如何重新抵押您的英国房屋（下）

（接上期）

在转按之前 我需要准备甚么？

等待抵押贷款报价可能是一个漫长的经历，因为您与贷方要来回讨论问题和文件。提前准备好所有文档将节省时间并减少过程中的痛苦。

您需要的文件，包括您最近三个月的银行对账单，以及身分证明（护照或驾驶执照）和地址证明（水电费账单）。

如何免费检查您的信用评分

有多种方法可以免费查看您的评分和历史记录。

Experian和Equifax提供30天在线免费试用服务，但您需要记住，在促销结束前取消，以避免订阅费用。Checkmyfile也提供免费试用，让您可以使用Equifax和Callcredit检查您的报告。

或者，您可以通过在线请求法定信用报告或通过邮寄方式，向每个机构请求不包括任何分数的快照，费用为2英镑。

访问Credit Karma和Clearscore也可以找到免费的信用报告选项。

如果您有全职工作，您将需要最近三个月的工资单和最新的P60。如果您是个体经营者，您将需要最近两到三年的纳税申报表。

您可能不需要向贷方提供所有这些信息，但拥有太多总比太少好。提出申请后，贷方将准确确认所需内容。

在重新抵押之前，检查您的信用档案也是明智的，确保您没有可能导致贷方拒绝您申请的错误或问题。

信用报告显示一个人的信用账户列表，例如银行账户、信用卡、公用事业和抵押贷款。它还将显示他们的还款历史，包括逾期或未付款项。

当一个人申请贷款或抵押贷款时，贷方会在收入证明和银行对账单的基础上查看他们的信用报告。

他们将进行信用检查，通常会在此人的信用档案中留下记录，在某些情况下，其它贷方可以看到该记录。他们通常还会将自己的信用评分应用于您的申请。

如何计算出您家的价值？

抵押贷款人会在同意借给您钱之前进行自己的评估，但在此之前了解您的房屋价值多少也是明智的。

当您申请再抵押时，您需要提交您的财产价值的想法，它会影响您支付的贷款价值和利率。不必太精确，贷方将通过自己的估值进行检查。

您可以通过查看待售房屋的要价和土地注册处的已售价格资料库、Rightmove已售价格和Zoopla，在网上找到很多信息，以了解您所在地区类似房屋的价格。您也可以联系房地产经纪人提供免费估价。

再抵押涉及哪些成本？

在抵押（Remortgaging）可能会带来许多额外的成本。

安排费

首先，一些抵押贷款交易包括安排费。这些是贷方向借款人收取的设置抵押贷款的费用，范围从零到2,000英镑不等。但是，除了支付贷款人的成本外，它们基本上还可以作为较低利率抵押贷款的“补充”利润。

甚么是贷款价值比？

贷款价值比是衡量您在抵押贷款中借入的金额与房产价值的比值。这取决于您可以存入的存款规模或您家中的资产。

有人在100,000英镑的房屋上支付10,000英镑的押金，则需要90,000英镑的抵押贷款。这是房产价值的90%，因此他们将以90%的贷款价值比借款。

同样，房产价值100,000英镑并有90,000英镑未偿还抵押贷款的房主可以按90%的贷款价值再抵押。

有时，同一个贷方会提供多种产品，例如，一种收费，另一种不收费。收费的利率会低一些。但重要的是要计算包括这笔预付款在内的抵押贷款成本，因为更高的费用最终可能会让您的情况变得更糟。

您可以选择将费用添加到抵押贷款中或立即还清，但抵押贷款经纪人，通常建议您不要预先支付费用，以防抵押贷款最终无法继续进行。

Hollingworth说：“再抵押贷款可以每月节省数百美元，但重要的是不要仅仅被最低利率所吸引。

“安排费可能会严重影响任何储蓄，尤其是对于那些抵押贷款较小的人，因此将所有成本考虑在内以找到适合您个人情况的最佳整体价值是有意义的。”

申请时可能还会收取不可退还的预订费，通常在100至250英镑之间。

经纪人费用

如果您使用抵押贷款经纪人，您可能需要为他们的服务支付额外费用。但是，现在有大量免费的在线抵押贷款经纪人，这意味著您可以避免这样做。

贷款经纪人向抵押贷款经纪人支付佣金，这通常约为抵押贷款总价值的0.35%。

对于那些选择使用同样收费的抵押贷款经纪人，您通常可以期望支付500至1,000英镑的固定费用。

在某些情况下，经纪人会收取一定比例的抵押贷款金额。这可能会增加，尤其是如果您有大笔抵押贷款。例如，500,000英镑抵押贷款的1%相当于5,000英镑的费用。

或者，您可以使用免费经纪人：

估值和法律

还可能需要考虑估值费用和一些法律费用。

抵押贷款估值只是为了评估该物业是否符合贷款人的贷款标准，并且支付的金额代表市场价值。

抵押估价费可能会根据房产的价值而有所不同。它的价格通常在100到400英镑之间，但在许多情况下，它将作为抵押交易的一部分免费提供。如果包含费用，您需要预先支付。

还需要一些基本的法律工作来偿还当前的抵押贷款，从财产所有权中删除原来的贷方，并用新的贷方取而代之。

但是，在大多数情况下，基本的法律工作，将作为抵押交易的一部分免费包括在内，或者将提供一些现金返还来支付费用。

免费服务是非常基础的，所以如果需要任何额外的工作，例如在抵押贷款中添加或删除合作伙伴，那么您可能需要支付额外费用。

甚么是转按的负担能力检查？

在再抵押方面，负担能力检查与您首先进行抵押时相同。

借款人必须接受负担能力测试，包括证明他们可以在利率上升的情况下，每月支付更多费用。这被称为“压力”率或测试。

目前，他们必须证明，如果将抵押贷款的还款额提高到高于贷方标准浮动利率的3%，他们仍然能够负担得起抵押贷款的还款。

贷方的负担能力评估，将审查您的净收入、支出和每月支出以及您家庭的基本生活费用。这可能意味著您最终能够借到少于最大收入倍数，具体取决于您的其他支出。

负担能力测试将因贷方而异，其资格标准也会有所不同。

贷款人对个别情况会有不同的方法，无论是他们可以接受的收入类型，还是他们对特定财产类型的贷款方法。

去错误的贷方可能会导致申请失败，即使另一个贷方会更灵活。这就是为甚么抵押贷款经纪人可以物有所值的原因。他们的工作不仅是为您找到最便宜的交易，而且还要为您匹配一个不会最终拒绝您的申请的贷方。

自2014年以来，银行对他们可以提供的抵押贷款数量进行了限制，如果有人借款超过其工资的4.5倍。

您应该改变您的抵押贷款期限吗？

抵押贷款期限是您同意偿还抵押贷款的年数，过去通常为25年，但现在新抵押贷款通常为30年。

通过延长抵押贷款的期限，借款人可以在更长的时间内分摊还款，从而降低每月的成本。然而，虽然延长抵押贷款期限会降低每月成本，但最终意味著支付更长的利息，因此从长远来看支付更多。

例如，拥有200,000英镑抵押贷款的人在20年内支付2.5%的利息，将面临每月还款1,060英镑，在抵押贷款的整个生命周期内总共支付254,379英镑。

相反，在40年期限内支付相同利率的200,000英镑抵押贷款的人，将面临每月660英镑的还款额。然而，他们将在抵押贷款的整个生命周期内支付316,647英镑：比20年的期限多支付62,268英镑。

虽然如果他们重新抵押或下降到贷方的标准浮动利率，他们的利率可能会在此期间发生变化，但原则保持不变。

Hollingworth补充说：“通过转贷获得最优惠的利率可以帮助您处于最佳位置，以确保您更快地偿还抵押贷款，无论是通过缩短期限还是通过定期多付。”

您是否应该支付提前还款费用以尽早转按？

大多数固定利率交易都附带提前还款费用，通常在未偿还抵押贷款金额的1%到5%之间。在某些情况下，随著抵押贷款交易接近完成，金额会减少。

例如，在五年抵押贷款交易的第一年，您可能会被收取5%的费用，但是，如果您在最后一年，您可能只需要支付1%的费用。

是否提前还款费用以利用当前利率，在财务上是否谨慎，取决于您的情况，您需要仔细计算数字。

您应该单独行动还是使用抵押贷款经纪人？

申请抵押贷款可能会让人有点不知所措，尤其是考虑到所有可用的行话和交易。

每个抵押贷款人都有自己的标准，您可能适合也可能不适合-对于您指导的每个贷款人，您将不得不通过另一套冗长的检查。

与经纪人打交道，意味著您只需处理一次检查，然后他们会将他们对您的了解与市场上的所有交易进行比较。

除了负担能力和债务之外，还有其它因素可能导致您被拒绝。例如，如果您刚刚开始一份新工作，一些贷方会拒绝那些仍在试用期的人，因此在提交申请之前检查这一点很重要。

目前在英国持有签证的人还需要检查他们的贷方是否只接受永久居留的申请人。

也可能是，您要购买的房产是他们不会贷款给你的一种建筑。例如，一些贷方对前政府公寓或由非标准建筑材料制成的公寓的贷款感到紧张。

抵押贷款经纪人将了解不同贷方的规则和要求。他们还将能够准确地告诉您可以借多少，并解释任何斑点对您的信用档案的影响。

但最重要的是，他们将帮助您找到适合您的情况的最便宜的交易，并为您匹配一个，希望最终不会拒绝您的申请的贷方。

《每日邮报》的抵押贷款合作伙伴L&C，有一个在线抵押贷款申请工具，借款人可以在自己的时间开始申请，并了解他们可以借到甚么，以及他们愿意支付的利率。您可以保存您的进度并稍后返回，然后在适合您的时候与L&C的一位顾问交谈。（完）

（原文链接： How to remortgage your home: A guide to finding the best deal and switching lenders when your fixed rate ends）