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2026 年 6 月 5 日
香港長江實業集團有限公司近日公布全年業績，主席兼董事總經理李澤鉅在傳媒問答環節被問及對香港整體經濟的看法，先是嘆一口氣後，然後直言近年港人「真的很辛苦」。 李澤鉅形容港人經歷一浪接一浪的「壓力測試」，包括2019年社會事件、多年疫情及目前的經濟困境，真的很辛苦，但希望香港一定要保住國際金融中心的地位：「我們可以叫作真正的國際金融中心，而香港過去很多年已經是其中一個，可以說是來之不易，千祈千祈唔好失去呢個地位。」 就長實被指近年在香港的大型投資較少，李澤鉅反駁稱，過去3年長實在香港合共增加8個地產項目，包括2幅九龍東啟德地皮、元朗流業街及錦田項目、屯門大欖、土瓜灣、西營盤項目，以及九龍衙前圍村重建項目，「唔可以話冇買嘢」。 李澤鉅強調香港是家鄉，對香港有特別感情，如有項目可提供在環球市場認為是合理的回報，一定會在港投資。
香港利率不斷攀升，影響到按揭支付，以及辦公樓租金持續下跌，使得香港的資產經理越來越希望儘速出手他們的商業樓。 美國之音引述路透社9月5日報導，由於一些房貸需要重新貸款，但房產的凈資產下跌使重新貸款更困難，也迫使資產經理計划出售房產。 報導說，儘管香港今年在疫情後重新開放邊境，但商業房地產銷售和租賃市場表現，因利率不斷提升而弱於預期，而全球經濟，尤其是中國的經濟異常疲軟。 報導表示，辦公樓的租金從2019年的峰值下跌30％。許多國際公司縮減在香港的運營或完全撤離。 美國私人房地產諮詢公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的數據顯示，截至今年6月底，香港的平均租金下降34%，空置率上升17.3%。 報導援引消息人士說，一些更大型的資產管理經理正打折出售香港的資產。凱龍瑞集團（Kailong Group）正在出售今年需要重新貸款的兩棟商業樓，分別位於中環金融區嶄新的25層A級大樓，以及灣仔附近25層高、帶有41個車位的商業樓。凱龍瑞希望分別以至少15億港幣和12.5億港幣出售；而對於灣仔商業樓的要價，比市價低逾20%。 報導表示，香港的房地產經紀人說，許多資產因更高的利息成本而陷入負現金流，投資者沒有繼續持有這些商業樓的動機。 由於港幣與美元掛鉤，香港的金融政策也與美國聯準會同步。今年香港的銀行拆借率不斷飆升至2009年的水準。 基於對高利率的不確定性、更嚴格的信貸條件，以及重新貸款的需要，投資者更加謹慎，購買需求也大幅降低。 報導說，今年第2季，香港的商業房地產投資量下跌65%，只有47億港幣，是14年來最低的季度銷量。 數據還顯示，今年上半年的投資量也是2009年以來的最低，同比下跌45%，降至181億港幣。 今年上半年，價值1億以上的商業大樓交易有31筆，平均交易價為5.85億港幣，低於2022年全年平均6.44億港幣。2022年全年有97筆交易，2021年全年有187筆。 報導援引市場分析說，目前有更多的資產投放市場，但並不意味交易量會增加，因為賣家和買家之間的預期越來越遠，且商業房地產貸款也越來越困難。
香港地產商「長江實業集團」近日突然降價3成，以7年前的樓價出售九龍的最新住宅項目。網民熱議這是否為香港首富李嘉誠對未來經濟走向發出訊號。評論指，事件反映中港高度一體化，加速港資套現的心態。 綜合媒體報導，市場認為李嘉誠擁有的商用摩天大樓長江實業中心空置率飆升，連新項目也都打折出售，在香港房產市場正臨寒風，長實可能是希望快點回收積壓的資金，才會一口氣打7折出售房屋。 長江實業位於九龍油塘的新樓盤「親海駅II」，日前公布的首張價單，最便宜的開放式單位實用面積約6坪，扣除18%折扣後，折實售價為290萬港元，想當於一平方米售14.87萬港元，比周邊二手房便宜3成，為2016年以後香港市區最低價的新盤項目，更低於同區二手樓價格。 評論：長實大降價將打擊港房地產市場 自由亞洲電台報導，財經評論員顏寶剛表示，今年香港一手樓的庫存量約2萬至3萬個，發展商若不願減價，很難達到去庫存的目標。長實的新銷售手法，是跟隨集團一貫穩健的投資策略，但會對其他發展商構成一定的壓力，也要按市價降價，以降低自己的負債水平。如果發展商大幅度降價，二手市場無可避免地也要跟隨。今年香港經濟主要靠消費支持，如果樓市的負面效應影響財富效應，對香港整體經濟也有一定負面影響。 評論：中港高度一體化 加速港資套現撤資 經濟學者司令認為，長實減價銷售的動作，會被視為市場走向的風向標。 司令說，香港和中國在經濟發展各方面的做法，越來越高度一體化，李嘉誠等開發商都是眼光非常敏銳的投資者，相對於中國大陸來講，嗅到的政策訊號更準確。「香港內地化的這個趨勢，他們絕對是嗅到了，香港國際金融中心的地位不保，下一步香港的房市也會被中國內地的房子所拖累，是遲早會發生的事。」 司令表示，外資和香港的中小企業，也會參考香港龍頭企業的投資決定，相信事件會影響他們對中港市場的信心。「以長實為代表的這一批香港巨頭，對於歐美資本從中國內地的撤離，起到很大的鼓動性，港資撤離相對外資撤走，對中國經濟的打擊還要大。」 評論：相信網批長實聲音獲官方授意 中國網民和投資者對於長實這次的做法有許多解讀和討論。有網民重提數年前「別讓李嘉誠跑了」的文章，指責李嘉誠沒有家國情懷，在中國賺取巨量財富，套現後加大在海外投資，讓人不爽；也有評論說，不要再讓李嘉誠成為「李跑跑」。 財經評論人利世民表示，幾年前「別讓李嘉誠跑了」的文章，某種程度上代表官方聲音，這次輿論對李嘉誠的批評，官媒未就事件表態，可能也是同樣的情況。 利世民說，中國沒有言論自由，「『別讓李嘉誠變成李跑跑』的說法可以發酵，我相信是有國家容許發生的，是對李嘉誠作出警告。」 利世民表示，若事件進一步被炒熱，相信長實或中國官方會有行動回應，以減低對市場的影響力。
