英國房產市場：房價飛漲 銷售創紀錄

2020年，英國的房產市場歷經了創紀錄的夏天，Nationwide的最新數據顯示，英國的房價在8月份出現了十六年以來最大的單月漲幅，躍升至新高。

英國房產市場5月中旬重新開放之後，房產買家大量湧入，造成對房產的需求大幅度增加。

現在真的是購房的好時機嗎？這個「微型繁榮「會持續下去嗎？ 

英國的房產市場是真繁榮嗎？

正常情況下，夏季是度假的季節，也是房產交易的淡季，但今年的情況不一樣了，根據英國最大的房地產網站Rightmove的數據，今年的8月是十多年來房產市場最繁忙的月份，房產掛牌待售的數量是2008年來最多的。

在這個微型繁榮期，英國的房價也創下歷史新高，平均房價達到了224,123英鎊，比去年8月的價格高出3.7％，比今年7月份躍升了2％，是2004年以來最大的單月漲幅。

儘管人們仍然需要遵守社交疏離規則，但英國的房產經紀人們表示，他們已經被前來查詢的數量所淹沒。許多經紀人都說，從來沒見過這樣的場面。

買房需求為何激增？

目前的房產市場超級繁忙有多個因素。

第一個原因是，被疫情封鎖耽擱的大量房產交易，正在如期推進。

第二個因素是，來自新買家的需求也在增加，目的是趕在印花稅削減期間買房。按照現行政策，明年3月31日底之前，印花稅的徵收門檻從12.5萬英鎊提高到50萬英鎊，市場上90％的購房者都不用繳納印花稅，如果您購買的是50萬英鎊以上的房產，還是需要繳納一些印花稅，但仍然會節省下來多達1.5萬英鎊的印花稅。

第三個原因是，人們在疫情封鎖期間重新評估了自己的住房需求，這也產生了對購房的新需求。疫情封鎖中的生活，讓許多人開始重視室外空間，希望搬到帶有花園的更大的房子中居住。也有不少能夠在家工作的人士，正在尋求從城市搬到房產性價比更高的地區。Nationwide 5月份的一項調查顯示，約有15％的人在經歷了疫情封鎖的生活之後，考慮搬家。

第四個因素是，擁有高價值房產的人們，希望儘快出售自己的房產，以免遇到政府可能採取的增加資本利得稅的政策。

最後一個助推英國房產市場微型繁榮的因素是，英格蘭銀行3月份將基準利率下調至0.1％，抵押貸款的利率現在是非常便宜。如果借款人有高比例的現金抵押，平均兩年固定抵押貸款利率僅為2.2％，而最便宜的僅為1.14％。

英國各地的房產都在飛漲嗎？

最近一段時間，市場上對房產的需求超過了房產的供應，導致英國總體的房價在上漲。當然，房價的全國總體情況並不等於各地區的房價走勢。在英國的沿海地區和鄉村地區，房價的上漲最快，因為更多的買家在尋求綠色空間和新鮮的空氣。

房產經紀公司Hamptons稱，在過去4個月中，鄉村地區出售的房屋，平均價格達到了要價的97.9％，是三年來最高的比例。鄉村地區有16％的房屋，最終的成交價格超出了要價；小鎮和郊區的房屋價格，成交價高出要價的比例上更是升到了21％。

根據Zoopla的研究，帶花園的四居室和五居室房產走俏，市場對一居室公寓的需求在下降。Zoopla還指出，解封之後，富裕人群中的房產交易數量較多。

Zoopla房屋價格指數顯示，在截至今年7月份的一年中，房價平均上漲了2.5％。漲幅最大的是諾丁漢，達到了4.4％。英國國家統計辦（Office for National Statistics）9月2日的數據顯示，在截至今年5月的一年中，房價的年增長率最低的是英格蘭東部，價格同比上漲了0.7％。

英格蘭東北地區的平均房價為£13.5萬英鎊，是唯一無法從2008年房價暴跌中完全恢復過來的地區。倫敦的房產價格幾乎是全國平均水平的兩倍，達到了47.9萬英鎊。 但是，隨着越來越多的倫敦人希望搬到空氣新鮮的鄉村，倫敦的房價可能會比其它地區面臨更大的挑戰。皇家特許測量師學會的一項調查顯示，除了倫敦以外，英格蘭其它地區在7月份都出現了房價上漲。

自英國做出脫歐決定以來，外國投資者也一直在質疑倫敦是否仍具吸引力，這無疑對倫敦的高端房產市場造成了打擊。但是，Savills的一份報告稱，倫敦的傳統富人區，如Chiswick、Wandsworth和Wimbledon，那裡的房產交易已經活躍起來了。Savills表示，這些地區的帶花園房產的價格在2020年第二季度比公寓的表現更加穩定，帶花園的房產價格小幅下降了0.5％，而公寓房則下降了1.6％，這種趨勢很可能會在今年晚些時候持續下去。

現在是房產買賣的好時機嗎？

專家們的說法是，目前的房產市場是賣家的天堂，常出現多個買家競購一套房產的情況，銷售速度也很快。Zoopla說，疫情之前，房產銷售一般在39天內完成，而現在只需要27天。面對房產的需求超過供應的態勢，買家們都在擔心，如果自己不迅速採取行動，明年3月底印花稅假期結束之前，可能會買不到房產。 

房地產專家Henry Pryor說：「我的建議是，如果您是賣房子，那麼就充分利用這次微型繁榮，找到買主就出手。房子脫手之後，新房子還沒有買到手之前，可以先租房住一段時間。也可以是是一邊賣舊房產，一邊找新房產。但是不建議急於買入房產，需要再等等，看今年晚些時候房價的變化。

「那些沒有參與目前微型繁榮期買賣房產買賣的人們，都在為房價下跌做準備，認為房價下跌帶來的節省，可能比印花稅假期帶來的實惠還要多。

「這裡給大家的建議是，任何想要購買房產的人，應該首先明確，買房的決定不是因為預期房價會繼續上漲，並且已經考慮到房價下跌會發生什麼。對於買房用來長期居住的人來講，房價的跌漲不算大問題。但是對那些借款過多，或者打算買入房產轉售盈利的人來講，建議您三思而後行，以免最終買到手的房子，還沒轉售就變成了負資產。「

現在還能拿到房貸嗎？

現在的情況是，拿到房貸越來越難了。與疫情之前相比，銀行和建築協面臨的風險變大了，對放款的對象也自然更加要求高。現金抵押比例少的首次購房人目前的處境是最難的，因為針對他們的房貸數量很少。

滙豐銀行曾是為數不多的，接受現金抵押比例小的客戶申請貸款的機構之一，但是也在9月2日取消了現金抵押比例為10％的房貸。

房貸機構在計算購房人可以借多少錢的時候，也要嚴格考慮申請人的收入。許多房貸機構不再考慮獎金、加班費或政府補貼金，反而要求申請人提供額外的文件，例如僱主提供的工作證明。

銀行在控制房貸的需求，房貸的利率也開始攀升，但總體上仍然很低。現金抵押比例較小的房貸申請人，再次受到最嚴重的影響。8月份《每日郵報》透露，購房人被告知要為貸款的延遲做好準備，因為房貸機構正在處理積壓申請，隨時可能會取消購房人的房貸。所以說，買房要做好心理準備，拿到貸款的時間可能會比預想的要長。

Your Mortgage Decisions的Dominik Lipnicki說：「一切都變得更麻煩了。房貸機構更挑剔了，提出的問題更多了，這都導致了房貸發放的推遲和更多的房貸申請被拒絕。有些銀行要求借款人的僱主出具證明，表明借款人的工作是有保障的，這就需要額外的幾周時間，自僱人士則被要求提供現有的銀行對賬單和帳戶。另外，高比例的房貸產品也較少，如果房貸機構陷入困境，一夜之間您的房貸就沒了。「

未來何去何從？

目前業界的共識是，房產微型繁榮不會持續很長時間。比較樂觀的看法是，房產市場從現在到今年年底會更繁忙，因為人們趕着在印花稅假期結束之前達成交易。但是大多數行業專家都認為，問題不是房價是否會下降，而是會下降多少，因為目前英國正處於疫情造成的歷史上最嚴重的經濟衰退中。

儘管自3月份以來，政府的疫情職位保留計劃幫助被下崗的人們每月有80%的收入，抵押貸款的假期也幫助了掙扎中的房主，但這兩個幫助計劃很快就要結束了，預計今年的失業率將達到7.4％，買房對失業的人來說基本不可能，而且失業造成的無力支付賬單，會讓很多房產被迫拋售。隨着需求的暴跌，房產供應的過剩會壓低房產價格。

Hargreaves Lansdown的個人理財分析師Sarah Coles說：「目前的房價在上漲，但今年晚些時候，我們很可能會發現市場並沒有快速上漲，而是開始出現價格下降。

「在接下來的幾個月中，隨着政府的職位保留計劃和抵押貸款假期的結束，工作機會將會減少，借款人將必須做出艱難的抉擇。可能會有更多的人被迫拋售房產，需求會下降，危機會全面打擊市場。」

房產買家正面臨着更多的不確定性。英國脫歐的結局即將到來，這也會進一步影響房產價格。大家都在猜測價格會下跌多少，大多數專家預測價格的下降會在3％到10％之間。勞埃德銀行表示，最糟糕的情況是三年內房價下跌20％，但到今年年底房價下降5％則是可能的。