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2026 年 6 月 24 日
雖然中國政府強力介入，保交樓成為了不動產開發商使命必達的政治任務。然而不少開發商只是做做樣子，加上復工速度仍太慢，令不少購屋者不滿，爛尾樓衍生的停貸潮在當局的干涉下竟然有增無減。 中國的爛尾樓風暴從6月底爆發後，隨即席捲各地，不少業主站出來維權，並停止繳納貸款，由於範圍廣、影響大，使得中央不得不出手「拆彈」，要求地方政府與房地產開發商將「保交樓」視為重要任務，優先解決。 然而在事件爆發、官方介入2個多月後，停貸潮卻有加劇跡象。 根據路透社報導，雖然在中央一聲令下後，各地監管機構爭先恐後為購房者提供長達6個月的貸款還款寬限期，並承諾加快建設，然而截至目前為止，仍有許多停擺的建案仍然沒有重新開工跡象，而且不少地方政府也沒有提出明確指導方針與政策。 報導引述多位購房者表示，在遲遲未開工的情形下，貸款還款寬限期一步步逼近，「如果6個月後仍未恢復興建，我們該怎麼辦？我們將直接停止支付所有款項。」 根據一份在軟體開發平台GitHub上，由停貸者們共同建立的清單顯示，截至9月16日，全中國共有342個不動產項目的買家加入了抵制與停貸的行動，相較於7月底的319個，略有增加。 報導提到，法國外貿銀行上個月發布一份報告表示，如果中國所有未完成的不動產項目抵押貸款都被抵制，約人民幣2.3兆元的貸款將受到影響。 報導引述消息人士稱，北京已設立一個規模約440億美元的救助基金和290億美元的專項貸款，用於未完成的不動產項目，以恢復市場與消費者信心。然而這些資金可能需要一段時間才能發揮作用。 一名在鄭州購屋，化名為Ashley的消費者在報導中說，雖然她購買的公寓在第2季恢復施工，但只有少數人在工地工作，這不過是「安撫屋主」的舉動。事實上，鄭州市政府不但多次取消與購房者的會議，更「警告」業主們不要前往北京抗議。 她說，當地警方曾經在一天內打了15通電話給她。 另一名購買了恆大集團在合肥一處不動產項目的消費者說，他本應在2020年收房，但工地的施工已經停下4年。雖然在8月底恢復了部分施工，然而現場只有約20名工人。「如果看不到實質性成果，將不會再償還抵押貸款，我們會繼續抗議—我們會去北京。」
中國爛尾樓風暴帶起屋主「停貸潮」，拒繳房貸，這類項目累計達326處。 今年7月以來，中國多地出現停貸事件，社交平台上流傳著來自爛尾樓樓盤業主的「停貸告知書」，波及上海、杭州、鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口、山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西和陝西等城市，涉及的房地產開發商包括恆大、綠地、融創、泰禾、鑫苑等著名房企。 紐約時報18日報導，屋主停繳房貸是中國經濟惡化的表現之一，據涉及人士於在線存儲庫GitHub上「WeNeedHome」話題自主通報彙整統計，這類項目累計達326處。據澳新銀行研究中心估計，集體停還房貸約佔整體尚未償還貸款4%。 一名在鄭州購買預售屋的民眾於2019年購入一間人民幣100萬元公寓，按月支付3年貸款後才在今年2月得知，房子未能於承諾日期5月完工，所有建設工作停止，交屋時間必須延到12月。 「我們都不知道這個錢是怎麼回事，怎麼就沒錢了」，這名民眾說，如果情況沒有改善的話，打算和其他業主們一樣採取拒絕支付房貸的做法。 中國用社會信用體系懲罰失信行為，例如不償還貸款，懲罰包括限制個人旅行、子女無法就讀好學校或限制他們未來從銀行獲得貸款的能力。對於這些屋主來說，這些風險和他們面臨的生存威脅相比無足輕重。 爛尾樓風暴停貸潮擾亂房地產市場，對於國家主席習近平來說也有些棘手，宣傳社會繁榮穩定本該是他獲得中共領導人第3任期的強硬支柱。 報導指出，房地產推動中國約1/3經濟活動，房地產在家庭財富中佔比約7成，這是大多數中國人最重要的投資。為了解決房市過熱疑慮，中國官方2020年起出擊房地產業，許多開發商陷入資金流危機，出現嚴重債務問題。 據中國房地產信息集團數據，中國排名前100名房地產開發商的銷售額在今年上半年下降50%。
繼中國大樓爛尾樓業主集體停貸潮爆發後，8月16日又傳出河南商丘許多爛尾樓業主手拉橫幅上街維權，抗議金科地產故意拖延工期，並要求爛尾樓全面復工。 網傳視頻顯示，上百名業主手舉「拒絕延期，拒絕爛尾，要求全面復工，按期交房」、「無良金科，故意拖延工期，糊弄業主」等橫幅，沿街遊行抗議並高喊口號。 今年7月以來，中國多地出現停貸事件，社交平台上流傳著來自爛尾樓樓盤業主的「停貸告知書」，波及上海、杭州、鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口、山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西和陝西等城市，涉及的房地產開發商包括恆大、綠地、融創、泰禾、鑫苑等著名房企。 爛尾樓停貸風暴還引發大規模陳情行動。7月14日，陝西省會西安街頭有上千名爛尾樓受害業主包圍陝西省銀保監局，要求查辦銀行違規放貸給地產商，現場有大批警察戒備。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進發布《2022年全國爛尾樓研究報告》的報告顯示，截至7月16日，大陸至少出現了271份停貸告知書，歸屬於不同省份和城市。其中河南、湖南和湖北等省份的數量較多。
繼中國河南村鎮銀行傳出爆雷消息後，8月11日又傳出民眾集體前往深圳民生銀行維權的消息，抗議民眾高喊「民生銀行還錢」，現場有警察維穩。據稱，此次是爛尾樓業主抗議銀行非法轉走監管資金。 8月11日網傳視頻顯示，深圳福田區的民生銀行支行門前聚集了逾百名抗議民眾，他們不停集體高呼「民生銀行還錢」的口號，隨後有身穿藍色制服的特警到場維穩，特警高舉寫有「警察執法，敬請配合」的藍旗。 8月11日深圳國銀金融中心民生銀行爆雷，系違規挪用深圳佳兆業樾伴山花園監管資金30億，樓盤爛尾後業主聚集在銀行門口維權，高喊：「民生還錢，民生還錢」❗❗當地警方派出警力抵達現場，展開維穩行動??pic.twitter.com/cQghp4uDp6 — thameslion (@thameslion) August 11, 2022 據網友爆料，深圳佳兆業樾伴山業主去民生銀行要錢，抗議該銀行非法划走監管帳戶的30億元人民幣監管資金，導致樾伴山樓盤爛尾。 據說是深圳一家民生銀行，維權民眾高喊「還錢」。有說是民生銀行爆雷。也有人爆料，是爛尾樓業主抗議銀行非法轉走監管資金，導致樓盤爛尾。 pic.twitter.com/bZgT9umKqY — 世事觀心 (@yunyunfengfeng) August 11, 2022 截至目前，民生銀行尚未就抗議事件發表聲明。在大陸社交平台微博上，網友不斷上傳抗議視頻，但一直遭到網管刪除。 今年7月，大陸爆發爛尾樓停貸潮。數百個爛尾樓盤的業主相繼聲明集體斷供，並指控有關銀行允許開發商非法轉走用於施工的監管資金，深圳佳兆業樾伴山也是其中一個停貸樓盤。
碧血殘陽遠方， 爛尾斷貸銀行。濁酒一杯江湖笑， 英雄兒女成魍魎。 中國房事-2 前序：實際上房子已經綁架了一家老小三十年，榨乾了一家老小三十年的血汗。在如今的大的市場環境下，斷貸在某種意義上是對底層老百姓的釜底抽薪。 01 斷貸潮後續 自上月底（2022年6月）景德鎮恆大瓏庭項目業主發出《強制停貸告知書》以來，最新，截止到今日（2022年7月15日）統計。目前全國「強制停貸」樓盤總數已經增加到274+個以上。而且停貸樓盤不單只在二三四線城市，在經濟發達的廣東、上海等地區也已經出現。停貸樓盤必然繼續快速增加。多家銀行相關業務負責人認為：爛尾樓業主以未獲交房為由不還按揭貸款站不住腳。因為業主和銀行之間簽的是按揭貸款借款合同，與開發商能否順利交房沒有直接關係。 網路圖片 當然伴隨著斷貸潮的發酵，目前網上也傳出一些關於斷貸的段子。 網路圖片 02 斷貸的底層邏輯 所以很多人就會問，為什麼會有這麼多的斷貸的？這裡需要說一下中國與國外的不同，在國外尤其是在美國，大多數的房子都是房屋建好後，業主和地產公司簽好好合同，入住後才開始付按揭的。但是在國內，中國業主為什麼在房子建造時就付按揭了？這個問題可以追溯到那個逃跑的香港李超人，當年發明業主付全款（首付＋銀行貸款）給開發商蓋房。按道理說預售時買房首付是開發商借買家的，開發商跟銀行貸款建設以地皮為抵押，這裡邊應該是以交樓為界，以後才有買家以房屋為抵押的按揭關係，交房之前抵押物沒形成不應該有還按揭的動作。但是因為中國過去的房地產太過火爆，等建完再買就晚了，買不到了。所以，顯然有某種手段，迫使購房者在本該交首付時就貸款完成交易，從而未看到成品房就先開始背上繳月供的大包袱。現在樓盤爛尾是因為資金被開發商挪用開發下一批新盤了。早年樓市起飛的時候「勃勃生機萬物競發」，這些瑕疵都不是問題。現在經濟形勢不好了，所有原來的硬傷和原來想不到的問題就也同樣萬物競發了。 國內很多領域的管理都存在一個類似情況，就是要麼睜隻眼閉隻眼，任由問題惡化，要麼就看到情況不對勁一鎚頭直接錘爆。房地產就是一個典型，之前幾年房企像瘋子一樣的加槓桿，借外債，睜隻眼閉隻眼任由其折騰，去年看到不對勁直接一鎚頭錘爆，搞出現在流動性危機的局面，眼下的斷貸潮也只是開始而已。 03 斷貸這個事情中國與外國的區別 這裡說一個冷知識，中國房貸是無限責任制，美國房貸是有限責任制。美國的房貸還不上，沒收抵押物（收房）就到頭了。但是中國是無限責任制，如果你停貸違約，那麼會沒收並法拍抵押物，但爛尾樓肯定不值錢，那麼會追責你名下的其他資產，比如其他房子車子拿來法拍。也就是說中國沒有個人破產制度，全世界唯一在你還不起貸後，銀行可以合法將你房子拍賣，而你還將繼續先息後本還貸至兩清。 04 銀行現在反應 事實上在發生集體斷供潮時候，銀行體系也坐不住了，內部也紛紛開會討論影響。 網路圖片 05 斷貸事件的深遠影響 中國的房地產水溫開始有點燙了。中國的房地產的危險程度高遠超於歷史上任何一個房地產泡沫。即便是日本的房地產泡沫，當時日本的住宅價格/平均年收入是18左右。而今天的中國，深圳是57，上海是45。美國最火熱的矽谷也才10。 94年海南一地房地產泡沫的破裂，導致了廣西銀灘，海南遍地爛尾樓，銀行，保險，不少公司被爛帳拖死。1995年甚至出了規定，全國範圍禁止樓堂館所的建設。後面，疊加97東南亞金融危機，後面就是大下崗。那幾年治安一塌糊塗。很多大公司都沒有挺過那段時間。 這次的房地產泡沫，現在已經很難控制了，很難軟著陸了。太大了，無法長期維持這麼高。另外，這次斷貸潮之前，必然早已發生無數的建築商材料商討債潮、民間金融崩盤潮（奸商豈會坐以待斃，必然拉上更多人陪葬，民間借貸是重災區）。 06 國際機構的看法 今天看到高盛給出了建議。 高盛認為中國處理爛尾樓問題的最佳方案就是允許購房者違約。只有這樣才能迅速恢復市場信心，否則將影響所有的在建房屋的銷售，而這對中國目前的房地產市場 來說是至關重要的。高盛認為中國應重新規劃和完善期房銷售制度，建立資金信託和交房保險等配套制度。中國目前的期房市場如果不進行變革，將難以挽回購房者的信心，而中國當前的房地產市場無法承受期房制度名存實亡的結果。否則將面臨銷售嚴峻下滑和房地產信貸緊縮的局面。應允許爛尾樓的購房者違約，並歸還他們的首付款。歸還首付款的基礎是鼓勵他們二次購買，這會把沉澱在爛尾樓上的信貸轉移到新房上來。對銀行來說信貸的總資產是不變的，這樣利於地方政府穩定房市，和穩定地方財政。 高盛不建議把爛尾樓業主的信用降級，認為這會給經濟帶來信用被動緊縮的衝擊。中國的中產階級被動的信用緊縮，會影響社會零售和產出的方方面面，削弱寬鬆貨幣政策的效果。而這才是真正的問題。在違約已經成為既定事實的情況下（現在不發生，未來也會發生），會給經濟復甦帶來更大的挑戰。 總之，最好的方案就是允許和鼓勵無法正常交付樓盤的購買者進行二次選擇。次一等的方案是等待這些爛尾樓完工，然後再讓他們續貸。，這其中會有相當長的時間成本，而商業信心會隨著時間的增長消磨殆盡，給經濟帶來其他不確定性的風險。最差的方案就是逼迫他們現在立刻要歸還貸款，這會立刻引發全房地產行業的系統性危機。 最後附一首詩歌結尾： 碧血殘陽遠方， 爛尾斷貸銀行。濁酒一杯江湖笑， 英雄兒女成魍魎。 （全文轉自微信公眾號十間集，原文已被刪除）
鄭州一樓盤業主集體停貸，各地紛紛效仿。一時間，原本就風雨飄搖的房地產界更是雪上加霜，金融系統亦一改驕橫的做派，戰戰兢兢，如履薄冰。維穩系統則如臨大敵，火力全開。 原媒體人獸爺寫了一篇文章，題目叫《祥子決定不拉車了》，不出所料，微博微信里很快被404了，好在牆外有人手快，這文章就只能牆外存活。 原因很簡單，在恆大、碧桂園這種龍頭房企都難以為繼的現在，這100多個樓盤的業主一紙公開宣示樓盤直接點燃了房地產崩盤的導火繩，並引爆系統性的金融危機，其實也就是分分鐘的事情。 特別是鄭州豫發白鷺源三期的業主，在聲明中稱自己是老舍筆下的那個只顧埋頭拉車，到最後一無所有的駱駝祥子，但絕不做任人宰割的羔羊。 這讓有司如臨大敵。因為但在黨國的邏輯中，只要不俯首貼耳，就有造反的嫌疑。於是，業主被重點維穩，撰寫聲明的業主更成為眼中釘，迅速封殺一切不和諧音，也只是慣常維穩套路。 但在我看來，這真不是「祥子決定不拉車了」，是祥子們壓根就拉不動車了。 中央牢牢掌控利潤空間巨大的壟斷領域，地方政府賣地生存，中國14億祥子，是薅不盡的羊毛，割不盡的韭菜。加上前些年對外韜光養晦，明裡暗裡狂揩歐美的油，羊毛韭菜生長快，可以盡情地薅。而房地產領域的預售制度，就是權貴和中央壟斷的金融大鱷們將羊毛薅到極致的標誌。 用最簡單的話解釋房地產預售制度，一個地產老闆，只要搞定地方主管官員，拿得到地，就可以向銀行貸款，但銀行實際並不實際出錢。房子還在開始打地基，就開始銷售，由業主們的首付和每個月的按揭，去實際支撐整個項目。 地方政府和銀行收走大頭，房企留下還算豐厚的利潤，留下的只是祥子們，在品質存疑的房子內，繼續打拚10年、20年，甚至30年，償還房貸。 其實，根據官方公開的資料我們都知道，這些房子，是否能存在30年，其實都是個問號！ 但這個地方政府和央企銀行的薅羊毛邏輯，是建立在經濟持續繁榮，持續整增長的基礎上的。但隨著2012年習近平上位，對內嚴打，封新疆，佔香港，對外戰狼，政治與民生持續惡化，在短短9年內，中國祥子們先後經歷了P2P、基金、地方小銀行、網貸的輪番收割，底層民生和企業運營環境的持續惡化，已是公開的秘密。 2020年武漢疫情爆發，並導致長達2年多的全球失控，成了壓倒祥子們的最後的稻草。在2022年習近平最大手筆的春季清零戰役中，全國範圍內，數以億計的人一夜之間政策性失業。 通俗地說，池塘幹了、羊群屍骸遍野，而一直被羊群抬著的房地產商們，也終於無羊可薅了。 所以，把業主們的表態視為反抗精神的覺醒，其實也是海內外反對者的一廂情願。 短短一年來，鄭州人民所表現出來的逆來順受，甚至是助紂為虐的故事層出不窮。 2021年7月20日水淹地鐵五號線之後，前往當地採訪的國外記者被鄭州人圍堵，騷擾謾罵，其中很多人真的就是一度浸泡在水中的災民。包括那個死了丈夫的年輕女子，最後選擇了和官方口徑保持一致。 疫情封鎖，鄭州人再度上演底層互害，千里返鄉的人，遭自己的鄉親無情的阻攔在家門之外。 河南村鎮銀行破產，這些血本無歸的儲戶們高舉著著毛澤東相希望給他們所謂的公平和正義，他們甚至忘了，毛澤東時代，基本上是不允許人們有存款的。 再後來，官方祭出了黨國分化瓦解，區別對待、挑起群眾斗群眾的法寶，先墊付5萬及以下的儲戶，剩下那些數十萬上百萬的儲戶，瞬間成了一天前還在一起呼天搶地的五萬級難友幸災樂禍的對象。一夜之間，鄭州各大衙門門外風清水靜、波瀾不驚。 中國有句俗話叫「好死不如賴活著」，在大多數同胞的意識里，只有有一絲機會，他們都願意把自己藏在一個避風的場所里絕不拋頭露面。如果還有一絲實際的利益，呵呵。此處自行聯想。 所以，短短9年，在一輪又一輪的被薅過之後，在一輪又一輪的鐮刀割過之後，祥子們不是不想拉車，而是拉不動了，何況，車也沒了。 （全文轉自自由亞洲電台）
1 最近一段時間，全國各地如雨後春筍般出現了爛尾樓業主強制停止償還貸款聲明，涉及城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多個省份。根據有關數據顯示，截至7月14日，業主發布的強制停貸樓盤個數已超過200個，其中以河南鄭州最為嚴重。 從目前看，這個數字還在不斷增長，很可能只是冰山一角，最終能到一個什麼規模，誰都說不清楚。 何為強制停止償還貸款，簡而言之，就是業主買了某一個樓盤，樓盤的開發商因為資金鏈短鏈等原因，無力完成樓房的建設，導致無法按時交房，相關的業主單方面宣布，不向銀行繼續繳納房貸的行為。 單方面停止償還貸款，從法律後果上來說，是一種很嚴重的行為，當你選擇停貸後，銀行會給你簡訊提醒，連續三個月後，你的房子會被法院強制執行拍賣，所得價款一般來說肯定低於需要償還銀行的貸款，剩下的這部分錢，銀行會一直追著你要。 如果你拒不償還，嚴重的話可能觸犯拒不執行判決、裁定罪；基本可以確定的是，你會被列為失信人，各方面信譽破產，孩子讀書也會受很大影響，就算不蹲監獄，基本上也是社會性死亡。 有自媒體把這些把身家性命都押在一棟房子的購房者，比喻成駱駝祥子。他們努力了一輩子，只想要一輛屬於自己的黃（shang）包（pin）車（fang），但命運總是跟他開很大的玩笑，大到他無力承擔，最終一無所有。 2 從情感的角度上，我很同情這些宣布強制停止償還貸款的業主，畢竟導致這一切的錯在開發商一方，但代價卻要這些購房者來承擔。在這場行動中，他們基本上就是在賭博，並不是賭銀行不會對他們下死手，而是賭政府會出頭解決這個問題。他們並不是真的不想償還貸款，他們只是想拿到屬於自己的房子，但現實恐怕會很殘酷，如果地方政府的能力可以做到出面斡旋，敦促開發商依約履行合同，在一定期限交付期房，是皆大歡喜的事情。就怕政府負債到自身都泥菩薩過江自身難保，恐怕這些業主只能走訴訟這一條路了。 按照常理來說，業主和開發商以及銀行，至少有兩個法律關係，依據合同而形成。所以如果因停貸發生糾紛，就很可能引發至少兩個訴訟，因為開發商單方面違約，導致合同無法實現，業主可以要求開發商退還購房款，並承擔違約責任；另一方面，如果不償還銀行的貸款，銀行就會起訴業主，要求對方依據貸款合同承擔應有的義務，或者直接去法院提起訴訟，要求對房子採取強制執行的方式，如前文我所說的情形。 一般來說，業主向銀行貸款的時候，開發商是要承擔一個階段性的連帶保證責任，在房屋真正交付，業主拿到不動產權證前，如果業主停貸，銀行也可以向他們主張償還責任。不過想一想房子都爛尾了，開發商大概率是一根毛都拔不出來，銀行從現實的角度考慮，也不大可能起訴開發商，只會追著業主催討，想一想就很悲催。 這真是應驗了那句話，你欠銀行100萬，銀行是你的債主，你欠銀行一個億，你就是銀行的VIP。 有人會說，因為開發商不作為，導致業主拿不到房子，業主拿不到房子，就有權利不償還房貸，這天經地義。道理上似乎沒錯，但是基於合同相對性的原理，法院一般建議業主起訴開發商，補償自己的損失，但就業主和銀行的貸款合同，無論房子能不能拿到，都要履行已經簽訂的合同，這兩者是不同的法律關係。 從根本上說，業主是最悲催也最脆弱的那一方，很可能房財兩空，最後背上了老賴的名聲，處處受阻寸步難行。 3 那麼業主真的就沒有辦法，只能等待命運之錘砸爛自己的黃包車，站在懸崖面前接受命運的審判嗎？ 還真未必。 最高法曾經有一個判例（案號：（2019）最高法民再245號），對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房產生的糾紛，具有很強的指導意義。 這是一個打到了最高法的再審案件，經歷了一審二審兩個程序，可見爭議之大，連不同法院的法官和審判主旨，都差異很大。 再審申請人王X誠等三人從被申請人中國建設銀行股份有限公司青海省分行貸款，購買一審第三人青海越X房地產開發有限公司的房子，因青海越X房地產開發有限公司無法按時交房，王X誠等三人就不想償還貸款，銀行把他們告上法庭，要求王X誠等三人承擔建行青海分行剩餘貸款本息還款責任。 一審西寧中院駁回了銀行的訴訟請求，銀行向青海省高院上訴，青海省高院作出了相反的判決，撤銷西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決，要求王X誠三人在判決生效後三十日內償還建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費466876.2元，並以貸款本金58546649.55元為基數按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實際清償之日止。 不服終審判決的王X誠三人，向最高院提起了再審申請，最高院經過審理後，判決撤銷青海省高院的判決，維持西寧中院的一審判決，這個引發了極大關注的案件才塵埃落定。 最高法斷案，也不是看法官的心情，或者所謂的自由裁量權，三級法院在案件基本事實認定基本一致的情況下，最高院依據的法條，主要為三個，僅提供給遭遇了同樣困境的業主們參考。 1.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行） 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 2.《中華人民共和國合同法》 第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。 3.《中華人民共和國民法典》 第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效： （一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形； （二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利； （三）提供格式條款一方排除對方主要權利。 以這個案子為例，最後之所以翻盤，最主要的就是依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這個解釋的第二款，明確了如果「商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。」 在目前的強制停貸糾紛中，最大的責任方就是開發商，正因為他們的不作為，導致合同目的無法實現，合同只能解除，作為過錯方，他們理應將購房款的本金和利息還給銀行和業主。銀行無法實現的其他權利，也只能向開發商主張。 另外，一般的銀行和業主的貸款合同中，諸如加重業主責任、排除業主主要權利的格式條款屢見不見，不出事的時候無人關注，出事的時候，就很容易引發爭議。如果該格式條款不認定為無效，那麼依據合同相對性原則，哪怕業主拿不到房子，也要一直還貸，直到白髮蒼蒼，這很顯然是違背了交易公平原則，導致義務的失衡。 另外還有一點，各地的很多銀行，都存在期房沒有封頂，就發放貸款的違規行為，業主也可以把這一點作為抗辯的理由，在法庭上主張。 從法律體系上來說，我國是成文法國家，言外之意就是，法官判案一般是要卡著法律條文來審，每個人對法律的理解都不一樣，就會出現諸多不確定性，為了彌補這種缺陷，近些年最高法出台了很多指導性案例，指引各地法官在遇到同等情形下的案件的一個裁判方向和尺度，盡量做到同案同判，保障當事人的合法權益。 今天我把這個最高法的案例拿出來，就是想提醒那些深陷此類糾紛的業主，如果你也真的走投無路對簿公堂，這個判例也許會在關鍵時刻幫助到你，記住我提到的這些法條和司法解釋，有理走遍天下，哪怕打到最高法也可以昂首挺胸。 拿起法律的武器，有理有節寸土必爭。 祝你們好運。 （全文轉自微信公眾號「王biubiu」）
一位做投資的朋友，六月份終於出差了。 在大灣區，他見了一些開工廠的老闆，有好幾個把工廠關掉，去東南亞開廠；在武漢他見了幾個地產老闆，有兩個都說2018年之後如果躺平、啥事也不做，就是每天拚命花錢： 狀況也要比現在要好。 但讓他最震驚的，是在鄭州呆的那個星期。他參加了很多場飯局，飯局裡幾乎都有人討論一件事： 要不要斷供。 過去一年裡經歷了水災和反覆疫情的鄭州，停工一年以上的樓盤多了起來。交房遙遙無期，房貸卻得一直還。業主們開始討論要不要魚死網破，以被銀行系統終身拉黑的代價，與開發商及銀行對峙。 他上周跟我說這個事時，我也很震驚。我微信上找了兩個鄭州朋友問，這是真的嗎。 小林說，我可能就是你朋友飯局裡的那個人，我買的鑫苑國際新城就爛尾了；老李說，我爛尾的不是一套，而是兩套，我買的兩個房子，名門翠園和奧園悅城先後都爛尾了。 兩個鄭州朋友，三套爛尾房。鄭州樓市的含爛率，也是可以的。 幾天後，因為停工14個月，江西景德鎮恆大瓏庭的900戶業主，發出一份告知書，稱若項目不在3個月後全面復工，將集體停止還房貸。 他們捅破了一層窗戶紙。也就兩天時間，越來越多的爛尾項目業主加入到停貸隊伍中。從南昌、長沙、武漢，再到石家莊、瀋陽、西安。 老李和小林都說，他們買的樓盤，今天業主們也都發出了停貸告知書。小林說，在這之前，其實已經有將近三分之一的鄰居，已經選擇停貸了。 淘寶上用花唄買東西沒收到貨還能退款，為什麼我們就要繼續還貸？ 1 小林的爛尾樓，是自己公司造的。 2016年大學畢業後，小林進入了美國上市房企鑫苑工作。工作兩年後，她決定在鄭州買人生第一套屬於自己的房子。 2018年12月，25歲的她靠著自己的2000塊存款，以及父母給的十幾萬，還借了首付分期，買下了一套總價130多萬的房子。自己公司開發的鑫苑國際新城。 鑫苑房產是第一家在紐交所上市的中國房企。小林買的鑫苑國際新城，位於鄭州南三環，是一個總體量超過400萬方的神盤。 小林出手時，正值鄭州樓市最高點，房子單價14800元一平米，房貸利率也是歷史高點6.23%。合同約定，房子兩年內交付。 但買完房之後的兩年里，先是樓市調控，然後就是不斷反覆的疫情，和一場突如其來的洪水，再加上嚴厲的環保管控，鄭州建築工地一年的有效施工天數： 竟然不足半年。 最重要的是錢，小林們的購房款，根本沒有進監管賬戶，直接被集團抽調走去其他省份拿地。很快，工程款就付不出來了。如今，一個相當於二十個鳥巢體量的大樓盤，確實每天有幾個工人在工地上幹活： 還沒有監工的業主人數多。 2022年年初，鑫苑光在河南省就有近兩萬套到期未交付。而小林在鑫苑的工作，就是處理業主的維權。 她連自己房子何時能復工都不知道，卻還要替公司向成千上萬名業主保證： 一定會復工，請再耐心等待一下。 這些業主大多是想在鄭州安家的年輕人。很多都是掏空六個錢包擠出來的錢。有的因為婚房爛尾而沒結成婚的；還有老人氣到住院的。 有一個來鄭州打工的駐馬店小夥子，借了很多錢買鑫苑國際新城做婚房。房子交付不了後，他去鑫苑公司維權被帶走了。開發商調查維權業主基本信息，才發現他父母： 一個卧病在床，一個是小兒麻痹。 沒過多久，小林離職，加入了鑫苑爛尾樓的維權大軍。 小林自己估算，現在鄭州樓市只有一小半的項目正常開工，她身邊的地產從業者，幾乎人手一套爛尾房。 到了7月份，業主群里越來越多的鄰居開始停貸。有人在群里說影響徵信怎麼辦，馬上有人回復： 飯都吃不起，還在乎徵信嗎。 小林很認真地諮詢過律師停貸的後果。她發現，預售制完美規避了銀行的義務和風險。如果開發商躺平、她也停貸，銀行實體樓房收不到，就會一直咬著她要房貸。 景德鎮恆大瓏庭的業主打響第一槍後，已經有九十多個項目發出停貸告知書，名單不斷在增加。 停貸項目最多的省份，是河南；停貸項目最多的城市，是鄭州；停貸最多的開發商，就是那個開發了景德鎮恆大瓏庭的恆大地產。 河南周口市籍中國前首富許家印，也成了坑自己老鄉最狠的地產商。 2 2015年9月19日上午，商丘歸德南路上的恆大名都售樓處開放，三米寬的紅色地毯鋪了很長，兩排是清一色白襯衫銷售和紅裙小姐姐。 鳴放禮炮時，項目總正帶著上百人在8輛禮賓車的開道下，圍著商丘主幹道和地標，跑一場20公里的馬拉松。 恆大名都是恆大在商丘的第一個項目，當地媒體肉麻表白說： 當是時也，天朗氣清，樂聲流動；賓客盈門，人氣爆棚；金字招牌，星耀全城….. 兩個多月後，恆大名都開盤，萬人搶房，6000元一平米的均價，開盤兩小時賣了6個億。 去庫存那兩年，正是恆大、碧桂園的高光時刻，一個接一個城市被攻下，地方政府和購房者都很歡迎這些龍頭房企，房子閉著眼買就好了。 但這些錢很快就會被集團抽走。然後重複商丘這樣的故事，去創造兩萬億奇蹟。恆大的朋友說，河南地市資金監管比例太低了，只有5%到10%。商丘項目本身還有過度融資，通過恆大財富做明股實債。 當初借錢有多爽，今天爛尾的坑就有多大。 爛尾項目業主想要解套，只考慮監管賬戶的錢再飛回來肯定是不可能了。首先是要穩住施工方，像商丘恆大名都，施工方中天元建設就退出了，中建五局同意接手，用資產抵付工程款建設至竣工。 施工方沒有實力墊付工程款的怎麼辦，那就要找錢了，恆大項目用滾動開發、退地、減配等各種方案，精裝變毛坯、捆綁車位在接下來應該是常有的事。河南恆大甚至有的項目，跑去和政府要前幾年的： 貧困捐贈款。 但這幾種辦法，不會產生太多的收益，河南項目仍然缺口巨大。 河南基本所有的恆大保交樓方案中，都有一條前提就是，不考慮前債。這些前債就是恆大過度融資，恆大可以不還債： 但項目公司的融資通道和資產也全被堵死了。 我看到恆大內部的一份文件，恆大算了下，在河南有37個項目要交付，如果要把這37個項目全部開發完，要凈虧損： 212億。 這已經是河南政府對恆大舉全力支持的最好結果了。經過協商，河南各地政府會減免恆大35億的稅費、土地款、滯納金，返還其30億土地款，通過調規等手段供給了恆大11億。 購房者對恆大也足夠寬容，精裝修也不要了，恆大也能再省10億。 即便如此，河南37個項目的後續工程費，恆大就需要投入423億。單單開封的鄭東恆大文旅城，資金缺口就有18個億，而目前恆大在河南監管賬戶里的所有錢： 只有25億。 只是423億的零頭。 3 早上包叔轉給我一個視頻，是一對買了融創城六期的鄭州小夫妻，八個月來，抖音記錄了他們剛買房的歡喜，期待，他們經常到工地上看自己的房子，爆雷消息傳出的時候，他們還不相信。到現在，他們的眼睛裡沒有光了。 最扎心的是下面一個評論，引用了《駱駝祥子》里的一句話： 祥子以為努力拉車，就能擁有屬於自己的一輛黃包車。 《駱駝祥子》里，祥子買了三次新車，但要麼就是人被抓走，要麼車被扣留，最後一次因為妻子虎妞的喪禮，忍痛賣了車子。希望破滅，成了一個活生生的死人。 我看了一下，停貸公告名單上還沒有融創城，上海幾個停工的項目，也不在名單上。說明那裡的祥子們還抱有一絲希望。 信用是人最後一筆資產，最大的破產是信用破產。停貸者要放棄這筆資產了，也就是要頭也不回地走入： 社會性死亡。 對於包叔這種每個月要查自己螞蟻信用分的人來說，成為失信人的後果是不可想像的。但對於那些一無所有的人，連希望也沒有的人來說，信用也就一文不值了。 大面積停貸，不僅僅是個人和家庭危機，而將是整個市場的信用危機。 在經濟學的概念里，信用是在信任基礎上的借貸。房貸合同，本質上是開發商、銀行和購房者之間的三方互信，但如今，這種信用已經成為不對稱的負擔。 《駱駝祥子》里說，苦人是容易死的，苦人死了是容易被忘掉的。 現在抱怨開發商，似乎已經沒有意義。在高周轉的遊戲里，開發商的賬上註定不會存很多錢，更不會像俞敏洪那樣賬戶上隨時有200億現金，隨時做好倒閉的準備。 恆大爆雷後，很多地方政府紛紛收緊監管賬戶，甚至超額管理監管賬戶。 諷刺的是，這反而成了壓垮開發商的最後一根稻草。有家開發商說，監管賬戶里本來一億就夠用，但政府非要讓放三億進去，本來在普通門診，結果被生生拉到了ICU。 在這場信用困境里，唯一能全身而退的是銀行。 不管在放貸時，有沒有對開發商的資金能力進行調查，也不管有沒有對監管賬戶進行守護，哪怕開發商已經躺平了，銀行的還貸通知，還是會風雨無阻發到購房者手裡。 上海融創未來金融城停工後，業主們發現預收款監管賬戶沒有錢，將開戶行上海農商銀行川沙支行投訴到銀保監會，但得到的回應是，該行並沒有和融創簽訂資金監管協議，賬戶也不是預售資金賬戶，只是一個基於信託的銷售回款賬戶，但融創卻對外說是監管賬戶。 而且，融創並沒有把全部銷售回款打到賬戶里。 誰能想到，監管賬戶的開放程度，就像包叔的內褲。而上海已經是對監管賬戶管得最嚴的城市了。 事實上，1995年，從《城市房地產管理法》誕生的那天起，監管賬戶就從來是個大篩子。它就像包叔的女朋友，好像有，又好像沒有。 祥子們註定得不到什麼保護，他們最大的問題就是——欠銀行錢還不夠多。 欠銀行100萬不還，你就是老賴；欠銀行100億不還，你就是VIP。就像在河南有37個項目要交付的恆大，大家都得愛護他。 沒有希望，也得不到愛護，祥子就不拉車了。他不是不想改變命運了，而是在一場漫長的鬥爭中，他最終被命運戰勝了。 （全文轉自微信公眾號獸樓處，原文已被刪除）
中共當局早前對房地產進行監管，令樓市出現雪崩式下滑，恆大、融創、碧桂園等頭部房地產企業負債纍纍，資金鏈斷裂導致的樓盤爛尾比比皆是。近期，全國各地的購房者組織了多場規模不一的維權行動，希望當局解決爛尾樓問題，但並沒有作用。於是，大量業主表示，既然樓盤停工，何時復工也沒有答覆，那麼業主也準備集體停貸了。 打響頭炮的是江西景德鎮恆大瓏庭樓盤，業主稱該項目去年5月份就停工了，後來在地方的主導下陸續復工，但是今年6月開始再次全面停工。 目前該項目已經售出900多戶。 業主們發出了一份強制停貸告知書，這張文件截圖在周末刷屏後，隨即全國各地陸續開始有越來越多爛尾樓項目都跟上了。 網路圖片 恆大的爛尾項目很多，之前恆大暴雷的時候就有機構統計過恆大的爛尾樓盤，高達上百萬套。 涉及5000多戶的武漢恆大時代新城業主緊隨其後發布了停貸通知。 網路圖片 2020年開盤武漢綠地光谷星河繪，當時是實打實的紅盤，創下半年內「九開九罄」的紀錄，銷售額48億，挪用資金7.25億，工程量完成不足35%，去年8月開始爛尾，涉及業主超過2428名。 如今綠地光谷星河繪業主也發布了強制停貸告知書。 網路圖片 鄭州的爛尾樓在全中國都排得上號，之前當局還把維權的業主健康碼「變紅」，用防疫手段來維穩，引發大量批評。 鄭州名門翠園基本上成為鄭州爛尾的代名詞了，根據業主的告知書，項目已經逾期交房三年。業主們日前告知鄭州市政府，將在今年9月強制停貸。 江西南昌新力城也是在去年停工的一個大盤，合計3277戶，60億房款不知所蹤，共涉及的人數估計接近上萬人了。業主們表示要在今年8月強制停貸。 湖南長沙新力的一個項目——長沙新力鉑園逾期交房8個月，業主們也決定8月強制停貸。 據第一消費金融簡單檢索，強制停貸現象日漸普遍，近年來還有以下案例： 河南省鄭州市康橋那雲溪業主決定強制停貸； 河南省鄭州市鄭西鑫苑名家四期業主決定強制停貸； 山西省太原市太原泰禾金尊府業主決定強制停貸； 河南省商丘市恆大名都二期業主決定強制停貸； 江蘇省宿遷市恆大悅瀾灣業主決定強制停貸； 河南省南陽市陽光城麗景花園業主決定強制停貸； 河南省漯河市恆大悅府業主決定強制停貸； 河南省鄭州市啟福業主決定強制停貸； 湖南省長沙市恆泰長沙芙蓉悅府業主決定強制停貸； 河南省新鄉市平原新區恆大三期半城湖業主決定強制停貸； 河南省周口市恆大時代新城業主決定強制停貸…… 在過去的維權當中，大部分業主都是針對開發商討說法的。但是開發商早就擺爛了，也確實沒錢，罵開發商也沒用。現在業主只能找銀行：銀行作為貸款方，為何在房子主體結構末封頂前發放按揭貸款？為什麼將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶？銀行也是監管方之一，為什麼沒有履行資金監管義務？ 業主認為銀行並沒有履行其義務，最終導致項目爛尾，所以業主也不願意還房貸了。一日不復工，一日不還貸！這就是他們的訴求。 事實上，如果嚴格按照監管來進行，房子也有是不會爛尾的。在中國大陸，想要提取預售監管賬戶資金要有： 授權委託書、申請報告、工程進度節點相關證明材料、監管賬戶銀行流水。 而工程進度節點是最關鍵的一環，要提供單體竣工驗收報告。 早在2003年，央行曾經出台「121號文件」中就明確表示，建築不封頂，銀行是不允許發放貸款的。等你準備好這些材料之後，審核通過，開發商才能提取監管賬戶的資金。 全國絕大多數新盤的爛尾，其實都差不多，工程沒完，用來建房子的錢卻沒了。當初到底錢是怎麼不見的？ 在爛尾樓業主看來，銀行應該要為此事負最大的責。 有網友稱，停貸潮一旦爆發，對銀行將是致命打擊。舉個例子，如果一個大盤3000戶，平均貸款100萬（二線城市），那就是30億，對於地方的一家銀行來說，絕對是要命的打擊。 要是沒有處理好的話，各地的金融系統肯定會出問題，此刻的銀行一定很著急。這兩年的爛尾樓風波，註定沒有贏家。
