三星電子中國戰略生變？官方公眾號進入註銷期
2026 年 6 月 24 日
中國房地產開發企業陸續爆雷後，各地出現大量的爛尾樓項目，已交首付但收房無期的業主苦哈哈。江蘇南京官方近月針對一個爛尾樓項目，協調開發商集中向業主退還首付，成為中國首例，引發關注。 大陸媒體界面新聞7月27日報導，江蘇南京的珠江四季悅城建案停工2年後，官方介入協調，讓爛尾樓開發商為業主安排退房與退還首付，消息成為網路熱門話題。這是中國住宅項目停工後由官方協調集中退房、退還首付的首例。 報導說，今年6月19日有網民在人民網留言板投訴，標題為「協助我退房」。該苦主表示，2022年8月底花人民幣14.1萬元認購珠江四季悅城G104地段鼎瑞嘉苑1棟401，但建案停工2年，又無法退房，「我的14.1萬元還是東拼西湊來的，說不退就不退，一點誠信沒有」，要求政府出面幫助。 南京市江寧經濟技術開發區7月11日回復該業主的留言，表示已完成協商，開發商會安排業主退房、退還首付，但不能要求賠償相關的利息，又說，大部分業主已簽訂退房協議。 珠江四季悅城是珠江投資集團在南京的第一個項目，包含商業中心、研發辦公室、住宅等，當初擬投資100億元。 兩個住宅用地G98（悅鳴嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）分別於2021年、2022年陸續開賣。悅鳴嘉苑原定2023年6月底交付，鼎瑞嘉苑原定今年6月交付。但2023年1月，有業主投訴指，悅鳴嘉苑2022年7月已經停工。因為交付無期，開發商提議將悅鳴嘉苑業主置換到鼎瑞嘉苑。但沒多久，鼎瑞嘉苑也停工。 一位業主說，官方回復稱，該項目的工程總承包商蘇中建設受到恆大公司影響而停工，其後珠江集團與蘇中建設解除合同，正在確定新的工程總承包商。但建築還是沒如期交付，其後官方介入協調。 評論：官商財政乏力 退房退首付難以在全國推行 網民關注這種退款安排，是否將成為解決爛尾樓問題的對策？自由亞洲電台報導，旅美經濟學者程曉農認為，南京退房退款屬特殊案例，該項目總承包蘇中建設早於1949年成立，曾參與上海世博會場館等大量官方工程，並曾打入中國500強企業排名等，相信有一定的官方背景，迫使官方不得不出手介入。 程曉農說：「全中國有一些比較資格老的房地產公司都有政府股份，因為你老闆是政府，你就逃不掉。有可能就是南京市政府為了保住自己，就讓這家公司把以後開發房地產的最後一點錢拿來賠付，多少會對他的官聲會有一點點幫助吧。但這種事情很顯然，你換一個條件就做不到。你想如果是恆大，銀行是不可能說在政府的命令下拿錢出來去幫這個要倒閉的企業。」 時事評論員方原也認為，南京官方出手協調，更大的可能是要自救，中國多地政府都已負債纍纍，沒有能力大規模地為爛尾樓業主退房退款，南京的做法難起示範作用。 方原說：「這個消息可以說是保交樓政策的小小的延續，說說可以，但是實際操作上是力不從心的。因為樓市是一個巨大的市場，保交樓的三個主體：中央政府、地方政府和企業之間，都不具備匹配的財力實現救樓市。現在已經形成這種債務鏈條了，是沒法去化解的。總體上來說，保交樓已經爛尾了。」 評論：中共只想營造假希望 不可能搞退房有理還富於民 經濟學者司令表示，南京的做法會加劇銀行資金緊張，相信中共不會讓特例變成處理爛尾樓問題的範例。 司令說：「讓老百姓知道退款有理的話是很危險的，變成了一個大面積、就像從銀行里不要去擠兌，讓房地產市場的流動性危機會蔓延得更迅速、更加惡化的形勢。所以說中國政府絕對不可能鼓勵老百姓去搞退款和還富於民，只能夠做個別的例子去滿足幾個人，至少給外界造成中國政府對於房地產市場消費者權益維護的決心，還是很堅定的。如果能夠干預成功，房市接下來的斷供這種情況還有望得到局部遏制。」 司令表示，官方希望利用消費者的羊群心態，就算不能拉動民眾對房地產市場的信心，至少可以使部分希望拿回本金的業主，打消斷供的念頭，暫緩銀行不會因大量斷供出現資金緊張的情況。
開發商接連破產後，中國房市今年籠罩在爛尾樓愁雲中，幾乎天天都有業主上街抗爭，哭訴一生積蓄恐化為烏有、甚至活不下去的艱難。有經濟學者因此呼籲，政府兜底保交樓，以免約兩千萬受害家戶引爆社會動蕩。但也有金融學者反對這種全民買單式的解方，因為若更多地產商恣意破產，政府要收拾的爛攤子恐是無底洞。 對中國受薪階層而言，買房是他們窮盡一生積蓄才能有的「中國夢」，但這一年來，數以千萬計的家戶恐會夢碎，尤其是買到爛尾樓的業主們，他們或消極望樓興嘆，或積極上街維權卻反被視為暴民，許多人跌入人間地獄的心聲只能透過社媒訴說。 望樓興嘆，我未來的家呢? 一位抖音號叫「住進爛尾樓的快樂生活」的河南業主12月1日就重回樓盤現場並拍攝視頻稱:「一年了，我的樓依然是沒有動工……，希望我的房子不管以什麼情況，都能儘快復工，早日住上我未來的家。」 為了住進這未來的家，更多爛尾樓業主選擇抗爭並上傳視頻，盼獲關注。例如，山東荷澤市的「金都華府三期」樓盤已爛尾兩年，百位業主11月22日聚集售樓部，敲鍋抗議，哭喊「還我家園」。而上海松江區奧林匹克花園三期樓盤的大量業主11月18日則圍繞當地派出所，要求警方釋放一名早前被抓捕的維權業主。 在四川成都，「山河玖璋」的業主11月20日齊聚樓盤現場，「請求政府，協助復工」。這372位是當年搖號產生的幸運兒，本預計明年底入住新房，現樓盤卻因開發商的債務糾紛而遭法院查封，讓他們急得像熱鍋螞蟻。 一位業主在微信群哭訴：「我孩子要讀書，每月還著6000(人民幣)的房貨，付著2500(人民幣)的房租，還有每年四萬的幼兒園費用！真是壓得透不過氣！請政府幫幫我們！」 但據美國之音向該區城市建設局徵詢的結果，目前主管機關僅能要求前後期開發商就債權糾紛協商，「每兩周向山河玖璋業主代表報告進度」。換言之，政府能做得並不多。 美國之音透過微信、抖音、小紅書等平台私信近20位爛尾樓業主，但無人願意受訪，兩位分處上海和北京的代理律師也拒訪，北京律師輾轉告知:「司法局將此類案件定性為敏感類集體訴訟」，禁止律師受訪，當事人更不敢接受外媒採訪。 另類爛尾樓? 除了爛尾，樓盤品質欠佳也是開發商長年遭詬病之處，形成中國另類的爛尾樓問題。 據《封面新聞》11月6日報道，貴州省正安縣御熙苑小區的800多戶業主，近日被要求搬離住了10年的房子，以配合「危房整治」，但當地政府未出示危房鑒定報告，開發商也僅提供總計10,500元人民幣的搬遷和半年過渡費，讓不少業主心生質疑，更無法接受這樣的「霸王條款」。 一位不願具名的御熙苑業主告訴美國之音，她月收入不到3000元人民幣，還要續繳按揭三四年，根本無餘錢出去租房子，且開發商僅提供半年費用，也未承諾後續賠償，因此，她拒絕搬遷，除非政府以正常市價收購她的房子。 另一位御熙苑業主也告訴美國之音，連同周邊其他前期樓盤，如「東方之城」業主，已有約2000戶同意搬離。他說，雖然他去年剛繳完按揭，但小孩還在附近學校就讀，因此他也拒絕搬遷，而且樓盤既已成危房，他要求省政府所屬的開發商「就地拆房、還房，並補償裝修費」，他說:「一套房是一輩子的積蓄，(一次性補償幾千元)怎麼夠?」 爛尾樓業主有多絕望? 據美國智庫「自由之家(Freedom House)」旗下「異言網(China Dissent Monitor)」搜集各大社媒的零星視頻統計，自2022年6月至今年9月，已總計有近1900件業主和建築工人的維權事件，月均數持續攀升、且於8-9月達高峰，每月都有50-70件的爛尾樓業主抗爭事件，可見中國房市問題之嚴重。 「異言網」駐台北的計劃經理史凱文(Kevin Slaten)說，根據視頻片段研判，雖部分業主偶有擋路、擋車的阻礙行為，但多數都屬和平抗爭，不過，高達四分之一的視頻仍出現警察打人或拘捕的暴力場面。 他說，面對偏高的警察打壓概率，業主仍持續抗爭，代表他們處於極度絕望的困境。 史凱文長期研究中國社運，他說，爛尾樓業主未來是否持續抗爭?各地業主會不會串連，形成規模更大的全國性社會運動?目前還很難判斷。他還說，不同於去年底的白紙運動，政府只須解除清零封控就能紓緩民怨，今年的爛尾樓問題積重難返，且民怨也橫跨各收入階層，北京政府短期內恐難找到解決方案。 史凱文告訴美國之音:「爛尾問題導致整個社會受影響，這種問題從一個政策的角度，你(中共)很難用一個很簡單的手段去解決，(這)社會問題可能一直延續下去。」 他還說，這樣的社會不穩定情緒，對重集權、維穩的中國國家主席習近平來說，必然對其政權帶來威脅。 野村證券：爛尾樓恐多達2000萬套 爛尾樓問題已持續多年，但中國官方至今未有任何相關統計，讓外界難一窺其全貌。 據日本野村證券香港分公司提供給美國之音的研究報告，該行首席中國經濟學家陸挺保守預測，全中國於2015-2020年間爛尾的樓盤面積約有20億平方米，相當於2000萬戶，若以50%的完工率及每平米3000元人民幣的建造費來計算，開發商恐需3.2萬億元人民幣的資金才能完工保交樓，他說，即便央行近來已向房企釋出5500億人民幣的貸款紓困，但後續仍有2.7萬億元人民幣的資金缺口。 陸挺認為，中國房市問題無法靠商業銀行貸款救市，他於11月27日發布報告稱:「北京恐須扮演最後的出資方角色來挽救房市，保交樓。」 他直言，北京若不願兜底保交樓，爛尾樓問題明年恐危及社會穩定。反之，則可提高建材和建築工人的需求，刺激房市並促進金融穩定。 陸挺也肯定，北京近幾個月來推出多項房市刺激方案，包括「認房不認貸」，讓部分城市二套房的首付款由七、八成大降至四成，以及金融監管機構傳出正在草擬一份50家房企的白名單，以提供無擔保貸款，唯房企白名單傳聞傳了一個多月，都未獲官方證實。 李楠:政府兜底救問題房企恐引發道德危機 但上海金融學者李楠反對政府兜底救問題房企，她說，預付房款本屬閉環控制，專款專用以確保交樓，除非遭房企不法挪用。因此，目前陷爛尾危機的數十家房企恐都犯了違法挪用資金的欺詐行為，應依法依規將現有資金和資產優先用於「保交樓」，不應把責任推給政府。 她說，保交樓是對的政策，至於房企以高槓桿操作財務所衍生的其他金融債則應依法依規進行處置。 李楠告訴美國之音:「現在叫得凶的、叫得狠的房企，大多是那些之前以高槓桿、高風險運作的，政府沒有理由兜底。因為政府對這些企業進行了兜底、進行了扶持以後，就會產生巨大的道德危機。」 道德危機指的是，一旦政府為問題房企兜底，所有房企必然會更加肆無忌憚地進行高風險運作，因為若破產了，可以把財務爛攤子再丟給政府。 她說，對於政府而言，釐清站在誰的根本利益上是合理處置該問題的核心，是站在人民群眾、還是開發商的根本利益？還是站在平事兒、不出亂的地方政府政績角度？她認為，只有站在維護公平有序的商業規則和市場秩序的角度，才能真正維護人民群眾的根本利益。 李楠說，市場化的處置應是，針對房企違法行為追究相關法人的刑事責任，查沒其所有非法所得私人財產，房企破產後，交由其他正常營運的業者來收購併盤活這些爛尾的不良資產，這才是最公平合理的作法。 她說，1997-1998年間，廣東省出現大量的爛尾樓就是以不良資產的方式處置，雖然耗時長達十幾年、二十多年，但最終都步上正軌。 二手房市的金九銀十熱能持續嗎? 在官方推出「認房不認貸」的政策後，一位不願具名的兩岸房產仲介商經理告訴美國之音，中國各地二手房的買氣微幅回升，包括9-10月也呈「金九銀十」熱。 她說，各中國分店表示，下半年的來客數比上半年好轉，雖然多數買家出手謹慎，購屋情緒仍普遍低落，且在房價走跌的預期心態下，多有殺價空間。 據中指研究院12月1日發布的統計，全中國百城新建住宅11月的均價比10月略漲0.05%，比去年同期也走漲0.08%。但百城二手住宅的均價已連續19個月下跌，較去年同期的跌幅也擴大至3.21%。 展望明年的中國房市，這位房仲經理說，端賴中國經濟復甦的力道，目前看來，難有樂觀的條件。尤其她說，爛尾樓的處置可能得耗時5-10年，其中，一線城市爛尾樓的盤活概率較高，但部分三、四線城市的爛尾樓「恐成廢墟」。
香港中原集團旗下深圳子公司被中國恆大、佳兆業等大陸房企拖欠傭金逾10億人民幣，佔去年傭金收入的近1/3。親中的集團創辦人施永青從原本看好轉為看淡中國房市，更指大陸營商環境比以往惡劣。 自由亞洲電台報導，中原集團日前證實，旗下的大陸房地產中介公司「深圳中原」，被至少6間大型的大陸房企拖欠傭金逾10億人民幣，包括：宣布展開債務重組的恆大、佳兆業、世茂、龍光集團等。 施永青表示，大陸發展商之前想方設法增加土地儲備，招數之一就是「拖欠」，因此建築商、代理商、家電、廣告商、服務供應商、材料供應商都收不到錢，中原集團是嚴重受影響的一批。 據中原集團去年業績，全年傭金約29億港元，今次深圳中原被拖欠的金額已佔近1/3。施永青表示，僅恆大就拖欠至少2億，集團不只在深圳的子公司被拖欠，武漢、廣州等各大城市都有。他批評北京當局只顧要求大陸房企全力「保交樓」，而大陸房企曾欲「以房抵佣」，但根本不可行。 施永青說，當局只想保交樓，維護社會平穩與買家，但其集團員工仰賴傭金收入，被拖欠的傭金少則2、3年，多則5、6年。「而且不只一、兩個開發商拖佣，而是整個模式都是靠拖佣、拖欠費用，以周轉資金減少利息。代理人經常受欺負，在那制度下保障不了代理人的利益。」 他表示，商業環境不受保障，就會減少投資意欲，拖慢經濟復甦的步伐。集團代理和推銷業務遍及中國30多城，除受牽連拖佣，去年在中國的整體營業額損失逾半，員工已從高峰期的5萬人縮減至今的大約1萬人。 今年初中國全面放棄「清零」防疫時，施永青曾大力唱好中國經濟會「U型」反彈，更稱大陸樓市已成功穩住陣腳，「樓市將否極泰來」。而今他已有一番不同的體會。
中國官方為救房市、穩經濟所做的「保交樓」宣示將屆滿一年。據調查，過去一年以來雖然多項政策工具齊發，然而目前僅約3成完成交付。造成這個情形的原因之一是紓困資金申請門檻過高。 在「爛尾樓」與「停貸」風暴之中，中國官方於去年7月宣布「保交樓」，從中央到地方陸續提出各式政策與方案，試圖拆彈。然而一年過去，整體交付情形仍不如預期。 據第一財經報導，建築業資訊平台「百年建築網」近日發布的調查資料指出，在全中國1114個正在進行「保交樓」專案的開發項目中，截至今年5月交付比例約為34%，其中華南地區達到56%，然而西南和華中則只有15%、16%。 這項數據顯示雖然房企力拚「保交樓」，不過整體進度仍較為緩慢。 報導指出，不動產開發商相關人士坦言，加大政策力道以來，確實有可喜之處，至少紓困資金相關措施正在推動，也讓大家看到了實實在在的開工和交付；然而，現實上卻也有困難之處，其中之一就是紓困資金「看的到吃不到」，許多資不抵債的開發商，拿不出充足抵押品，以至於難以申請紓困款項。 一名房地產業內人士提到，申請紓困資金沒有資格限制，一般從申請到放款大約需要半年左右，雖然行政流程繁瑣，但仍算迅速。然而，申請雖然沒有限制，審查卻設下重重門檻，並非無差別救助。「其中，最重要的門檻是專案資產要大於負債，政府需要審計相關資料，確認合格且資產可抵押後，才會通過並放款。」 這名相關人士還表示，不同城市發放紓困貸款所設定的抵押成數不同，有的7成、有的5成。成數設置越低代表抵押後可貸得的資金就越少。 報導提到，在重重限制下，除了沒有抵押物而無法貸到款項之外，也有不少專案無法拿到理想的金額，以至於「能夠復工但不夠完工，反而形成另一種爛尾樓」。 報導另引述國盛證券的一份報告指出，目前保交樓進度稍慢且區域之間進展分化明顯。從目前已落實的保交樓資金看，後續總量資金仍需加碼，在地方、項目執行力道上也需加碼。 億翰智庫則認為，執行「保交樓」過程中存在明顯的優先順序，部分亟欲需要支援的建案反因為政策而無法及時獲得資金。此外，目前不少風險開發商也正面臨各種糾紛，包含和債權人間的談判，也影響保交樓的推進。
