拒还房贷的骆驼祥子们绝非死路一条

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最近一段时间,全国各地如雨后春笋般出现了烂尾楼业主强制停止偿还贷款声明,涉及城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。根据有关数据显示,截至7月14日,业主发布的强制停贷楼盘个数已超过200个,其中以河南郑州最为严重。

从目前看,这个数字还在不断增长,很可能只是冰山一角,最终能到一个什么规模,谁都说不清楚。

何为强制停止偿还贷款,简而言之,就是业主买了某一个楼盘,楼盘的开发商因为资金链短链等原因,无力完成楼房的建设,导致无法按时交房,相关的业主单方面宣布,不向银行继续缴纳房贷的行为。

单方面停止偿还贷款,从法律后果上来说,是一种很严重的行为,当你选择停贷后,银行会给你短信提醒,连续三个月后,你的房子会被法院强制执行拍卖,所得价款一般来说肯定低于需要偿还银行的贷款,剩下的这部分钱,银行会一直追着你要。

如果你拒不偿还,严重的话可能触犯拒不执行判决、裁定罪;基本可以确定的是,你会被列为失信人,各方面信誉破产,孩子读书也会受很大影响,就算不蹲监狱,基本上也是社会性死亡。

有自媒体把这些把身家性命都押在一栋房子的购房者,比喻成骆驼祥子。他们努力了一辈子,只想要一辆属于自己的黄(shang)包(pin)车(fang),但命运总是跟他开很大的玩笑,大到他无力承担,最终一无所有。

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从情感的角度上,我很同情这些宣布强制停止偿还贷款的业主,毕竟导致这一切的错在开发商一方,但代价却要这些购房者来承担。在这场行动中,他们基本上就是在赌博,并不是赌银行不会对他们下死手,而是赌政府会出头解决这个问题。他们并不是真的不想偿还贷款,他们只是想拿到属于自己的房子,但现实恐怕会很残酷,如果地方政府的能力可以做到出面斡旋,敦促开发商依约履行合同,在一定期限交付期房,是皆大欢喜的事情。就怕政府负债到自身都泥菩萨过江自身难保,恐怕这些业主只能走诉讼这一条路了。

按照常理来说,业主和开发商以及银行,至少有两个法律关系,依据合同而形成。所以如果因停贷发生纠纷,就很可能引发至少两个诉讼,因为开发商单方面违约,导致合同无法实现,业主可以要求开发商退还购房款,并承担违约责任;另一方面,如果不偿还银行的贷款,银行就会起诉业主,要求对方依据贷款合同承担应有的义务,或者直接去法院提起诉讼,要求对房子采取强制执行的方式,如前文我所说的情形。

一般来说,业主向银行贷款的时候,开发商是要承担一个阶段性的连带保证责任,在房屋真正交付,业主拿到不动产权证前,如果业主停贷,银行也可以向他们主张偿还责任。不过想一想房子都烂尾了,开发商大概率是一根毛都拔不出来,银行从现实的角度考虑,也不大可能起诉开发商,只会追着业主催讨,想一想就很悲催。

这真是应验了那句话,你欠银行100万,银行是你的债主,你欠银行一个亿,你就是银行的VIP。

有人会说,因为开发商不作为,导致业主拿不到房子,业主拿不到房子,就有权利不偿还房贷,这天经地义。道理上似乎没错,但是基于合同相对性的原理,法院一般建议业主起诉开发商,补偿自己的损失,但就业主和银行的贷款合同,无论房子能不能拿到,都要履行已经签订的合同,这两者是不同的法律关系。

从根本上说,业主是最悲催也最脆弱的那一方,很可能房财两空,最后背上了老赖的名声,处处受阻寸步难行。

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那么业主真的就没有办法,只能等待命运之锤砸烂自己的黄包车,站在悬崖面前接受命运的审判吗?

还真未必。

最高法曾经有一个判例(案号:(2019)最高法民再245号),对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷,具有很强的指导意义。

这是一个打到了最高法的再审案件,经历了一审二审两个程序,可见争议之大,连不同法院的法官和审判主旨,都差异很大。

再审申请人王X诚等三人从被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行贷款,购买一审第三人青海越X房地产开发有限公司的房子,因青海越X房地产开发有限公司无法按时交房,王X诚等三人就不想偿还贷款,银行把他们告上法庭,要求王X诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任。

一审西宁中院驳回了银行的诉讼请求,银行向青海省高院上诉,青海省高院作出了相反的判决,撤销西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决,要求王X诚三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元,并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止。

不服终审判决的王X诚三人,向最高院提起了再审申请,最高院经过审理后,判决撤销青海省高院的判决,维持西宁中院的一审判决,这个引发了极大关注的案件才尘埃落定。

最高法断案,也不是看法官的心情,或者所谓的自由裁量权,三级法院在案件基本事实认定基本一致的情况下,最高院依据的法条,主要为三个,仅提供给遭遇了同样困境的业主们参考。

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)

第二十五条    以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2.《中华人民共和国合同法》

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

3.《中华人民共和国民法典》

第四百九十七条  有下列情形之一的,该格式条款无效:

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

以这个案子为例,最后之所以翻盘,最主要的就是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,这个解释的第二款,明确了如果“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

在目前的强制停贷纠纷中,最大的责任方就是开发商,正因为他们的不作为,导致合同目的无法实现,合同只能解除,作为过错方,他们理应将购房款的本金和利息还给银行和业主。银行无法实现的其他权利,也只能向开发商主张。

另外,一般的银行和业主的贷款合同中,诸如加重业主责任、排除业主主要权利的格式条款屡见不见,不出事的时候无人关注,出事的时候,就很容易引发争议。如果该格式条款不认定为无效,那么依据合同相对性原则,哪怕业主拿不到房子,也要一直还贷,直到白发苍苍,这很显然是违背了交易公平原则,导致义务的失衡。

另外还有一点,各地的很多银行,都存在期房没有封顶,就发放贷款的违规行为,业主也可以把这一点作为抗辩的理由,在法庭上主张。

从法律体系上来说,我国是成文法国家,言外之意就是,法官判案一般是要卡着法律条文来审,每个人对法律的理解都不一样,就会出现诸多不确定性,为了弥补这种缺陷,近些年最高法出台了很多指导性案例,指引各地法官在遇到同等情形下的案件的一个裁判方向和尺度,尽量做到同案同判,保障当事人的合法权益。

今天我把这个最高法的案例拿出来,就是想提醒那些深陷此类纠纷的业主,如果你也真的走投无路对簿公堂,这个判例也许会在关键时刻帮助到你,记住我提到的这些法条和司法解释,有理走遍天下,哪怕打到最高法也可以昂首挺胸。

拿起法律的武器,有理有节寸土必争。

祝你们好运。

(全文转自微信公众号“王biubiu”) 

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