三千里路云和月
2026 年 8 月 17 日
地产简讯 1。韩国楼市火热 掀“恐慌性”抢购潮 据居外网报导，南韩政府为抑制楼市暴涨出台一系列政策，买家赶在辣招生效前抢先入市，导致韩国楼市出现“恐慌性”抢购情绪。今年 7 月首尔公寓的平均售价已经突破 10 亿韩元，折合澳元115万，相比3 年前，涨幅达到 52%。近日一个有 110 单元的首尔新盘开售，吸引了超过 37,400 人疯狂抢购，超额 340 倍。当地学者指出低利率及供应不足才是楼价飞升的根本原因，政府辣招愈帮愈忙，解决不到问题核心。 ==== 2。纽约曼哈顿公寓遇冷 据北美新浪网报导，作为全球最繁华丶最富有的区域之一，纽约曼哈顿的楼市遭遇寒流。根据纽约地产评估公司Miller Samuel与房产中介巨头Douglas Elliman的一份报告，7月份曼哈顿的公寓签约合同数量与一年前相比下降了约57%。高端市场受到的冲击尤为严重，价格在400万至1000万美元的公寓签约量跌幅超过75%。不过，选择降价抛售的业主并不多，许多房主仍在等待观望。外来人口减少被视为曼哈顿楼市遇冷的主要原因。 ==== 3。意大利小镇房子大甩卖 真正白菜价 据21世纪经济报导，近日西西里岛穆索梅利小镇和拉布里亚地区的辛克弗隆迪，再次发布广告，宣称镇上废弃的住宅以每套2欧元（约合澳元$3.2）的价格甩卖，前提是买家需要在3年内对房屋进行改造和升级，而改建的费用可能最少需要5万欧元。意大利的“2欧元”房并不是新鲜事，去年西西里岛桑布卡小镇为了吸引外来人气，推出过“1欧元房”。 === 4。美国小型洪水频发 冲击沿海房市 据CNBC报导，从9月份开始，美国每个房主和潜在购房者，都将能够看到相关房屋遭受淹水风险的前瞻性分析，这可能会对全美地产市场产生巨大影响。据联邦政府数据，美国沿海地区小型洪水的频发率在过去的50年中上涨了五倍，为此第一街基金会启动了一个交互式网站，为每套房屋都打上一个淹水风险分数。现在，美国最大的房屋挂牌网站之一Realtor.com将这些分数都列在其所有挂牌销售房屋中。
根据一项扩大的国家耗能评级计划，一些购房者在购房前就能知道购买的这套物业是否节能环保。节能型住宅预计能比同类普通住宅售价高10%左右。 据房地产网站Domain报导，工业、科学、能源和资源部发言人向Domain证实，目前“全国房屋能源评级计划”（NatHERS）的重点是新房，但明年将扩展到包括对现有住房进行评级。 NatHERS评级是介于0到10之间的星级，表明根据目前房屋的设计，加热或冷却房屋需要多少能源。 澳大利亚的新房必须获得六星级以上的评级。 节能型住宅可以帮助居民降低能源账单，它们在购房者中很受欢迎，买方愿意为此支付更高价格。 卧龙岗大学可持续建筑研究中心研究员Daniel Daly博士此前曾进行过研究，结果表明，节能住宅的售价提高了10％以上，并且能够更快售出。他表示，评级很好的节能型住房在市场销售中应该作为卖点突出出来。 Daly博士表示，对于那些有能力提高房屋节能性的卖家而言，有官方认证的标准是额外的甜味剂。多年来，这一直是住房专家提出的政策愿望清单。 “拥有全国统一的评级系统，人们对于改善家庭的能源消耗就有据可查。”他说。 NatHERS评级计划自使用以来一直存在盲点，即它只应用于新房，而不能应用于已建成的房屋。如今扩展到旧房的NatHERS著眼于热效率以及照明和电器的能源效率。 工业、科学、能源和资源部发言人证实扩展方案应在2021年中完成。 目前，评级对于旧房只是选项而不是强制性要求。Daly博士认为，把其变成强制性计划将有助于应对气候变化并减少澳大利亚人的能源成本，但需要慢慢来。 他希望能用全国统一的标准，但 “各州正在开发自己的工具，使水变得浑浊。”他说。
澳联储在周二（9月1日）的董事会议上宣布将官方现金利率维持在0.25％。但贷款专家警告房主，不要沾沾自喜，要准备好房贷利率在未来几个月内升高。 据快递邮报报导，Finder网站对澳联储现金利率进行的一项调查显示，有57％的专家预计，即使现金利率保持在0.25％不变，到2021年房贷利率仍然会上升。甚至有人警告说，就算现金利率降为零，房贷利率还是会上升。 澳联储最近的一次降息行动是在今年3月，由于COVID-19病毒危机开始蔓延，澳联储将官方现金利率降至0.25％的历史新低。此后无论面对怎样要求利率降为零或负利率的呼声，澳联储岿然不动。 Finder网站的经理Graham Cooke警告说：“现金利率保持不变并不意味著房贷利率也不变。”。 “从2016年开始的34个月里，官方现金利率一直维持在1.25％的水平，但银行却将浮动利率提高了七次。” “这意味著购房者应考虑将可变抵押贷款的潜在还款额增加2-3％，以防止利率突然增加时无法负担还款额。” 房贷比较网站Canstar的贷款专家Steve Mickenbecker呼吁房主找贷款银行寻求更优的交易。他说，“可能有更好的利率适合您。我们知道，贷款机构的利率一直与澳联储不同步，而且自从7月以来，利率已大幅降低，只有一次浮动利率上调，广泛的利率上调似乎还有一段时间。 Canstar数据显示，八月份八家贷款机构提高了固定利率，但没有一家提高浮动利率。 研究发现，与此同时，有17家贷款机构降低了浮动利率，有12家贷款机构降低了固定利率。该数据是基于Canstar数据库中的自住业主和投资贷款得出的，贷款金额为40万澳元，LVR为80％。 但疫情对银行的利润形成压力，Finder调查中的一半专家预计明年上半年房贷利率会上升。 REA Group的经济学家Cameron Kusher说，澳联储的声明表明“它仍然不愿降低官方利率”。 他说：“另一方面，银行的预测似乎表明，距离实现经济目标还有很长的路要走，这将使他们可能脱离澳联储的步伐，自行决定开始加息”。 昆士兰投资公司（QIC）的Matthew Peter表示，“澳联储已表示将维持官方现金利率3年不变”。 “ 澳联储极不可能推行负利率。如果前景恶化，澳联储更有可能将现金利率降低至0.10％。然而，澳储备银行很可能在可预见的未来保持利率不变。
恐慌的投资者为了快速将手中的投资房出售而压低要价，悉尼内城区已成为讨价还价者的乐园。最近，悉尼CBD及周边地区的某些公寓挂牌价比疫情流行前降低25万澳元，其中有些被列为“必须出售”或“紧急出售”。 据每日电讯报报导，销售数据显示悉尼近郊区过去三个月内公寓和单元房价格平均下降8％。 根据SQM Research的要价指数，悉尼CBD公寓在广告上刊登的要价也比一年前下降了约15％。 悉尼CBD公寓价格下跌与悉尼其他地区形成鲜明对比，悉尼其他地区由于住房供应不足在很大程度上支撑了房市。东郊和北部海滩地区的房价几乎没有变化。 内城区公寓和单元房市场疲弱主要是由于出租房长期空置所致。许多房东依靠国际学生，游客和服务业者租住他们的物业，但由于旅行限制、裁员和年轻房客搬回父母家住，房东赚不到足够租金。 My Housing Market经济学家Andrew Wilson表示，租金下跌促使更多投资者出售物业，但由于市场上其他投资者数量减少，许多人很难吸引买家。这迫使投资者进一步降价。Wilson认为，悉尼内城区的公寓市场是悉尼最薄弱的市场，在国际旅游恢复之前，弱势还将持续下去。 在挂牌折扣最优惠的悉尼内城区单元房中，位于Clarence街161号的一居室单元房，该物业于2月以105万元的价格上市，但此后价格降至960,000万元。 Kent街361-363号的两居室单元房目前标价135万澳元，比3月份的价格低了25万。 在附近的Ultimo，Wattle St上的一套单元房目前售价为$ 735,000- $ 760,000，上市时最初标价为826,00- $ 855,000。 2014年的出售价格为770,000澳元。 附近几个街区之外的类似单元房的标价要比原始标价低$220,000元。 Mortgage Choice的贷款经纪人James Algar说，买主准备好迅速采取行动的通常会得到最好的价格。 他说，那些拥有贷款预批的，知道自己预算的人在价格谈判中占优势。 32岁的Tom Haylock和29岁的Julia Buckland最近以低于疫情前30万澳元的价格购买了Warriewood的房屋。 他们很惊讶在去年拍卖中屡屡受挫，现在却买到如此便宜的房子。 “我们最初以为没有机会，我们已经习惯在拍卖中被打败了，但这次业主需要急售……我们还有另一个竞争者，但我们的报价被接受了，因为我们已经获得贷款的预批。 他们没有。” 他补充说，他们知道在COVID-19疫情前，一套类似的房屋售价约170万澳元，现在只要140万。 后来他们发现，投资人还一并出售了其它物业。 Haylock说：“由于COVID，我们感到这是一场紧急出售。” “我们真的很高兴。 我们去了很多房屋开放，其中许多房子根本无法居住，但仍然以疯狂的价格出售……这次不同。”
慈善组织Anglicare表示，尽管私人租赁市场上出租房的供应增加，但房东并没有降价太多，致使低收入澳洲人仍然租不起，该组织呼吁政府在10月份的预算中拨出更多资金建造社会公房。 据澳洲金融评论报导，房东在疫情期间将短租房投入长租市场，加上外国留学生的租房需求已撞墙，造成市场上私人出租房源增加，但这只是推高了空置率，并没有能够帮助最贫穷的房客，其中许多人依靠社会救济生活。 实际上，低端出租房市场的竞争已经加剧。由于联邦政府在疫情期间提高了失业救济金JobSeeker（以前称为Newstart）补贴，使得最低收入者也能够负担得起私人出租房。 同时，越来越多的人尝试降低生活成本，他们从高端租房市场转移到中端市场，又从中端转移到低端，造成低端市场的竞争激烈。 Anglicare执行董事Kasy Chambers 说，“我们知道有更多房子挂牌出租，但市场上充足的房源并没有转化为较低的房租。” Anglicare在8月份的一个周末对将近77,000套出租房的分析表明，一对领取JobSeeker失业金的夫妇，有一个5岁以下和一个10岁以下的孩子，即使拿现在双倍的JobSeeker补贴，即每人每周$557.85元，他们也只能负担得起市场上3971套出租房，占出租房广告量的5.2%。所谓负担得起是指房租支出占这个家庭总收入的三分之一以下。 相比之下，在三月份相同情况下的一个家庭可以负担市场上8106套出租房，占出租房广告量的11.6％。 Chambers女士说，结果表明，联邦政府需要扩大支出，增加社会公共住房的供应量，为更多弱势群体提供所需要的安全住房。 全国人民之家运动（The National Everybody’s Home）说，联邦政府应设法在未来几年内立即建造30,000套社会公共住房，才能弥补全澳范围的需求缺口。
联邦政府本财年的首次购房定金存款计划（First Home Loan Deposit Scheme）目前还剩2000多个名额，该计划已帮助上万名首次购房者以不足3万澳元的首付款（5%）买房。 据房地产网站Domain报导，这项计划于今年一月份推出，以缓解首次购房者面临的存款障碍。它允许收入不超过$ 125,000的单身和收入不超过$ 200,000的夫妇，以5%的首付款贷款买房，由政府提供贷款担保。房地产价格必须低于特定地区的价格门槛，门槛跨度从悉尼的$700,000澳元到南澳地区的$250,000澳元不等。 数据显示，这项计划实施的前6个月中，塔州购房者的首付款中位数为$ 15,500，全澳最低。昆州、南澳、西澳和北领地购房者的首付款中位数为$ 20,000或以下。 在更昂贵的市场中，ACT的购房者首付款攀升至$24,250澳元，新州和维州的首付款进一步攀升至29,250澳元。但根据全国住房金融和投资的经济模型，参与该计划的人能提前四年购房。 在这些首次购房者中，大约四分之三的人年龄在18至34岁之间，40岁以上的人占10%。 墨尔本房产公司LJ Hooker Craigieburn的代理James Farrugia表示，该计划肯定可以加快首次购房者的购房进程，让原先遥不可及的购房梦想变成现实。 他说：“我们有几个买家使用了这项计划，其中许多人正在租房，根本没有考虑买房的事。” “还有个人当时正在考虑买一辆新车，因为他手上只有这么一点钱……当他看到这个计划后，查了一下，最后决定买了房子。 “对于像他这样的人来说，这是一件很棒的事情，他原本以为还要等很多年才能攒够首付，但现在他在Craigieburn买了一套三居室两浴的房子，还有车位，”Farrugia并补充说，这位买家现在的房贷还款额低于租金。 数据显示，对政府这项计划需求最高的是昆州南部的图文巴地区，共批准了70笔贷款。其他热门地区包括布里斯班西南部，悉尼西南部和墨尔本东南部。 超过80％的申请者来自新州（2263）、昆州（1845）和维州（1617），首府城市吸引了62.3％的购买者，乡村地区吸引了37.7％的购买者。 Domain的高级研究分析师Nicola Powell指出，首府城市房价极高，价格门槛意味著人们只能在负担得起的地区买房。 Powell博士说：“在悉尼，您要么被推到外围地区，要么被限制在较小的房型。” 大悉尼地区近三分之二的人在距离中央商务区30公里以外的远郊购房，而在大墨尔本地区的这一比例大约为50%。而在其他首府城市，大多数买家是在中央商务区30公里范围内购买。 数据显示，大多数买家依然在原先的住址附近买房。在全国范围内，购房者购买的第一套房子距离以前的住址平均为7.6公里。维州的买家走得最远，平均迁移10.4公里，其次是新州和塔州的买家，平均迁移7.5公里。 抵押贷款经纪人Rob Lees表示，大多数首次购房者也希望同时获得政府的其它优惠，比如首次购房补贴和印花税减免等，他们希望尽可能多的节省下钱进行装修。
进入9月份，政府和银行的经济刺激政策在本月将陆续淡出，所谓的“财政悬崖”一步步走近。经济学家称，COVID-19病毒危机对房价的全面影响还没全面彰显出来。 据房地产网站Domain报导，在COVID-19大流行到来之初，经济学家对房价下跌的初步预测范围为10％至15％。 五个月过去了，大多数人认为房价正在按照最初的预测轨迹运行，但一些银行调整了原先的预期：小城市的房价下跌幅度更小，大城市房价跌幅更大，其中受打击最大的是墨尔本。 Domain房价报告显示，4-6月季度全国房价仅下跌2％，其中悉尼下跌2％，墨尔本下跌3.5％。 各大银行如何看房价走势 澳新银行（ANZ Bank）维持全澳房价从顶峰到低谷下跌10％的预测，但现在预计霍巴特、布里斯班、阿德莱德、珀斯和堪培拉的跌幅较小，预计将下跌6％至9％。ANZ银行预计墨尔本独立房价格将下跌15％，降幅大于此前预期的13％。ANZ银行仍预计悉尼的房价将下降13％，并在2021年下半年触底。 NAB银行首席经济学家Alan Oster表示，他对全澳房价下跌10％至15％的预期保持不变。他说， “房价下滑大概还要持续一年时间，以每个月下跌1%这样的速度稳定下滑。” 他说，澳大利亚乡村地区的房价可能跑赢大城市，“但现在判断人们是否需要长期在家工作还为时过早。 CBD附近的房屋溢价可能会消失，或不那么强劲。”他说。 Oster说，目前总体家庭现金流量还稳定，尚不清楚是否是政府的刺激措施或房贷假期支撑的。 与此同时，联邦银行仍预计房价将从高峰到低谷至少下跌10％至12％。该银行今年早些时候对最坏的情况即房价下跌30%建立经济模型，看在最坏的情况下银行能否应付得来。 澳联储的研究人员8月底发布了经济压力测试，以衡量负债家庭对房价暴跌的冲击能否撑得住。他们以房价下跌40％为模型，澳联储称这是“极端但合理的情况”。 安永银行（EY Bank）首席经济学家Jo Masters表示，虽然那是不太可能发生的情况，但澳洲房价下跌并未触底，还有一段路要走。 Masters女士说， “虽然我们看到房价下跌，但并没有崩溃。刺激措施正在发挥作用，”她说， “收入从政府口袋转移到家庭的净流入非常高。” 她补充说：“失业和收入疲弱对住房需求的打击还没有发生，而不是已经发生了。” 汇丰银行（HSBC）经济学家Paul Bloxham表示，该银行对澳洲房市的前景预期没有像其他人那样悲观，认为房市仍处于正轨。 “作为一个广泛的原则，较小的州将领导澳大利亚的经济复苏，而且它们较少受到国际边界关闭的影响。”他说。 国际清算银行牛津经济研究院（BIS Oxford Economics）执行主席Robert Mellor说，尽管房价下跌，银行法拍的可能性不大。 “它将比我们三月份预期的要持久。不是迅速的下降，而是在12到14个月之内缓慢下滑。” “墨尔本的房价下跌了，这不是崩溃。 我不认为情况比我们预期的要糟糕。”
