英国房产市场:房价飞涨 销售创纪录

然而业界对未来的房价并不乐观

2020年,英国的房产市场历经了创纪录的夏天,Nationwide的最新数据显示,英国的房价在8月份出现了十六年以来最大的单月涨幅,跃升至新高。

英国房产市场5月中旬重新开放之后,房产买家大量涌入,造成对房产的需求大幅度增加。

现在真的是购房的好时机吗?这个“微型繁荣“会持续下去吗? 

英国的房产市场是真繁荣吗?

正常情况下,夏季是度假的季节,也是房产交易的淡季,但今年的情况不一样了,根据英国最大的房地产网站Rightmove的数据,今年的8月是十多年来房产市场最繁忙的月份,房产挂牌待售的数量是2008年来最多的。

在这个微型繁荣期,英国的房价也创下历史新高,平均房价达到了224,123英镑,比去年8月的价格高出3.7%,比今年7月份跃升了2%,是2004年以来最大的单月涨幅。

尽管人们仍然需要遵守社交疏离规则,但英国的房产经纪人们表示,他们已经被前来查询的数量所淹没。许多经纪人都说,从来没见过这样的场面。

买房需求为何激增?

目前的房产市场超级繁忙有多个因素。

第一个原因是,被疫情封锁耽搁的大量房产交易,正在如期推进。

第二个因素是,来自新买家的需求也在增加,目的是赶在印花税削减期间买房。按照现行政策,明年3月31日底之前,印花税的征收门槛从12.5万英镑提高到50万英镑,市场上90%的购房者都不用缴纳印花税,如果您购买的是50万英镑以上的房产,还是需要缴纳一些印花税,但仍然会节省下来多达1.5万英镑的印花税。

第三个原因是,人们在疫情封锁期间重新评估了自己的住房需求,这也产生了对购房的新需求。疫情封锁中的生活,让许多人开始重视室外空间,希望搬到带有花园的更大的房子中居住。也有不少能够在家工作的人士,正在寻求从城市搬到房产性价比更高的地区。Nationwide 5月份的一项调查显示,约有15%的人在经历了疫情封锁的生活之后,考虑搬家。

第四个因素是,拥有高价值房产的人们,希望尽快出售自己的房产,以免遇到政府可能采取的增加资本利得税的政策。

最后一个助推英国房产市场微型繁荣的因素是,英格兰银行3月份将基准利率下调至0.1%,抵押贷款的利率现在是非常便宜。如果借款人有高比例的现金抵押,平均两年固定抵押贷款利率仅为2.2%,而最便宜的仅为1.14%。

英国各地的房产都在飞涨吗?

最近一段时间,市场上对房产的需求超过了房产的供应,导致英国总体的房价在上涨。当然,房价的全国总体情况并不等于各地区的房价走势。在英国的沿海地区和乡村地区,房价的上涨最快,因为更多的买家在寻求绿色空间和新鲜的空气。

房产经纪公司Hamptons称,在过去4个月中,乡村地区出售的房屋,平均价格达到了要价的97.9%,是三年来最高的比例。乡村地区有16%的房屋,最终的成交价格超出了要价;小镇和郊区的房屋价格,成交价高出要价的比例上更是升到了21%。

根据Zoopla的研究,带花园的四居室和五居室房产走俏,市场对一居室公寓的需求在下降。Zoopla还指出,解封之后,富裕人群中的房产交易数量较多。

Zoopla房屋价格指数显示,在截至今年7月份的一年中,房价平均上涨了2.5%。涨幅最大的是诺丁汉,达到了4.4%。英国国家统计办(Office for National Statistics)9月2日的数据显示,在截至今年5月的一年中,房价的年增长率最低的是英格兰东部,价格同比上涨了0.7%。

英格兰东北地区的平均房价为£13.5万英镑,是唯一无法从2008年房价暴跌中完全恢复过来的地区。伦敦的房产价格几乎是全国平均水平的两倍,达到了47.9万英镑。 但是,随着越来越多的伦敦人希望搬到空气新鲜的乡村,伦敦的房价可能会比其它地区面临更大的挑战。皇家特许测量师学会的一项调查显示,除了伦敦以外,英格兰其它地区在7月份都出现了房价上涨。

自英国做出脱欧决定以来,外国投资者也一直在质疑伦敦是否仍具吸引力,这无疑对伦敦的高端房产市场造成了打击。但是,Savills的一份报告称,伦敦的传统富人区,如Chiswick、Wandsworth和Wimbledon,那里的房产交易已经活跃起来了。Savills表示,这些地区的带花园房产的价格在2020年第二季度比公寓的表现更加稳定,带花园的房产价格小幅下降了0.5%,而公寓房则下降了1.6%,这种趋势很可能会在今年晚些时候持续下去。

现在是房产买卖的好时机吗?

专家们的说法是,目前的房产市场是卖家的天堂,常出现多个买家竞购一套房产的情况,销售速度也很快。Zoopla说,疫情之前,房产销售一般在39天内完成,而现在只需要27天。面对房产的需求超过供应的态势,买家们都在担心,如果自己不迅速采取行动,明年3月底印花税假期结束之前,可能会买不到房产。 

房地产专家Henry Pryor说:“我的建议是,如果您是卖房子,那么就充分利用这次微型繁荣,找到买主就出手。房子脱手之后,新房子还没有买到手之前,可以先租房住一段时间。也可以是是一边卖旧房产,一边找新房产。但是不建议急于买入房产,需要再等等,看今年晚些时候房价的变化。

“那些没有参与目前微型繁荣期买卖房产买卖的人们,都在为房价下跌做准备,认为房价下跌带来的节省,可能比印花税假期带来的实惠还要多。

“这里给大家的建议是,任何想要购买房产的人,应该首先明确,买房的决定不是因为预期房价会继续上涨,并且已经考虑到房价下跌会发生什么。对于买房用来长期居住的人来讲,房价的跌涨不算大问题。但是对那些借款过多,或者打算买入房产转售盈利的人来讲,建议您三思而后行,以免最终买到手的房子,还没转售就变成了负资产。“

现在还能拿到房贷吗?

现在的情况是,拿到房贷越来越难了。与疫情之前相比,银行和建筑协面临的风险变大了,对放款的对象也自然更加要求高。现金抵押比例少的首次购房人目前的处境是最难的,因为针对他们的房贷数量很少。

汇丰银行曾是为数不多的,接受现金抵押比例小的客户申请贷款的机构之一,但是也在9月2日取消了现金抵押比例为10%的房贷。

房贷机构在计算购房人可以借多少钱的时候,也要严格考虑申请人的收入。许多房贷机构不再考虑奖金、加班费或政府补贴金,反而要求申请人提供额外的文件,例如雇主提供的工作证明。

银行在控制房贷的需求,房贷的利率也开始攀升,但总体上仍然很低。现金抵押比例较小的房贷申请人,再次受到最严重的影响。8月份《每日邮报》透露,购房人被告知要为贷款的延迟做好准备,因为房贷机构正在处理积压申请,随时可能会取消购房人的房贷。所以说,买房要做好心理准备,拿到贷款的时间可能会比预想的要长。

Your Mortgage Decisions的Dominik Lipnicki说:“一切都变得更麻烦了。房贷机构更挑剔了,提出的问题更多了,这都导致了房贷发放的推迟和更多的房贷申请被拒绝。有些银行要求借款人的雇主出具证明,表明借款人的工作是有保障的,这就需要额外的几周时间,自雇人士则被要求提供现有的银行对账单和帐户。另外,高比例的房贷产品也较少,如果房贷机构陷入困境,一夜之间您的房贷就没了。“

未来何去何从?

目前业界的共识是,房产微型繁荣不会持续很长时间。比较乐观的看法是,房产市场从现在到今年年底会更繁忙,因为人们赶着在印花税假期结束之前达成交易。但是大多数行业专家都认为,问题不是房价是否会下降,而是会下降多少,因为目前英国正处于疫情造成的历史上最严重的经济衰退中。

尽管自3月份以来,政府的疫情职位保留计划帮助被下岗的人们每月有80%的收入,抵押贷款的假期也帮助了挣扎中的房主,但这两个帮助计划很快就要结束了,预计今年的失业率将达到7.4%,买房对失业的人来说基本不可能,而且失业造成的无力支付账单,会让很多房产被迫抛售。随着需求的暴跌,房产供应的过剩会压低房产价格。

Hargreaves Lansdown的个人理财分析师Sarah Coles说:“目前的房价在上涨,但今年晚些时候,我们很可能会发现市场并没有快速上涨,而是开始出现价格下降。

“在接下来的几个月中,随着政府的职位保留计划和抵押贷款假期的结束,工作机会将会减少,借款人将必须做出艰难的抉择。可能会有更多的人被迫抛售房产,需求会下降,危机会全面打击市场。”

房产买家正面临着更多的不确定性。英国脱欧的结局即将到来,这也会进一步影响房产价格。大家都在猜测价格会下跌多少,大多数专家预测价格的下降会在3%到10%之间。劳埃德银行表示,最糟糕的情况是三年内房价下跌20%,但到今年年底房价下降5%则是可能的。

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