怎样与房东谈减租及提前结束租约

这场席卷全球的疫情影响我们每个人正常生活，尤其是对各行各业的生意造成了不可预测的影响。没有生意无法支付店租怎么办就很自然的成为大家关心的问题。最近很多客户向我们谘询有关如何减租及提前结束租约的问题。虽然澳洲政府已经颁发了“强制准则”（the National Cabinet Mandatory Code of Conduct(“Mandatory Code”)，但由于其复杂性，尤其是对我们华人商户的了解及执行带来了困难。为了让大家更好的了解此准则，及帮助有可能的商家减租或提前提前结束租约，我们下面就与大家一起分享有关此准则的法律知识。

1. 什么是新州“条例”

在2020年4月24日，新州议会通过了the Retail and Other Commercial Leases(COVID-19)Regulation 2020(NSW)(the Regulation)“条例”涵盖了现有的零售租约法案1994及非零售的商业租约。要点适用于：

A： 法规适用于中小型企业的租客（年收入少于$5000万)；

B：法规的相关期为2020年3月29日到2020年9月29日，此期限已延期。 

2. 适用受影响的租约租客

A：租客符合条件并且申请了政府的JobKeeper方案；

B：租客年收入少于$5000万（包括网上商店）；

3. 要求减租的流程

A：租客向业主提出书面要求；

B：提交给房东资格惨加政府的JobKeeper方案的证据；

C：生意活动报表（BAS）；

D：营业额降低的证据；

E：租客与房东需要进行坦诚不公的谈判。房东和租客可以约定期限，否则房东必须在14日之内给租客一个租金减免的解决方案

4. 房东必须考虑下列因素：

A：根据租客的营业额，房东可以减免高达100%的租金；

B：50%的租金可以减免，另外50%可以延期支付等；

C：是否有Outgoings或者其他费用的减免，或如果减租金额不足，是否会影响到租客继续履行租赁义务，包括付租金的义务等；同时

D：业主的经济条件是否允许要求的减租金额。

5. 如果租客房东双方产生争议，怎么办？

如果租客房东双方无法达成协议，产生纠纷可以申请调解或向民事和行政法庭或者法院进行诉讼。

6. 由于疫情关系没有生意或关门，租客可以提前解除租约吗？

一般情况下，提前解除商业租约是件非常困难的事情。即便疫情关系，租客也需要考虑其他因素，比如：裁员的数量，营业额的降低的比例，生意是否能够持续到疫情前的水平等。通常情况：房东辉要求租客将剩馀租期的租金付完才能解除租约。但由于我们的专业建议及与房东从法律角度进行谈判。已为许多商业客户成功的提前解除了租约而不用支付剩馀租期的租金。

总之，我们建议：虽然政府出台了相关法律，但由于大多数商户并不了解其具体条款及执行中应注意的地方，因此，造成在与房东谈判时，令自己本应稳操胜券的陷入不利的境地。从而造成巨大经济损失。由于在与房东谈判及执行减租及提前结束租约的过程中涉及复杂的法律问题，所以您务必谘询有经验的专业律师，以便得到专业指导。

大德律师是物业法及商法的专业律师，认真细致地为客人提供疫情期间，怎样与房东谈减租，及提前结束租约的相关法律建议，为客人争取最大利益。如果您想减少经济损失，走出经济陷入困境，请尽快联系我们!

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作者：查尔斯．朱律师

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