如何重新抵押您的英國房屋（上）

買房是大多數人一生中最大的購物，基本都是需要抵押貸款，一旦能解開這個問題就能鬆一口氣。但是時間過得很快，由於英國的抵押貸款是兩年期和五年期固定利率居多，許多房主發現他們的貸款即將到期，需要重新抵押。

據《每日郵報》理財網報導，隨著利率的上升，需要確保獲得正確的再抵押貸款，並轉向可能的最佳新固定利率。

下面我們介紹再抵押的知識，包括是否要換銀行或建築協會、為甚麼使用經紀人有意義、如何重新評估您的房屋、為甚麼您可能處於更好的貸款價值範圍內，以及思考關於償還抵押貸款的時間。

甚麼是再抵押？

當您爬上房產階梯時，您的抵押貸款將成為您未來幾年最大的支出。但在英國出售的大多數抵押貸款都帶有最初的低利率，可能固定兩到五年，然後恢復為銀行或建築協會更昂貴的標準浮動利率。

雖然借款人可能會簽署一份為期30年的抵押貸款，但在整個期間與同一貸款人保持相同的交易通常是一個壞主意。就像能源賬單或寬帶一樣，抵押貸款通常需要在固定期限交易結束時更新，以避免借款人陷入更昂貴的可變關稅。這就是所謂的再抵押，用新的抵押貸款來替換同一房產上的現有抵押貸款。

Remortgaginng允許借款人貨比三家，找到更便宜的利率，或者更適合他們情況的抵押貸款，可以讓他們以房屋的價值借更多的錢，也許可以為延期提供資金。

甚麼是抵押貸款標準浮動利率？

被稱為SVR的平均標準浮動利率比典型的兩年或五年固定抵押貸款利率要貴得多。

根據借款人在其房屋中擁有多少資產，以及他們何時取出當前抵押貸款，可能會高出兩個甚至三個百分點。

SVR的優勢在於，如果您需要提前還清抵押貸款或在學期結束前搬家，通常很少會受到經濟處罰。相比之下，固定利率往往會在交易期間通過提前還款費用鎖定借款人。

除非您認為很有可能需要在固定或其它特殊交易期內搬家或清算抵押貸款，否則轉按另一個固定利率通常是可行的方法。

為甚麼要轉貸？

如果您的房屋價值隨著時間的推移而上升，這也意味著您在房產中的股權份額會增加。

例如，如果您購買了價值200,000英鎊的房產，抵押貸款為160,000英鎊，五年後，您的房產價值250,000英鎊，那麼價值收益就是您的全部，而不是貸方的。

如果您最初的抵押貸款協議是在25年內還清160,000英鎊，那麼您在五年後也會將抵押貸款金額減少到約134,000英鎊。

總而言之，這意味著在五年內，您對該物業的所有權將從僅20%（40,000英鎊）增加到46.40%（116,000英鎊）。

Remortgaging使您可以利用這一收益，使您能夠獲得更好的交易，或允許您將部分股權用於諸如家庭裝修之類的事情。

Remortgaging是將您現有財產的抵押貸款，從一個貸方轉移到另一個貸方，或通過現有銀行或建築協會更改您的住房貸款的過程。這樣做的最明顯原因是為自己省錢並避免落入貸方更高的SVR上。

重新抵押的另一個誘因是，隨著時間的推移，房主將在其財產中建立資產。

例如，當某人以10%的首付和90%的抵押貸款購買房屋時，他們擁有10%的資產。當他們償還抵押貸款時，他們在房產中建立了更多的資產。例如，一旦借款人占到的房屋淨值，從10%變為15%，可能會使借款人獲得更便宜的抵押貸款交易。

這些按抵押貸款規模與房產價值衡量的公平水平被稱為貸款價值比。貸款人將在不同的貸款價值比水平上擁有不同的利率，即90%的貸款價值比、75%的貸款價值比和60%的貸款價值比。

如果您想償還大部分抵押貸款，再抵押也可以提供幫助。

大多數固定利率抵押貸款交易允許借款人每年多付10%的未償還金額，而不會產生提前還款費用。有些更靈活，而另一些可能更具限制性。

提前還款費用通常在抵押貸款總額的1%到5%之間。

如果您想還款更多，當您現有的抵押貸款需要更新時，這是多付更多款項的好時機。

重新抵押以釋放您家中的錢

Remortgaging也可以成為從您的家中釋放資金的一種方式。它經常被那些從房價上漲和每月還款中積累了可觀資產，並希望用現金做某事的人使用。

Remortgaging允許您利用這一收益，使您能夠釋放一些錢用於諸如家庭裝修或償還其他更昂貴的債務之類的事情。

隨著時間的推移，這將增加您的每月付款和您支付的利息金額。而且，當然，只有當您能夠根據您當前的收入和支出支付所需的額外抵押貸款金額時，才有可能。

抵押貸款經紀人L&C Mortgages的副總監大衛霍林沃思說：「在整個生命周期內密切審查您的抵押貸款，可以降低借款的總成本。市場上有數以千計的交易，因此貨比三家以在通常最大的交易中獲得最優惠的交易是有意義的。」

最佳抵押貸款利率以及如何找到它們

由於提供的交易範圍廣泛，尋找抵押貸款似乎令人困惑。

《每日郵報》與獨立的免費抵押貸款經紀人L&C合作，幫助您找到合適的房屋貸款。

他們的抵押貸款計算器可以讓您篩選交易，以查看哪些交易適合您的房屋價值和存款水平。

您還可以比較不同的抵押貸款固定利率期限，從兩年固定到五年固定，甚至十年固定，並顯示每月和總成本。

使用下面鏈接中的工具來比較最優惠的價格，同時考慮費用和費率。

何時轉按

對於即將結束現有固定交易的房主，提前計畫並儘早鎖定新的抵押貸款報價至關重要。

目前尤其如此，抵押貸款利率正在上升，預計隨著英格蘭銀行提高利率以對抗高通脹，抵押貸款利率將繼續上升。

許多借款人沒有意識到他們通常可以在當前交易結束前最多六個月申請以確保新的交易並鎖定利率。這是因為貸方的報價通常有效期為三到六個月。

在您現有的抵押貸款交易到期之前鎖定新的報價將意味著您可以無縫地從一個抵押貸款轉移到另一個抵押貸款，而不會落入SVR。

經紀人經常給出的一個提示是，在抵押貸款中增加安排費，因為在抵押貸款被取出之前不會支付。這意味著您可以免費提前鎖定新的固定利率抵押貸款，並且只有在取出時才需要支付費用。

準確了解當前交易何時結束至關重要，因為過早離開固定抵押貸款可能會導致提前還款。

這可能不像抵押貸款開始時正好兩五年那麼簡單。一些貸方，例如Nationwide，將從抵押貸款的開始日期（也稱為完成日期）開始固定數年。

但是，許多固定利率交易都固定在某個日期，因此您可能會發現您的時間比您最初認為的用於抵押貸款的時間更多或更少。

您可以在抵押貸款要約信中或聯繫您的貸方找到此日期。抵押貸款經紀人也可能會就此向您提供建議。

我應該留在當前的貸方還是轉換？

通常，換一家銀行是值得的，因為您所在的銀行可能不再為您提供最好或最便宜的抵押貸款。

獲得抵押貸款經紀人的幫助是值得的，因為他們可以比較整個市場的交易，並知道哪些交易適合您。他們還可以幫助您決定是否固定抵押貸款利率以及固定多長時間。

抵押貸款經紀人通過佣金賺錢，但有些還向客戶收取費用，而另一些則免費。這是Money的長期抵押貸款經紀人合作夥伴是London&Country，它提供免費服務。了解更多信息並將抵押貸款利率與This is Money抵押貸款服務進行比較。

有時，堅持使用當前的貸方而不是轉貸給另一家貸方是有意義的。這就是抵押世界中所謂的產品轉讓。您只需從同一個貸方的一種抵押產品轉移到另一種產品。

甚至可能是您當前的貸方提供了最優惠的交易。最重要的是，產品轉讓還允許您跳過額外費用——您通常不必支付法律和估值費用。

它也可以比再抵押更快，如果您已經滑入標準可變利率，這可能很重要。產品轉換通常需要幾天時間，而轉按可能需要數周甚至數月才能完成。

但是，重新抵押總是值得考慮的，因為您有可能通過四處購物找到更好的交易。

抵押貸款經紀人將幫助您了解每種選擇的好處，並為您提供整個市場的交易概覽，而您的貸方只能為您提供自己的交易。（未完待續）

（原文鏈接： How to remortgage your home: A guide to finding the best deal and switching lenders when your fixed rate ends）