布里斯本兩座泳池即將關閉
2026 年 8 月 18 日
房地產網站Domain的數據顯示，澳洲房價在過去三個月中加速下滑，賣家打折出售的現象越來越普遍，預示澳洲房市將進一步走弱。 據澳洲金融評論報導，7月份悉尼房產賣家中，每7人中就有1人下調了要價，降價比例14.7%，是去年的三倍。一年前，只有5.1％的悉尼賣家打折出售。 在墨爾本，十分之一以上的賣家（11.5％）降低要價，這個比例是2019年的四倍。 雖然越來越多的賣家不得不降價出售，但降價幅度並不高，平均降價4％，與一年前相比略有下降。 Domain高級研究分析師Nicola Powell表示，當越來越多的賣家不得不降價出售時，表明房地產市場將進一步減弱。 Powell博士說：「這與價格趨勢有關，在疲軟的市場中，降價出售的比例更高，而在一個強勁的市場中，賣家降價出售的比例就小。」 「如今賣家不得不下調要價，意味著房價可能會繼續下跌。」 賣家的疲軟情緒已經反映在CoreLogic的住宅價格指數中。該指數顯示，在截至7月的三個月中，墨爾本的房價下跌了3.2％，悉尼房價下跌了2.1％。 Powell博士說，由於墨爾本加大封鎖力度，打折出售的房源數量本月可能會再次增加。「墨爾本在八月初進入了更嚴格的第四階段封鎖，市場完全轉為在線交易，可能會驅使賣方繼續降低要價，特別是如果他們必須出售的話。」 在其它首府城市，阿德萊德的折扣率居第三位，十分之一的賣家（10.1％）降價出售。 與一年前相比，打折的比例增長了兩倍多。 布里斯班和霍巴特的房產賣家降價比例較少，但也是去年的兩倍。 在堪培拉，8.6％的上市房源打折出售，比6月份的6.1％有所上升，而珀斯則從上個月的9.8％上升到10％。 打折最多的地區 在整個澳大利亞範圍內，悉尼下北岸物業折扣出售的比例最高，為16.4％，高於去年2月的9.4％。 悉尼東部郊區和Bankstown打折出售的比例分別上升至16.2％和17％。 在墨爾本，大約八分之一的賣家（11.5％）降低了要價，霍巴特內城區的賣家中有11.2％降價出售。
出乎所有人意料，CoreLogic7月份的房價數據顯示，澳洲公寓價格居然比別墅價格更堅挺。但地產專家表示，這只是投資者暫時按兵不動等待時機。公寓市場、尤其是市中心的高密公寓前景黯淡。 據澳洲金融評論報導，7月份，澳洲首府城市的別墅價格下跌0.8％，公寓價格下跌0.6％；自3月以來，別墅價格累計下跌2.1％，而同期公寓價格僅下跌1.2％。 CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，這個結果似乎是與直覺相悖，特別是各首府城市市中心的公寓供應量飆升，而租客需求驟減的時候。 「我有點驚訝，本以為公寓市場會出現更加明顯的疲軟，因為空置率很高，一些陷入困境的投資者可能拋售物業。」他說。 Lawless表示，政府的收入支持政策和房貸還款延期是支持公寓市場的重要因素，另外低成交量也使公寓保值。CoreLogic的數據顯示，7月份澳州各首府城市的別墅銷量較3月份增長了16.5％。而同期的公寓的銷量下降了0.7％。 墨爾本房地產經紀公司NextRE的經紀人Anthony Cimino表示，一些投資者決定推遲出售，等到一切回歸正常且租金開始回升，再將公寓推向市場。 「但是，另一些房東決定出售房屋，因為他們無法負擔持有成本。」他說。 布里斯班投資者Lisa Liang就是希望減少損失的業主之一。她最近將布里斯班市中心的三套公寓出售，她擔心公寓房價在未來三年內還會進一步下跌。 她說：「目前對公寓的需求非常少，尤其是高層公寓，因為布里斯班的公寓供應太多。」 「我認為公寓沒有資本增值的前景。自從六年前我購買公寓以來，現在每套公寓價值縮水高達$100,000元。 「我想把這些公寓賣出去回籠資金購買別墅，但不幸的是，公寓並沒有引起太多興趣，那些詢價的人都在尋找便宜貨。」 公寓市場前景黯淡 牛津經濟研究院（BIS Oxford Economics）執行主席Robert Mellor說，由於凈移民人數減少和家庭擴大化趨勢，公寓正進入嚴重的供過於求的狀態。「即使未來幾年的移民水平保持在每年100,000人左右，仍然僅是正常需求的一半。」 最新的CoreLogic報告顯示，墨爾本Southbank的出租公寓量激增，在截至今年3月15日的28天中，有 568套公寓房掛牌出租；這個數字在8月9日達到1200多套。而在2019年，平均每月上市出租的公寓數量約為450套。 與此同時，空置率一直居高不下，悉尼CBD的公寓空置率為13.2％，而墨爾本CBD公寓空置率為8.8％。 Lawless說：「市中心高層出租公寓的前景可以說是最黯淡的。供應量高，而投資者和租房者的需求低迷。」 「這種情況可能會持續到邊境開放和國內租金需求恢復。」
當一個八歲的小男孩在悉尼西南區的一個房產拍賣會上開始出價時，競標者和旁觀者被「震驚」了。 據每日電訊報報導，八歲的Michael Hamdan可能算是悉尼最年輕的房地產投資者了。上周六（8月15日）在悉尼西南區Greenacre有5套一卧室的工作間打包上市競拍，小男孩擊敗了其他六位登記在冊的競標者，贏得了競標。 這批物業位於Juno Pde，最終以97萬的價格成交，此前的預期價格約為80萬澳元。 地產公司Harcourts-Greenacre的銷售代理Mark Saleh說，這位八歲小男孩加入拍賣的時候，引起了圍觀人群的驚嘆聲。「我從未見過這種情況。」 「其他所有競標者都感到有些震驚。」 男孩的父親是一位房地產開發商，陪同孩子一起來。按照父親的說法，小男孩參與了拍賣的大部分環節，提出了開標價，並在拍賣中採取「減慢出價」的策略。 父親說：「孩子好像享受現實版大富豪遊戲。」 「我們讓它成為一個有趣的體驗。」 由於年齡原因，男孩無法直接購買房產，但父親說這批投資房產是為孩子以後買的。 作為交易的一部分，孩子將定金支票交給了賣方。 父親表示，他希望讓兒子參與購買，以便儘可能了解悉尼高壓鍋式的房地產市場。他說：「房地產市場很難進入。」 「我想訓練兒子……我們認為這是一筆不錯的投資。」 「我自己以前在拍賣會上出價會感到非常不舒服，我希望讓孩子學習競標，這將樹立他的信心。」 這對父子團隊準備將這些物業翻新後出租。 父親說：「（邁克爾）將參與其中的每一步……他將做出選擇。」他補充說，孩子將在他的指導下挑選配件。 拍賣師Rob Trovato表示，其他競標者（主要是投資者和其他開發商）的競爭水平相當。 ING銀行的研究顯示，悉尼首次購房者的平均年齡為38.2歲，高於2005年的34.7歲。
研究機構SQM Research 7月份出租房空置率數據顯示，除墨爾本外，澳洲所有首府城市當月的空置率均略有下降，但中央商務區（CBD）的公寓仍大量空置。 據澳洲金融評論報導，悉尼7月空置率下降0.2%，達到3.6％，其他首府城市也有類似改善；但墨爾本的空置率上升了0.1%，達到3％。 空置率下降是由於一些短租房撤出長租市場所致，但CBD業主發現他們仍然難以找到租客。 在悉尼CBD的公寓中，仍有超過八分之一（13.2％）的公寓空置；在布里斯班，空置率下降了1%但仍保持在13％的高位；而墨爾本則保持在8.8％的水平。 SQM Research的董事總經理Louis Christopher表示，對於CBD租賃市場而言，復甦還有很長的路要走。他說：「儘管每月空置率都有小幅下降，但空置水平仍然很高，而且在邊界開放之前不可能大幅下降。」 與此同時，可以遠程工作的專業人員離開他們的城市公寓，轉去鄉下居住躲避病毒，導致鄉村一帶的空置率驟跌。新州藍山地區的空置率下降至1％，為10年來的最低水平，與去年12月在夏季租賃旺季錄得的3.2％的空置率相比，現在是旺季中的旺季。在維州Gippsland一帶，當地中介表示幾乎沒有空置率，這種情況已經持續好幾個月了。
據居外網報導，商業房地產公司世邦魏理仕（CBRE）最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業地產投資額同比下降了57%，創下2010年以來的季度最低值。 其中，美洲地區的降幅最大，同比下降了70%，主要由於大型投資組合交易的嚴重萎縮；亞太地區和歐洲、中東和非洲地區同比降幅則相對較小，分別為46%和38%。 中國買家對海外商業地產的諮詢量在今年二季度同比下降近三成，許多投資者想暫時守住資本，今年晚些時候或者明年以更好的條件進行投資。
美國房地產經紀人協會（NAR）近期發布一份外國人在美購房的最新報告顯示，截止今年3月的一年裡，外國買家在美國購買了價值740億美元的房產，比一年前減少5%，為連續第三年下滑。其中，下降幅度最大的是中國買家，僅購買了價值115億美元的美國房產，下降14.7%。 據華爾街日報報導，NAR表示，中國政府對中國買家在海外購房實施限制，加上全球經濟增長放緩和美元走強，都是海外買家減少購買美國房產的原因。 延續2013年以來的趨勢，中國和加拿大仍是美國住房市場最大的兩個外國買家。中國是前五名中唯一一個購房交易金額比上年下降的國家（從134億美元下降到115億美元）。 報告稱，國際買家的購房價格中位數為31.46萬美元，比美國全部現房銷售價格中位數（27.46萬美元）高出15%。中國買家的購買價格中位數最高，為44.95萬美元。近半數中國買家在加州和紐約購買房產。 居外IQI董事會執行主席Georg Chmiel指出，從過去一年的情況看，中美貿易摩擦對中國買家的投資決策影響有限，大多數中國買家是出於孩子在美國讀書的需求而在美購房。
近期，北京、南京、杭州、深圳等多地長租公寓房東接到通知，長租公寓平台如蛋殼公寓給了他們兩個「無法拒絕」的選擇：要麼降租，要麼解約。不少房東吐槽：這是一種割韭菜的「神套路」。 據中國證券報報導，深圳龍華區的一位蛋殼公寓房東表示，現在感覺蛋殼公寓方面就是在變相「逼迫」房東降租，在很多房東明確不接受降租後，工作人員就提出解約方案，對房東非常不友好，還要求房東賠償相關裝修的損失。 記者了解到，這已經是蛋殼公寓今年第二波要求房東減免房租的行為。財報顯示，蛋殼公寓今年一季度凈虧損為12.34億元。巨虧之下，正在想方設法降低運營成本，包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對租客進行漲租，對虧損的房源強制退房等等。 一位房東在投訴群里說， 「長租公寓平台應該遵守契約精神，不能把自己的經營風險轉嫁到房東身上。現在平台虧損了就要求房東買單，等平台賺錢的時候會把錢分給房東嗎？」
澳聯儲正在為聯邦和州政府開綠燈，鼓勵兩級政府增加財政支出並維持預算赤字，聲稱這才是削減失業、擺脫經濟衰退的唯一途徑。 據悉尼晨鋒報報導，澳聯儲行長Philip Lowe周五（14日）表示，各州不要擔心借債導致信貸評級下降，反而應該增加支出。這與澳聯儲長期以來擔憂政府支出太大會「擠壓」私人投資的態度大相徑庭。 Lowe博士在聯邦議會委員會上說，鑒於通貨膨脹率低而失業率相對較高，官方利率在三到五年內可能不會提高。 澳聯儲預測，澳洲失業率在今年年底將達到10％，並至少在2023年初之前保持在7％以上。 COVID-19病毒在維州的二波擴散推遲了澳洲的經濟復甦時間表，澳聯儲現在預計要到9-12月季度經濟才能開始復甦。 Lowe博士說，政府的財政支出能使人們重新工作。「政府通過收入支持政策，或者直接增加財政支出以刺激總需求，使公司更容易僱到人，這些政策都可以發揮重要作用。」 澳聯儲本月發布的研究顯示，在應對當前經濟危機的財政支持方面，澳大利亞在14個富裕國家中排名第10位，並顯示澳大利亞幾乎沒有對疫後經濟復甦做出任何承諾。相比之下，紐西蘭已承諾將其GDP的6.5％用於經濟重建，如果翻譯成澳大利亞的經濟規模，這相當於1200多億澳元。 Lowe博士說，由於政府現在可以以創紀錄的低利率借貸，沒有理由讓他們此時收緊錢包。他並補充說，政府應該更擔心失業，而不是信用降級。「我不擔憂各州借入更多的錢。」 政府開支對於維持建築業是必要的。財政部官員在議會詢問中透露，預計本財年的建房開工數量將從170,000下降至138,000。 聯邦政府將在其10月份的預算中概述一項經濟復甦計劃，預計將包括提早實行個人減稅，對企業的投資補貼以及基礎設施方面的額外支出。 澳洲總理莫里森cott Morrison表示，任何政府支出都必須有明確目標並謹慎行事，他同時呼籲各州政府採取更多主動行為，不能依靠聯邦獨自完成所有繁重的財政工作。 Lowe博士再次表示，澳聯儲不太可能跟隨海外央行的步伐將官方利率定為負。 這促使他與工黨前座議員兼前經濟學者Andrew Leigh進行了「交鋒」，Leigh表示，澳聯儲似乎面臨著一年負利率或十年零利率之間的選擇。他說：「事實上，澳聯儲自己都預測至少要到2023年才能達到通脹目標，看來負利率應該擺在議事日程上。」
雖然疫情期間的居家隔離政策將在兩個月後結束，但各行業裁員已達65萬，成千上萬的人連支付帳單都成了問題，更何況償還按揭貸款了。 《每日郵報》(Daily Mail) 的財經網站建議，無論你的工作是否有保障，削減所有可能的開銷無疑是明智之舉，而對於很可能是家庭支出重頭的按揭貸款更是如此。 據該網站報導，由於按揭貸款的可選方案比以往任何時候都要少，再加上貸方對貸款對象變得更加挑剔，借款人可能會感到無從選擇，但還是有方法可以縮減每月的按揭帳單，並且長遠來看可能節省幾千英鎊。 本篇文章將介紹通過降低按揭貸款，以開啟疫情過後個人經濟狀況恢復的基本信息。 拒絕標準浮動利率 進行按揭貸款時會犯的最大錯誤之一是接受貸方提供的標準浮動利率，也就是固定利率交易結束時的默認利率，而無法以更低的利率進行還款。 這最終可能導致每年數百英鎊的額外花費，且更便宜的交易通常也並不意味著會有任何弊端，但需要注意的是，如果更換貸款人，新貸方將對您的住房進行估價，而這可能會影響您有資格選擇的貸款方案。 近幾年，按揭利率降至歷史最低，對許多家庭而言，轉按可以節省出每年數百甚至數千英鎊。 許多按揭都附有一筆通常可以計入貸款金額的額外收費，但對此需仔細考慮，一項按揭方案的利率可能很低，但高額的附加收費長期下來可能反而造成更大開支。 在線按揭計算器同時計入額外費用和利率，可以算出實際需要支付的金額，一些價格比較網站和按揭中間商也可以幫助您找到更划算的貸款利率。 轉按之前，諮詢貸方更好的方案 不管是房屋保險、能源還是寬頻等諸多方面，很多家庭經常會因為所謂的「忠誠度懲罰」而無法獲得同新客戶一樣的優惠，多年來，這項「忠誠度懲罰」也同樣適用於房貸。 但如果客戶不打算更換按揭方案，而是繼續使用標準浮動利率，那麼銀行和建築協會會更主動地挽留客戶。 這意味著貸方更有可能提供與新客戶相同甚至更低的按揭利率，或者減免通常需要收取的手續費。 因為此類按揭方案並不總適用於新客戶，所以無法在網路或分支機構查詢到相關信息。 在某些情況下，貸方可能向所有客戶提供相同的利率，但會降低現有客戶的手續費。 在更換貸方之前，請先確保向目前的貸方詢問您所符合資格的最佳按揭方案。 不更換貸方的另一好處是，簽訂新的合同時無需新的包銷合同，也就是說，貸方無需再次評估您的房屋，或進行新的負擔能力評估。 如必要，可申請按揭假期 政府最近將按揭假期計畫的申請截止日期延長到了10月31日，該計畫允許借款人可以有長達六個月的休息期。 金融行為監理總署 (FCA) 表示，任何申請人都可以得到付款假期，拖欠還款和按時還款的借款人應被同等對待。 這意味著借方無需處於欠款狀態才符合申請資格，絕大多數的情況並不需要出示財務困難證明。 但您可能需要提供一份關於自身情況的簡要說明和貸款的詳細信息，以證明按時還款的困難，然後，您可以選擇所需假期的時長和開始時間。 大多數銀行和建築協會現在都會提供在線的付款假期申請表，您可以訪問銀行官網主頁上武漢肺炎相關建議的連結。 如果您沒有網路或需要緊急幫助，您可以致電貸方，但請做好長時間等待的準備，有客戶報告說等待了幾個小時電話才被接通。 但是，這一計畫也有著嚴重的弊端，長遠來看，按揭假期最終會增加借方的支出，並且可能會限制借方日後再次獲得貸款的能力。 嚴格來說，付款假期將自動使借方拖欠按揭還款。 雖然政府承諾說這類付款假期將不會影響信用報告，但仍無法阻止日後貸方拒絕放款給有付款假期歷史的借款人。 有業內人士透露，一些貸方已經開始自動拒絕有過付款假期的申請人。 因此，請仔細考慮您是否需要申請按揭假期，以及日後再借貸能力可能受到的影響。 還息不還本按揭 如果您感到支付每月的按揭貸款很困難，也可以考慮改為只還利息不還本金 (interest-only)。 相較於償還本金加利息 (capital repayment)，還息不還本的按揭提供了一種更便宜的購房方式，借方只需還清利息即可，而無需還本付息。 例如，一套10萬英鎊的住房25年內按揭利率為3%，那麼每月所支付的利息只有250英鎊，而需還本金為474英鎊。 不過，按揭期限結束時，還息不還本的貸款只是還清了利率，借方仍需償還剩下的10萬英鎊原始債務，而償還本金加利息的貸款已將全部債務還清。 還息不還本的按揭並不是什麼新鮮事，並且在養老按揭政策的鼎盛時期非常受歡迎。但是，對於養老按揭無法奏效且沒有其他還款方式的人來說，存在的問題還是很多的，許多借款人現在面臨的處境是，如有資格的話他們需要出售房屋以縮減或放棄產權，但這樣的代價可能非常高昂。 而且還息不還本的按揭交易可能並不容易達成，貸方對於此種貸款的評估要比以前嚴格的多，他們會向借方提出關於收入和支出方面的一系列問題，以評估借款人的負擔能力，以及其是否能夠應對如果利率上升的情況。 延長按揭期限 如果按期還款很困難，可以考慮延長按揭期限，這可以使您有更長的時間還清貸款，但需要小心的是，長期下來您將支付更多的利息。 例如，一份25年的20萬英鎊按揭合同，利率為3%，那麼您每月需支付948英鎊，25年內您將付給銀行總計84527英鎊。 但如果貸款期限延長5年至30年，每月需還款金額將減少100英鎊至843英鎊，不過，長期來看，這五年將使您最終需要支付給銀行額外的19028英鎊。 縮減產權 如果您正考慮直接搬到一處更便宜的住房，現在可能是個好時機。 雖然可供選擇的按揭方案相較以往更少，而且某些地區因仍在封城，搬家會有不少麻煩，但是政府最近實施的印花稅削減政策將有利於購房買家。 該政策規定，大多數買家在搬家時，50萬英鎊以下的印花稅都將被免除。
一家中資農業公司，7月份以約6000萬澳元的價格買下位於墨爾本西北部Ballan附近佔地5071公頃的Yaloak莊園，比預期高出1000萬澳元。 據房地產網站realestate.com.au報導，該莊園前主人是墨爾本商人、律師和酒庄老闆Peter Yunghanns，莊園於去年8月掛牌上市，近一年後售出。買家是廣西投資有限公司的全資子公司嘉實農業（Harvest Agriculture）。整筆交易包括一棟宏偉的1890年代的農舍，外加7棟住宅，一個風力發電場、大名鼎鼎的Yaloak 馬球俱樂部，以及數千公頃的耕地和牧場。 諮詢公司Kidder Williams促成了此次交易，該集團創始人David Williams表示，中國公司購買這個莊園主要被其農業前景所吸引，而不是看中其在競技體育方面的魅力。 Williams說，過去六個月里維州農場主獲得豐厚的回報，很多農業物業很快就被「隔壁的農場主」買走，但海外買家仍然對維州的農場存在強烈興趣。 但威廉姆斯表示，來自中國的買家越來越少。海外需求很多來自加拿大和美國。他說，「現實情況是中國人的資金幾乎枯竭了，他們仍然對食物感興趣，但看不到在進行什麼交易。」 加拿大買家特別喜歡澳洲的堅果、鱷梨和杏仁農場，北美一些公共養老基金都有投資澳洲的農場。
