人的食谱，价格在5-7英镑之间。 另外，网站可以按价格挑选食谱，但可能不包括家庭中一些常备调料，如橄榄油、盐和胡椒。虽然Mob上的种类可能不是很多，但至少您在时间紧张时也能吃到美味的晚餐。 2. 阿尔迪和利德尔的竞争 在日常食物中，“Lurpak”牌黄油的价格已经接近10英镑了。因此阿尔迪和利德尔（Lidl）所提供的同类产品越来越受人们的欢迎。 最近在英国推出的瑞典折扣店Motatos可以作为一个选择，它提供最高60%的品牌商品折扣，如亨氏（Heinz）、沃克（Walkers）和吉百利（Cadbury）。举例来说，亨氏番茄酱在网站上卖1.5英镑，因此您可以节省1.3英镑；洗衣粉是6.99英镑，您可以节省3.76英镑。 Motatos进购商品的来源是生产商和批发商，其目的是避免对食物的浪费。因为有些产品通常会因为包装问题、生产过剩，因过期而被扔掉。因此，人们无法在Motatos购买到新鲜食品，但生活和家庭用品可以。 如果该超市有您非常喜欢的商品，并且价格合适的话，您可以考虑批量购买。网站上也有很多列表都标明了批量购买的优惠，比如“2英镑买4个”。 但请注意，Motatos的最低消费是20镑，配送费是2.99镑，只有消费超过40英镑才免运费。如果您订阅他们的活动推广邮件可以在第一笔订单中节省20%。 3. 假期出行的选择 有读者反馈称，自己找到了一个仅需30英镑就能往返波尔多的航班。虽然后来因忘记带插头转换器而花了20欧元，但是该旅行的费用仍然很实惠。 通过调查研究发现，忘记带钱的人每年能在国外花费高达23.2亿英镑。每三个英国人中就有一个人外出时花75英镑购买“计画外”物品，比如止痛药、牙刷或牙膏、电子产品和防晒霜。 目前购买一盒含16个布洛芬（Ibuprofen）胶囊的药需要3.95英镑。只有12%的受访者认为，他们可以在国外以同样的价格买到类似的产品，而实际是，国外的价格大约是7.03英镑一盒。 对此专家总结说，为所有必需品制定一个简单的勾选清单有助于降低成本。 4. 只买SIM卡 众所周知，一旦您提前购买了手机月租套餐，那么接下来的使用会非常顺利。如果您没有固定套餐，那么月租将发生一些变化。 Smarty公司目前有一个SIM卡的套餐，只需6英镑就可以使用英国本地的无限通话和短信以及4GB的数据；12英镑就可以使用100GB，直到7月27日。这个套餐的好处之一是以月计收费，您可以随时取消。另外还可以退款，如果用不完数据的话，便可以省下一些钱，算下来每个月至少节省20英镑，那么每年就可节省240英镑。 该公司也有家庭手机卡套餐，每个成员可以节省10%的费用。 5. 阿斯达的新返现交易 阿斯达（Asda）最近与Jaja Finance合作推出了一张新的信用卡，当顾客在商店或网上购物时，可以通过阿斯达的“忠诚计画”获得奖励。只需要下载Asda Rewards应用程序，并将其与银行卡绑定后，每消费1英镑就能获得1%的奖励。 该返现的好处之一是，您可以通过在应用程序中创建优惠券，并可以使用赚到的现金支付。您也可以把积分累计，在需要的时候使用。 作为一项临时性优惠，只有在2022年8月28日之前申请的客户，才能在他们的Asda购物中获得2%的较高返还率。这适用于开户后的前60天。但请注意。该卡的年利率为22.9%，如果向继续使用就必须付清欠款，否则就会失去潜在的收益，最终可能会像大多数信用卡优惠一样被掏空。
