從114m²到73m²，這屆中產開始反向換房

隨着樓市行情的不斷變化，一些中產家庭逐漸意識到，單純的房產持有與財富保障無法畫等號，曾經重金購入的房屋，甚至可能為自己的生活帶來更大的風險。

作為舶來概念，「中產」在國內的定義並不十分明晰。由於所處環境的差異，人們對這一身份也有着迥然不同的理解。但能形成一定共識的是，在一二線城市有一套及以上房產，並有着較為體面的收入，大概率能夠進入中產家庭之列。

和歐美國家有所不同，國內中產家庭的資產配置，往往偏好於房產領域。在房屋價格處在上行期時，他們憑藉相對獨到的眼光和較為超前的意識，賺得了一筆財富。這其中還有不少人，會在資金積累至一定程度時，進行房產置換。

在早先的這股浪潮中，「小房更換為大房」是更為主流的選擇。彼時，房產被視作財富的象徵，也一度成為保值、增值的理財工具。但隨着樓市行情的不斷變化，一些中產家庭逐漸意識到，單純的房產持有與財富保障無法畫等號，曾經重金購入的房屋，甚至可能為自己的生活帶來更大的風險。

生活壓力的增大致使內心安全感日漸降低，這也成為了部分中產的心病。在這類心理因素的驅使下，「反向換房」的現象開始在房市出現。藉由這一方式，有人擺脫了巨額房貸，有人獲得了更充裕的流動資金，也有人背上更重的負累。

01

以不動產換現金，

掌握人生主動權

五年前購置房產時，李一象未曾想過自己有朝一日會走上「反向換房」的道路。那時，他正處在職業上升期，穩定的收入讓他頗有底氣。30歲這年，與家人協商後，他在北京東四環購置了一套總價750萬元的新房。

對在外企做技術主管的李一象而言，每月2萬餘元的貸款是完全可以承受的。他有自己的判斷基準，「只要生活質量沒有大幅下降，這個房子就是正向資產，後面能賣上什麼價格，那不是我們這種買剛需住房的人要考慮的問題」。

買房的前兩年，他和妻子過着相對體面的生活：每年有一次出國旅行，偶爾到奢侈品店裡置辦一點兒行頭，出門吃飯時很少會把價格作為重要參考因素，隔三岔五和朋友開着車到郊區露營。與身邊的人閒談時，他們的話題常常涉及未來，「一直好下去」是他和同輩人的希冀。

然而，事實是計劃遠不如變化快。受疫情影響，李一象的工作出現了數次波動。最先到來的是降薪。由於業務無法順利開展，李一象看着工資卡里的數額逐月遞減，卻無能為力。緊接着是公司的改組和裁員。作為技術骨幹，他算是僥倖「躲過一劫」。

也正是在收入走低的那段時間裡，他產生了換房的想法。在與一些中介交流的過程中，他得知，過去換房的城市中產，大多以改善居住環境為目的。可在最近幾年，越來越多的中產家庭研究起「以大換小」的方案。多數人的出發點，變成了希望得到一筆可以靈活取用的現金，來抵禦潛在的風險。

 2023年年中，李一象從114平方米的房子搬出，住進73平方米的新房。房屋的面積變小了，但李一象卻因此得到了200多萬元的現金。他說：「這是那個階段的我所能想到的維持生活水準的最佳方案。」

推動李一象「反向換房」的直接原因，實際上是失業。他記得格外清楚，那是個周末，他還未起床，大老闆給他打來電話。對方開門見山——公司被收購了，給他留下兩個選擇：要麼辦好簽證，來美國本部工作；要麼就接受賠償，等待裁員。考慮到家庭，李一象選了後者。這也極大地加速了他的換房進程。

不過，在出售房屋時，他還是遇到了不少問題。比如，當下房市不景氣，看二手房的人本就不多，更何況是動輒七八百萬元的房源。所以，每遇到一個潛在買家，李一象都比中介還積極。他耐心講解，顯得誠意十足，還將掛牌價一降再降，等了幾個月，終於把大房子順利出手。

在選擇小的房子時，李一象的角色轉變為買家，輕車熟路的他也通過砍價，省了十幾萬元。一通操作下來，李一象如願完成換房大計。換房後，他的焦慮情緒得到了極大緩解，他說：「換完房，最直觀的感受是手頭有了『活錢』，生活的主動權也在自己手裡了。」

如今，接受了企業裁員賠償的李一象，已近半年沒有工作。他想短暫停下來，換一口氣，看看自己的職業生涯是否還有其他可能。換作以前，他只是想想，斷然不敢付諸實踐。他說：「過去，房子是一種無形的壓力，一直推着我往前走，現在表面上看起來是『消費降級』了，但其實擁有了更多的自由。」

02

搬離城區，

過不那麼「卷」的生活

在「反向換房」時，中產的關注點除了空間大小，往往還涉及房屋的地理位置。今年年初，36歲的陳璐就舉家從北京城區搬到了郊外，隨住房位置變更而來的，還有生活方式上的種種調整。

過去許多年，陳璐一直是「別人家的孩子」。她用了並不長的時間，就從「小鎮做題家」變為「新北京人」。在金融業工作的她，也始終是他人眼中的「搞錢能手」，在財富積累方面，她已走至前列。這些外在的標籤，很難讓人想到陳璐會有換房的想法。

搬離城區的念頭是在病房裡產生的。去年年初，陳璐上腹部隱隱作痛，持續了大概半個月。實在疼痛難忍時，她才放下工作，到醫院就診。此前，她的身體已經頻頻發出信號，處在「小病不斷」的狀態之中。

檢查結果顯示，她的胃部長有腫瘤。不幸中的萬幸是，病變處的切片為良性。做完手術，陳璐依舊感到後怕，平日裡因工作而養成的各種損害身體的壞習慣，在她眼前一一浮現。她反覆問自己：「拼了命地工作究竟是為了什麼？」關於這個問題，她始終記得自己剛來北京時的答案，是「要過更好的生活」。但現在的一切，似乎正在背離最初的設想。

六年前，她在北三環買了一套屬於自己的房子。在裝修接近尾聲時，她身處其中，發出「終於有家了」的感嘆。可這些年，除了居家辦公，她在家的次數屈指可數。出差、見客戶、做項目，占據了她大部分時間，她說：「有時為了方便，我甚至在公司附近的酒店將就一宿，然後醒了接着去上班。」

「錢確實賺了不少，但很難談得上有什麼生活質量。」在意識到這點後，她又思考工作與生活的平衡關係。最初，她打算到郊區買個小院，時不時去待上幾天，可一想到自己有家都時常不回，便就此作罷。

做事果決而條理清晰的陳璐放棄了這一方案，轉而思考「當發現自己的工作與生活無法平衡時，能不能提前過退休生活」的問題——她看過類似的報道。一場突如其來的疾病，讓她反應過來，自己也可以去嘗試做新聞里的那個主角。

她算清楚自己的資產，最終得到的結果是「賣掉城裡的房子，換個郊外的，哪怕不工作，也能過很久」。趁着房價稍有回落，陳璐置換了一套位於京郊的更大的房子。儘管領導再三挽留，她還是提出了辭職。

半年多過去，陳璐能察覺到自己與之前相比的種種變化。首先是物質層面——現在的她，會將消費品分成必要的和非必要的。過去一些帶有符號性質的商品，已不在她的選擇之列。心境自然也隨之變動——她變得更為平和，還培養了養花、徒步等愛好。她說：「拖着疲憊的身子太久了，確實想體驗幾年沒那麼『卷』的生活，至於以後變成什麼樣子，誰也說不準。」

03

走出「中產圍城」，

從住房起始

在接受採訪時，李一象和陳璐都提及了一個詞語——「圍城」。他們二人都認為，「城裡的人想出去，城外的人想進來」能較為精準地形容他們當下的狀態。而「反向換房」，正是他們向「圍城」之外邁出的第一步。

然而，並非所有中產家庭都有意願走出「圍城」，也有相當一部分人一邊懷着心病，一邊努力生活着。房產中介劉惠已有十幾年從業經驗，在她的觀察中，「反向換房」的人群大多分為三類：前兩類分別是為適應市場變化、需要資金做其他投資準備的人，以及手頭有較多房產、打算騰出價值較高的不動產以求變現的人。

第三類人，則是為了滿足改善生活質量的需求。劉惠說：「它與『正向換房』在本質目的上是一致的。通過這樣的方式，家庭能擁有相對舒適和便捷的居住環境，同時又安心地握有一定數額的資金。當職場壓力過大和房貸來源不穩定的時候，這也不失為一種策略。」

但劉惠也說，這樣操作的弊端也較為明顯，因此，「選擇『反向換房』這類財富增值策略的人還是較少」。「反向換房」雖然能夠起到降低槓桿、換取現金流的作用，但整個過程中也會存在諸多不確定性，最常見的是，在完成房屋置換後，有些人會後悔。

「房價永遠漲」的時代似乎一去不返，當潮水退去，依靠房地產走入中產行列的人們也來到一個十字路口——向前行去，無數未知因素或許會成為生活的「攔路虎」，而向後挪動，似乎能短暫地從困局中脫身而出。這也就不難理解，為何那些擔心生活向下滑落的人，在勇於冒險和謹小慎微之間，會傾向於選擇後者。

但話說回來，無論是「正向購房」還是「反向換房」，都不過是資產配置的一個環節。真正影響中產生活本身的，仍舊是人們對自己的清晰定位，以及對待當下境況時抱有的心態。起碼，「換房」這件事，就已經向一些中產昭示了一個道理：生活從來沒什麼絕境，任何時候都有得選擇。

文章來源微信公眾號：新周刊