臺灣歌曲與原住民族文化驚艷Woodridge州立中學學生
2026 年 6 月 24 日
中国房地产开发企业陆续爆雷后，各地出现大量的烂尾楼项目，已交首付但收房无期的业主苦哈哈。江苏南京官方近月针对一个烂尾楼项目，协调开发商集中向业主退还首付，成为中国首例，引发关注。 大陆媒体界面新闻7月27日报导，江苏南京的珠江四季悦城建案停工2年后，官方介入协调，让烂尾楼开发商为业主安排退房与退还首付，消息成为网路热门话题。这是中国住宅项目停工后由官方协调集中退房、退还首付的首例。 报导说，今年6月19日有网民在人民网留言板投诉，标题为“协助我退房”。该苦主表示，2022年8月底花人民币14.1万元认购珠江四季悦城G104地段鼎瑞嘉苑1栋401，但建案停工2年，又无法退房，“我的14.1万元还是东拼西凑来的，说不退就不退，一点诚信没有”，要求政府出面帮助。 南京市江宁经济技术开发区7月11日回复该业主的留言，表示已完成协商，开发商会安排业主退房、退还首付，但不能要求赔偿相关的利息，又说，大部分业主已签订退房协议。 珠江四季悦城是珠江投资集团在南京的第一个项目，包含商业中心、研发办公室、住宅等，当初拟投资100亿元。 两个住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）分别于2021年、2022年陆续开卖。悦鸣嘉苑原定2023年6月底交付，鼎瑞嘉苑原定今年6月交付。但2023年1月，有业主投诉指，悦鸣嘉苑2022年7月已经停工。因为交付无期，开发商提议将悦鸣嘉苑业主置换到鼎瑞嘉苑。但没多久，鼎瑞嘉苑也停工。 一位业主说，官方回复称，该项目的工程总承包商苏中建设受到恒大公司影响而停工，其后珠江集团与苏中建设解除合同，正在确定新的工程总承包商。但建筑还是没如期交付，其后官方介入协调。 评论：官商财政乏力 退房退首付难以在全国推行 网民关注这种退款安排，是否将成为解决烂尾楼问题的对策？自由亚洲电台报导，旅美经济学者程晓农认为，南京退房退款属特殊案例，该项目总承包苏中建设早于1949年成立，曾参与上海世博会场馆等大量官方工程，并曾打入中国500强企业排名等，相信有一定的官方背景，迫使官方不得不出手介入。 程晓农说：“全中国有一些比较资格老的房地产公司都有政府股份，因为你老板是政府，你就逃不掉。有可能就是南京市政府为了保住自己，就让这家公司把以后开发房地产的最后一点钱拿来赔付，多少会对他的官声会有一点点帮助吧。但这种事情很显然，你换一个条件就做不到。你想如果是恒大，银行是不可能说在政府的命令下拿钱出来去帮这个要倒闭的企业。” 时事评论员方原也认为，南京官方出手协调，更大的可能是要自救，中国多地政府都已负债累累，没有能力大规模地为烂尾楼业主退房退款，南京的做法难起示范作用。 方原说：“这个消息可以说是保交楼政策的小小的延续，说说可以，但是实际操作上是力不从心的。因为楼市是一个巨大的市场，保交楼的三个主体：中央政府、地方政府和企业之间，都不具备匹配的财力实现救楼市。现在已经形成这种债务链条了，是没法去化解的。总体上来说，保交楼已经烂尾了。” 评论：中共只想营造假希望 不可能搞退房有理还富于民 经济学者司令表示，南京的做法会加剧银行资金紧张，相信中共不会让特例变成处理烂尾楼问题的范例。 司令说：“让老百姓知道退款有理的话是很危险的，变成了一个大面积、就像从银行里不要去挤兑，让房地产市场的流动性危机会蔓延得更迅速、更加恶化的形势。所以说中国政府绝对不可能鼓励老百姓去搞退款和还富于民，只能够做个别的例子去满足几个人，至少给外界造成中国政府对于房地产市场消费者权益维护的决心，还是很坚定的。如果能够干预成功，房市接下来的断供这种情况还有望得到局部遏制。” 司令表示，官方希望利用消费者的羊群心态，就算不能拉动民众对房地产市场的信心，至少可以使部分希望拿回本金的业主，打消断供的念头，暂缓银行不会因大量断供出现资金紧张的情况。
开发商接连破产后，中国房市今年笼罩在烂尾楼愁云中，几乎天天都有业主上街抗争，哭诉一生积蓄恐化为乌有、甚至活不下去的艰难。有经济学者因此呼吁，政府兜底保交楼，以免约两千万受害家户引爆社会动荡。但也有金融学者反对这种全民买单式的解方，因为若更多地产商恣意破产，政府要收拾的烂摊子恐是无底洞。 对中国受薪阶层而言，买房是他们穷尽一生积蓄才能有的“中国梦”，但这一年来，数以千万计的家户恐会梦碎，尤其是买到烂尾楼的业主们，他们或消极望楼兴叹，或积极上街维权却反被视为暴民，许多人跌入人间地狱的心声只能透过社媒诉说。 望楼兴叹，我未来的家呢? 一位抖音号叫“住进烂尾楼的快乐生活”的河南业主12月1日就重回楼盘现场并拍摄视频称:“一年了，我的楼依然是没有动工……，希望我的房子不管以什么情况，都能尽快复工，早日住上我未来的家。” 为了住进这未来的家，更多烂尾楼业主选择抗争并上传视频，盼获关注。例如，山东荷泽市的“金都华府三期”楼盘已烂尾两年，百位业主11月22日聚集售楼部，敲锅抗议，哭喊“还我家园”。而上海松江区奥林匹克花园三期楼盘的大量业主11月18日则围绕当地派出所，要求警方释放一名早前被抓捕的维权业主。 在四川成都，“山河玖璋”的业主11月20日齐聚楼盘现场，“请求政府，协助复工”。这372位是当年摇号产生的幸运儿，本预计明年底入住新房，现楼盘却因开发商的债务纠纷而遭法院查封，让他们急得像热锅蚂蚁。 一位业主在微信群哭诉：“我孩子要读书，每月还着6000(人民币)的房货，付着2500(人民币)的房租，还有每年四万的幼儿园费用！真是压得透不过气！请政府帮帮我们！” 但据美国之音向该区城市建设局征询的结果，目前主管机关仅能要求前后期开发商就债权纠纷协商，“每两周向山河玖璋业主代表报告进度”。换言之，政府能做得并不多。 美国之音透过微信、抖音、小红书等平台私信近20位烂尾楼业主，但无人愿意受访，两位分处上海和北京的代理律师也拒访，北京律师辗转告知:“司法局将此类案件定性为敏感类集体诉讼”，禁止律师受访，当事人更不敢接受外媒采访。 另类烂尾楼? 除了烂尾，楼盘品质欠佳也是开发商长年遭诟病之处，形成中国另类的烂尾楼问题。 据《封面新闻》11月6日报道，贵州省正安县御熙苑小区的800多户业主，近日被要求搬离住了10年的房子，以配合“危房整治”，但当地政府未出示危房鉴定报告，开发商也仅提供总计10,500元人民币的搬迁和半年过渡费，让不少业主心生质疑，更无法接受这样的“霸王条款”。 一位不愿具名的御熙苑业主告诉美国之音，她月收入不到3000元人民币，还要续缴按揭三四年，根本无余钱出去租房子，且开发商仅提供半年费用，也未承诺后续赔偿，因此，她拒绝搬迁，除非政府以正常市价收购她的房子。 另一位御熙苑业主也告诉美国之音，连同周边其他前期楼盘，如“东方之城”业主，已有约2000户同意搬离。他说，虽然他去年刚缴完按揭，但小孩还在附近学校就读，因此他也拒绝搬迁，而且楼盘既已成危房，他要求省政府所属的开发商“就地拆房、还房，并补偿装修费”，他说:“一套房是一辈子的积蓄，(一次性补偿几千元)怎么够?” 烂尾楼业主有多绝望? 据美国智库“自由之家(Freedom House)”旗下“异言网(China Dissent Monitor)”搜集各大社媒的零星视频统计，自2022年6月至今年9月，已总计有近1900件业主和建筑工人的维权事件，月均数持续攀升、且于8-9月达高峰，每月都有50-70件的烂尾楼业主抗争事件，可见中国房市问题之严重。 “异言网”驻台北的计划经理史凯文(Kevin Slaten)说，根据视频片段研判，虽部分业主偶有挡路、挡车的阻碍行为，但多数都属和平抗争，不过，高达四分之一的视频仍出现警察打人或拘捕的暴力场面。 他说，面对偏高的警察打压概率，业主仍持续抗争，代表他们处于极度绝望的困境。 史凯文长期研究中国社运，他说，烂尾楼业主未来是否持续抗争?各地业主会不会串连，形成规模更大的全国性社会运动?目前还很难判断。他还说，不同于去年底的白纸运动，政府只须解除清零封控就能纾缓民怨，今年的烂尾楼问题积重难返，且民怨也横跨各收入阶层，北京政府短期内恐难找到解决方案。 史凯文告诉美国之音:“烂尾问题导致整个社会受影响，这种问题从一个政策的角度，你(中共)很难用一个很简单的手段去解决，(这)社会问题可能一直延续下去。” 他还说，这样的社会不稳定情绪，对重集权、维稳的中国国家主席习近平来说，必然对其政权带来威胁。 野村证券：烂尾楼恐多达2000万套 烂尾楼问题已持续多年，但中国官方至今未有任何相关统计，让外界难一窥其全貌。 据日本野村证券香港分公司提供给美国之音的研究报告，该行首席中国经济学家陆挺保守预测，全中国于2015-2020年间烂尾的楼盘面积约有20亿平方米，相当于2000万户，若以50%的完工率及每平米3000元人民币的建造费来计算，开发商恐需3.2万亿元人民币的资金才能完工保交楼，他说，即便央行近来已向房企释出5500亿人民币的贷款纾困，但后续仍有2.7万亿元人民币的资金缺口。 陆挺认为，中国房市问题无法靠商业银行贷款救市，他于11月27日发布报告称:“北京恐须扮演最后的出资方角色来挽救房市，保交楼。” 他直言，北京若不愿兜底保交楼，烂尾楼问题明年恐危及社会稳定。反之，则可提高建材和建筑工人的需求，刺激房市并促进金融稳定。 陆挺也肯定，北京近几个月来推出多项房市刺激方案，包括“认房不认贷”，让部分城市二套房的首付款由七、八成大降至四成，以及金融监管机构传出正在草拟一份50家房企的白名单，以提供无担保贷款，唯房企白名单传闻传了一个多月，都未获官方证实。 李楠:政府兜底救问题房企恐引发道德危机 但上海金融学者李楠反对政府兜底救问题房企，她说，预付房款本属闭环控制，专款专用以确保交楼，除非遭房企不法挪用。因此，目前陷烂尾危机的数十家房企恐都犯了违法挪用资金的欺诈行为，应依法依规将现有资金和资产优先用于“保交楼”，不应把责任推给政府。 她说，保交楼是对的政策，至于房企以高杠杆操作财务所衍生的其他金融债则应依法依规进行处置。 李楠告诉美国之音:“现在叫得凶的、叫得狠的房企，大多是那些之前以高杠杆、高风险运作的，政府没有理由兜底。因为政府对这些企业进行了兜底、进行了扶持以后，就会产生巨大的道德危机。” 道德危机指的是，一旦政府为问题房企兜底，所有房企必然会更加肆无忌惮地进行高风险运作，因为若破产了，可以把财务烂摊子再丢给政府。 她说，对于政府而言，厘清站在谁的根本利益上是合理处置该问题的核心，是站在人民群众、还是开发商的根本利益？还是站在平事儿、不出乱的地方政府政绩角度？她认为，只有站在维护公平有序的商业规则和市场秩序的角度，才能真正维护人民群众的根本利益。 李楠说，市场化的处置应是，针对房企违法行为追究相关法人的刑事责任，查没其所有非法所得私人财产，房企破产后，交由其他正常营运的业者来收购并盘活这些烂尾的不良资产，这才是最公平合理的作法。 她说，1997-1998年间，广东省出现大量的烂尾楼就是以不良资产的方式处置，虽然耗时长达十几年、二十多年，但最终都步上正轨。 二手房市的金九银十热能持续吗? 在官方推出“认房不认贷”的政策后，一位不愿具名的两岸房产仲介商经理告诉美国之音，中国各地二手房的买气微幅回升，包括9-10月也呈“金九银十”热。 她说，各中国分店表示，下半年的来客数比上半年好转，虽然多数买家出手谨慎，购屋情绪仍普遍低落，且在房价走跌的预期心态下，多有杀价空间。 据中指研究院12月1日发布的统计，全中国百城新建住宅11月的均价比10月略涨0.05%，比去年同期也走涨0.08%。但百城二手住宅的均价已连续19个月下跌，较去年同期的跌幅也扩大至3.21%。 展望明年的中国房市，这位房仲经理说，端赖中国经济复苏的力道，目前看来，难有乐观的条件。尤其她说，烂尾楼的处置可能得耗时5-10年，其中，一线城市烂尾楼的盘活概率较高，但部分三、四线城市的烂尾楼“恐成废墟”。
香港中原集团旗下深圳子公司被中国恒大、佳兆业等大陆房企拖欠佣金逾10亿人民币，占去年佣金收入的近1/3。亲中的集团创办人施永青从原本看好转为看淡中国房市，更指大陆营商环境比以往恶劣。 自由亚洲电台报导，中原集团日前证实，旗下的大陆房地产中介公司“深圳中原”，被至少6间大型的大陆房企拖欠佣金逾10亿人民币，包括：宣布展开债务重组的恒大、佳兆业、世茂、龙光集团等。 施永青表示，大陆发展商之前想方设法增加土地储备，招数之一就是“拖欠”，因此建筑商、代理商、家电、广告商、服务供应商、材料供应商都收不到钱，中原集团是严重受影响的一批。 据中原集团去年业绩，全年佣金约29亿港元，今次深圳中原被拖欠的金额已占近1/3。施永青表示，仅恒大就拖欠至少2亿，集团不只在深圳的子公司被拖欠，武汉、广州等各大城市都有。他批评北京当局只顾要求大陆房企全力“保交楼”，而大陆房企曾欲“以房抵佣”，但根本不可行。 施永青说，当局只想保交楼，维护社会平稳与买家，但其集团员工仰赖佣金收入，被拖欠的佣金少则2、3年，多则5、6年。“而且不只一、两个开发商拖佣，而是整个模式都是靠拖佣、拖欠费用，以周转资金减少利息。代理人经常受欺负，在那制度下保障不了代理人的利益。” 他表示，商业环境不受保障，就会减少投资意欲，拖慢经济复苏的步伐。集团代理和推销业务遍及中国30多城，除受牵连拖佣，去年在中国的整体营业额损失逾半，员工已从高峰期的5万人缩减至今的大约1万人。 今年初中国全面放弃“清零”防疫时，施永青曾大力唱好中国经济会“U型”反弹，更称大陆楼市已成功稳住阵脚，“楼市将否极泰来”。而今他已有一番不同的体会。
中国官方为救房市、稳经济所做的“保交楼”宣示将届满一年。据调查，过去一年以来虽然多项政策工具齐发，然而目前仅约3成完成交付。造成这个情形的原因之一是纾困资金申请门槛过高。 在“烂尾楼”与“停贷”风暴之中，中国官方于去年7月宣布“保交楼”，从中央到地方陆续提出各式政策与方案，试图拆弹。然而一年过去，整体交付情形仍不如预期。 据第一财经报导，建筑业资讯平台“百年建筑网”近日发布的调查资料指出，在全中国1114个正在进行“保交楼”专案的开发项目中，截至今年5月交付比例约为34%，其中华南地区达到56%，然而西南和华中则只有15%、16%。 这项数据显示虽然房企力拼“保交楼”，不过整体进度仍较为缓慢。 报导指出，不动产开发商相关人士坦言，加大政策力道以来，确实有可喜之处，至少纾困资金相关措施正在推动，也让大家看到了实实在在的开工和交付；然而，现实上却也有困难之处，其中之一就是纾困资金“看的到吃不到”，许多资不抵债的开发商，拿不出充足抵押品，以至于难以申请纾困款项。 一名房地产业内人士提到，申请纾困资金没有资格限制，一般从申请到放款大约需要半年左右，虽然行政流程繁琐，但仍算迅速。然而，申请虽然没有限制，审查却设下重重门槛，并非无差别救助。“其中，最重要的门槛是专案资产要大于负债，政府需要审计相关资料，确认合格且资产可抵押后，才会通过并放款。” 这名相关人士还表示，不同城市发放纾困贷款所设定的抵押成数不同，有的7成、有的5成。成数设置越低代表抵押后可贷得的资金就越少。 报导提到，在重重限制下，除了没有抵押物而无法贷到款项之外，也有不少专案无法拿到理想的金额，以至于“能够复工但不够完工，反而形成另一种烂尾楼”。 报导另引述国盛证券的一份报告指出，目前保交楼进度稍慢且区域之间进展分化明显。从目前已落实的保交楼资金看，后续总量资金仍需加码，在地方、项目执行力道上也需加码。 亿翰智库则认为，执行“保交楼”过程中存在明显的优先顺序，部分亟欲需要支援的建案反因为政策而无法及时获得资金。此外，目前不少风险开发商也正面临各种纠纷，包含和债权人间的谈判，也影响保交楼的推进。
