如何重新抵押您的英國房屋（下）

（接上期）

在轉按之前 我需要準備甚麼？

等待抵押貸款報價可能是一個漫長的經歷，因為您與貸方要來回討論問題和文件。提前準備好所有文檔將節省時間並減少過程中的痛苦。

您需要的文件，包括您最近三個月的銀行對賬單，以及身分證明（護照或駕駛執照）和地址證明（水電費賬單）。

如何免費檢查您的信用評分

有多種方法可以免費查看您的評分和歷史記錄。

Experian和Equifax提供30天在線免費試用服務，但您需要記住，在促銷結束前取消，以避免訂閱費用。Checkmyfile也提供免費試用，讓您可以使用Equifax和Callcredit檢查您的報告。

或者，您可以通過在線請求法定信用報告或通過郵寄方式，向每個機構請求不包括任何分數的快照，費用為2英鎊。

訪問Credit Karma和Clearscore也可以找到免費的信用報告選項。

如果您有全職工作，您將需要最近三個月的工資單和最新的P60。如果您是個體經營者，您將需要最近兩到三年的納稅申報表。

您可能不需要向貸方提供所有這些信息，但擁有太多總比太少好。提出申請後，貸方將準確確認所需內容。

在重新抵押之前，檢查您的信用檔案也是明智的，確保您沒有可能導致貸方拒絕您申請的錯誤或問題。

信用報告顯示一個人的信用賬戶列表，例如銀行賬戶、信用卡、公用事業和抵押貸款。它還將顯示他們的還款歷史，包括逾期或未付款項。

當一個人申請貸款或抵押貸款時，貸方會在收入證明和銀行對賬單的基礎上查看他們的信用報告。

他們將進行信用檢查，通常會在此人的信用檔案中留下記錄，在某些情況下，其它貸方可以看到該記錄。他們通常還會將自己的信用評分應用於您的申請。

如何計算出您家的價值？

抵押貸款人會在同意借給您錢之前進行自己的評估，但在此之前了解您的房屋價值多少也是明智的。

當您申請再抵押時，您需要提交您的財產價值的想法，它會影響您支付的貸款價值和利率。不必太精確，貸方將通過自己的估值進行檢查。

您可以通過查看待售房屋的要價和土地註冊處的已售價格資料庫、Rightmove已售價格和Zoopla，在網上找到很多信息，以了解您所在地區類似房屋的價格。您也可以聯繫房地產經紀人提供免費估價。

再抵押涉及哪些成本？

在抵押（Remortgaging）可能會帶來許多額外的成本。

安排費

首先，一些抵押貸款交易包括安排費。這些是貸方向借款人收取的設置抵押貸款的費用，範圍從零到2,000英鎊不等。但是，除了支付貸款人的成本外，它們基本上還可以作為較低利率抵押貸款的「補充」利潤。

甚麼是貸款價值比？

貸款價值比是衡量您在抵押貸款中借入的金額與房產價值的比值。這取決於您可以存入的存款規模或您家中的資產。

有人在100,000英鎊的房屋上支付10,000英鎊的押金，則需要90,000英鎊的抵押貸款。這是房產價值的90%，因此他們將以90%的貸款價值比借款。

同樣，房產價值100,000英鎊並有90,000英鎊未償還抵押貸款的房主可以按90%的貸款價值再抵押。

有時，同一個貸方會提供多種產品，例如，一種收費，另一種不收費。收費的利率會低一些。但重要的是要計算包括這筆預付款在內的抵押貸款成本，因為更高的費用最終可能會讓您的情況變得更糟。

您可以選擇將費用添加到抵押貸款中或立即還清，但抵押貸款經紀人，通常建議您不要預先支付費用，以防抵押貸款最終無法繼續進行。

Hollingworth說：「再抵押貸款可以每月節省數百美元，但重要的是不要僅僅被最低利率所吸引。

「安排費可能會嚴重影響任何儲蓄，尤其是對於那些抵押貸款較小的人，因此將所有成本考慮在內以找到適合您個人情況的最佳整體價值是有意義的。」

申請時可能還會收取不可退還的預訂費，通常在100至250英鎊之間。

經紀人費用

如果您使用抵押貸款經紀人，您可能需要為他們的服務支付額外費用。但是，現在有大量免費的在線抵押貸款經紀人，這意味著您可以避免這樣做。

貸款經紀人向抵押貸款經紀人支付佣金，這通常約為抵押貸款總價值的0.35%。

對於那些選擇使用同樣收費的抵押貸款經紀人，您通常可以期望支付500至1,000英鎊的固定費用。

在某些情況下，經紀人會收取一定比例的抵押貸款金額。這可能會增加，尤其是如果您有大筆抵押貸款。例如，500,000英鎊抵押貸款的1%相當於5,000英鎊的費用。

或者，您可以使用免費經紀人：

估值和法律

還可能需要考慮估值費用和一些法律費用。

抵押貸款估值只是為了評估該物業是否符合貸款人的貸款標準，並且支付的金額代表市場價值。

抵押估價費可能會根據房產的價值而有所不同。它的價格通常在100到400英鎊之間，但在許多情況下，它將作為抵押交易的一部分免費提供。如果包含費用，您需要預先支付。

還需要一些基本的法律工作來償還當前的抵押貸款，從財產所有權中刪除原來的貸方，並用新的貸方取而代之。

但是，在大多數情況下，基本的法律工作，將作為抵押交易的一部分免費包括在內，或者將提供一些現金返還來支付費用。

免費服務是非常基礎的，所以如果需要任何額外的工作，例如在抵押貸款中添加或刪除合作夥伴，那麼您可能需要支付額外費用。

甚麼是轉按的負擔能力檢查？

在再抵押方面，負擔能力檢查與您首先進行抵押時相同。

借款人必須接受負擔能力測試，包括證明他們可以在利率上升的情況下，每月支付更多費用。這被稱為「壓力」率或測試。

目前，他們必須證明，如果將抵押貸款的還款額提高到高於貸方標準浮動利率的3%，他們仍然能夠負擔得起抵押貸款的還款。

貸方的負擔能力評估，將審查您的淨收入、支出和每月支出以及您家庭的基本生活費用。這可能意味著您最終能夠借到少於最大收入倍數，具體取決於您的其他支出。

負擔能力測試將因貸方而異，其資格標準也會有所不同。

貸款人對個別情況會有不同的方法，無論是他們可以接受的收入類型，還是他們對特定財產類型的貸款方法。

去錯誤的貸方可能會導致申請失敗，即使另一個貸方會更靈活。這就是為甚麼抵押貸款經紀人可以物有所值的原因。他們的工作不僅是為您找到最便宜的交易，而且還要為您匹配一個不會最終拒絕您的申請的貸方。

自2014年以來，銀行對他們可以提供的抵押貸款數量進行了限制，如果有人借款超過其工資的4.5倍。

您應該改變您的抵押貸款期限嗎？

抵押貸款期限是您同意償還抵押貸款的年數，過去通常為25年，但現在新抵押貸款通常為30年。

通過延長抵押貸款的期限，借款人可以在更長的時間內分攤還款，從而降低每月的成本。然而，雖然延長抵押貸款期限會降低每月成本，但最終意味著支付更長的利息，因此從長遠來看支付更多。

例如，擁有200,000英鎊抵押貸款的人在20年內支付2.5%的利息，將面臨每月還款1,060英鎊，在抵押貸款的整個生命周期內總共支付254,379英鎊。

相反，在40年期限內支付相同利率的200,000英鎊抵押貸款的人，將面臨每月660英鎊的還款額。然而，他們將在抵押貸款的整個生命周期內支付316,647英鎊：比20年的期限多支付62,268英鎊。

雖然如果他們重新抵押或下降到貸方的標準浮動利率，他們的利率可能會在此期間發生變化，但原則保持不變。

Hollingworth補充說：「通過轉貸獲得最優惠的利率可以幫助您處於最佳位置，以確保您更快地償還抵押貸款，無論是通過縮短期限還是通過定期多付。」

您是否應該支付提前還款費用以儘早轉按？

大多數固定利率交易都附帶提前還款費用，通常在未償還抵押貸款金額的1%到5%之間。在某些情況下，隨著抵押貸款交易接近完成，金額會減少。

例如，在五年抵押貸款交易的第一年，您可能會被收取5%的費用，但是，如果您在最後一年，您可能只需要支付1%的費用。

是否提前還款費用以利用當前利率，在財務上是否謹慎，取決於您的情況，您需要仔細計算數字。

您應該單獨行動還是使用抵押貸款經紀人？

申請抵押貸款可能會讓人有點不知所措，尤其是考慮到所有可用的行話和交易。

每個抵押貸款人都有自己的標準，您可能適合也可能不適合-對於您指導的每個貸款人，您將不得不通過另一套冗長的檢查。

與經紀人打交道，意味著您只需處理一次檢查，然後他們會將他們對您的了解與市場上的所有交易進行比較。

除了負擔能力和債務之外，還有其它因素可能導致您被拒絕。例如，如果您剛剛開始一份新工作，一些貸方會拒絕那些仍在試用期的人，因此在提交申請之前檢查這一點很重要。

目前在英國持有簽證的人還需要檢查他們的貸方是否只接受永久居留的申請人。

也可能是，您要購買的房產是他們不會貸款給你的一種建築。例如，一些貸方對前政府公寓或由非標準建築材料製成的公寓的貸款感到緊張。

抵押貸款經紀人將了解不同貸方的規則和要求。他們還將能夠準確地告訴您可以借多少，並解釋任何斑點對您的信用檔案的影響。

但最重要的是，他們將幫助您找到適合您的情況的最便宜的交易，並為您匹配一個，希望最終不會拒絕您的申請的貸方。

《每日郵報》的抵押貸款合作夥伴L&C，有一個在線抵押貸款申請工具，借款人可以在自己的時間開始申請，並了解他們可以借到甚麼，以及他們願意支付的利率。您可以保存您的進度並稍後返回，然後在適合您的時候與L&C的一位顧問交談。（完）

（原文鏈接： How to remortgage your home: A guide to finding the best deal and switching lenders when your fixed rate ends）