世界杯效应火爆 香港酒楼生意升3成
2026 年 6 月 24 日
最新研究揭示，悉尼部分高租金回报率区域正成房东＂风险雷区＂。安联保险公司（Allianz）数据显示，西悉尼Mount Druitt、Wyong、Liverpool及Campbelltown等发展中社区，成为房东保险索赔重灾区。 ＂这些区域兼具经济脆弱与快速发展特性。＂安联保险澳洲公司房产理赔主管Matt Anderson指出，租户破坏财产、拖欠租金及极端天气损害构成三大索赔主因。值得注意的是，Riverstone、Kellyville等新兴热点区域虽租金高涨，索赔率亦同步攀升。 新州偏远地区风险格局同样严峻。Dubbo、Tamworth、Maitland等地近月索赔激增，暴风雨损毁、管道破裂及租户恶意破坏成主要诱因。 全国数据显示，76%索赔金额低于5000澳元，其中42%集中在2000澳元以下区间。 金融比价网站Finder保险专家Tim Bennett强调：＂老旧房产存在隐蔽风险，租户流动率每提升10%，索赔概率增加15%。＂澳洲房地产投资者理事会（Property Investors Council of Australia，PICA）主席Ben Kingsley补充道：＂经济脆弱群体集中区域，家庭变故与财务危机使房东风险机率扩大300%。＂ Anderson建议投资者严格遵守房东义务：签署具有法律效力的租赁协议（Tenancy Agreement），实施季度房屋维护检查（Maintenance Inspection），并保留至少三年维修记录。＂完善的风险管理能使理赔通过率提升60%以上。＂Bennett特别提醒，投资前应通过人口普查数据（Census Data）分析区域租户稳定性指数。
根据房地产分析公司Suburbtrends的数据，在截至今年1月的一年里，待售的前出租房屋数量跃升30%。由于抵押贷款成本上升，更多房东将被迫出售其投资房产，导致租赁供应进一步减少，并推动租金再次上涨。 据AFR报道，CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，抵押贷款成本与租金收入之间日益扩大的差距正导致一些房东举步维艰，不得不通过出售房产来脱离困境。 过去一年，偿还50万澳元抵押贷款的每月成本增加了约447澳元。但自利率开始上升以来，每月还款额增加了1,580澳元。 Lawless： “房东的租金收入并没有增长到这个水平。” 过去12个月，在塔州和北领地，投资者拥有的上市房源增加了一倍以上，而在首都领地，投资者拥有的上市房源攀升了68%。 新州挂牌的前出租房源劲升47%，至3,531套；维州的这一比例增加52%，至3,249套。昆州则有2,699套前出租房产挂牌出售，占市场上所有库存的18%。 在新州和维州，投资者拥有的上市房产目前占所有上市房源的18%，高于一年前的15%左右。 Suburbtrends负责人 Kent Lardner表示，上月，前出租房源数量激增，导致租赁市场“流失”了34,701间卧室，突显出投资者大批涌入租赁市场的影响。 Lardner说，“租房者的住房选择将会减少，因此这将加剧对可出租房屋的竞争，在此过程中推高租金。”
PropTrack的独家模型揭示了负扣税投资者比例最高的郊区，以及租金回报低于利息成本的典型损失，涉及时间为2022年4月和2024年1月。 据Courier Mail的报道分析，昆州阳光海岸（Sunshine State）是最多负担不了的郊区，仅一个郊区估计有90%的投资者损失。而在在墨尔本一半以上的郊区，超过90%的房地产投资者都申请了负扣税。 布里斯本南部的Robertson被认为是该州负担最重的郊区，根据分析，该郊区有90%的物业可能处于负担不了的状态。 在那里，预计在财政年终时期的基本亏损可能是18,384澳元，而2022年4月，澳大利亚储备银行将利率从0.1个百分点提高之前，这一数字为18,150澳元。 现在的利率是4.35%。 在昆州，负担最重的五个郊区分别是Tarragindi（88.7%）、Bardon（87%）、Mansfield（85.6%）和Sunnybank（85.1%）。 PropTrack高级经济学家安格斯．摩尔表示，该分析考虑了最近投资者估计处于贷款利息超过租金回报的位置的比例。 “尽管我们看到了巨大的租金增加，但在许多情况下，这些增加不足以弥补抵押费用。” 摩尔先生说：“但我们看到租金增加的主要原因并不是因为成本上升，而是因为住房供应不足。” 自2020年初疫情爆发以来，昆州的租房资源已经减少了近三分之二，无论是在布里斯本还是在昆士兰其它地区，可供租赁的房产份额现在比四年前低58%。 但在2022/23年度，昆州的人口增加了超过13.8万人，创下了历史新高，其中超过8万4千名新居民是来自海外的移民。 而在维州的大墨尔本地区接受评估的332个郊区中，预计今年年初有192个郊区90%以上的投资者使用负扣税。 据估计，墨尔本外东部的Manningham有资格获得税收优惠的投资者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。 PropTrack高级经济学家摩尔(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地产投资者使用负扣税，因为利率非常低，这意味著他们的成本也很低。 自那以来，抵押贷款利率大幅上升。摩尔说，这就解释了为甚么大多数投资者的利息账单超过了他们的租金收入。 “与过去相比，现在有更多的人在出租房产上蒙受损失，”他说。“虽然租金涨得非常、非常快，但还没有抵押贷款成本涨得快。” 澳储行（RBA）的数据显示，截至2023年12月，典型的抵押贷款利率为6.39%，而2021年7月为2.72%。 绿党表示，目前政府推行的税收措施存在问题，无论对租房还是首次购房者都是很不利的，应当进行改革。
