布里斯本两座泳池即将关闭
2026 年 8 月 18 日
房地产网站Domain的数据显示，澳洲房价在过去三个月中加速下滑，卖家打折出售的现象越来越普遍，预示澳洲房市将进一步走弱。 据澳洲金融评论报导，7月份悉尼房产卖家中，每7人中就有1人下调了要价，降价比例14.7%，是去年的三倍。一年前，只有5.1％的悉尼卖家打折出售。 在墨尔本，十分之一以上的卖家（11.5％）降低要价，这个比例是2019年的四倍。 虽然越来越多的卖家不得不降价出售，但降价幅度并不高，平均降价4％，与一年前相比略有下降。 Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，当越来越多的卖家不得不降价出售时，表明房地产市场将进一步减弱。 Powell博士说：“这与价格趋势有关，在疲软的市场中，降价出售的比例更高，而在一个强劲的市场中，卖家降价出售的比例就小。” “如今卖家不得不下调要价，意味著房价可能会继续下跌。” 卖家的疲软情绪已经反映在CoreLogic的住宅价格指数中。该指数显示，在截至7月的三个月中，墨尔本的房价下跌了3.2％，悉尼房价下跌了2.1％。 Powell博士说，由于墨尔本加大封锁力度，打折出售的房源数量本月可能会再次增加。“墨尔本在八月初进入了更严格的第四阶段封锁，市场完全转为在线交易，可能会驱使卖方继续降低要价，特别是如果他们必须出售的话。” 在其它首府城市，阿德莱德的折扣率居第三位，十分之一的卖家（10.1％）降价出售。 与一年前相比，打折的比例增长了两倍多。 布里斯班和霍巴特的房产卖家降价比例较少，但也是去年的两倍。 在堪培拉，8.6％的上市房源打折出售，比6月份的6.1％有所上升，而珀斯则从上个月的9.8％上升到10％。 打折最多的地区 在整个澳大利亚范围内，悉尼下北岸物业折扣出售的比例最高，为16.4％，高于去年2月的9.4％。 悉尼东部郊区和Bankstown打折出售的比例分别上升至16.2％和17％。 在墨尔本，大约八分之一的卖家（11.5％）降低了要价，霍巴特内城区的卖家中有11.2％降价出售。
出乎所有人意料，CoreLogic7月份的房价数据显示，澳洲公寓价格居然比别墅价格更坚挺。但地产专家表示，这只是投资者暂时按兵不动等待时机。公寓市场、尤其是市中心的高密公寓前景黯淡。 据澳洲金融评论报导，7月份，澳洲首府城市的别墅价格下跌0.8％，公寓价格下跌0.6％；自3月以来，别墅价格累计下跌2.1％，而同期公寓价格仅下跌1.2％。 CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，这个结果似乎是与直觉相悖，特别是各首府城市市中心的公寓供应量飙升，而租客需求骤减的时候。 “我有点惊讶，本以为公寓市场会出现更加明显的疲软，因为空置率很高，一些陷入困境的投资者可能抛售物业。”他说。 Lawless表示，政府的收入支持政策和房贷还款延期是支持公寓市场的重要因素，另外低成交量也使公寓保值。CoreLogic的数据显示，7月份澳州各首府城市的别墅销量较3月份增长了16.5％。而同期的公寓的销量下降了0.7％。 墨尔本房地产经纪公司NextRE的经纪人Anthony Cimino表示，一些投资者决定推迟出售，等到一切回归正常且租金开始回升，再将公寓推向市场。 “但是，另一些房东决定出售房屋，因为他们无法负担持有成本。”他说。 布里斯班投资者Lisa Liang就是希望减少损失的业主之一。她最近将布里斯班市中心的三套公寓出售，她担心公寓房价在未来三年内还会进一步下跌。 她说：“目前对公寓的需求非常少，尤其是高层公寓，因为布里斯班的公寓供应太多。” “我认为公寓没有资本增值的前景。自从六年前我购买公寓以来，现在每套公寓价值缩水高达$100,000元。 “我想把这些公寓卖出去回笼资金购买别墅，但不幸的是，公寓并没有引起太多兴趣，那些询价的人都在寻找便宜货。” 公寓市场前景黯淡 牛津经济研究院（BIS Oxford Economics）执行主席Robert Mellor说，由于净移民人数减少和家庭扩大化趋势，公寓正进入严重的供过于求的状态。“即使未来几年的移民水平保持在每年100,000人左右，仍然仅是正常需求的一半。” 最新的CoreLogic报告显示，墨尔本Southbank的出租公寓量激增，在截至今年3月15日的28天中，有 568套公寓房挂牌出租；这个数字在8月9日达到1200多套。而在2019年，平均每月上市出租的公寓数量约为450套。 与此同时，空置率一直居高不下，悉尼CBD的公寓空置率为13.2％，而墨尔本CBD公寓空置率为8.8％。 Lawless说：“市中心高层出租公寓的前景可以说是最黯淡的。供应量高，而投资者和租房者的需求低迷。” “这种情况可能会持续到边境开放和国内租金需求恢复。”
当一个八岁的小男孩在悉尼西南区的一个房产拍卖会上开始出价时，竞标者和旁观者被“震惊”了。 据每日电讯报报导，八岁的Michael Hamdan可能算是悉尼最年轻的房地产投资者了。上周六（8月15日）在悉尼西南区Greenacre有5套一卧室的工作间打包上市竞拍，小男孩击败了其他六位登记在册的竞标者，赢得了竞标。 这批物业位于Juno Pde，最终以97万的价格成交，此前的预期价格约为80万澳元。 地产公司Harcourts-Greenacre的销售代理Mark Saleh说，这位八岁小男孩加入拍卖的时候，引起了围观人群的惊叹声。“我从未见过这种情况。” “其他所有竞标者都感到有些震惊。” 男孩的父亲是一位房地产开发商，陪同孩子一起来。按照父亲的说法，小男孩参与了拍卖的大部分环节，提出了开标价，并在拍卖中采取“减慢出价”的策略。 父亲说：“孩子好像享受现实版大富豪游戏。” “我们让它成为一个有趣的体验。” 由于年龄原因，男孩无法直接购买房产，但父亲说这批投资房产是为孩子以后买的。 作为交易的一部分，孩子将定金支票交给了卖方。 父亲表示，他希望让儿子参与购买，以便尽可能了解悉尼高压锅式的房地产市场。他说：“房地产市场很难进入。” “我想训练儿子……我们认为这是一笔不错的投资。” “我自己以前在拍卖会上出价会感到非常不舒服，我希望让孩子学习竞标，这将树立他的信心。” 这对父子团队准备将这些物业翻新后出租。 父亲说：“（迈克尔）将参与其中的每一步……他将做出选择。”他补充说，孩子将在他的指导下挑选配件。 拍卖师Rob Trovato表示，其他竞标者（主要是投资者和其他开发商）的竞争水平相当。 ING银行的研究显示，悉尼首次购房者的平均年龄为38.2岁，高于2005年的34.7岁。
研究机构SQM Research 7月份出租房空置率数据显示，除墨尔本外，澳洲所有首府城市当月的空置率均略有下降，但中央商务区（CBD）的公寓仍大量空置。 据澳洲金融评论报导，悉尼7月空置率下降0.2%，达到3.6％，其他首府城市也有类似改善；但墨尔本的空置率上升了0.1%，达到3％。 空置率下降是由于一些短租房撤出长租市场所致，但CBD业主发现他们仍然难以找到租客。 在悉尼CBD的公寓中，仍有超过八分之一（13.2％）的公寓空置；在布里斯班，空置率下降了1%但仍保持在13％的高位；而墨尔本则保持在8.8％的水平。 SQM Research的董事总经理Louis Christopher表示，对于CBD租赁市场而言，复苏还有很长的路要走。他说：“尽管每月空置率都有小幅下降，但空置水平仍然很高，而且在边界开放之前不可能大幅下降。” 与此同时，可以远程工作的专业人员离开他们的城市公寓，转去乡下居住躲避病毒，导致乡村一带的空置率骤跌。新州蓝山地区的空置率下降至1％，为10年来的最低水平，与去年12月在夏季租赁旺季录得的3.2％的空置率相比，现在是旺季中的旺季。在维州Gippsland一带，当地中介表示几乎没有空置率，这种情况已经持续好几个月了。
据居外网报导，商业房地产公司世邦魏理仕（CBRE）最新报告显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%，创下2010年以来的季度最低值。 其中，美洲地区的降幅最大，同比下降了70%，主要由于大型投资组合交易的严重萎缩；亚太地区和欧洲、中东和非洲地区同比降幅则相对较小，分别为46%和38%。 中国买家对海外商业地产的咨询量在今年二季度同比下降近三成，许多投资者想暂时守住资本，今年晚些时候或者明年以更好的条件进行投资。
美国房地产经纪人协会（NAR）近期发布一份外国人在美购房的最新报告显示，截止今年3月的一年里，外国买家在美国购买了价值740亿美元的房产，比一年前减少5%，为连续第三年下滑。其中，下降幅度最大的是中国买家，仅购买了价值115亿美元的美国房产，下降14.7%。 据华尔街日报报导，NAR表示，中国政府对中国买家在海外购房实施限制，加上全球经济增长放缓和美元走强，都是海外买家减少购买美国房产的原因。 延续2013年以来的趋势，中国和加拿大仍是美国住房市场最大的两个外国买家。中国是前五名中唯一一个购房交易金额比上年下降的国家（从134亿美元下降到115亿美元）。 报告称，国际买家的购房价格中位数为31.46万美元，比美国全部现房销售价格中位数（27.46万美元）高出15%。中国买家的购买价格中位数最高，为44.95万美元。近半数中国买家在加州和纽约购买房产。 居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel指出，从过去一年的情况看，中美贸易摩擦对中国买家的投资决策影响有限，大多数中国买家是出于孩子在美国读书的需求而在美购房。
近期，北京、南京、杭州、深圳等多地长租公寓房东接到通知，长租公寓平台如蛋壳公寓给了他们两个“无法拒绝”的选择：要么降租，要么解约。不少房东吐槽：这是一种割韭菜的“神套路”。 据中国证券报报导，深圳龙华区的一位蛋壳公寓房东表示，现在感觉蛋壳公寓方面就是在变相“逼迫”房东降租，在很多房东明确不接受降租后，工作人员就提出解约方案，对房东非常不友好，还要求房东赔偿相关装修的损失。 记者了解到，这已经是蛋壳公寓今年第二波要求房东减免房租的行为。财报显示，蛋壳公寓今年一季度净亏损为12.34亿元。巨亏之下，正在想方设法降低运营成本，包括对银行、房东等提出贷款延期、免租等要求，对租客进行涨租，对亏损的房源强制退房等等。 一位房东在投诉群里说， “长租公寓平台应该遵守契约精神，不能把自己的经营风险转嫁到房东身上。现在平台亏损了就要求房东买单，等平台赚钱的时候会把钱分给房东吗？”
澳联储正在为联邦和州政府开绿灯，鼓励两级政府增加财政支出并维持预算赤字，声称这才是削减失业、摆脱经济衰退的唯一途径。 据悉尼晨锋报报导，澳联储行长Philip Lowe周五（14日）表示，各州不要担心借债导致信贷评级下降，反而应该增加支出。这与澳联储长期以来担忧政府支出太大会“挤压”私人投资的态度大相径庭。 Lowe博士在联邦议会委员会上说，鉴于通货膨胀率低而失业率相对较高，官方利率在三到五年内可能不会提高。 澳联储预测，澳洲失业率在今年年底将达到10％，并至少在2023年初之前保持在7％以上。 COVID-19病毒在维州的二波扩散推迟了澳洲的经济复苏时间表，澳联储现在预计要到9-12月季度经济才能开始复苏。 Lowe博士说，政府的财政支出能使人们重新工作。“政府通过收入支持政策，或者直接增加财政支出以刺激总需求，使公司更容易雇到人，这些政策都可以发挥重要作用。” 澳联储本月发布的研究显示，在应对当前经济危机的财政支持方面，澳大利亚在14个富裕国家中排名第10位，并显示澳大利亚几乎没有对疫后经济复苏做出任何承诺。相比之下，新西兰已承诺将其GDP的6.5％用于经济重建，如果翻译成澳大利亚的经济规模，这相当于1200多亿澳元。 Lowe博士说，由于政府现在可以以创纪录的低利率借贷，没有理由让他们此时收紧钱包。他并补充说，政府应该更担心失业，而不是信用降级。“我不担忧各州借入更多的钱。” 政府开支对于维持建筑业是必要的。财政部官员在议会询问中透露，预计本财年的建房开工数量将从170,000下降至138,000。 联邦政府将在其10月份的预算中概述一项经济复苏计划，预计将包括提早实行个人减税，对企业的投资补贴以及基础设施方面的额外支出。 澳洲总理莫里森cott Morrison表示，任何政府支出都必须有明确目标并谨慎行事，他同时呼吁各州政府采取更多主动行为，不能依靠联邦独自完成所有繁重的财政工作。 Lowe博士再次表示，澳联储不太可能跟随海外央行的步伐将官方利率定为负。 这促使他与工党前座议员兼前经济学者Andrew Leigh进行了“交锋”，Leigh表示，澳联储似乎面临着一年负利率或十年零利率之间的选择。他说：“事实上，澳联储自己都预测至少要到2023年才能达到通胀目标，看来负利率应该摆在议事日程上。”
虽然疫情期间的居家隔离政策将在两个月后结束，但各行业裁员已达65万，成千上万的人连支付帐单都成了问题，更何况偿还按揭贷款了。 《每日邮报》(Daily Mail) 的财经网站建议，无论你的工作是否有保障，削减所有可能的开销无疑是明智之举，而对于很可能是家庭支出重头的按揭贷款更是如此。 据该网站报导，由于按揭贷款的可选方案比以往任何时候都要少，再加上贷方对贷款对象变得更加挑剔，借款人可能会感到无从选择，但还是有方法可以缩减每月的按揭帐单，并且长远来看可能节省几千英镑。 本篇文章将介绍通过降低按揭贷款，以开启疫情过后个人经济状况恢复的基本信息。 拒绝标准浮动利率 进行按揭贷款时会犯的最大错误之一是接受贷方提供的标准浮动利率，也就是固定利率交易结束时的默认利率，而无法以更低的利率进行还款。 这最终可能导致每年数百英镑的额外花费，且更便宜的交易通常也并不意味著会有任何弊端，但需要注意的是，如果更换贷款人，新贷方将对您的住房进行估价，而这可能会影响您有资格选择的贷款方案。 近几年，按揭利率降至历史最低，对许多家庭而言，转按可以节省出每年数百甚至数千英镑。 许多按揭都附有一笔通常可以计入贷款金额的额外收费，但对此需仔细考虑，一项按揭方案的利率可能很低，但高额的附加收费长期下来可能反而造成更大开支。 在线按揭计算器同时计入额外费用和利率，可以算出实际需要支付的金额，一些价格比较网站和按揭中间商也可以帮助您找到更划算的贷款利率。 转按之前，谘询贷方更好的方案 不管是房屋保险、能源还是宽带等诸多方面，很多家庭经常会因为所谓的“忠诚度惩罚”而无法获得同新客户一样的优惠，多年来，这项“忠诚度惩罚”也同样适用于房贷。 但如果客户不打算更换按揭方案，而是继续使用标准浮动利率，那么银行和建筑协会会更主动地挽留客户。 这意味著贷方更有可能提供与新客户相同甚至更低的按揭利率，或者减免通常需要收取的手续费。 因为此类按揭方案并不总适用于新客户，所以无法在网路或分支机构查询到相关信息。 在某些情况下，贷方可能向所有客户提供相同的利率，但会降低现有客户的手续费。 在更换贷方之前，请先确保向目前的贷方询问您所符合资格的最佳按揭方案。 不更换贷方的另一好处是，签订新的合同时无需新的包销合同，也就是说，贷方无需再次评估您的房屋，或进行新的负担能力评估。 如必要，可申请按揭假期 政府最近将按揭假期计画的申请截止日期延长到了10月31日，该计画允许借款人可以有长达六个月的休息期。 金融行为监理总署 (FCA) 表示，任何申请人都可以得到付款假期，拖欠还款和按时还款的借款人应被同等对待。 这意味著借方无需处于欠款状态才符合申请资格，绝大多数的情况并不需要出示财务困难证明。 但您可能需要提供一份关于自身情况的简要说明和贷款的详细信息，以证明按时还款的困难，然后，您可以选择所需假期的时长和开始时间。 大多数银行和建筑协会现在都会提供在线的付款假期申请表，您可以访问银行官网主页上武汉肺炎相关建议的连结。 如果您没有网路或需要紧急帮助，您可以致电贷方，但请做好长时间等待的准备，有客户报告说等待了几个小时电话才被接通。 但是，这一计画也有著严重的弊端，长远来看，按揭假期最终会增加借方的支出，并且可能会限制借方日后再次获得贷款的能力。 严格来说，付款假期将自动使借方拖欠按揭还款。 虽然政府承诺说这类付款假期将不会影响信用报告，但仍无法阻止日后贷方拒绝放款给有付款假期历史的借款人。 有业内人士透露，一些贷方已经开始自动拒绝有过付款假期的申请人。 因此，请仔细考虑您是否需要申请按揭假期，以及日后再借贷能力可能受到的影响。 还息不还本按揭 如果您感到支付每月的按揭贷款很困难，也可以考虑改为只还利息不还本金 (interest-only)。 相较于偿还本金加利息 (capital repayment)，还息不还本的按揭提供了一种更便宜的购房方式，借方只需还清利息即可，而无需还本付息。 例如，一套10万英镑的住房25年内按揭利率为3%，那么每月所支付的利息只有250英镑，而需还本金为474英镑。 不过，按揭期限结束时，还息不还本的贷款只是还清了利率，借方仍需偿还剩下的10万英镑原始债务，而偿还本金加利息的贷款已将全部债务还清。 还息不还本的按揭并不是什么新鲜事，并且在养老按揭政策的鼎盛时期非常受欢迎。但是，对于养老按揭无法奏效且没有其他还款方式的人来说，存在的问题还是很多的，许多借款人现在面临的处境是，如有资格的话他们需要出售房屋以缩减或放弃产权，但这样的代价可能非常高昂。 而且还息不还本的按揭交易可能并不容易达成，贷方对于此种贷款的评估要比以前严格的多，他们会向借方提出关于收入和支出方面的一系列问题，以评估借款人的负担能力，以及其是否能够应对如果利率上升的情况。 延长按揭期限 如果按期还款很困难，可以考虑延长按揭期限，这可以使您有更长的时间还清贷款，但需要小心的是，长期下来您将支付更多的利息。 例如，一份25年的20万英镑按揭合同，利率为3%，那么您每月需支付948英镑，25年内您将付给银行总计84527英镑。 但如果贷款期限延长5年至30年，每月需还款金额将减少100英镑至843英镑，不过，长期来看，这五年将使您最终需要支付给银行额外的19028英镑。 缩减产权 如果您正考虑直接搬到一处更便宜的住房，现在可能是个好时机。 虽然可供选择的按揭方案相较以往更少，而且某些地区因仍在封城，搬家会有不少麻烦，但是政府最近实施的印花税削减政策将有利于购房买家。 该政策规定，大多数买家在搬家时，50万英镑以下的印花税都将被免除。
一家中资农业公司，7月份以约6000万澳元的价格买下位于墨尔本西北部Ballan附近占地5071公顷的Yaloak庄园，比预期高出1000万澳元。 据房地产网站realestate.com.au报导，该庄园前主人是墨尔本商人、律师和酒庄老板Peter Yunghanns，庄园于去年8月挂牌上市，近一年后售出。买家是广西投资有限公司的全资子公司嘉实农业（Harvest Agriculture）。整笔交易包括一栋宏伟的1890年代的农舍，外加7栋住宅，一个风力发电场、大名鼎鼎的Yaloak 马球俱乐部，以及数千公顷的耕地和牧场。 咨询公司Kidder Williams促成了此次交易，该集团创始人David Williams表示，中国公司购买这个庄园主要被其农业前景所吸引，而不是看中其在竞技体育方面的魅力。 Williams说，过去六个月里维州农场主获得丰厚的回报，很多农业物业很快就被“隔壁的农场主”买走，但海外买家仍然对维州的农场存在强烈兴趣。 但威廉姆斯表示，来自中国的买家越来越少。海外需求很多来自加拿大和美国。他说，“现实情况是中国人的资金几乎枯竭了，他们仍然对食物感兴趣，但看不到在进行什么交易。” 加拿大买家特别喜欢澳洲的坚果、鳄梨和杏仁农场，北美一些公共养老基金都有投资澳洲的农场。
