碧桂園

上上周，碧桂園董事局主席楊惠妍來了一趟北京。有一晚，楊二小姐帶著老公，跟融創董事長孫宏斌吃了個飯。 他們各自的企業，幾乎同時站上了中國商業的巔峰。但短短几年後，兩家企業又站在同樣的命運岔路口。融創在去年年初開始出險，而比融創多堅持十幾個月後的碧桂園，也即將宣告彈盡糧絕。 楊二小姐很少喝酒。但那天她喝下一瓶紅酒，之後她問老孫： 怎麼辦？ 「怎麼辦」這個命題，從2022年7月份開始，就橫亘在碧桂園的頭頂。那時他們剛剛宣布上半年業績盈利，管理層做了一個判斷，認為在當時的大環境下，碧桂園早晚挺不住。 從那個月開始，碧桂園便向省里求助。一位高管對求助非常樂觀，但另一位則非常悲觀：通過什麼方式救助呢？ 楊二小姐則是在今年3月接替父親楊國強，成為宇宙房企的掌舵人。匆忙跳上這艘在狂飆中開始下沉的大船，她在上任第三天就開了第一槍： 將碧桂園58個區域公司，砍到29個。 但這避免不了接踵而至的壞消息。剛放開疫情的1月份，碧桂園銷售額還是220億；3月份賣到了250億；但到了7月份，銷售額掉到只有120億了。 一百億出頭的月銷售額，對於一家總負債一萬多億的房企來說，真是杯水車薪。一直盯著碧桂園的一位十強房企董事長在7月中旬跟我說： 碧桂園很難熬過債務集中到期的9月份。 1 上周的北京，在跟楊惠妍吃完飯後，孫宏斌跟朋友盤了下碧桂園的資產，說： 好像比融創難多了。 但最先揭開碧桂園蓋子的，竟然是自己人——碧桂園服務總裁李長江。 7月19日，身處退休傳聞的他和老婆減持了碧桂園服務322萬股股票，套現了2824萬。 這筆錢還不到李長江在碧桂園兩年的工資，但釋放了一個極其不好的信號。上一次這麼不計成本減持自己股票的，還是恆大地產總裁夏海鈞。 大家也很快見證了這次套現扇起的風暴。一份預期悲觀的小作文很快流傳開來，說龍湖迅速反應，緊急召開營銷會議，說要趁著碧桂園還沒有暴雷，不惜代價拋售存貨。 7月21日，碧桂園多隻債券開始暴跌。市場惶恐甚至大於恆大暴雷之前夜。 但隨後，一個更不好的信號出現了。 7月30日，碧桂園服務發布公告，大股東楊惠妍將價值60億的公司20%股份，捐贈給國強公益基金會（香港）公司。 國強公益基金會剛成立一個多月，創始人是： 楊惠妍的妹妹楊子瑩。 就此，碧桂園地產公司和物業公司完成了最後一點風險切割。碧桂園董事會主席楊惠妍，不再是碧桂園服務的最大股東。 完成切割的第二天，碧桂園發布公司業績預告，2023年上半年，碧桂園從同期的凈利潤19億元，轉為凈虧損。 8月7日，碧桂園沒有支付兩筆美元債的2250萬美元利息。這一天，他們首次公開承認，陷入流動性危機。 2 2022年7月，碧桂園就像恆大一樣，開始給省里寫求助信，說如果樓市持續這個狀態，他們可能很難熬過2023年。 和恆大的劇本差不多，碧桂園也沒得到什麼回應。 2022年，廣東省一般公共預算收入幾十年來首次下滑。其中稅收收入不足萬億，同比下降13%，政府性基金收入同比下降近4成。 省級層面求助失敗了。後來碧桂園請求深圳、惠州等地，收購碧桂園一些沉澱資產，也沒有迴音。 最終，還是佛山和順德政府部門，幫了碧桂園一把。佛山城投為碧桂園的中債增提供了反擔保，順德回購了一批碧桂園人才公寓。 其實地方政府財政也不寬裕。但他們還是告訴碧桂園： 一定要挺下去。 去年年底，金融十六條政策出台後，碧桂園財務有一定程度緩解。但一位碧桂園高管說：  一個病人已經很嚴重了，哪能幾顆葯就救得了。 佛山後來成立了一支由副市長帶隊的專班，專門幫助碧桂園做協調政府資源、傳遞信息的工作。這段時間，工作組非常辛苦。 上周有篇小作文說，工作組進駐碧桂園後，要求楊家和直系親屬拿出自己和關聯企業海內外的家底，做好自己的事情後，政府再考慮支持其發債。 要求開發商老闆和高管吐出家底，是行業現階段一個不成文的規矩。孫宏斌去年以無息股東貸款的名義，為公司提供過一筆4.5億美元的貸款。那筆錢，是老孫掏出來的公司分紅。 前幾個月失聯的融創高管遲迅，據說最近也出來了。據說，他在裡面也吐了不少錢。 8月4日，碧桂園服務公告稱，決定將分紅時間從8月30日前後，提前至8月11日前後。據估算，楊惠妍可以收到一筆4.5億元分紅。 3 8月10日深夜，碧桂園公布了上半年詳細的虧損數據： 凈虧損450億至550億。公司遇到了自成立以來的最大困難。 公告共有三部分內容。第一部分說為什麼虧損——首要原因是銷售下行，導致毛利率下降。 今年前七個月，碧桂園權益銷售額同比下降35%；從四月到七月份，銷售額更是連續四個月下降。 2022年底，碧桂園的有息負債2713億元，其中短期債務937億。而他們賬面上非限制現金1282億，能覆蓋短期負債的。 所以碧桂園年初認為在當時的銷售情況下，償債壓力不大。他們甚至試圖轉型一二線，參與多個核心城市土拍。當然，他們是搶不到的。2023年，窗口很快關閉了。 自2020年開始，碧桂園的現金流量表就是負的。過去三年他們一直在還債，卻幾乎融不到錢。他們的現金流全靠銷售額裝點門面。現金餘額也在不斷下降，2019年是2490億，去年年底縮水了將近一半。 2022年銷售額腰斬時，這已是一張勉強平衡的局面。碧桂園用放棄利潤的銷售打法，提高經營現金流，毛利率跌了三分之二。也就是總裁莫斌所說的： 2022年，碧桂園在利潤表上付出了巨大的代價，打贏了關乎企業生存的鐵原保衛戰。 但放開疫情的2023年前七個月，銷售額居然又同比下降35%。當三四線城市的人們不買房了，碧桂園最後依靠的經營性現金流，也枯竭了。 公告的第二部分內容，講碧桂園之前是怎麼自救的：賣房子和資產、降低費用。 據我了解，碧桂園幾個月前就基本停止了對外付款。供應商款項大面積推行抵房，大宗住宅積存地塊只要全款，價格都可以商量。連監管賬戶資金都在想盡辦法往外提。 第三部分，是說碧桂園接下來打算怎麼辦。除了要繼續保交樓、賣房子、出售資產，還有一條是將與投資者溝通，考慮採取各種債務管理措施： 為各投資者保存價值、維護利益。 曾經的宇宙最大房企，開始為暴雷做鋪墊了。 8月13日晚，碧桂園拉開了債務重組的序幕，旗下11隻境內債券，自第二天開市起全部停牌。債券總餘額為157億，其中到期最早的，就是9月2日要兌付的39億元私募債16碧地05。 債務重組無非就是和債權人談判展期。一旦成功，就會獲得喘息時間，把公司重心從償債中剝離出來，用於公司經營和發展。據說旭輝也在去年9、10月份嘗試過債務重組，但他們失敗了，在11月初宣布了停止支付境外債本息。 碧桂園談判情況看起來不容樂觀，8月16日，碧桂園地產集團在一份債券繼續停牌的通知中說： 當年公司債券兌付存在重大不確定性。 4 2021年10月，央行領導回答恆大系統性風險問題時說，恆大債務危機是個案。 前幾天，我給龍湖的朋友發消息說： 現在看,可能唯一的個案，是龍湖。 房地產行業我比較欣賞三個企業家：綠城的老宋，鏈家的左暉，麓湖的老羅。在一個將權力尋租、金融槓桿和輿論掌控玩到極致的行業，我曾覺得，他們有可能改變這個行業發展的定律： 靠精益求精的產品和服務也能成功；用自己的價值觀影響更多的人和企業。 碧桂園我寫過很多次。不管是產品還是價值觀，它一直都不是我喜歡的公司。 這家公司的成功在於2015年賭對了中國貨幣增發，以及棚改為三四線城市帶來的巨大改善需求。 房地產作為一個商業模式，有很多地方需要改進，但碧桂園偏偏選擇了「快」。 將地產帶上了以資金周轉率為綱的道路，從公司到高管，都開始加槓桿。 結果就是，它在三四線城市批量製造了一大批敷衍的住宅，並影響了一大批房企。 這批房企開始抄碧桂園作業：挖它的人做高管，學它的合伙人制度，學它的高周轉，被放大的不僅有槓桿，還有無休止的個人私慾。 我寫恆大時說的——貨幣不會永遠超發，樓市不會永遠過熱。最終，抄作業的房企，都走上了一條不歸路。 普通人踩雷P2P，富人踩雷信託，大老闆的雷就是野心。 但不管怎樣，房地產業已經危若累卵。一旦萬億規模的碧桂園重走恆大舊路，對於整個行業來說，無疑是又一次重大打擊。尤其是對那些還在咬牙堅持的企業來說。 恆大暴雷引發的連鎖是，行業縮減了5萬億的銷售規模，產生了上萬億的壞賬，喪失了全產業鏈數不清的工作崗位。 恆大目前在建項目是778個，但碧桂園是3121個。碧桂園這3121個項目，代表了65萬套預售房，背後是65萬個家庭。 如果按三年完工計算，那碧桂園僅對市場端的直接影響，將持續三年。所以彭博社分析師說： 碧桂園危機衝擊料比恆大更大。 碧桂園也在公告中隱晦地提到了這點。他們說今年計劃交付70萬套，但上半年只交付了： 27.8萬套。 2018年，不少媒體寫過碧桂園連環的工程事故，引起了廣泛關注，包括楊老闆自己。他們也開始在那時踩下了剎車。恆大出險時，碧桂園一位高管跟我說： 感謝那時的監督，讓我們主動降速，否則我們將比恆大還慘。 他們不是不懂剎車，而是很多事情，已經身不由己了。 5 該怎麼救助以碧桂園為代表的民營房企，我曾問一個幫助民企重整的官員，他說他們的原則，就是六個字： 市場化，法制化。 這六個字特別好。不僅是救助民企時需要市場化、法制化，對待市場本身，我們也應該這樣。 碧桂園的迅速擴張背後，地方政府是重要推手。還沒拿地就開工、挖個坑就賣房。監管賬戶無監管，這些事情沒有地方政府的默許，是不可能做到的。 他們是碧桂園等企業膨脹的重要推手，但一旦企業流動性出現問題，毫不留情地寄出雷霆手段也是他們。比如，超額管制監管賬戶。陽光城的朋友說過，有個項目完工只需要3個億，但監管賬戶里被凍結了9個億。 前段時間，重慶巴南區有總價83萬的精裝准現房洋房，客戶只需要首付4萬，放款後返現5萬： 相當於客戶買房後倒拿一萬。 我打聽了下，這個項目是雅居樂的美好時光名著。 大家都知道重慶樓市現在壓力有多大：二手房去化周期18個月，偏僻板塊甚至要26個月以上。巴南區則是重慶主城九區里最差的區。 雅居樂大家可能知道，是屈指可數的至今未暴雷民營房企之一。他們和碧桂園極其類似，大部分庫存所在城市能級偏低，銷售已經十分困難了。 負首付是他們最後的掙扎。他們還在努力自救，但所有的小心機，都被叫停了。有很多地方政府都出台了政策，不允許降價賣房。李超人在香港可以7折賣房，內地房企不行。 上個月，各地發布的穩樓市調控政策有72次。中央對房地產政策積極定調後，一線城市也都相繼表態，一線城市的政策也正在路上。 所以最近的情況又不一樣。 這幾天，一張南昌縣住房保障中心發給欣光花園項目的函，到處傳播。南昌縣的領導對項目營銷工作極其不滿，認為項目二季度房地產銷售排名靠後，嚴重影響該縣房地產市場發展，要求房企對銷售不力的團隊： 約談、調整、解聘。 （全文轉自微信公眾號獸樓處）