地产的底气，统计大哥给的

根据统计数据，2024年一季度房开量为2.2万亿，同比下降了9.5%，其中住宅投资为1.66万亿，同比下降10.5%。

同时，竣工面积也同步下滑，住宅的新开工和竣工面积，都下滑了超20%。

然后统计大哥说了：

“不要一谈房地产，大家就觉得没底。房地产发展还有很大空间。”

作为支撑，统计大哥说了几个数据：

首先，我们的城镇化没有到头，按常住人口城镇化进程为66.2%，按户籍人口城镇化进程不到50%；

第二，我们有1.8-1.9亿的农民工在城里面还没有完全市民化，进城的农民工购房比例不到三分之一；

第三，我们的存量住房中，多数以90平方以下为主，改善住房需求还是很大。

说实话，统计大哥真不容易，又要提供真实数据，又在真实数据中推导出正面的经济预期。

首先要明白，统计大哥说的数据，肯定是真实的。这些潜在的需求，也肯定是事实存在的。但潜在需求，不代表有效需求，但他可以转化为有效需求。

首先是城镇化进程，66.2%可以理解是均值。因此，全国一线、二线城市的城镇化进程，肯定是远超这个比例的。如果城镇化进程的边际值是75%，我们也可以理解为核心城市的城镇化进程，基本是到达峰值。三四线城镇化进场大概为50%，但后续继续推动的意义并不大。

第二是农民工市民化，要知道农民工的主要工种是建筑和劳务。这些工种是高度依赖地产或地产的下游产业链，过去地产高速发展时带动了三分之一的农民工市民化。如今地产投资骤降，拿什么产业支撑农民工收入完成农民工的市民化。

第三是改善需求。要知道，早年的地产产品基本是以大户型为主的。所谓的小三房、1.5房等产品，都是高房价推导的产物。也就是说，是因为购房者买不起大房子，所以买了小房子。是开发商知道购房者买不起大房子，所以选择开发小房子。如今的改善产品盛行，是因为即便是小房子，普通人都买不起了，干脆就不做这批人生意了。

面上看，统计大哥说的是潜在需求，实际上描述的都是结论。

当年福建泉州某个品牌鞋，因市面盛行“假鞋”，为了维护品牌，让销售部专门成立“打假队伍”打击假鞋，结果光顾打假耽误主业，业绩年年败退。

后来新来了一个销售总，叫停打假，老板对此非常生气。销售总给老板解释：“销售部是负责销售的，不负责打假。另外，市面有假鞋，说明我们的品牌有很多潜在需求，是因为他买不起正品，才会买假鞋。虽然市面假鞋盛行，对我们产生了部分影响，实际上也在培育潜在消费。一旦他们的购买力能够接受我们的正品价格，他们自然就会转化为我们的用户。”

如果他们买得起，他们为什么不买？

因此，如今地产的潜在需求，更像是一种错配的阶级。

要么等房价降下来，要么等他们收入涨上去。

这个问题如何解决，什么时候解决，统计大哥没有说。要知道，深圳打螺丝，都不要35岁以上的人了。

文章来源微信公众号：太子相国