三千里路雲和月
2026 年 8 月 17 日
地產簡訊 1。韓國樓市火熱 掀「恐慌性」搶購潮 據居外網報導，南韓政府為抑制樓市暴漲出台一系列政策，買家趕在辣招生效前搶先入市，導致韓國樓市出現「恐慌性」搶購情緒。今年 7 月首爾公寓的平均售價已經突破 10 億韓元，摺合澳元115萬，相比3 年前，漲幅達到 52%。近日一個有 110 單元的首爾新盤開售，吸引了超過 37,400 人瘋狂搶購，超額 340 倍。當地學者指出低利率及供應不足才是樓價飛升的根本原因，政府辣招愈幫愈忙，解決不到問題核心。 ==== 2。紐約曼哈頓公寓遇冷 據北美新浪網報導，作為全球最繁華丶最富有的區域之一，紐約曼哈頓的樓市遭遇寒流。根據紐約地產評估公司Miller Samuel與房產中介巨頭Douglas Elliman的一份報告，7月份曼哈頓的公寓簽約合同數量與一年前相比下降了約57%。高端市場受到的衝擊尤為嚴重，價格在400萬至1000萬美元的公寓簽約量跌幅超過75%。不過，選擇降價拋售的業主並不多，許多房主仍在等待觀望。外來人口減少被視為曼哈頓樓市遇冷的主要原因。 ==== 3。義大利小鎮房子大甩賣 真正白菜價 據21世紀經濟報導，近日西西里島穆索梅利小鎮和拉布里亞地區的辛克弗隆迪，再次發布廣告，宣稱鎮上廢棄的住宅以每套2歐元（約合澳元$3.2）的價格甩賣，前提是買家需要在3年內對房屋進行改造和升級，而改建的費用可能最少需要5萬歐元。義大利的「2歐元」房並不是新鮮事，去年西西里島桑布卡小鎮為了吸引外來人氣，推出過「1歐元房」。 === 4。美國小型洪水頻發 衝擊沿海房市 據CNBC報導，從9月份開始，美國每個房主和潛在購房者，都將能夠看到相關房屋遭受淹水風險的前瞻性分析，這可能會對全美地產市場產生巨大影響。據聯邦政府數據，美國沿海地區小型洪水的頻發率在過去的50年中上漲了五倍，為此第一街基金會啟動了一個互動式網站，為每套房屋都打上一個淹水風險分數。現在，美國最大的房屋掛牌網站之一Realtor.com將這些分數都列在其所有掛牌銷售房屋中。
根據一項擴大的國家耗能評級計劃，一些購房者在購房前就能知道購買的這套物業是否節能環保。節能型住宅預計能比同類普通住宅售價高10%左右。 據房地產網站Domain報導，工業、科學、能源和資源部發言人向Domain證實，目前「全國房屋能源評級計劃」（NatHERS）的重點是新房，但明年將擴展到包括對現有住房進行評級。 NatHERS評級是介於0到10之間的星級，表明根據目前房屋的設計，加熱或冷卻房屋需要多少能源。 澳大利亞的新房必須獲得六星級以上的評級。 節能型住宅可以幫助居民降低能源賬單，它們在購房者中很受歡迎，買方願意為此支付更高價格。 卧龍崗大學可持續建築研究中心研究員Daniel Daly博士此前曾進行過研究，結果表明，節能住宅的售價提高了10％以上，並且能夠更快售出。他表示，評級很好的節能型住房在市場銷售中應該作為賣點突出出來。 Daly博士表示，對於那些有能力提高房屋節能性的賣家而言，有官方認證的標準是額外的甜味劑。多年來，這一直是住房專家提出的政策願望清單。 「擁有全國統一的評級系統，人們對於改善家庭的能源消耗就有據可查。」他說。 NatHERS評級計劃自使用以來一直存在盲點，即它只應用於新房，而不能應用於已建成的房屋。如今擴展到舊房的NatHERS著眼於熱效率以及照明和電器的能源效率。 工業、科學、能源和資源部發言人證實擴展方案應在2021年中完成。 目前，評級對於舊房只是選項而不是強制性要求。Daly博士認為，把其變成強制性計劃將有助於應對氣候變化並減少澳大利亞人的能源成本，但需要慢慢來。 他希望能用全國統一的標準，但 「各州正在開發自己的工具，使水變得渾濁。」他說。
澳聯儲在周二（9月1日）的董事會議上宣布將官方現金利率維持在0.25％。但貸款專家警告房主，不要沾沾自喜，要準備好房貸利率在未來幾個月內升高。 據快遞郵報報導，Finder網站對澳聯儲現金利率進行的一項調查顯示，有57％的專家預計，即使現金利率保持在0.25％不變，到2021年房貸利率仍然會上升。甚至有人警告說，就算現金利率降為零，房貸利率還是會上升。 澳聯儲最近的一次降息行動是在今年3月，由於COVID-19病毒危機開始蔓延，澳聯儲將官方現金利率降至0.25％的歷史新低。此後無論面對怎樣要求利率降為零或負利率的呼聲，澳聯儲巋然不動。 Finder網站的經理Graham Cooke警告說：「現金利率保持不變並不意味著房貸利率也不變。」。 「從2016年開始的34個月里，官方現金利率一直維持在1.25％的水平，但銀行卻將浮動利率提高了七次。」 「這意味著購房者應考慮將可變抵押貸款的潛在還款額增加2-3％，以防止利率突然增加時無法負擔還款額。」 房貸比較網站Canstar的貸款專家Steve Mickenbecker呼籲房主找貸款銀行尋求更優的交易。他說，「可能有更好的利率適合您。我們知道，貸款機構的利率一直與澳聯儲不同步，而且自從7月以來，利率已大幅降低，只有一次浮動利率上調，廣泛的利率上調似乎還有一段時間。 Canstar數據顯示，八月份八家貸款機構提高了固定利率，但沒有一家提高浮動利率。 研究發現，與此同時，有17家貸款機構降低了浮動利率，有12家貸款機構降低了固定利率。該數據是基於Canstar資料庫中的自住業主和投資貸款得出的，貸款金額為40萬澳元，LVR為80％。 但疫情對銀行的利潤形成壓力，Finder調查中的一半專家預計明年上半年房貸利率會上升。 REA Group的經濟學家Cameron Kusher說，澳聯儲的聲明表明「它仍然不願降低官方利率」。 他說：「另一方面，銀行的預測似乎表明，距離實現經濟目標還有很長的路要走，這將使他們可能脫離澳聯儲的步伐，自行決定開始加息」。 昆士蘭投資公司（QIC）的Matthew Peter表示，「澳聯儲已表示將維持官方現金利率3年不變」。 「 澳聯儲極不可能推行負利率。如果前景惡化，澳聯儲更有可能將現金利率降低至0.10％。然而，澳儲備銀行很可能在可預見的未來保持利率不變。
恐慌的投資者為了快速將手中的投資房出售而壓低要價，悉尼內城區已成為討價還價者的樂園。最近，悉尼CBD及周邊地區的某些公寓掛牌價比疫情流行前降低25萬澳元，其中有些被列為「必須出售」或「緊急出售」。 據每日電訊報報導，銷售數據顯示悉尼近郊區過去三個月內公寓和單元房價格平均下降8％。 根據SQM Research的要價指數，悉尼CBD公寓在廣告上刊登的要價也比一年前下降了約15％。 悉尼CBD公寓價格下跌與悉尼其他地區形成鮮明對比，悉尼其他地區由於住房供應不足在很大程度上支撐了房市。東郊和北部海灘地區的房價幾乎沒有變化。 內城區公寓和單元房市場疲弱主要是由於出租房長期空置所致。許多房東依靠國際學生，遊客和服務業者租住他們的物業，但由於旅行限制、裁員和年輕房客搬回父母家住，房東賺不到足夠租金。 My Housing Market經濟學家Andrew Wilson表示，租金下跌促使更多投資者出售物業，但由於市場上其他投資者數量減少，許多人很難吸引買家。這迫使投資者進一步降價。Wilson認為，悉尼內城區的公寓市場是悉尼最薄弱的市場，在國際旅遊恢復之前，弱勢還將持續下去。 在掛牌折扣最優惠的悉尼內城區單元房中，位於Clarence街161號的一居室單元房，該物業於2月以105萬元的價格上市，但此後價格降至960,000萬元。 Kent街361-363號的兩居室單元房目前標價135萬澳元，比3月份的價格低了25萬。 在附近的Ultimo，Wattle St上的一套單元房目前售價為$ 735,000- $ 760,000，上市時最初標價為826,00- $ 855,000。 2014年的出售價格為770,000澳元。 附近幾個街區之外的類似單元房的標價要比原始標價低$220,000元。 Mortgage Choice的貸款經紀人James Algar說，買主準備好迅速採取行動的通常會得到最好的價格。 他說，那些擁有貸款預批的，知道自己預算的人在價格談判中佔優勢。 32歲的Tom Haylock和29歲的Julia Buckland最近以低於疫情前30萬澳元的價格購買了Warriewood的房屋。 他們很驚訝在去年拍賣中屢屢受挫，現在卻買到如此便宜的房子。 「我們最初以為沒有機會，我們已經習慣在拍賣中被打敗了，但這次業主需要急售……我們還有另一個競爭者，但我們的報價被接受了，因為我們已經獲得貸款的預批。 他們沒有。」 他補充說，他們知道在COVID-19疫情前，一套類似的房屋售價約170萬澳元，現在只要140萬。 後來他們發現，投資人還一併出售了其它物業。 Haylock說：「由於COVID，我們感到這是一場緊急出售。」 「我們真的很高興。 我們去了很多房屋開放，其中許多房子根本無法居住，但仍然以瘋狂的價格出售……這次不同。」
慈善組織Anglicare表示，儘管私人租賃市場上出租房的供應增加，但房東並沒有降價太多，致使低收入澳洲人仍然租不起，該組織呼籲政府在10月份的預算中撥出更多資金建造社會公房。 據澳洲金融評論報導，房東在疫情期間將短租房投入長租市場，加上外國留學生的租房需求已撞牆，造成市場上私人出租房源增加，但這只是推高了空置率，並沒有能夠幫助最貧窮的房客，其中許多人依靠社會救濟生活。 實際上，低端出租房市場的競爭已經加劇。由於聯邦政府在疫情期間提高了失業救濟金JobSeeker（以前稱為Newstart）補貼，使得最低收入者也能夠負擔得起私人出租房。 同時，越來越多的人嘗試降低生活成本，他們從高端租房市場轉移到中端市場，又從中端轉移到低端，造成低端市場的競爭激烈。 Anglicare執行董事Kasy Chambers 說，「我們知道有更多房子掛牌出租，但市場上充足的房源並沒有轉化為較低的房租。」 Anglicare在8月份的一個周末對將近77,000套出租房的分析表明，一對領取JobSeeker失業金的夫婦，有一個5歲以下和一個10歲以下的孩子，即使拿現在雙倍的JobSeeker補貼，即每人每周$557.85元，他們也只能負擔得起市場上3971套出租房，占出租房廣告量的5.2%。所謂負擔得起是指房租支出占這個家庭總收入的三分之一以下。 相比之下，在三月份相同情況下的一個家庭可以負擔市場上8106套出租房，占出租房廣告量的11.6％。 Chambers女士說，結果表明，聯邦政府需要擴大支出，增加社會公共住房的供應量，為更多弱勢群體提供所需要的安全住房。 全國人民之家運動（The National Everybody』s Home）說，聯邦政府應設法在未來幾年內立即建造30,000套社會公共住房，才能彌補全澳範圍的需求缺口。
聯邦政府本財年的首次購房定金存款計劃（First Home Loan Deposit Scheme）目前還剩2000多個名額，該計劃已幫助上萬名首次購房者以不足3萬澳元的首付款（5%）買房。 據房地產網站Domain報導，這項計劃於今年一月份推出，以緩解首次購房者面臨的存款障礙。它允許收入不超過$ 125,000的單身和收入不超過$ 200,000的夫婦，以5%的首付款貸款買房，由政府提供貸款擔保。房地產價格必須低於特定地區的價格門檻，門檻跨度從悉尼的$700,000澳元到南澳地區的$250,000澳元不等。 數據顯示，這項計劃實施的前6個月中，塔州購房者的首付款中位數為$ 15,500，全澳最低。昆州、南澳、西澳和北領地購房者的首付款中位數為$ 20,000或以下。 在更昂貴的市場中，ACT的購房者首付款攀升至$24,250澳元，新州和維州的首付款進一步攀升至29,250澳元。但根據全國住房金融和投資的經濟模型，參與該計劃的人能提前四年購房。 在這些首次購房者中，大約四分之三的人年齡在18至34歲之間，40歲以上的人佔10%。 墨爾本房產公司LJ Hooker Craigieburn的代理James Farrugia表示，該計劃肯定可以加快首次購房者的購房進程，讓原先遙不可及的購房夢想變成現實。 他說：「我們有幾個買家使用了這項計劃，其中許多人正在租房，根本沒有考慮買房的事。」 「還有個人當時正在考慮買一輛新車，因為他手上只有這麼一點錢……當他看到這個計劃後，查了一下，最後決定買了房子。 「對於像他這樣的人來說，這是一件很棒的事情，他原本以為還要等很多年才能攢夠首付，但現在他在Craigieburn買了一套三居室兩浴的房子，還有車位，」Farrugia並補充說，這位買家現在的房貸還款額低於租金。 數據顯示，對政府這項計劃需求最高的是昆州南部的圖文巴地區，共批准了70筆貸款。其他熱門地區包括布里斯班西南部，悉尼西南部和墨爾本東南部。 超過80％的申請者來自新州（2263）、昆州（1845）和維州（1617），首府城市吸引了62.3％的購買者，鄉村地區吸引了37.7％的購買者。 Domain的高級研究分析師Nicola Powell指出，首府城市房價極高，價格門檻意味著人們只能在負擔得起的地區買房。 Powell博士說：「在悉尼，您要麼被推到外圍地區，要麼被限制在較小的房型。」 大悉尼地區近三分之二的人在距離中央商務區30公里以外的遠郊購房，而在大墨爾本地區的這一比例大約為50%。而在其他首府城市，大多數買家是在中央商務區30公里範圍內購買。 數據顯示，大多數買家依然在原先的住址附近買房。在全國範圍內，購房者購買的第一套房子距離以前的住址平均為7.6公里。維州的買家走得最遠，平均遷移10.4公里，其次是新州和塔州的買家，平均遷移7.5公里。 抵押貸款經紀人Rob Lees表示，大多數首次購房者也希望同時獲得政府的其它優惠，比如首次購房補貼和印花稅減免等，他們希望儘可能多的節省下錢進行裝修。
進入9月份，政府和銀行的經濟刺激政策在本月將陸續淡出，所謂的「財政懸崖」一步步走近。經濟學家稱，COVID-19病毒危機對房價的全面影響還沒全面彰顯出來。 據房地產網站Domain報導，在COVID-19大流行到來之初，經濟學家對房價下跌的初步預測範圍為10％至15％。 五個月過去了，大多數人認為房價正在按照最初的預測軌跡運行，但一些銀行調整了原先的預期：小城市的房價下跌幅度更小，大城市房價跌幅更大，其中受打擊最大的是墨爾本。 Domain房價報告顯示，4-6月季度全國房價僅下跌2％，其中悉尼下跌2％，墨爾本下跌3.5％。 各大銀行如何看房價走勢 澳新銀行（ANZ Bank）維持全澳房價從頂峰到低谷下跌10％的預測，但現在預計霍巴特、布里斯班、阿德萊德、珀斯和堪培拉的跌幅較小，預計將下跌6％至9％。ANZ銀行預計墨爾本獨立房價格將下跌15％，降幅大於此前預期的13％。ANZ銀行仍預計悉尼的房價將下降13％，並在2021年下半年觸底。 NAB銀行首席經濟學家Alan Oster表示，他對全澳房價下跌10％至15％的預期保持不變。他說， 「房價下滑大概還要持續一年時間，以每個月下跌1%這樣的速度穩定下滑。」 他說，澳大利亞鄉村地區的房價可能跑贏大城市，「但現在判斷人們是否需要長期在家工作還為時過早。 CBD附近的房屋溢價可能會消失，或不那麼強勁。」他說。 Oster說，目前總體家庭現金流量還穩定，尚不清楚是否是政府的刺激措施或房貸假期支撐的。 與此同時，聯邦銀行仍預計房價將從高峰到低谷至少下跌10％至12％。該銀行今年早些時候對最壞的情況即房價下跌30%建立經濟模型，看在最壞的情況下銀行能否應付得來。 澳聯儲的研究人員8月底發布了經濟壓力測試，以衡量負債家庭對房價暴跌的衝擊能否撐得住。他們以房價下跌40％為模型，澳聯儲稱這是「極端但合理的情況」。 安永銀行（EY Bank）首席經濟學家Jo Masters表示，雖然那是不太可能發生的情況，但澳洲房價下跌並未觸底，還有一段路要走。 Masters女士說， 「雖然我們看到房價下跌，但並沒有崩潰。刺激措施正在發揮作用，」她說， 「收入從政府口袋轉移到家庭的凈流入非常高。」 她補充說：「失業和收入疲弱對住房需求的打擊還沒有發生，而不是已經發生了。」 滙豐銀行（HSBC）經濟學家Paul Bloxham表示，該銀行對澳洲房市的前景預期沒有像其他人那樣悲觀，認為房市仍處於正軌。 「作為一個廣泛的原則，較小的州將領導澳大利亞的經濟復甦，而且它們較少受到國際邊界關閉的影響。」他說。 國際清算銀行牛津經濟研究院（BIS Oxford Economics）執行主席Robert Mellor說，儘管房價下跌，銀行法拍的可能性不大。 「它將比我們三月份預期的要持久。不是迅速的下降，而是在12到14個月之內緩慢下滑。」 「墨爾本的房價下跌了，這不是崩潰。 我不認為情況比我們預期的要糟糕。」
