英國利率上升 租房比買房划算？

新的研究顯示，在英格蘭銀行加息後，租房比買房更便宜。

據房產中介Hamptons稱，儘管租金通脹率在至少十年來首次達到兩位數，但現在首付10%抵押貸款的普通住宅，其月度成本比租房略高。

銀行利率上升0.25個百分點後，對借款人的影響，情況已經從租房比買房貴40英鎊，轉變為比買房便宜1英鎊。

Hamptons的計算模型，是對貸款價值比（loan-to-value）為90%的貸款的購房者，其每月租金與抵押付款的比較。它沒有考慮到為此所需的存款。

根據Hamptons的數據，英國的平均租金為每月1,152英鎊，一年內上漲了11.5%,或相當於每月比一年前高出119英鎊。這是Hamptons在2012年開始記錄以來，租金增長首次達到兩位數。最新數據顯示，租金增長已經超過了之前在4月創造的9.8%的記錄。

隨著租金的快速上漲，和抵押貸款利率接近歷史低點，在過去的11個月裡，在英國買房比租房便宜，但自去年12月以來，英格蘭銀行的連續加息，推高了住房貸款利率，縮小並進一步消除了買房與租房之間的差距。

去年11月，在銀行利率開始從0.1%調升前，買房比租房要便宜160英鎊。

根據Hamptons的數據，在5月份，銀行利率已經達到1%， 10%首付每月償還的抵押貸款，比租住相同的房屋要便宜40英鎊。

現在，對一個平均貸款比例為90%的房主來說，利率上升，每月將增加41英鎊的費用，從1,112英鎊增加到1,153英鎊,比1,152英鎊的平均租金高1英鎊。

Hamptons計算，10%首付購房者的平均抵押貸款利率是2.86%，在基準利率上升0.25個百分點後，抵押貸款利率也上升到3.11%。

現實中，新的固定利率抵押貸款的成本，並不直接受英格蘭銀行利率的這種影響，它們也不會像Hamptons計算的那樣，直接與英格蘭銀行的利率同步上升。

除此以外，首次購房者還需要儲蓄。對許多人來說，這是踏上房產階梯的主要障礙，房價的上漲，推動了儲蓄金的上漲。

租房公司Canopy的Chris Hutchinson說：「房產市場正顯示出一些降溫的跡象，但不能忽視的是，房價仍然太高，使擁有住房成為許多人的夢想，特別是首次購買者。再加上生活成本危機，難怪許多人甚至無法考慮買房。」

雖然現在租房略微便宜，但目前的情況與兩年前疫情高峰期形成鮮明對比。當時貸款人提高了對存款少的購房者的抵押貸款利率，使租戶的成本大大降低。

雖然當時英格蘭銀行，已將銀行利率降至0.1%的歷史最低點，但貸款人提高了抵押貸款利率，這反映了更高的貸款風險。

較高的抵押貸款成本意味著，自2014年以來，租房首次比10%首付的購房每月便宜65英鎊。

抵押貸款利率隨後大幅下降，扭轉了這一局面，使購買10%首付的普通住房更便宜，儘管房地產膨脹，推高了所需的住房貸款規模。

對於5%首付的購房者來說，因為每月的抵押貸款成本更高，租房幾乎總是比買房更便宜。

銀行利率的調升，意味著買房比租房每月多出105英鎊，而2022年5月則為59英鎊。

還有一些地區差異需要考慮。對於有10%首付的購房者來說，在英國南部，租房通常比買房更便宜；而在北部地區，買房通常比租房更便宜。

房產中介公司Antony Roberts的Harriet Scanlan說：「目前對租房的爭搶，已經引起了租戶的關注。在可預見的將來，如果買房變得越來越遙不可及，更多的人不得不長期租房，那麼情況可能會越來越糟。」

「一段時間以來，出租房源的短缺一直是一個主要問題。由於許多房東利用強勁的銷售市場出售房屋，特別是大型家庭住宅，租金也相應地上漲。」

倫敦租金正在上漲

研究還顯示，自2019年11月以來，倫敦租金的增長速度，首次超過了英國其它地區。過去12個月，倫敦平均租金增長了15.7%，比同期西南地區的13.4%要快。

2019年底，當時的租金一年增長了6.4%，而全英國租金增長了3.9%。

過去一年裡，內倫敦（Inner London）的租金躍升了三分之一以上，上漲了33.6%，這是Hamptons租賃指數記錄的租金增長最快的地區。

然而，幾乎所有的增長，都是由於疫情下降後的復甦。內倫敦的租金，在2020年1月至2022年5月期間僅增長了3.1%。

Hamptons公司的Aneisha Beveridge說：「利率的上升，對潛在的首次購房者起到決定性的作用。在過去的11個月裡，由於租金增長迅猛，抵押貸款利率接近歷史最低點，10%首付的買房比租房更划算。

「但是，英格蘭銀行的基準利率上調，將再次改變這種情況，使購房成本重新超過租房成本。這與疫情前的情況相反，當時普通購房者比租房者每年節省近800英鎊。

「不過，對許多購房者來說，不僅僅是每月償還更高抵押貸款的挑戰，儲蓄存款仍然是一大障礙。

「在未來一年左右的時間裡，我們預計還會有幾次小規模的利率上升，抵押貸款利率將在2023年中期達到峰值，這將增加現金購買的成本。

「我們還預計，隨著生活成本的上升，租金增長將在今年晚些時候放緩，因為生活成本的上升影響了負擔能力。到那時，這將意味著，對於存款較少的新購房者來說，購買房屋的每月成本將大大高於租房。」

 （原文鏈接：Rate rise tips the balance on renting vs buying: It’s now £1 cheaper a month to rent the average home than own it with a 90% mortgage, research claims）