多達五分之一的澳洲借款人或身陷「房貸監獄」

據悉尼晨鋒報發表的評論文章稱，經濟學家警告說，由於利率上升和嚴格的住房貸款測試，多達五分之一的有抵押貸款的澳大利亞人可能無法再融資。

這些被稱為身陷「房貸監獄」的借款人無法再融資以獲得更便宜的貸款，因為他們不符合新銀行的貸款要求。負資產可能是一個限制因素，嚴格的壓力測試更讓抵押人陷入困境。

報導稱，Jarden首席經濟學家Carlos Cacho去年10月曾進行建模，認為10%至15%的抵押人可能被困在一筆貸款中，再融資的前景渺茫。本周他表示，問題已經惡化，現在這一比例或接近15%至20%。

Carlos Cacho表示，考慮到房價從峰值到低谷預計將下跌15%至20%，最近繁榮期買房的抵押人面臨的風險更大。在過去兩年買房的人中，估計將有30%以上的人受困於抵押貸款。

目前銀行向客戶提供的抵押貸款利率約為5%，新客戶必須證明，如果利率升至8%左右，他們有能力償還貸款。根據澳洲審慎監管局的規定，貸款的緩衝利率為3%。

Red Maple Finance 董事Nariman Amalsadiwala表示，在某些情況下，幾年前有資格申請房貸的人現在已經沒有資格了。

Amalsadiwala說，「想像一下如果你一年前接受的測試是5%，這一下子剝奪了所有人的借貸能力。在8%的水平之上，你甚至連償還現有房貸的收入都沒有。」

Equilibria Finance總經理Anthony Landahl 表示，儘管壓力測試是必要的，但它不公平地限制了那些需要再融資的人。

Landahl 說：「當然必須進行負擔能力壓力測試，但也需要就讓人們在更好的情況下進行再融資展開對話。」

「他們可能擁有完美的付款紀錄和信用紀錄，而且他們從未拖欠付款，但這些人的評估方式與之前從未購買過房產的首次購房者的評估方式相同。」Landahl說。

Carlos Cacho表示，這個問題並不局限於那些達到最大借貸能力的借款人。

「唯一有意義的變化是借款能力的變化，」Cacho說。「即使是相對保守的借款人也會遇到問題。如果他們曾經(以最大能力)借款，他們目前將沒有(再融資)的希望。」

RateCity的模型顯示，一名悉尼借款人在2021年7月為一套中價獨立屋支付10%的首付，如果預測的價格下跌成為現實，到今年年底，他的房產淨值將為- 1%。

在墨爾本，處於同樣情況的借款人將擁有0%的淨值。該模型假設購房時獲得的平均房貸浮動利率為2.6%。

RateCity研究主管Sally Tindall表示，淨值下降可能會導致借款人在再融資時獲得更糟糕的交易。

Tindall說，「這意味著，如果他們現在再融資，他們可能不得不向新的貸款人支付抵押貸款保險，這可能會抵消他們從再融資中省下的錢。」

例如，有人在2021年7月貸款，以最大借款能力借到688,800澳元，在還款後，現在的剩餘債務為666,671澳元。但現在他們只能從另一個貸款人借到577,000澳元，這可能會阻止他們再融資。

Amalsadiwala說，借貸者可以通過提高借款能力來逃離房貸監獄。

Amalsadiwala建議客戶取消信用卡，償還個人或汽車貸款等其他債務，並償還抵押貸款。如果做不到這一點，他建議嘗試削減成本，並在利率再次下降時嘗試再融資。

「經受住風暴，並嘗試與現有銀行討價還價，」Amalsadiwala 說。